Klage over fortolkning af pantebrevs rykningsklausul afvist, da pantebrevet indfriet.
| Sagsnummer: | 314/1997 |
| Dato: | 14-11-1997 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Niels Busk, Peter Nedergaard, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Afvisning - tvist § 5, stk. 3, nr. 2
|
| Ledetekst: | Klage over fortolkning af pantebrevs rykningsklausul afvist, da pantebrevet indfriet. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I forbindelse med klagerens og dennes ægtefælles køb af et sommerhus i 1994 udstedtes et sælgerpantebrev på 232.813,83 kr. med indklagede som kreditor. Pantebrevet indeholdt følgende individuelt udformede bestemmelse:
"Pantebrevet respekterer optagelse af realkreditlån (dog ikke indekslån) til dækning af varige værdiforøgende dokumenterede udgifter i forbindelse med ejendommens om-, ny- eller tilbygning. Udgifterne hertil skal medføre en tilsvarende værdiforøgelse af ejendommen og pantebrevet skal mindst have samme sikkerhedsmæssige placering som før omprioriteringen.
Som dokumentation for pantebrevets sikkerhedsmæssige placering kan kreditor forlange en vurdering fra anerkendt ejendomsformidler. Vurderingen indhentes på debitors bekostning."
Købesummen udgjorde 626.813,83 kr., som blev erlagt ved optagelse af kontantlån på 344.000 kr. fra Nykredit, kontant udbetaling 50.000 kr. og udstedelse af sælgerpantebrev 232.813,83.
I januar 1995 påførte indklagede pantebrevet rykningspåtegning, således at pantebrevet fremtidig alene respekterede et kontantlån på 660.000 kr. til Nykredit. Baggrunden herfor var klagerens gennemførelse af en ombygning af ejendommen. Fra klagerens pengeinstitut modtog indklagede i januar 1995 oplysning om, at der til indfrielse af Nykreditlånet på oprindeligt 344.000 kr. var anvendt 298.973,30 kr. (inkl. omkostninger). Dokumenterede udgifter i forbindelse med om-/tilbygningen var oplyst til ca. 1.150.000 kr.
Ved lånetilbud af 13. maj 1997 tilbød Realkredit Danmark klageren et flexlån på 1.080.000 kr. Gennem sit pengeinstitut anmodede klageren indklagede om, at indklagedes pantebrev blev forsynet med respektpåtegning for det tilbudte lån, idet Nykreditlånet på 660.000 kr. samtidig skulle indfries.
Ved skrivelse af 11. juli 1997 afviste indklagede at rykke. Indklagede henviste til, at man som dokumentation for provenuets anvendelse havde fået fremsendt kopier af regninger for bygningsarbejder udført i 1994. Da indklagede anså denne byggesag for afsluttet med respektpåtegningen fra januar 1995, kunne indklagede alene acceptere at rykke tilbage for et nyt realkreditlån, i det omfang provenuet anvendtes til indfrielse af Nykreditlånet. Et overskydende provenu måtte anvendes til hel eller delvis indfrielse af indklagedes pantebrev.
Klageren har den 25. august 1997 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at påføre sælgerpantebrevet respektpåtegning således, at der kan optages det ønskede flexlån, idet Nykreditlånet samtidig indfries.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Den 2. oktober 1997 indfriede klagerens pengeinstitut på vegne klageren sælgerpantebrevet.
Klageren har anført, at han har fremlagt dokumentation for, at han i forbindelse med byggeriet i 1994 selv finansierede ca. 1,2 mio. kr. Dette skete ved genkøb af en pensionsordning samt for en mindre del ved optagelse af et midlertidigt lån i hans eget pengeinstitut. Flexlånet svarer til en belåningsgrad på 60% i forhold til kreditforeningens vurdering. Indklagedes pantebrev bliver ikke placeret ringere. Han finder det uden betydning, at pantebrevet senere er indfriet.
Indklagede har anført, at pantebrevets rykningsklausul anvendes ved optagelse af et nyt realkreditlån til dækning af varige værdiforøgende udgifter i forbindelse med ejendommens om-, ny- eller tilbygning. Indklagede rykkede i 1994/1995 for lånet til Nykredit på 660.000 kr. Byggesagen blev således finansieret i forbindelse med afslutningen af byggearbejderne på dette tidspunkt. Det nu tilbudte flexlån optages ikke til dækning af udgifter i forbindelse med ejendommens om-, ny- eller tilbygning. Da der således ikke har været afholdt fornyede udgifter til disse formål, vil pantebrevet ikke få samme sikkerhedsmæssige placering som før en omprioritering. Rykningsklausulen omfatter derfor ikke en rykning som den ønskede. Efter indfrielse af pantebrevet er klagerens påstand ikke aktuel.
Ankenævnets bemærkninger:
Da det omhandlede pantebrev er indfriet og efter det oplyste påført kvitteringspåtegning, ses der ikke længere at foreligge en formueretlig tvist mellem klageren og indklagede, som kan behandles af Ankenævnet, hvorfor
Ankenævnet kan ikke behandle klagen. Klagegebyret tilbagebetales klageren.