Indsigelse mod pengeinstituts frigivelse af halvdelen af indestående på skødedeponeringskonto til udlægshaver i henhold til instruks fra berigtigende advokat. Spørgsmål om udbetaling skete med frigørende virkning for pengeinstituttet.
| Sagsnummer: | 230 /2021 |
| Dato: | 19-04-2022 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Inge Kramer, George Wenning, Tina Thygesen, Lisbeth Baastrup Burgaard. |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - frigivelse
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod pengeinstituts frigivelse af halvdelen af indestående på skødedeponeringskonto til udlægshaver i henhold til instruks fra berigtigende advokat. Spørgsmål om udbetaling skete med frigørende virkning for pengeinstituttet. |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod Sydbanks frigivelse af halvdelen af indestående på skødedeponeringskonto til en udlægshaver i henhold til instruks fra berigtigende advokat. Spørgsmål om udbetaling skete med friførende virkning for Sydbank.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans tidligere samlever, H, var kunder i Sydbank. Banken havde finansieret parrets køb af en fælles ejendom og havde i den forbindelse ydet klageren og H et boliglån sikret ved et ejerpantebrev med pant i ejendommen.
I efteråret 2017 satte klageren og H ejendommen til salg hos en ejendomsmægler.
Ved en købsaftale af 19. juli 2018 solgte klageren og H ejendommen for en kontantpris på 4.245.000 kr. til overtagelse den 1. januar 2019, og banken blev anmodet om at forestå ekspedition af handlen. I den forbindelse konstaterede banken, at der ud over gælden til et realkreditinstitut og til banken var blevet tinglyst to udlæg i klagerens ideelle andel af ejendommen, et udlæg til udlægshaver 1, og et udlæg til udlægshaver 2.
Klageren har oplyst, at han blev orienteret om udlæggene af fogedretten den 30. juli 2018, og at han derfor først blev bekendt med udlæggene efter handlens indgåelse. Eftersom ingen af udlæggene var lovligt/korrekt foretaget, forsøgte han at få dem slettet inden overtagelsesdagen, så køberne kunne overtage en anmærkningsfri ejendom.
Den 27. september 2018 blev der i forbindelse med ejendomshandlen oprettet en skødedeponeringskonto i banken tilhørende klageren og H. Den 16. oktober 2018 deponerede køberne 4.110.000 kr. på kontoen i overensstemmelse med købsaftalens bestemmelser.
I en mail af 11. december 2018 bad klagerens daværende advokat banken bekræfte, at banken var bekendt med en forligsaftale (herefter forligsaftalen) indgået mellem klageren og de to udlægshavere. I mailen til banken anførte advokaten blandt andet:
”I forlængelse af telefonsamtale, fremsender jeg hermed salgsprovenu og regnskab over ovennævnte ejendom.
Det senest beregnede provenu på ejendommen giver [klageren] en andel på kr. 560.000 inden fordeling til de to udlæg. Dette giver hvert udlæg ca. 52 % hver af udlægsbeløbet. Bemærk, at det ikke er en procentdel af provenuet, men af de respektive udlæg.
Det som aftalen mellem min klient og udlægshaverne går ud på er, at udlægshaverne skal modtage minimum 50 % af deres udlægsbeløb og at udlæggene til gengæld og forinden endeligt skøde bliver slettet, således at handlen kan gå igennem. Restgælden mellem udlægshaverne og min klient består herefter, men uden udlæg i ejendommen.
Det som banken nu skal bekræfte er, at banken er bekendt med aftalen herom, at banken udbetaler i henhold til aftalen og at banken indestår for at overholde den aftale, der er indgået mellem min klient og udlægshaverne. Det er væsentligt for udlægshaverne, at de behandles ens og i overensstemmelse med aftalen, således at min klient ikke får penge udbetalt af handlen. Det endelige provenu skal således fordeles fuldt ud mellem udlægshaverne med samme procentdel af deres udlægsbeløb, minimum 50 %.
….”
Af det regnskab over ejendommen, som der var henvist til i mailen, fremgik, at der for klagerens vedkommende var tale om en underskudshandel, idet klagerens andel af salgsprovenuet var anslået til 578.485,30 kr., og udlægget til udlægshaver 1 var opgjort til 745.591,29 kr., og udlægget til udlægshaver 2 var opgjort til 320.090,95 kr.
Den 13. december 2018 fik banken meddelelse om, at der var tinglyst skøde med retsanmærkninger, blandt andet om de to udlæg. Ejendomsmægleren bad banken påbegynde indfrielserne med henblik på at opnå anmærkningsfrit skøde.
Den 13. december 2018 underskrev klageren og H ”Aftale om ekspedition af boligsalg/indfrielse af lån”. Heraf fremgik, at de to udlæg i overensstemmelse med forligsaftalen skulle indfries med 50 % hver.
Banken har oplyst, at der inden handlen var færdigekspederet, opstod uenighed mellem klageren og udlægshaverne om forligsaftalen, idet udlægshaver 1 blev bekendt med, at klageren – forinden forligsaftalen blev indgået – havde kæret udlægshaver 2’s udlæg til landsretten. Klageren rettede telefonisk henvendelse til banken og oplyste, at der alligevel ikke måtte ske indfrielse af de to udlæg, og banken satte på den baggrund indfrielsen af udlæggene i bero.
Den 14. december 2018 ophævede landsretten udlægshaver 2’s udlæg i ejendommen. Udlægget blev på den baggrund slettet og herefter resterede alene udlægget til udlægshaver 1.
Den 17. december 2018 indfriede banken realkreditlånet samt boliglånet sikret ved ejerpantebrev. Der resterede herefter kun et udlæg til udlægshaver 1 som hæftelse på ejendommen.
Samtidig overtog køberne ejendommen og flyttede ind.
Den 15. maj 2019 anmodede berigtigende advokat banken om at frigive beløbet i henhold til forligsaftalen med henblik på sletning af udlægget til udlægshaver 1, således at der kunne opnås anmærkningsfrit skøde.
Ved en mail af 16. maj 2019 til berigtigende advokat oplyste banken, at den på baggrund af det atypiske sagsforløb og parternes uenighed ikke ønskede at frigive beløb fra skødedeponeringskontoen, uden at parterne var enige herom.
Banken modtog ikke accept fra de involverede parter og indfrielse af udlægget blev derfor ikke gennemført.
Den 31. oktober 2019 mødte fogeden op i banken for at foretage udlæg i klagerens andel af deponeringskontoen til fordel for udlægshaver 1. Fogedforretningen var begæret af udlægshaver 1, og der blev gennemført en udkørende fogedforretning, fordi klageren ikke var mødt op til møde i fogedretten den pågældende dag. Kl. 13:42 noterede banken, at der blev foretaget udlæg for 707.237,52 kr. til udlægshaver 1 i klagerens andel af skødedeponeringskontoen.
Banken har oplyst, at den efter udlæggets notering blev bekendt med, at klageren samme dag, den 31. oktober 2019 kl. 13:17, havde sendt en mail til banken, hvori han oplyste, at en andel svarende til 159.069 kr. af indeståendet på skødedeponeringskontoen var tiltransporteret udlægshaver 2 og bad banken notere transporten. Det fremgik af mailen, at klageren samme dag, som fogedretsmødet med udlægshaver 1 skulle finde sted, havde tilbudt udlægshaver 2 transport i den del af indeståendet på skødedeponeringskontoen, som udlægshaver 1 under fogedretsmødet fik udlæg i.
Den 5. december 2019 bad berigtigende advokat banken om at frigive klagerens andel af det resterende salgsprovenu på 605.435,60 kr. til udlægshaver 1. Udlægshaver 1’s advokat havde indestået for, at udlægget ville blive slettet, når beløbet var modtaget, og der kunne herefter opnås anmærkningsfrit skøde.
På baggrund af sagens komplicerede forløb og den vedvarende uenighed bad banken endnu en gang om, at klageren og transporthaver (tidligere udlægshaver 2) samtykkede til frigivelse fra skødedeponeringskontoen.
I en mail af 11. december 2019 til banken anførte berigtigende advokat:
”…
[Udlægshaver 1] har foretaget udlæg i ejendommen, som er tinglyst forud for transporten til [udlægshaver 2].
Den oprindelige aftale mellem parterne er bortfaldet, hvilke[t] alle aftaleparter er enige om. Det mener jeg ikke, der kan herske tvivl om.
Udlægget til [udlægshaver 2] tinglyst i ejendommen er ligeledes erklæret ugyldigt af landsretten, hvorfor udlægget er aflyst.
Dermed er der ikke tvivl om, at [udlægshaver 1’s] oprindelige udlæg lyst i ejendommen er først i tid, og der skal derfor frigives i henhold til prioritetsrækkefølgen.
Sælger [klageren] har solgt ejendommen vel vidende at udlægget til [udlægshaver 1] var tinglyst med et tilgodehavende stort ca. kr. 707.000,00 og har ikke nogen indsigelsesmuligheder over for udlægget.
Landsretten har stadfæstet udlægget, så det har været prøvet.
I øjeblikket har [udlægshaver 1] begæret ejendommen solgt på tvangsauktion til indfrielse af udlægget, ligesom købernes bank rykker for at få anmærkningsfrit skøde.
Der er derfor en væsentlig risiko for, at handlen må hæves med deraf følgende erstatningskrav og potentielle retssager og økonomisk tab til følge for mine klienter (køberne).
Det er derfor af afgørende betydning at en tvangsauktion undgås, hvorfor jeg endnu en gang skal anmode om, at der frigives i henhold til min tidligere fremsendte instruks.”
Banken fastholdt, at klageren og transporthaver (tidligere udlægshaver 2) skulle samtykke til frigivelse fra skødedeponeringskontoen. I en mail af 27. december 2019 til berigtigende advokat anførte banken blandt andet:
”…
"… Jeg kan se, at du i flere mails har nævnt, at du som berigtigende advokat står til ansvar for, at midlerne benyttes korrekt. Det er vi enige i, men det ændrer ikke på, at banken ved uretmæssig udbetaling af de deponerede midler, risikerer et erstatningskrav og eventuelt efterfølgende retssag fra sælger eller andre af de berettigede. Dette vil påføre banken omkostninger ud over deponeringssummen, hvilket vi selvfølgelig ikke er interesserede i."
Klageren har oplyst, at H havde anlagt en civil retssag mod udlægshaver 1, med påstand om, at udlægshaver 1 havde misligholdt forligsaftalen og var forpligtet til at aflyse sit udlæg mod betaling som anført i forligsaftalen. Klageren har fremlagt en udskrift af retsbogen af 29. januar 2020, hvoraf fremgår, at fogedretten udsatte den af udlægshaver 1 begærede tvangsauktion over ejendommen på udfaldet af den civile sag, og at køberne ville indtræde i retssagen til støtte for H.
Berigtigende advokat tilkendegav gentagne gang over for banken, at hun – i sin egenskab af berigtigende advokat i ejendomshandlen – var berettiget til at anmode om udbetaling fra skødedeponeringskontoen til dækning af udlæg lyst i ejendommen, også selv om sælger af ejendommen (klageren) ikke ville samtykke til udbetaling. I en mail af 26. februar 2020 til banken anførte berigtigende advokat:
”Jeg har lige afventet en eventuel forligsmæssig løsning, idet [klageren] tilkendegav, at han ville prøve at finde en løsning med [udlægs- haver 1].
Han har imidlertid bare foreslået genoptagelse af den oprindelige aftale, så det kom vi ikke videre af.
Hermed indestår jeg for, at jeg som berigtigende advokat er berettiget til at kræve frigivelse af 605.435,61 kr., svarende til [klagerens] andel af deponeringsbeløbet, således at udlægget til [udlægshaver 1] kan indfries, idet køberne ikke skal overtage udlægget.”
Banken valgte på denne baggrund at frigive beløbet fra skødedeponeringskontoen til berigtigende advokat den 3. marts 2020. Det tinglyste udlæg blev herefter aflyst, og køberne opnåede anmærkningsfrit skøde.
Klageren gjorde over for banken indsigelse mod frigivelsen af beløbet til udlægshaver 1 og bad om tilbageførsel af beløbet. Banken afviste at tilbageføre beløbet og henviste til instruksen fra berigtigende advokat.
Af Standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftale, der var en del af købsaftalen af 19. juli 2018, fremgik blandt andet:
”Gæld uden for købesummen
Gæld, som ikke overtages af køber i henhold til salgsopstillingen, indfries af sælger i forbindelse med handlens berigtigelse.
…
Anvendelse af det deponerede beløb
Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 13.1.2 og 13.1.3 at foranledige betaling af følgende:
…
- Beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen,
…”
Parternes påstande
Den 17. maj 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal betale en mio. kr.
Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken har handlet ansvarspådragende ved at frigive hans provenu fra ejendomshandlen inden domstolene havde truffet beslutning om fordelingen af dette i den civile retssag, der verserede herom på frigivelsestidspunktet.
Hans erstatningskrav udgør de hundredvis af timer og hundredetusinder af kroner, som han har spildt på at føre en udlægssag, som faldt til jorden i samme øjeblik banken frigav hans provenu, og retten vurderede herefter, at det ikke gav mening at behandle en retssag om udlæg i et indestående på en deponeringskonto, som ikke længere fandtes. Han har fremlagt nogle af de fakturaer fra sin advokat og andre bilag, som dokumenterer hans direkte udgifter i sagen, der sammenlagt udgør ca. 142.850 kr. De seneste år førte han grundet økonomiske omstændigheder selv sagen ved domstolene, idet den stort set var procederet færdigt.
Hans erstatningskrav udgør en mio. kr., hvoraf ca. halvdelen består af økonomiske sagsomkostninger, samt et tilsvarende beløb i bod til banken for at have handlet ansvarspådragende ved at frigive hans provenu inden domstolene havde færdigbehandlet sagen. Dermed afskar banken ham fra at vinde udlægssagen og dermed samtidig få tilkendt erstatning for sine sagsomkostninger af hans modpart via dom.
Banken kunne ikke lægge til grund, at den oprindelige forligsaftale fra december 2019 var bortfaldet. Det var kun udlægshaver 1 og berigtigende advokat, som mente dette, idet de kunne bruge dette argument over for banken, som ikke undersøgte, om det rent faktisk/juridisk var tilfældet.
Udlægshaver 2 havde denuncieret transport i hans salgsprovenu til banken forud for udlægshaver 1’s udlæg.
Det anførte om risiko for en tvangsauktion bestrides. Fogedretten havde den 29. januar 2020 udsat den af udlægshaver 1 begærede tvangsauktion over ejendommen på udfaldet af den civile retssag.
Han havde endvidere protesteret over berigtigende advokats påstande over for banken samt taget forbehold for erstatning. På trods af dette informerede banken ham først om udbetalingen af hans salgsprovenu til berigtigende advokat efter, at det var sket.
Den 4. april 2021 er det ved en klagesag, som han har anlagt ved Advokatnævnet, kommet frem, at banken i december 2019 og januar 2020 klart og tydeligt afviste at frigive indeståendet på deponeringskontoen til berigtigende advokat. I en mail af 27. december 2019 til berigtigende advokat anførte banken, ”at banken ved uretmæssig udbetaling af de deponerede midler, risikerer et erstatningskrav og eventuel efterfølgende retssag fra sælger eller andre af de berettigede”. Det er uforståeligt, at banken pludselig skiftede kurs og valgte at løbe den juridiske og økonomiske risiko ved at føje berigtigende advokats ønsker uden nogen begrundelse herfor.
Med beslutningen om at frigive hans provenu gjorde banken sig selv til dommer i en verserende udlægssag ved retten og afskar ham derved fra at vinde en sag, som han havde brugt ca. tre år og flere hundrede tusinde kroner på. Banken er derfor erstatningspligtig
Sydbank har blandt andet anført, at banken ikke har pådraget sig et erstatningsansvar. Der foreligger ikke et ansvarsgrundlag, ligesom klageren ikke har lidt et tab, da det frigivne beløb fra skødedeponeringskontoen blev benyttet til at indfri klagerens gæld.
Der var tale om en underskudshandel, hvorfor klageren ikke skulle modtage provenu i forbindelse med handlens gennemførelse.
Den oprindelige aftale ”Aftale om ekspedition af boligsalg/indfrielse af lån” indeholdt en bestemmelse om, at deponeringsbeløbet skulle fordeles lige mellem udlægshaverne. Imidlertid blev udlægshaver 2’s udlæg kort herefter ophævet, hvorfor der på frigivelsestidspunktet kun var en enkelt udlægshaver. Desuden var banken allerede i december 2018 blev oplyst om, at der ikke længere var enighed mellem klageren og udlægshaver 1 om forligsaftalens indhold. Det må derfor lægges til grund, at forligsaftalen ikke længere var aktuel på tidspunktet for bankens frigivelse i 2020.
Det kan ikke lægges banken til last, at forligsaftalen var bortfaldet, og at der herefter ikke kunne opnås enighed om en ny aftale.
Transporten til udlægshaver 2 blev meddelt banken pr. mail den 31. oktober 2019 kl. 13:17, på et tidspunkt, hvor fogedretsmødet med udlægshaver 1, hvortil klageren var indkaldt, var påbegyndt. På den baggrund ønskede banken ikke at tage stilling til, hvem af de to rettighedshavere, der var bedst i tid.
På grund af sagens særlige omstændigheder – og det faktum, at der var konflikt mellem to rettighedshavere – ønskede banken indledningsvist, at der var enighed om udbetalingen fra deponeringskontoen.
Da det stod banken klart, at det ikke var muligt for parterne at opnå enighed, valgte banken at efterleve instruksen fra berigtigende advokat, da banken både var berettiget og forpligtet hertil, og da denne instruks samtidig var den, der ville påføre parterne mindst muligt tab. Klageren bør i stedet rejse sit påståede erstatningskrav mod berigtigende advokat.
Udbetaling fra deponeringskontoen sikrede indfrielse af udlægshaver 1 og herefter et anmærkningsfrit skøde, hvilket var en nødvendighed for at undgå en begæring om tvangsauktion over ejendommen.
Klagerens krav om erstatning afvises i sin helhed, idet banken ikke har været part i tvisten mellem klageren og udlægshaverne, men alene har ekspederet sagen bedst muligt under de usædvanlige omstændigheder og samtidig har opfordret parterne til at blive enige. Banken har endvidere forvaltet deponeringskontoen med mindst muligt tab til følge for klageren og H.
Banken har ikke på noget tidspunkt i det langvarige sagsforløb hørt fra transporthaver (tidligere udlægshaver 2).
Banken bestrider at den har afskåret klageren fra ”… at vinde udlægssagen og dermed samtidig få tilkendt erstatning for sine sagsomkostninger af hans modpart via dom”. Banken er uforstående over for bemærkningen, og det henstår uoplyst fra klagerens side, hvorfor udlægget foretaget af udlægshaver 1 skulle være ugyldigt.
De af klageren fremlagte bilag i form af fakturaer fra hans advokat samt betaling af egne sagsomkostninger i en sag mod udlægshaver 1 dokumenterer ikke udgifter, der kan kræves erstattet af banken.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hans tidligere samlever, H, var kunder i Sydbank.
Ved en købsaftale af 19. juli 2018 solgte klageren og H deres fælles ejendom for en kontantpris på 4.245.000 kr. til overtagelse den 1. januar 2019, og banken blev anmodet om at forestå ekspedition af handlen. I den forbindelse konstaterede banken, at der ud over gælden til et realkreditinstitut og til banken var blevet tinglyst to udlæg i klagerens ideelle andel af ejendommen, et udlæg til udlægshaver 1 og et udlæg til udlægshaver 2.
Der var for klagerens vedkommende tale om en underskudshandel.
I december 2018 blev banken orienteret om, at klageren og udlægshaverne havde indgået en forligsaftale, hvorefter de to udlæg skulle indfris med 50 % hver af klagerens andel af provenuet fra ejendomshandlen.
Den 14. december 2018 ophævede landsretten udlægshaver 2’s udlæg i ejendommen. Udlægget blev på den baggrund slettet og herefter resterede alene udlægget til udlægshaver 1.
Der opstod herefter uenighed mellem klageren, udlægshaverne og berigtigende advokat om fordeling af klagerens andel af provenuet af ejendomshandlen.
Det følger af købsaftalens standardvilkår, at den, der berigtiger handlen, eller depositar, har pligt til af midlerne på skødedeponeringskontoen at foranledige betaling af beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger. Ankenævnet finder, at det følger af købsaftalens bestemmelser, at banken var berettiget til at udbetale klagerens andel af provenuet fra ejendomshandlen i overensstemmelse med berigtigende advokats instruks af 26. februar 2020.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.