Spørgsmål om erstatning som følge af indfrielse af et eksisterende lån i forbindelse med hjemtagelse af nyt realkreditlån.
| Sagsnummer: | 20/2000 |
| Dato: | 13-06-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Lars Christensen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Afvisning - erhvervsforhold § 2, stk. 3 og 4
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Spørgsmål om erstatning som følge af indfrielse af et eksisterende lån i forbindelse med hjemtagelse af nyt realkreditlån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagernes krav om erstatning som følge af, at et eksisterende realkreditlån i klagernes ejendom blev indfriet ved hjemtagelsen af et nyt lån.
Sagens omstændigheder.
I foråret 1999 rettede klagerne henvendelse til indklagede vedrørende en ændret prioritering af klagernes landbrugsejendom, der er på ca. 32 ha. Baggrunden var, at driften af ejendommen i 1997 og 1998 havde givet et negativt økonomisk resultat.
Ejendommen var prioriteret med et kontantlån i Nykredit på oprindeligt 838.000 kr. baseret på 6% obligationer med udløb 2026. Restgælden var ca. 782.000 kr. og obligationsrestgælden ca. 871.000 kr. Restløbetiden var 24,5 år.
Ejendommen var yderligere prioriteret med et 8% obligationslån i DLR på oprindeligt 200.000 kr. og med en restgæld på ca. 196.000 kr.
Den 4. maj 1999 udstedte Nykredit et lånetilbud på et 30-årigt 6% obligationslån på 437.000 kr. med prioritet efter lånet på oprindeligt 838.000 kr. Af lånebetingelserne fremgår bl.a.:
"Lån opr. kr. 200.000 til DLR er forudsat indfriet."
Den 9. juni 1999 udstedte DLR et lånetilbud på et 30-årigt 6% obligationslån på 1.460.000 kr. Af lånebetingelserne fremgår bl.a.:
"Lån nr. 20 [DLR lånet på oprindeligt 200.000 kr.] og lån oprindelig kr. 838.000 til Nykredit må indfries, forinden nærværende lån udbetales."
Lånet på 1.460.000 kr. blev hjemtaget den 18. juni 1999 og afregnet til klagerne til kurs 95,6.
Den 22. juni 1999 blev Nykreditlånet straksindfriet til kurs 100.
I december 1999 gjorde klagerne indsigelse imod, at Nykreditlånet var blevet omlagt og gjorde et erstatningskrav gældende mod indklagede. Klagerne opgjorde deres tab således:
"Nykreditlån kontantlån 6%, 3 serie, 2026 med en hovedstol på 838.000 er omlagt til DLR obligationslån 6%, 43 serie, 2029.
Nykreditlån er indfriet til kurs 100% | 871.293,94 | ||||
Diff. rente til 30.09.99 | + | 10.089,70 | |||
I alt | 881.383,64 | ||||
Kurs ved optagelse af erstatningslån i DLR d. 18.06.99 | |||||
95,60% - kurtage 0,25% = 95,35% x 871.293,94 = | - | 830.778,77 | |||
Påført kurstab, kurtage og diff. rente | 50.604,87 | ||||
838.000 x 14.311 | |||||
Gebyr DLR forholdsmæssigt | 1.460.000 | = | + | 8.214,00 | |
Garantiprovision forholdsmæssig | |||||
838.000 x 6.301,99 | |||||
1.460.000 | = 3.616,99 | ||||
Skatteværdi heraf 3.616,99 x 40,37% | + | 1.459,82 | |||
Skatteværdi af diff. rente 10.089,70 x 40,37% = | - | 4.073,21 | |||
Direkte tab | 56.205,48 | ||||
Hertil kommer skattefradragstab: | |||||
1. år | rente indfriet Nykreditlån | 62.351,00 | |||
Rente nyt DLR-lån | 57.562,00 | ||||
Fradragstab | 4.790,00 | ||||
Skatteværdi heraf 40,37% | 1.934,00 | ||||
Fradragstabet vil udgøre 1.934 kr. de næste ca. 20 år = | 38.680,00 | ||||
Samlet tab | 94.885,48" |
Indklagede afviste at have pådraget sig erstatningsansvar.
Parternes påstande.
Den 13. januar 2000 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 94.885,48 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, klagen ikke bør afvises, idet de er lønmodtagere og driver ejendommen som et fritidslandbrug. Det var ikke nødvendigt at indfri det eksisterende lån i Nykredit.
Indklagede orienterede ikke ordentligt om konsekvenserne af denne indfrielse. Ved lånehjemtagelsen og indfrielsen led de et tab.
På et tidspunkt spurgte den ene af klagerne en medarbejder hos indklagede, om det kunne gå an at indfri Nykreditlånet. Medarbejderens svar var, at det kunne det godt.
Indklagede blev endvidere anmodet om at tage kontakt til en revisor med tilknytning til et fagligt center, som bistod dem.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der er tale om en erhvervssag, som falder uden for Ankenævnets kompetence. Ejendommen har en svineproduktion på ca. 475 stk.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at efter fremkomsten af Nykredits lånetilbud i maj 1999 blev dette drøftet med klagerne. Der var enighed om at søge DLR om maksimal belåning.
Originaltilbudet fra DLR blev fremsendt direkte til klagerne med kopi til indklagede. Klagerne var således bekendte med tilbudets indhold og konsekvenserne heraf.
Det var afgørende for en fortsat drift af ejendommen, at der blev opnået en maksimal belåning samt herved maksimal likviditetsmæssig besparelse.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter karakteren af den tvist, klagen angår, og det oplyste om klagernes landbrugsvirksomhed, herunder at denne drives som fritidslandbrug, finder Ankenævnet, at klagen ikke adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold, jf. vedtægternes § 2, stk. 2. Indklagedes afvisningspåstand tages herefter ikke til følge.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har begået ansvarspådragende fejl ved rådgivningen af klagerne i forbindelse med hjemtagelsen af lånet på 1.460.000 kr. i DLR. Det bemærkes herved, at det klart fremgår af lånetilbudet fra DLR, at udbetalingen af lånet var betinget af, at det eksisterende lån i Nykredit blev indfriet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.