Afgørelse

Spørgsmål om sparekasse havde givet bindende tilsagn om finansiering af huskøb

Indledning

Denne sag vedrører, om Andelskassen Østjylland har givet klageren et bindende tilsagn om finansiering af køb af en bestemt fast ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Andelskassen Østjylland. Han drev virksomheden [F]. Han ejede ejendommen [H-vej] 3 og ønskede at købe ejendommen [H-vej] 13.

Andelskassen har oplyst, at klageren i oktober 2008 havde et rådighedsbeløb på godt 6.000 kr. pr. måned og en formue på 200.000 kr.

Den 27. oktober 2008 modtog klageren en e-mail fra andelskassen med overskriften "Hushandlerne". E-mailen har følgende ordlyd:

"Jeg bekræfter herved at det er OK at du køber [H-vej] 13 for kr. 1.200.000 – dog betinget af at du forinden får solgt [H-vej] 3 for kr. 590.000

Med venlig hilsen

[R1]
Souchef"

Andelskassen har anført, at klagerens økonomiske forudsætninger for at erhverve ejendommen ændrede sig i 2009, idet driften af hans virksomhed ikke var tilfredsstillende. Derfor meddelte andelskassen, at den ikke længere havde mulighed for at finansiere købet af ejendommen H-vej 13. Klageren meddelte andelskassen, at han var utilfreds med andelskassens beslutning.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt solgte klageren ejendommen H-vej 3 for 500.000 kr. Skødet er tinglyst den 3. november 2009. På det tidspunkt var R1 fratrådt sin stilling i andelskassen og klageren havde fået en ny rådgiver, R2. Klageren har anført, at han i forbindelse med salget ringede til R2 og fik at vide, at et beløb på 500.000 kr. var en god handel og at han gerne måtte sælge til den pris. Andelskassen har bestridt dette.

Klageren lejede herefter ejendommen H-vej 13 med forkøbsret.

I november 2009 aftalte parterne, at spørgsmålet om finansiering skulle tages op til genforhandling i sommeren 2010, hvis halvårsregnskabet i klagerens virksomhed udviklede sig tilfredsstillende, og engagementet hos indklagede i øvrigt blev passet. Klageren har bestridt, at der blev stillet krav vedrørende driften af hans virksomhed.

Klageren har oplyst, at hans økonomi er betydeligt bedre nu end i 2008, hvor det blev aftalt, at han godt kunne købe H-vej 13.

Parternes påstande

Den 13. december 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår klagerens påstand således, at Andelskassen Østjylland skal tilbyde ham finansiering til køb af ejendommen H-vej 13.

Sparekassen Østjylland har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han drøftede spørgsmålet om køb af H-vej 13 med sparekassen. Han fik lov til at købe ejendommen under forudsætning af, at han solgte sin daværende ejendom.

Andelskassens e-mail af 27. oktober 2008 er et tilsagn om finansiering af ejendommen H-vej 13. Det har hele tiden været planen at denne skulle købes. At hans daværende bankrådgivers jargon og måde at kommunikere på var kortfattet, bør ikke gå ud over ham.

Inden salget af H-vej 3 ringede han til andelskassen at gik at vide, at en salgssum på 500.000 kr. var en god handel og at han gerne måtte sælge til den pris.

En mundtlig aftale er lige så gældende som en skriftlig.

Da han havde solgt H-vej 3, ville sparekassen ikke vedstå løftet om finansiering af H-vej 13.

Hans indtægt er øget og hans udgifter var uændrede. Hans rådighedsbeløb er på 6.000 – 8.000 kr. pr. måned og hans formue er på 300.000 – 350.000 kr.

Finansieringsløftet var ikke betinget af en bestemt udvikling i virksomheden, hvor der i øvrigt kun har været økonomisk fremgang.

Ejendommen er endnu ikke blevet vurderet af Totalkredit. Hvis ejendommen er i dårlig stand må købsprisen på 1.200.000 kr. reguleres. Han ønsker at købe ejendommen til det den er værd.

Han har ikke udvist passivitet, da han løbende har drøftet sagen med de skiftende bankrådgivere. Det tager tid, når en ny skal sætte sig ind i sagen. Han har flere gange klaget over afslaget på finansiering.

Ejeren af H-vej 13 vil ikke fortsætte med at udleje ejendommen. Han står snart uden bolig, da han jo har solgt sit hus.

Sparekassen Østjylland har anført, at den ikke har givet klageren et løfte om at finansiere købet af ejendommen H-vej 13.

Den fremlagte e-mail ikke et løfte om finansiering. E-mailen kan højst udtrykke, at klagerens økonomiske situation på daværende tidspunkt så fornuft ud i relation til købt af ejendommen.

Der er alene givet et "OK", men derimod intet decideret finansieringstilsagn. Da køb af fast ejendom er en kompliceret affære har det da også formodningen imod sig, at en simpel e-mail på blot to linjer skulle udgøre et løfte om finansiering af køb af fast ejendom.

I alle tilfælde er forudsætningerne for "løftet" bortfaldet. For det første, fordi klagerens ejendom H, ikke blev solgt for 590.000 kr., men alene for 500.000 kr.

For det andet blev H-vej 3 først solgt i november 2009, eller efter ca. 1 år. I dette tidsrum kan klagerens forhold i sagens natur have ændret sig meget, hvilket da rent faktisk også var tilfældet.

Klagerens økonomiske situation ændrede sig til det værre. Klageren har således gentagne gange været i overtræk på flere forskellige konti, og regnskabet i klagerens personligt drevne virksomhed har udviklet sig dårligere end forventet. Det bestrides, at klageren skulle have en formue i størrelsen 300.000 – 350.000 kr.

Klageren har udvist passivitet ved først nu, mere end 3 år efter udsendelse af den omtalte e-mail og 2 år efter salget af H-vej 3, at gøre krav gældende.

Ejendommen H-vej 13 er faldet drastisk i værdi, hvorefter det ikke længere er muligt at belåne ejendommen ud fra en pris på 1.200.000 kr. Efter oplysning fra vurderingsmand fra Totalkredit er det tvivlsomt, hvorvidt ejendommen overhovedet kan belånes i en kreditforening. Klagerens passivitet har derfor medført, at det ikke længere er muligt at finansiere ejendommen, hvilket klageren selv bærer risikoen for.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren har anført, at Andelskassen Østjylland afgav et løfte til ham om at ville finansiere hans køb af ejendommen H-vej 13. Andelskassen har bestridt at have givet klageren et sådant løfte.

Ankenævnet finder ikke, at andelskassens e-mail af 27. oktober 2008 er tilstrækkelig til at løfte klagerens bevisbyrde. Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at andelskassen afgav et løfte om finansiering af ejendommen H-vej 13.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.