Afgørelse

Spørgsmål om lånetilsagn vedrørende køb af ejendom var meddelt.

Indledning.

Denne klage vedrører, om Skælskør Bank gav klageren og dennes samlever tilsagn om at ville finansiere parrets køb af fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klageren og dennes samlever henvendte sig i maj 2009 til Skælskør Bank, Sorø filial, vedrørende parrets planer om at købe en landejendom.

Den 23. juli 2009 var klageren til møde i banken. Klageren har anført, at banken på mødet gav tilsagn om at ville finansiere køb af ejendom for op til 3.030.000 kr. Inden mødet havde klageren fået oplyst, at banken ikke ville finansiere nye erhvervs-virksomheder, hvorfor bankens eventuelle finansiering af klagerens køb af en ejendom skulle være til privat brug. Banken har anført, at klageren og dennes samlever på mødet blev oplyst om, at det var bankens umiddelbare skøn, at der kunne kigges efter ejendomme i prisniveauet 3.030.000 kr.

Den 5. august 2009 skrev klageren en e-mail til banken. Af e-mailen fremgår:

"Vi har nu fundet en rigtig interessant ejendom i Danmark, som vi vil give et bud på. Vi byder 2,8 men vi får se om de accepterer. Der skal gøres en del så under alle omstændigheder vil der være behov for at låne til færdiggørelse af boligen. Kan vi tolke jeres beregninger sådan at vi kan låne op til 3.030.000 så vi har til forbedringer hvis vi finder noget billigere der kræver en kærlig hånd? Eller afhænger det af den enkelte situation?

Vi vender tilbage hvis vi kan blive enige med sælgerne om prisen og nærmer os en købsaftale."

Den 6. august 2009 besvarede banken klagerens e-mail som følger:

"Når det drejer sig om en ejendom med det formål i har planer om, vil det altid afhænge af den enkelte situation, da de udgifter der vil være forbundet med at gøre gården klar til brug, er meget svære at skabe et fuldstændigt overblik over fra start.

Det betyder at vi bliver nødt til at beregne på de gårde i kigger på, da de garanteret alle har et forskelligt behov for renovering og dermed meget forskellige udgifter/omkostninger, som vil have indflydelse på, hvordan jeres privatøkonomi kommer til at se ud. Der vil nemlig være stor forskel på hvor meget forbedringerne vil forhøje værdien af gården og dermed hvilken type belåning (billig/dyr) der kan benyttes.

For god ordens skyld er de beregninger vi har lavet og gennemgået, ikke det samme som et tilsagn om at vi kan finansiere et køb for jer. Da det igen vil være meget afhængig af den enkelte gård i kigger på. Dvs. den stand de er i samt det behov der er for renovering samt efterfølgende finansiering som nævnt overfor. Derfor er det meget vigtigt at i betinger køb af, at banken kan godkende købet.

I dette tilfælde vil det være vigtigt at i sender oplysninger om gården til os, samt laver et udspecificeret budget hvor i anslår, hvad der vil være behov for af penge for at i kan renovere gården, så den er klar til brug. Dette er vigtigt i forhold til, at vi skal have lavet en vurdering der fortæller, hvor høj belåning i kan opnå. Så vil vi samtidig lave en beregning på købet."

Den 9. august 2009 skrev klageren en e-mail til banken, hvor bl.a. følgende fremgik:

"Ja det forstår jeg godt – det giver jo mening.

Vi har fundet en ejendom vi gerne vil købe. Ejendomsmægleren burde have sendt dig en stor stak papirer i weekenden…. Og købsaftalen tager forbehold for at i kan godkende finansieringen, som du sagde den skulle, men lad mig lige forklare nærmere:

Ejendommen er et konkursbo, som er sat på tvangsauktion af Nordea. Advokaten har hyret Danbolig for at forsøge at sælge den i fri handel inden den ryger på auktion den 24/9.

……… [Herefter opregner klager en række udgiftsposter i forbindelse med istandsættelse af ejendommen.]

Så det totale "komme i gang" investeringsbehov er i alt 230.000 kr. Som ejendommen står i dag er den ikke beboelig. Den er rodet og bærer præg af at ejeren er gået midt i ombygningen for ca. et år siden. Der står muggen mad i køkken, gulvtæpperne skal kasseres etc. Den kan heller ikke anvendes til heste før jorden bliver klargjort og stalden færdig. Så de forbedringer vi har tænkt at investere i er absolut forbedringer som vil forbedre ejendommes stand/værdi med væsentligt mere end det vil koste."

Banken bekræftede modtagelsen af materiale fra ejendomsmægleren ved e-mail af 10. august 2009, hvorefter klageren sendte e-mail af 11. august 2009, med følgende indhold:

"Det er alle tiders [navn på privatkunderådgiver]. Det ville være super hvis du kunne vende tilbage seneste torsdag da advokaten har frist til på fredag med at give indsigelse på købsaftalen. Vi venter selvfølgelig med at skrive den under til vi hører fra dig."

Den 13. august 2009 meddelte banken, at man ikke kunne finansiere ejendommen, da den havde erhvervslignende karakter og var underlagt landbrugspligt samt krav om momsregistrering.

Ifølge banken blev klageren efterfølgende orienteret om, at såfremt landbrugspligten blev ophævet, ville banken naturligvis være indstillet på at lave nye beregninger. Ifølge klageren sagde bankens medarbejder i den forbindelse følgende: "jamen så er det slet ikke noget problem. Jeg regner lige på det og vender tilbage."

Banken meddelte mundtligt klageren endeligt afslag på finansiering den 25. august 2009.

Parternes påstande.

Klageren har den 25. august 2009 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Skælskør Bank skal finansiere det omhandlede ejendomskøb, subsidiært betale erstatning for hendes og samleverens merudgifter som følge af den manglende finansiering.

Skælskør Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at Skælskør Bank på mødet den 23. juli 2009 gav et bindende tilsagn om at ville finansiere hendes og samleverens køb af en ejendom for et beløb på op til 3.030.000 kr.

De har handlet i tillid til, at tilsagnet blev opfyldt og har bl.a. derfor opsagt parrets lejebolig, da klageren havde en forventning om at kunne indgå en købsaftale vedrørende den ejendom, som klageren havde korresponderet med banken om.

I umiddelbar forlængelse af at sagen blev indbragt for Ankenævnet, har klageren opgjort tabet til minimum 80.000 kr., der skyldes forventede udgifter til opstaldning af heste, flytning, opbevaring af møbler m.v. på grund af, at klageren har opsagt sin og samleverens fælles lejebolig.

Skælskør Bank har anført, at banken på intet tidspunkt i forløbet har givet klageren og dennes samlever tilsagn om finansiering af købet af en ejendom. Klageren er gentagne gange både mundtligt og skriftligt blevet gjort bekendt med, at de beregninger der blev forevist den 23. maj 2009 ikke kunne tages til indtægt for, at banken dermed havde foretaget en forhåndsgodkendelse af parret.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det er ikke godtgjort, at Skælskør Bank på mødet den 23. juli 2009 eller på et senere tidspunkt gav klageren og dennes samlever tilsagn om at ville finansiere parrets køb af en ejendom, herunder den ejendom som klageren ønskede at erhverve. Dette understøttes også af parternes mail-korrespondance, hvor det er anført, at de beregninger banken har lavet og gennemgået, ikke er det samme som et lånetilsagn. Såfremt klageren havde ment, at dette ikke stemte overens med et tidligere afgivet løfte, måtte klageren straks have reageret på dette.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.