Salgsfuldmagt vedrørende udlejningsejendom indgået som led i aftale om afvikling af et erhvervsmæssigt engagement.
| Sagsnummer: | 587/1994 |
| Dato: | 06-09-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Ole Just, Peter Nedergaard, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Afvisning - erhvervsforhold § 2, stk. 3 og 4
|
| Ledetekst: | Salgsfuldmagt vedrørende udlejningsejendom indgået som led i aftale om afvikling af et erhvervsmæssigt engagement. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Den 17. januar 1991 underskrev klageren en aftale med indklagede, hvorefter klageren erkendte at skylde indklagede 15.514.466,88 kr. pr. 31. december 1990. Gælden stammer fra klagerens tidligere erhvervsmæssige virksomhed. Af aftalen fremgår i øvrigt:
"§ 3.
[Indklagede] sælger bedst muligt ejendommen, matr. nr. ..., beliggende ..... [Klager] forpligter sig til at underskrive alle nødvendige dokumenter i forbindelse med handlens gennemførelse. Nettoprovenuet ved salget tilfalder [indklagede] og påvirker ikke betaling efter § 5.
..........
§ 5.
[Klager] forpligter sig til over en periode på 3½ år at betale til [indklagede] et samlet beløb på kr. 2.500.000. Beløbet afdrages med 6 halvårlige betalinger à kr. 416.666,66, der forfalder hver den 30. juni og 31. december, første gang den 31. december 1991. Beløbet forrentes ikke.
§ 6.
Når sidste afdrag i henhold til § 5 er betalt den 30. juni 1994 meddeler [indklagede] [klager] saldokvittering og giver afkald på ethvert yderligere krav mod [klager]. Gældsnedskrivningen påvirker ikke [indklagedes] rettigheder til salgsprovenuet vedr. [ejendommen] i henhold til § 3.
Der sker således kun gældsnedskrivning - udover de indbetalte beløb - under forudsætning af, at nærværende aftale overholdes."
Indklagede havde håndpant i et ejerpantebrev med pant i den i aftalens § 3 nævnte ejendom.
Den 25. januar 1991 underskrev klageren et frivilligt forlig vedrørende beløbet 15.514.466,88 kr.
Af en fremlagt BBR-meddelelse fremgår, at den omhandlede ejendom omfatter dels en bygning med 5 beboelseslejligheder og 2 erhvervslejligheder, dels en ren erhvervsbygning.
I de følgende år foretog indklagede salgsbestræbelser vedrørende ejendommen. I juni 1994 underskrev klageren slutseddel vedrørende salg af en parcel af ejendommen. Salgssummen var 1 mill. kr.
Den 6. september 1994 fremsendte klagerens advokat til indklagede erklæring underskrevet af klageren vedrørende udstykning af ejendommen. Advokaten gjorde opmærksom på, at klageren havde underskrevet under protest bl.a. begrundet i, at han tidligere alene havde underskrevet salgsdokumenterne under trussel om at blive erklæret personlig konkurs. Endvidere anførtes, at klageren gennem flere år forgæves havde søgt selv at købe ejendommen, dels havde anmodet om væsentligt bedre salg. Endvidere henvistes til, at en ejendommen påhvilende tilbudspligt skulle være tilsidesat af indklagede.
Ved skrivelse af 8. september 1994 indbragte klagerens advokat sagen for Ankenævnet uden at nedlægge nogen nærmere påstand.
I skrivelse af 12. oktober 1994 til klagerens advokat anførte indklagede, at klageren havde underskrevet salgsfuldmagt, efter at sagen havde været gennemgået med klageren og dennes daværende advokat. Da klageren skyldte indklagede ca. 15. mill. kr., antog indklagede, at klageren var ude af stand til at købe ejendommen, som det ikke hidtil havde været muligt at sælge bedre. Indklagede bekendt var der ikke tilbudspligt på ejendommen.
I skrivelse af 16. maj 1995 meddelte indklagede klagerens advokat, at hele salget af ejendommen nu var endeligt gennemført. Provenuet fra begge handler på i alt ca. 1.775.000 kr. havde indklagede nedskrevet på det frivillige forlig af 25. januar 1991, således at gælden i henhold til forliget herefter androg ca. 13,7 mill. kr. Indklagede havde således ikke benyttet provenuet til forlods dækning af udgifter, der havde været forbundet med driften af ejendommen, hvorfor klageren ikke var påført yderligere forpligtelser ved, at ejendommen gennem en årrække havde givet underskud. Endvidere anførte indklagede, at man stadig ikke var bekendt med, at der skulle være tilbudspligt på ejendommen.
Ved skrivelse af 28. juni 1995 har klagerens advokat på vegne sin klient nedlagt følgende påstand:
"[Indklagede] tilpligtes at anerkende
at, banken har overskredet sin kompetence ifølge fuldmagt fra [klageren], dels til administration af [klagerens] ejendom ....., dels til salg og udstykning af ejendommen,
at, banken ved den måde banken har administreret ejendommen på gennem 6 år har påført [klager] et tab, som banken er pligtig at erstatte,
at, banken ved salg og udstykning ligeledes har påført [klager] et tab, som banken er pligtig at erstatte,
at, banken har tilsidesat reglerne for tilbudspligt,
at, det har været uberettiget, når banken har nægtet [klager] mulighed for at søge ejendommen afhændet,
at, det har været uberettiget af banken at påtvinge [klager] bankens advokat."
Indklagede har påstået sagen afvist.
Klageren har anført, at Ankenævnet har kompetence til at behandle klagen, da den omhandlede ejendom har været ejet af ham personligt. Ifølge aftalen af 17. januar 1991 skulle indklagede sælge ejendommen bedst muligt. Dette skete ikke, men indklagede krævede ejendommen opdelt og solgte uden hans accept på ufavorable vilkår. Han havde i 1988 indgået en tidsbegrænset (en måned) optionsaftale med en tredjemand om salg af den samlede ejendom for 4,7 mill. kr. kontant. Dette viser, at indklagede ikke har opnået en tilfredsstillende pris ved det samlede salg. Indklagede har overskredet sin kompetence ifølge de meddelte fuldmagter og har derved påført ham et tab. Klageren har endvidere anført, at der er tilbudspligt på ejendommen uden nærmere at redegøre for, hvad der sigtes til.
Indklagede har anført, at der er tale om et erhvervsmæssigt engagement, hvorfor Ankenævnet efter sine vedtægter ikke har kompetence til at behandle klagen.
Ankenævnets bemærkninger:
Den omhandlede salgsfuldmagt blev indgået som led i en aftale om afvikling af et større erhvervsmæssigt engagement og angår en udlejningsejendom, som var pantsat til sikkerhed herfor. Ankenævnet finder, at klagen under disse omstændigheder må anses at angå et erhvervsmæssigt kundeforhold og at falde uden for nævnets kompetence, jf. vedtægternes § 2, stk. 2 og 3.
Som følge heraf
Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.