Krav om erstatning som følge af manglende indgåelse af låneaftale til afløsning af kredit til byggeri af sommerhus.
| Sagsnummer: | 12/2023 |
| Dato: | 23-06-2023 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Inge Kramer, Jimmy Bak, Tina Thygesen og Kim Korup Eriksen |
| Klageemne: |
Udlån - øvrige spørgsmål
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom |
| Ledetekst: | Krav om erstatning som følge af manglende indgåelse af låneaftale til afløsning af kredit til byggeri af sommerhus. |
| Indklagede: | Ringkjøbing Landbobank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning som følge af manglende indgåelse af låneaftale til afløsning af kredit til byggeri af sommerhus.
Sagens omstændigheder
I oktober 2021 fik klageren en lånesagskredit i Nordjyske Bank (nu Ringkjøbing Landbobank) på 2.100.000 kr. til mellemfinansiering af byggeriet af et sommerhus. Af kreditaftalen fremgik blandt andet:
”… Tilbagebetaling
Kreditten er løbende indtil videre. Dog tager banken kredittens fortsatte beståen op til behandling, første gang senest den 01.05.2022.
Alle beløb, der bliver indbetalt på kreditten, bruges først til at dække udgifter og omkostninger nævnt i afsnittet "Omkostninger", rente, provision og gebyrer, og derefter til at dække forfaldne afdrag og overtræk. Det gælder også beløb, der bliver indbetalt af kautionister, eller som på anden måde stammer fra stillede sikkerheder.
Rente
Banken beregner:
En variabel rente af det trukne beløb. Satsen er 1,7500 % p.a. Det svarer til en debitorrente på 1,7615 % p.a. …
Frister for at opsige
Du kan altid indfri kreditten. …”
Banken har fremlagt uddrag af en bevilling af 19. marts 2021, som blev udarbejdet inden etablering af lånesagskreditten af klagerens daværende rådgiver i banken, R1, der ikke længere er ansat i banken. Af bevillingen fremgik blandt andet:
”… Ansøgningens formål …
Valgt realkreditfinansiering (Hovedstol, type og løbetid): 1.800.000, Nordjyske Prioritet, 1,75 %”
Klageren har oplyst, at huset var færdigt i oktober 2021.
Den 22. juni 2022 skrev klageren til banken:
”Jeg kunne godt tænke mig at vide, hvad renten er på vores kredit, da [...] havde fortalt os, at der ikke ville være nogen fast rente over hele løbetiden. Min mand arbejder selv for et byggeselskab/bank og har fundet ud af renten i Danmark, og vi kan ikke forestille os, at det virkelig er tilfældet! Jeg er desværre først tilbage i Danmark i slutningen af juli, men jeg vil gerne tale personligt om det, inden jeg underskriver kreditpapirerne. …”
Klageren klagede til banken. Klageren har oplyst, at banken i sit svar blandt andet anførte:
”… I oktober 2021 blev De bevilget en lånesagskredit på DKK 2.100.000 til finansiering af byggeriet.
Det blev samtidig aftalt, at banken ligeledes skulle yde den endelige finansiering af byggeriet med et Nordjyske Prioritet-lån. Dette er et produkt med en variabel rente, og det er korrekt, at renten på daværende tidspunkt var lavere, nemlig 1,75%. I mail af den 22. juni 2022 bekræfter De ligeledes, at De var bekendt med, at renten ikke var fast gennem hele løbetiden.
Jeg skal medgive, at forløbet omkring oprettelsen af det endelig lån har været lang, hvilket blandt andet kan tilskrives, at Deres tidligere rådgiver desværre opsagde sin stilling i banken.
Dette forhold ændrer dog ikke ved det faktum, at det aftalte produkt, Nordjyske Prioritet, er et produkt med en variabel rente, hvorfor banken ikke er ansvarlig for den højere rente og dermed for Deres merudgift til renter.
Så uanset hvornår det endelige lån var blevet oprettet, ville Deres situation ikke have været anderledes, og De ville under alle omstændigheder have realiseret en højere rente. …”
Den 4. januar 2023 indbragte klageren sagen for Ankenævnet. I klagen anførte klageren, at han og hans ægtefælle dagen forinden havde besluttet, at de ikke ønskede finansiering af sommerhuset gennem banken, da banken stadig ikke havde udarbejdet en kontrakt om lånet. Klageren fik herefter finansieret sommerhuset i et andet pengeinstitut.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Ringkjøbing Landbobank skal betale en erstatning på 450.000 kr. til ham.
Ringkjøbing Landbobank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken sagde ja til at give ham og hans ægtefælle et lån til byggeri af sommerhus.
På trods heraf var banken ikke i stand til at give ham en låneaftale klar til underskrift. Huset stod færdigt i oktober 2021, hvilket banken fik besked om. Låneaftalen skulle have været færdig, men blev udsat igen og igen af banken. Han gav senere banken et ultimatum og ringede til deres efterfølgende rådgiver i banken, R2, som fortalte, at kontrakten stadig ikke var klar. Han meddelte derefter, at de ikke længere ønskede at finansiere sommerhuset via banken. Det kan godt være, at renten i banken var variabel, men det er utroligt, at banken ikke var i stand til at give dem en låneaftale klar til underskrift efter mere end et år.
De var derfor nødsaget til at finansiere huset via en anden bank. De skiftede til en anden bank, der klarede det hele inden for to måneder.
De er blevet påført et tab, som banken er ansvarlig for. På tidspunktet da de ville indgå låneaftalen, var renten 1,6 % om året. Nu skal de finansiere i en anden bank til en rente på 3,2 % om året. På grund af bankens forsinkelse får de meromkostninger på omkring 450.000 kr. over hele lånets løbetid. Banken skal erstatte disse meromkostninger.
De har også haft ekstra omkostninger, da de ikke var i stand til at tilbagebetale på grund af den manglende låneaftale. De kunne have begyndt tilbagebetaling for 14 måneder siden. Banken har anført, at de kunne have foretaget betalinger. Dette var ikke muligt. Der var ingen underskrevet låneaftale, og de var ikke klar over renten eller afdragsbeløbet.
De har aldrig haft intention om at få et lån med variabel rente. Dette nævnte de også flere gange i samtaler med R1 og R2. Banken har anført, at de ikke drøftede fast rente med R2. Dette er ikke korrekt. De anmodede gentagne gange om en fast rente. De oplyste R1 om, at de som minimum ønskede en rentegaranti på ti år eller mere. I de første samtaler meddelte R1, at banken ville give dem denne rentegaranti. Dokumenterne må fortsat være tilgængelige i banken. R1 præsenterede dem imidlertid igen og igen for tilbud med variabel rente, og de blev ikke tilbudt eller præsenteret for en fast rente.
Banken har mulighed for at høre R1, der arbejder i det pengeinstitut, hvor de fik deres lån. Banken har også mulighed for at høre R2 om forløbet.
Ringkjøbing Landbobank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at det er bankens vurdering, at der i forbindelse med oprettelsen af lånesagskreditten var en dialog mellem klageren og banken omkring slutfinansieringen, og at klageren valgte, at der til slutfinansieringen skulle etableres et Nordjyske Bank Prioritetslån, som har variabel rente. Slutfinansieringen skulle først etableres, når byggeriet var færdigt.
Der blev aftalt en rente for lånesagskontoen svarende til den variable rentesats, som var gældende på prioritetslånet på daværende tidspunkt. I mail af 22. juni 2022 bekræftede klageren ligeledes, at han var bekendt med, at renten ikke ville være fast gennem hele løbetiden for slutfinansieringen.
R1 er ikke længere ansat i banken, og det er således ikke muligt at få en redegørelse fra R1 omkring forløbet, herunder hvilken dialog, der var mellem klageren og banken.
Banken har på intet tidspunkt nægtet klageren at foretage indbetalinger på lånesagskontoen og dermed foretage afdrag på denne. Dette krævede ikke, at der var oprettet et lån, idet der kunne have været foretaget afdrag på lånesagskontoen.
Banken har ikke påført klageren nogen meromkostninger.
Klageren har ikke lidt noget tab i forhold til det aftalte.
Ringkjøbing Landbobank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at en stillingtagen til klagen forudsætter yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneafhøringer (for en gennemgang af hele forløbet), hvilket ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene, hvorfor sagen bør afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets bemærkninger
I oktober 2021 fik klageren en lånesagskredit i Nordjyske Bank (nu Ringkjøbing Landbobank) på 2.100.000 kr. til mellemfinansiering af byggeriet af et sommerhus. Renten var variabel, for tiden 1,75 % om året. Kreditten skulle afløses af en endelig låneaftale, når byggeriet var færdigt.
Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at klageren og banken indgik aftale om, at slutfinansieringen skulle være et Nordjyske Bank Prioritetslån. Ankenævnet har herved lagt vægt på den fremlagte lånesagsbevilling, hvori et Nordjyske Prioritet lån på 1.800.000 kr. var angivet som valgt finansiering. Ankenævnet lægger som oplyst af banken til grund, at Nordjyske Bank Prioritetslån havde variabel rente, og at renten for lånesagskreditten svarede til den variable rentesats, som var gældende for et Nordjyske Bank Prioritetslån på daværende tidspunkt.
Klageren har oplyst, at han løbende rykkede banken for en låneaftale om den endelige finansiering. Som følge af bankens manglende udarbejdelse af en låneaftale skiftede klageren til et andet pengeinstitut, hvor han efter det oplyste indgik aftale om finansiering af sommerhuset til en rente på 3,2 % om året.
Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort, at banken begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre, at banken skal pålægges at betale erstatning til klageren som følge af manglende indgåelse af låneaftale om endelig finansiering. Ankenævnet bemærker herved, at renten på lånesagskreditten og et Nordjyske Bank Prioritetslån var den samme. Ankenævnet bemærker endvidere, at klageren uanset den manglende indgåelse af en låneaftale kunne have nedbragt gælden på kreditten ved indbetaling på lånesagskontoen.
Ankenævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at banken på andet grundlag har pådraget sig erstatningsansvar overfor klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.