Spørgsmål om lånetilsagn vedrørende ombygning var meddelt.
| Sagsnummer: | 232 /2010 |
| Dato: | 07-10-2011 |
| Ankenævn: | Henrik Bitsch, Søren Geckler, Kjeld Gosvig Jensen, Niels Bolt Jørgensen og Karin Ladegaard |
| Klageemne: |
Udlån - låneanmodning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om lånetilsagn vedrørende ombygning var meddelt. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører, om Danske Bank gav klageren og dennes ægtefælle tilsagn om at ville finansiere ombygning af parrets ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren, der er selvstændig erhvervsdrivende, og dennes ægtefælle er kunder i Danske Bank.
Klageren og ægtefællen ejede en ejendom, der blev anvendt til udlejning samt en ejendom, der var under ombygning.
I januar 2009 rettede klageren henvendelse til banken med henblik på at omlægge klagerens lån i "Danske Prioritet" og boligkreditter til lån i Realkredit Danmark, RD. Konklusionen var, at det ikke kunne svare sig at omlægge lån på daværende tidspunkt. Banken har anført, at klageren dengang selv foreslog, at han ville færdiggøre ombygningen i løbet af 2009 ved at finansiere denne via sit firma. Den færdigrenoverede ejendom skulle danne grundlag for en ny og bedre vurdering af ejendommens værdi til brug for låneansøgning i RD.
Klageren har anført, at bankrådgiveren gav tilsagn om at enten RD eller banken ville finansiere omlægning af ægteparrets lån samt tillægslån inden årsskiftet 2009/2010. Banken har anført, at man ikke tilsikrede klageren, at han ville opnå et lån i RD eller et lån i banken.
I november 2009 forsøgte klageren at kontakte sin filial via e-mail vedrørende optagelse af et forhåndslån. På grund af en sammenlægning af klagerens filial med en anden filial var der ikke adgang til filialens elektroniske "teampostkasse" i ca. 14 dage.
I december 2009 kontaktede banken klageren og oplyste, hvilket materiale klageren skulle indlevere til brug for låneansøgningen og vurderingen i RD.
Den 21. december 2009 bestilte banken en vurdering af ejendommen hos RD.
Den 28. december 2009 bevilligede banken klageren et overtræk på 20.000,00 kr. på klagerens eksisterende boligkredit. Beløbet blev overført til klagerens erhvervskredit.
Primo 2010 var klageren til møde i banken. På mødet gennemgik banken klagerens økonomi. Banken ville sende en ansøgning om lån til RD og tilkendegav over for klageren, at han kunne ansøge om lån i banken, hvis RD ikke kunne bevilge det ansøgte lån.
Klageren har anført, at banken oplyste, at der ikke var noget til hinder for, at de ville kunne få et lån i RD, men tilbød, at de kunne få et "Danske Prioritet" lån, hvis RD ikke ville bevilge lånet. Banken bestrider dette.
Af en økonomiberegning af 15. januar 2010 for ægteparret fremgår:
"…
Økonomiberegningen på de næste sider er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, I har givet os, og som I har bedt om skal med i beregningen.
Beregningen er vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene. Vil I disponere på baggrund af økonomiberegningen, går vi ud fra, at I tjekker, om alle indtægts- og udgiftsposter er med og uden fejl, da selv mindre faktuelle forskelle kan få konsekvenser for jeres fremtidige økonomi. Opdager I fejl, eller at der mangler en post, er I selvfølgelig velkomne til at få lavet en ny beregning – I skal kontakte jeres rådgiver.
…"
Samme dag udarbejdede banken et finansieringseksempel, hvoraf fremgår:
"…
Finansiering af omlægning og tillægsbelåning i …
Her får du et eksempel på, hvordan finansieringen kan se ud, hvis du vælger at ændre lånet og optage nyt lån i [klagerens adresse].
Jeg har taget udgangspunkt i de tal, som du kan se her.
Dit finansieringsbehov
Indfrielse af nuværende lån | 692.000 |
Tillægslån | 1.280.200 |
Finansieringsbehov i alt | 1.972.200 |
…
Eksemplet er vejledende og er ikke tilbud eller bevilling af lån. Vi tager forbehold for fejl og mangler i oplysningerne, og vi tager ikke ansvar for eventuelle tab, hvis du optager lån ud fra finansieringseksemplet.
…"
Efterfølgende viste det sig, at der ikke kunne optages et nyt lån i RD. Banken bevilgede ad to omgange en forhøjelse af klagerens erhvervskredit på henholdsvis 100.000,00 kr. og 80.000,00 kr.
Den 24. februar 2010 rejste klageren krav om erstatning over for banken.
Den 18. marts 2010 afviste banken at have handlet ansvarspådragende.
Parternes påstande
Klageren har den 15. april 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale erstatning for merudgifter som følge af den manglende finansiering.
Danske Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at bankrådgiveren både på mødet i januar 2009 og senere afgav et bindende tilsagn om at enten RD eller banken ville finansiere en låneomlægning i forbindelse med ombygningen af deres ejendom.
Han disponerede i tillid til, at tilsagnet blev opfyldt og fulgte rådgiverens forslag om at låne pengene i hans firma, indtil lånet blev hjemtaget. Rådgiveren burde vide, at han blev beskattet af ombygningen, hvis lånet ikke var hjemtaget og beløbet tilbageført på firmakontoen senest 31. december 2009. Rådgiveren burde have frarådet ham denne mulighed, der var tabsgivende for ham.
Han har for at kunne låne 180.000 kr. af banken sat en anden ejendom til salg på et tidspunkt, hvor huspriserne er lave. Lejerne af huset er fraflyttet, og han har mistet lejeindtægter på ca. 120.000 kr. om året.
Klagerens og ægtefællens tab er ca. 6.700 kr. i øgede renteudgifter pr. måned samt endnu ikke opgjorte udgifter til revisor, rykker- og bankgebyrer og en efterskat på ca. 40.000 kr. Han forbeholder sig krav om erstatning, hvis han og ægtefællen bliver erklæret konkurs, der bliver iværksat inkasso, foretaget udlæg eller hvis ejendommen bliver sat på tvangsauktion. Endelig tager han forbehold om godtgørelse for svie og smerte.
Han mener, at sagen bør få ansættelsesretlige konsekvenser for bankrådgiveren.
Danske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken på intet tidspunkt tilsikrede klageren, at han ville kunne opnå et lån i RD eller gav tilsagn om, at banken ville finansiere ombygningen.
Bankens medarbejder tilkendegav, at klagerens rådighedsbeløb i henhold til beregningerne "så fint ud", og at han ville sende en ansøgning til RD. Han oplyste samtidig, at klageren kunne søge om lån i banken i stedet, hvis RD ikke ville bevilge det ansøgte lån.
Medarbejderen nævnte "Danske Prioritet Plus" som en mulighed for lån i banken. Dette var beklageligvis en fejlagtig tilkendegivelse, da lånet ikke kan anvendes som et forhåndslån. Imidlertid blev der ikke givet noget lånetilsagn til klageren.
Bevilling af lån lå uden for rådgiverens kompetence, hvilket han oplyste til klageren.
Det var klageren, der foreslog at anvende midler fra firmaet til færdiggørelse af arbejderne på ejendommen. Klageren oplyste rådgiveren om, at han håbede, at en vurdering af den færdigrenoverede ejendom ville være høj nok til, at han kunne opnå et passende stort lån i RD. Rådgiveren opfattede det således, at klageren ville anvende overskydende likviditet i sit firma til at købe materialer m.m. og var enig i, at en færdigrenoveret ejendom i 2009 formentlig kunne danne grundlag for en ny og bedre vurdering af ejendommens værdi til brug for en låneansøgning i RD. Rådgiveren tilkendegav dog ikke, at klageren de facto ville kunne opnå et lån i RD eller i banken.
Banken handlede i øvrigt ikke ansvarspådragende over for klageren.
Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagerens påstand om ansættelsesretlige konsekvenser for bankens medarbejder falder uden for Pengeinstitutankenævnets kompetence. Denne del af klagen bør afvises.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken på mødet i januar 2009 eller senere tilsikrede klageren, at han ville kunne opnå et lån i Realkredit Danmark eller gav klageren et tilsagn om at ville finansiere ombygningen af klagerens ejendom. Dette understøttes også af økonomiberegningen og finansieringseksempel af 15. januar 2010, hvoraf bl.a. fremgår henholdsvis, at beregningen er vejledende og ikke indeholder en bevilling af lån, og at eksemplet er vejledende og ikke er tilbud eller bevilling af lån. Hvis klageren fandt, at dette ikke stemte overens med det, der var aftalt på mødet, skulle klageren straks have reklameret til banken.
Det er endvidere ikke godtgjort, at Danske Bank ved sin rådgivning af klageren i øvrigt har begået fejl eller forsømmelser, der kan begrunde et erstatningsansvar.
Klagen over medarbejderens adfærd angår ikke en formueretlig tvist og falder derfor uden for Ankenævnets kompetence.
Som følge heraf træffes følgende
a f g ø r e l s e :
Klagen tages ikke til følge for så vidt angår påstanden vedrørende erstatning.
Ankenævnet kan ikke behandle klagen over medarbejderens adfærd.