Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning om låneomlægning, herunder om mulighed for at optage tillægslån og om kurstab ved indfrielse af eksisterende lån.

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med en låneomlægning, herunder om mulighed for at optage tillægslån og om kurstab ved indfrielse af eksisterende lån.

Sagens omstændigheder

Klageren og dennes ægtefælle, M, der er født i henholdsvis 1939 og 1936, var kunder i Sparekassen Kronjylland, hvor de havde to kreditter på henholdsvis 400.000 kr. og 100.000 kr.

Under sagen er der fremlagt en kopi af side 1 af kreditkontrakten for kreditten på 400.000 kr., som er dateret den 20. maj 2009. Der var tale om en andelsboligkredit med variabel rente for tiden 5,25330 % om året. Renten varierede efter den til enhver tid gældende CIBOR 3 måneder rente plus et tillæg på 3,50 %.

Klageren og M havde et sommerhus, der var behæftet med et obligationslån i Totalkredit med en hovedstol på 680.000 kr. og med et rentemaksimum på 6 % om året. Ifølge betalingsoversigten pr. den 1. marts 2012 var rentesatsen på lånet for tiden 1,8381 % om året. Restløbetiden var 23,25 år og restgælden 578.065,72 kr. Den kvartalsmæssige ydelse udgjorde 8.317,04 kr., hvoraf 5.039,84 kr. var afdrag.

Den 12. april 2012 udarbejdede banken tre låneberegninger med baggrund i henholdsvis

Klageren har anført, at hun ikke har set beregningen vedrørende tillægslånet, og at hun ikke var bekendt med muligheden for at optage et tillægslån. Sparekassen har bestridt dette.

I maj 2012 blev sommerhuset vurderet til 1,4 mio. kr. Realkreditbelåningen kunne derfor højst udgøre 840.000 kr., svarende til 60 %.

Den 11. maj 2012 udarbejdede sparekassen to nye beregninger vedrørende omlægning af det eksisterende Totalkreditlån til et nyt lån på 840.000 kr. med afdragsfrihed i 10 år og med henholdsvis femårig og etårig rentetilpasning.

Den 12. maj 2012 sendte klageren følgende brev til sparekassen:

”Vil du vente med at sætte væres tilbud i gang.

Vi har lige brug for at tænke lidt mere over det.

Jeg synes pludselig ikke det gav nogen forbedring i beløbet til privatforbrug.

Så er jeg heller ikke sikker på at de kr. 100.000 er tinglyst men det mener du jo at de er.

Tak for ulejligheden.

Jeg melder tilbage til dig – når vi endelig har besluttet os. ”

Den 8. juni 2012 udarbejdede banken en vejledende beregning om omlægning af det eksisterende lån til et rentetilpasningslån på 840.000 kr. med afdragsfrihed i 10 år og femårig rentetilpasning. Omkostningerne ved hjemtagelse udgjorde 15.410 kr. Indfrielsen af det eksisterende blev opgjort til 589.985 kr., svarende til obligationsrestgælden på 588.352 (kurs 102,45) med tillæg af omkostninger. Beløb til udbetaling udgjorde herefter 234.605 kr. (840.000 kr. - 15.410 kr. - 589.985 kr. = 234.605).

I en særskilt rubrik blev ”Samlet indfrielsesbeløb” opgjort til 596.304 kr., svarende til de 589.985 kr. med tillæg af delydelse på 6.319 kr. på det eksisterende lån.

Den 13. juni 2012 underskrev klageren og M en såkaldt ejendomsfinansieringsaftale med sparekassen om låneomlægningen. Klageren og M underskrev samtidig et dokument vedrørende dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom. Heraf fremgår blandt andet:

”Der er valgt et femårs Flexlån, således kunden kender den fremtidige husleje. Kunden overvejer salg af boligen inden for denne årrække.”

Omprioriteringslånet blev hjemtaget den 18. juni 2012. Sparekassen har oplyst, at den til sikkerhed for engagementet havde håndpant i et ejerpantebrev, og at man accepterede at rykke med ejerpantebrevet for omprioriteringslånet.

Det eksisterende lån blev indfriet den 19. juni 2012 ved betaling af obligationsgælden, som udgjorde 591.154,31 kr., hvoraf cirka 17.000 kr. var overkurs/kurstab. Hertil kom forholdsmæssig ydelse fra 1. april 2012 til indfrielsestidspunktet samt indfrielsesgebyr, i alt 5.866,91 kr.

Den 25. juni 2012 underskrev klageren og M en kreditaftale med sparekassen om en kredit på 300.000 kr., der skulle nedskrives med 1.250 kr. om måneden. Renten var variabel for tiden 5,40500 %. Om renten fremgår blandt andet:

”Rente og omkostninger fastsættes til enhver tid af SPAREKASSEN KRONJYLLAND. Renten fastsættes på baggrund af Sparekassens RentebasisDAGLIG udlånsrente plus en marginal på p.t. 3,30000 procentpoint.

Såfremt Sparekassens faktiske udgifter ved kapitalfremskaffelse (”cost of funds”), overstiger RentebasisDAGLIG udlånsrente, kan rentesatsen dog fastsættes på baggrund af Sparekassens ”cost of funds”. Sparekassens ”cost of funds” er den faktiske pris, til hvilken sparekassen handler likviditet i markedet.”

De 300.000 kr. vedrørende den nyetablerede kredit blev indsat på omprioriteringskontoen, hvorfra der blev overført henholdsvis 398.849,87 kr. og 100.131,99 kr. til indfrielse af de hidtidige to kreditter.

Den 14. august 2012 blev omprioriteringskontoen opgjort ved udbetaling af et restindestående på 3.636,24 kr. Klageren og M havde forinden fået udbetalt i alt 25.000 kr.

Klageren og M overførte efterfølgende deres engagement til et andet pengeinstitut.

Ved brev af 5. marts 2013 svarede sparekassen på en klage fra klageren og M. Af brevet fremgår blandt andet:

”...

Lånet blev etableret med en højere hovedstol og derved provenu i størrelsesorden 200.000 kr. hvilket naturligvis og som en selvfølge skulle nedbringe jeres gæld her i sparekassen. Dels pga. at forudsætningen for bevilling af yderligere lån i Totalkredit netop var nedbringelse af engagementet hos os i forholdet 1:1, og dels pga. at rentesatsen på kreditterne i sparekassen trods alt var noget højere end det nye F5-lån.

Det er korrekt, som I skriver, at disse kreditter var yderst favorable men da de var et levn fra Tved Sparekasse, var (og er) det naturligvis Sparekassens mål, at disse kreditter enten indfries eller omlægges til et tilsvarende produkt i Sparekassen Kronjylland når der ændres i bevillingsgrundlaget.

I øvrigt var betingelserne for at opnå kreditterne, at Sparekassen fik et ejerpantebrev i den belånte ejendom, hvor restgæld og nominel pålydende på ejerpantebrevet skulle svare overens. Endvidere skulle Sparekassen modtage økonomiske oplysninger (årsopgørelse Skat mv.) hvert år og i hele kredittens løbetid. Ingen af tilfældene var opfyldt i jeres tilfælde.

...”

Parternes påstande

Den 13. januar 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet. Klageren har nedlagt endelig påstand om, at Sparekassen Kronjylland skal betale 22.866,91 kr. (17.000 kr. + 5.866,91 kr.).

Sparekassen Kronjylland har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at sparekassens rådgivning i forbindelse med låneomlægningen var dårlig og mangelfuld. Endvidere blev formålet om en forbedring af deres økonomi ikke opfyldt.

Indfrielsen af det eksisterende lån blev ikke drøftet. De var således ikke klar over, at der ved indfrielsen blev realiseret et kurstab på 17.000 kr., ligesom de ikke var bekendt med de yderligere omkostninger på 5.866,91 kr.

Sparekassen undlod at informere om muligheden for et tillægslån, som de heller ikke på anden måde var bekendt med. Dokumentet om tillægslån på 381.000 kr., som sparekassen har fremlagt, dukkede først op, efter at de havde klaget, selv om de gentagne gange forinden forgæves havde forsøgt at få sparekassen til at svare på, hvorfor de aldrig var blevet tilbudt et tillægslån.

Et tillægslån med afdragsfrihed ville have været en billigere og bedre løsning. Da det eksisterende lån var med afdrag, ville de herved tillige opfylde Totalkredits kommende krav om såkaldt tolagsbelåning. Det af sparekassen anførte om hensynet til indførelsen af tolagsbelåning bestrides derfor.

Hvis de var blevet tilbudt et tillægslån, ville de uden tvivl have taget det. De havde i så fald undgået kurstabet på det eksisterende lån og fortsat nedbringelsen af dette med cirka 20.000 kr. om året.

På omlægningstidspunktet var den samlede gæld cirka 1.075.000 kr. (575.000 kr. + 400.000 kr. + 100.000 kr.). Efter fem år ville gælden have været nedbragt med cirka 100.000 kr. til 975.000 kr. Med den omlagte belåning vil restgælden efter fem år være 1.140.000 kr. (840.000 kr. + 300.000 kr.).

De har reelt betalt 30.000-40.000 kr. for at opnå en besparelse på 200 kr. pr. måned.

Der forelå ingen aftale om, at kreditterne skulle indfries. Tværtimod oplyste sparekassen, at de ville få det overskydende provenu på 234.000 kr. ”i hånden ”. De blev imidlertid afskåret fra at disponere over hovedparten af provenuet, som af sparekassen blev overført til indfrielse/nedskrivning af kreditterne. De to kreditter var favorable for dem, og sparekassen havde derfor en interesse i, at de blev omlagt.

Sparekassen Kronjylland har anført, at baggrunden for låneomlægningen var, at klageren og M ønskede at sikre sig, at de kunne beholde deres sommerhus i yderligere fem år, selv om renten skulle begynde at stige. Deres rådighedsbeløb lå i underkanten af, hvad sparekassen anbefalede, og de ville derfor få økonomiske problemer, hvis renten begyndte at stige.

Ved låneomlægningen opnåede klageren og M, at renten på hovedparten af deres gæld blev låst fast i fem år til en lav rente, og at afdraget blev flyttet fra realkreditlånet til den højere forrentede kredit. Klagerens og M’s månedlige likviditet blev forbedret en smule, og de fik udbetalt 25.000 kr. til forbrug som en engangsydelse.

Rådgivningen var god og korrekt. Klageren og M fik rådgivning om de forskellige låntyper, herunder fordele, ulemper og omkostninger, inden de valgte, hvilket lån de ønskede. Klageren og M underskrev endvidere en omprioriteringsaftale og ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”.

Klageren og M valgte selv at foretage låneomlægningen.

Med virkning fra den 23. juni 2012 indførte Totalkredit krav om såkaldt tolagsbelåning, der ville medføre, at der alene ville kunne opnås afdragsfrihed på et lån på 45 % af vurderingen, mens den resterende realkreditbelåning op til 60 % for sommerhuse skulle være med afdrag. Det betød, at eventuelt lån i sommerhuset på 840.000 kr. med 10-årig afdragsfrihed skulle optages inden den 23. juni 2012. Sparekassen informerede klageren og M herom og udarbejdede beregningen af 8. juni 2012.

Klageren og M blev informeret om muligheden for at optage et eventuelt tillægslån, ligesom klageren og M gennem hele forløbet var bekendt med, at provenuet fra realkreditlånet skulle anvendes til nedbringelse af gælden på kreditterne i sparekassen. Da klageren har bestridt dette bør sagen afvises, fordi en afklaring af spørgsmålet vil kræve en bevisførelse i form af afgivelse af vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet.

Klagerens brev af 12. maj 2012 støtter bankens opfattelse, at klageren var fuldt bekendt med, at provenuet skulle anvendes til indfrielse af kreditterne.

Ved en eventuel tillægsbelåning ville klageren og M have fortsat afdragene på den lavt forrentede kreditforeningsgæld i stedet for på den højere forrentede gæld på kreditterne. En eventuel tillægsbelåning ville også have været forbundet med omkostninger, dog ikke navnlig kurstabet på indfrielsen af det eksisterende lån.

Klageren har i sin udregning ikke taget højde for udbetalingen på 25.000 kr. og nedbringelsen af kreditten med 1.250 kr. pr. måned. Klageren kan vælge at nedbringe kreditten yderligere, hvis hun ønsker det.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og dennes ægtefælle havde et realkreditlån med rentemaksimum på 6 % og en hovedstol på oprindelig 680.000 kr. i deres sommerhus. Klageren og ægtefællen havde endvidere to andelsboligkreditter på i alt 500.000 kr. i Sparekassen Kronjylland. Til sikkerhed for engagementet havde sparekassen efter det oplyste pant i et ejerpantebrev i sommerhuset. Kreditterne henstod uden afvikling og realkreditlånet blev afdraget med cirka 5.000 kr. i kvartalet, eller cirka 20.000 kr. om året.

I foråret 2012 blev engagementet omlagt til et 30-årigt rentetilpasningslån på 840.000 kr. med femårig rentetilpasning og en kredit på 300.000 kr. Rentetilpasningslånet var med afdragsfrihed i 10 år, mens kreditten skulle nedbringes med 1.250 kr. pr. måned, eller cirka 15.000 kr. om året.

Ved omprioriteringen opnåede klageren og M maksimal realkreditbelåning af sommerhuset og at risikoen for, at udgiften til sommerhuset som følge af rentestigninger ville stige i en kommende femårig periode, blev nedsat. Klageren og M opnåede endvidere, at afdragene på deres gæld blev overført fra realkreditbelåningen til den højere forrentede gæld i sparekassen, et kontant provenu på 25.000 kr. og en beskeden ydelsesbesparelse.

Det fremgik af de vejledende beregninger, at indfrielse af det eksisterende lån skulle ske til en kurs, der oversteg kurs 100.

Klageren måtte endvidere påregne, at der skulle betales terminsydelse på det eksisterende realkreditlån indtil dette blev indfriet.

Under disse omstændigheder finder Ankenævnet, at sparekassen ikke har pådraget sig et ansvar over for klageren vedrørende låneomlægningen, hverken helt eller delvist.

Klageren får herefter ikke medhold i påstanden om, at sparekassen skal godtgøre overkursen/kurstabet, der udgjorde cirka 17.000 kr., og delydelsen på det eksisterende lån, der udgjorde 5.866,91 kr.

Det af klageren anførte om, at sparekassen undlod at rådgive om muligheden for at optage tillægslån, hvilket sparekassen har bestridt, kan ikke føre til et andet resultat.

Tre medlemmer – John Mosegård, Jesper Claus Christensen og Michael Reved – udtaler:

Vi finder på baggrund af det oplyste, herunder navnlig klagerens brev af 12. maj 2012, at det ikke i tilstrækkeligt omfang er afklaret om klageren var eller burde have været bekendt med at de eksisterende kreditter skulle nedskrives med provenuet af omprioriteringen og omlægning af restgælden til en ny kredit på 300.000. kr., og at denne nedskrivning og omlægning var en betingelse for, at sparekassen accepterede at rykke med ejerpantebrevet i ejendommen.

Vi finder, at denne del af klagen ikke kan afgøres uden bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer om formålet med låneomlægningen og hvilke forudsætninger og betingelser, der kan lægges til grund for den indgåede aftale om låneomlægning. Da en sådan bevisførelse ikke kan finde sted for Ankenævnet, finder vi, at denne del af klagen bør afvises efter Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

To medlemmer – Troels Hauer Holmberg og Hans Daugaard – udtaler:

Mod klagerens benægtelse finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at det blev aftalt at nedskrive de eksisterende kreditter med provenuet af omprioriteringen og at omlægge restgælden til en ny kredit på 300.000 kr. Det fremgår heller ikke klart, om nedskrivningen og omlægningen var en betingelse for at sparekassen accepterede at rykke med et ejerpantebrev i ejendommen.

Vi finder derfor, at sparekassen skal retablere kreditterne på henholdsvis 400.000 kr. og 100.000 kr., hvis klageren og M inden otte uger fra nævnets afgørelse anmoder om det, og samtidig accepterer at retablere sparekassens sikkerhed i ejerpantebrevet.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen for så vidt angår spørgsmålet om nedskrivning af de eksisterende kreditter med provenuet af omprioriteringen.

Klageren får i øvrigt ikke medhold i klagen.