Rådgivning om deponering af udbetaling i forbindelse med køb af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 368/1998 |
| Dato: | 12-04-1999 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
|
| Ledetekst: | Rådgivning om deponering af udbetaling i forbindelse med køb af fast ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar for klagernes tab som følge af, at en del af købesummen i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom ikke blev deponeret.
Sagens omstændigheder.
I juni 1997 afslog indklagede en ansøgning fra klagerne om bevilling af et byggelån på 1.081.000 kr. til opførelse af et hus, som skulle forestås af et byggefirma. Finansieringen blev i stedet tilrettelagt således, at sælger (byggefirmaet) hjemtog et realkreditlån, som klagerne skulle overtage, mens indklagede gav tilsagn om et lån til restfinansieringen.
Den 25. juni 1997 udstedte Realkredit Danmark til sælger et tilbud på et forhåndslån på 858.000 kr., svarende til et provenu på aktuelt 802.948 kr.
Den 5. juli 1997 underskrev klagerne købsaftale vedrørende ejendommen under opførelse med overtagelse, når ejendommen var klar til aflevering omkring den 20. september 1997. Samme dag underskrev klagerne gældsovertagelseserklæring vedrørende RD-lånet. Af købsaftalen fremgår, at købesummen på 1.081.000 kr. skulle berigtiges ved klagernes overtagelse af RD-lånet med provenu foreløbig anslået til 802.000 kr. Ved underskriften skulle der indbetales 150.000 kr. i sælgers bank, og på overtagelsesdagen skulle der deponeres 129.000 kr. i sælgers bank. For så vidt angår beløbet på 150.000 kr. var der oprindeligt anført "Deponeres", hvilket med håndskrift er ændret til "Indbetales". Omkostninger ved udfærdigelse af skøde skulle betales af klagerne, mens sælger skulle betale omkostningerne ved handelens indgåelse.
Til finansiering af de 279.000 kr. ydede indklagede klagerne et boliglån på 300.000 kr. mod sikkerhed i et ejerpantebrev på 250.000 kr. i ejendommen.
Den 7. juli 1997 udstedte indklagede en check på 150.000 kr. til sælger til dækning af huskøbet. Checken blev af klagerne overgivet til sælger. Klagerne har anført, at de under et møde hos indklagede vedrørende salget af deres tidligere ejendom forespurgte, hvorledes det pengemæssige skulle gribes an i forbindelse med købet. Hertil svarede indklagedes medarbejder, at de blot "skulle komme forbi efter en check". Indklagede har anført, at det bestrides, at det blev meddelt klagerne, at de blot kunne komme forbi og få en check. Under mødet vedrørende salg af klagernes tidligere ejendom, som fandt sted den 18. juni 1997, forespurgte klagerne, hvordan de kunne betale for den nye ejendom, før pengene vedrørende salget af den gamle ejendom var frigivet. Man bekræftede i den forbindelse at ville mellemfinansiere købet "på sædvanlig vis". Checken på 150.000 kr. blev udstedt efter anmodning fra klagerne, som selv ønskede at viderebringe den til byggefirmaet.
Fredag den 19. september 1997 udstedte indklagede en check på 129.000 kr. til sælger til dækning af "køb af ejendommen [adresse]. Til deponering i sælgers bank." Checken blev af klagerne overgivet til sælger. Klagerne har anført, at de afhentede checken efter aftale med indklagede indgået telefonisk to dage tidligere. Hverken i forbindelse med den telefoniske aftale eller på afhentningsdagen blev deponering nævnt. Indklagede bestrider, at klagerne havde bestilt checken i forvejen. Klagerne henvendte sig i afdelingen kort før kl. 16 og forlangte at få en check, som de selv kunne bringe videre. Klagerne blev gjort opmærksom på, at det i købsaftalen var aftalt, at beløbet skulle deponeres i sælgers bank. Klagerne, der ønskede at få udleveret nøglen til huset til weekenden, insisterede imidlertid på at få checken med det samme og ville selv sørge for det videre fornødne.
I forbindelse med fremsendelse af en terminsopkrævning vedrørende RD-lånet til sælger den 25. september 1997 rykkede indklagede for fremsendelse af skødet.
Klagerne overtog ejendommen den 26. september 1997.
Ved skrivelse af 20. oktober 1997 anmodede sælger sin advokat, A, om at "tage aktion på skødning af ejendommen" til klagerne.
Den 4. november 1997 fremsendte indklagede ejerpantebrevet på 250.000 kr. til A med anmodning om tinglysning af dette på ejendommen.
Den 26. januar 1998 fremsendte A udkast til skøde til klagerne.
Den 29. januar 1998 lukkede byggefirmaet, og den 9. februar 1998 gik firmaet konkurs. Klagerne havde ikke opnået tinglyst skøde på ejendommen før konkursen.
A, som nu var kurator i konkursboet, meddelte ved skrivelse af 16. februar 1998 klagerne, at ejendommen tilhørte konkursboet, uanset at købesummen var betalt, idet skødet ikke var tinglyst.
Klagerne fik efterfølgende adkomst på ejendommen ved at betale 279.000 kr. til boet. Klagerne rejste krav om erstatning for beløbet over for både indklagede og A.
Parternes påstande.
Den 2. november 1998 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 279.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
I forlængelse af klagens indbringelse for Ankenævnet nedlagde indklagede ved skrivelse af 18. november 1998 påstand om afvisning under henvisning til, at A, mod hvem klagernes erstatningskrav tillige var rettet, ikke kunne medinddrages under sagens behandling i Ankenævnet.
Ved kendelse afsagt den 30. december 1998 besluttede Ankenævnet at realitetsbehandle klagen. Der henvises til fremstillingen under j.nr. 368a/1998.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede i første omgang afslog at medvirke til finansiering af byggeriet under henvisning til, at indehaveren af byggefirmaet tidligere var gået konkurs. Senere indvilgede indklagede i at medvirke, såfremt byggefirmaet stillede en entreprenørgaranti, hvilken betingelse ikke kunne opfyldes. Indklagede har handlet culpøst ved at udlevere de to checks på i alt 279.000 kr. uden at sikre sig, at beløbene blev deponeret. Deponering af udbetaling i forbindelse med ejendomshandel er en så velkendt foranstaltning, at indklagede burde havde sikret sig, at deponering skete. Indklagede var bekendt med, at de ikke havde egne rådgivere i handlen, og at sælger tidligere var gået konkurs, hvilket er en skærpende omstændighed. Ifølge købsaftalen skulle de selv afholde omkostningerne til udfærdigelse af skøde, hvorfor de var forberedt på denne udgift. Tabet på 279.000 kr. har den fornødne adækvans og kausalitet.
Indklagede har anført, at man i forbindelse med klagernes ansøgning om byggelån indhentede en soliditetsoplysning på byggefirmaet. Da entreprisekontrakten var mangelfuld, og da byggefirmaet ikke ønskede at stille garanti for igangværende arbejder, afslog man at yde byggelån, men gav i stedet tilsagn om at finansiere den del af købesummen, som oversteg realkreditbelåningen. Købsaftalen blev indgået uden indklagedes medvirken. Klagerne blev frarådet at benytte et tilbud fra byggefirmaet om, at firmaets advokat kunne udfærdige skødet på firmaets regning. Klagerne blev i øvrigt under hele sagens forløb anbefalet at antage egen advokat, hvilket klagerne afslog, da de ønskede at spare udgiften hertil og mente at have fuld tillid til byggefirmaet. Betalingen af første rate på 150.000 kr. skete i overensstemmelse med købsaftalen og på klagernes udtrykkelige anmodning. Betalingen af anden rate på 129.000 kr. skete på forlangende af klagerne, som selv overgav checken til byggefirmaet vel vidende, at beløbet skulle deponeres. Såfremt skødet var blevet tinglyst inden for normal ekspeditionstid, var tabet ikke opstået.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter det foreliggende finder Ankenævnet, at det må lægges til grund, at indklagede påtog sig at rådgive klagerne om finansieringen af ejendomskøbet. Ankenævnet finder, at indklagede som led i denne rådgivning havde pligt til at gøre klagerne opmærksom på de risici, der var forbundet med udbetaling af købesummen uden sikkerhed for, at der kunne opnås tinglyst adkomst på ejendommen. Under henvisning til de under sagen afgivne delvist modstridende forklaringer vedrørende indklagedes rådgivning, herunder indklagedes anbringende om, at man gentagne gange rådede klagerne til at søge advokatbistand, hvilket ikke klart er bestridt af klagerne, finder Ankenævnet imidlertid ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede at yde erstatning for klagernes tab som følge af den manglende deponering.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.