Afgørelse

Indsigelser fra kautionist ved et pengeinstituts frigivelse af et pant i en andelsbolig

Indledning

Denne sag vedrører en kautionists krav i anledning af, at Danske Bank frigav et pant i en andelsbolig.

Sagens omstændigheder

Klagerens søn, S, købte i 2006 en andelslejlighed. I forbindelse hermed optog S en andelsboligkredit på 586.500 kr. i Danske Bank.

Til sikkerhed for kreditten gav S banken pant i andelsboligen via et ejerpantebrev på 573.000 kr. - og desuden kautionerede klageren for S’ gældforpligtelse overfor banken. Af klagerens kautionserklæring fremgår:

"…

…"

Af advokat A’s brev af 25. august 2009 til banken fremgår:

"…

Som advokat for Andelsboligforeningen …, der tidligere har ekskluderet … [S] fra andelslejlighed nr. …, kan jeg herved meddele, at andelsboligforeningen nu endelig har fundet en køber til lejligheden.

Køber ønsker imidlertid alene at betale kr. 1,- i overdragelsessum, og idet banken har pant i lejligheden, skal jeg venligst anmode om bankens accept af denne handel samt anmode banken bekræfte, at de i forbindelse med handlen vil aflyse det registrerede pant.

Jeg kan oplyse, at det vanskelige ejendomsmarked taget i betragtning, kan andelsboligforeningens bestyrelse godkende handlen, idet andelsboligforeningens bestyrelse vægter muligheden for, at få en andelshaver, der kan erlægge den løbende forfaldne boligafgift, meget højt.

Giver nærværende henvendelse anledning til spørgsmål, kontakt mig da venligst, idet jeg venligst skal anmode om, at sagen behandles som hastesag, idet køber ønsker at have rådighed over lejligheden fra 1. september 2009.

…"

Ved brev af 27. august 2009 afviste banken at imødekomme anmodningen.

Af advokat A’s brev af 3. september 2009 til banken fremgår:

"…

Under henvisning til bankens skrivelse af 27. august d.å. retter jeg herved henvendelse til banken på ny, idet jeg er forundret over bankens afslag henset til, at den reelle markedsværdi af andelslejlighederne må forventes at være under 1 års boligafgift, hvorfor banken ved salg til anden side ikke kan forvente at få dækning.

Jeg bemærker, at andelsboligforeningen i en længere periode har forsøgt at finde en køber til lejligheden, og jeg kan i den forbindelse blot konstatere, at 5 henvendelser har givet negativt resultat, når det oplyses, at man ikke har kunnet forvente en snarlig nedsættelse af boligafgiften.

Jeg kan endvidere oplyse, at den mulige køber, der har henvendt sig om erhvervelse af lejligheden, er medlem i foreningen og ønsker at erhverve lejligheden med henblik på sammenlægning af 2 lejligheder, idet han samtidig oplyser, at være interesseret i at medvirke til at begrænse foreningens tab ved at andelsboligforeningens budgetterede boligafgift erlægges.

Jeg skal på andelsboligforeningens vegne venligst forespørge, hvilken pris banken påregner, er den reelle markedspris for lejligheden, da det er tvingende nødvendigt at finde en ny køber til lejligheden.

Afsluttende bemærkes, at en tvangsauktion efter min bedste overbevisning ikke vil medvirke til, at der findes en ny erhverver til lejligheden, med mindre banken ønsker at sikre sit pant ved erhvervelse af lejligheden.

Såfremt dette er tilfældet, bedes banken meddele mig dette, idet jeg da vil forelægge dette for bestyrelsen, således at der eventuelt kan gives dispensation til, at banken erhverver med henblik på udlejning.

…"

Banken accepterede den 14. september 2009, at andelslejligheden blev solgt for 1 kr.

Ved brev af 9. august 2011 protesterede advokat B - på vegne af klageren - over, at banken havde frigivet pantet i andelsboligen uden klagerens samtykke.

Ved brev af 3. oktober 2011 anførte banken, at banken på baggrund af andelsboligforeningens redegørelse havde fundet, at der var tale om et forsvarligt salg. Banken tilkendegav at ville se på sagen igen, hvis advokat B sendte dokumentation for, at klageren havde lidt et økonomisk tab som følge af bankens samtykke til handlen.

Ved brev af 11. november 2011 anførte advokat B, at det måtte være bankens opgave at dokumentere, at lejligheden kun var 1 kr. værd. Banken blev anmodet om et forligsudspil.

Ved brev af 7. december 2011 oplyste banken, at nabolejligheden var blevet solgt for 15.000 kr. i februar 2009 til den samme køber, som havde købt S’ lejlighed. Banken fastholdt, at det var klageren, som havde bevisbyrden vedrørende et eventuelt tab. Banken valgte pr. kulance at nedskrive klagerens kautionsforpligtelse med 15.000 kr. Banken afviste at have handlet ansvarspådragende.

Parternes påstande

Den 5. marts 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal lade klagerens gæld til banken bortfalde eller væsentlig nedsætte.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse for så vidt angår bortfald af gælden og afvisning for så vidt angår en nedsættelse af gælden.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at banken først rettede henvendelse til administrator vedrørende salgspriser det seneste år, da hans advokat B havde skrevet til banken den 11. november 2011. En sådan undersøgelse burde være sket, inden banken accepterede handlen. Banken iagttog ikke sin undersøgelsespligt.

Banken har anført, at han i henhold til vedtægterne ikke kunne erhverve andelsboligen med henblik på udlejning. Banken var imidlertid via henvendelsen fra advokat A den 3. september 2009 bekendt med, at der eventuelt kunne gives dispensation til udlejning.

Banken meddelte først ved brev af 7. december 2011 efter henvendelse til administrator, at erhvervelse ikke kunne ske med henblik på udlejning. Banken havde således ikke undersøgt muligheden, inden pantet blev frigivet.

Han blev frataget muligheden for at begrænse sit tab ved at erhverve boligen med henblik på helårsbeboelse, da boligen blev solgt uden hans samtykke.

Banken har henvist til dommen U.2001.882/2H. Hertil bemærkes, at det fremgår af præmisserne, at salget var forsvarligt, da der blev opnået provenu, som svarede til de foreliggende ejendomsvurderinger. Der foreligger ingen ejendomsvurderinger i denne sag. Banken har ikke undersøgt værdien af boligen nærmere. Banken har alene lagt administrators ord til grund, hvilket ikke dokumenterer, at det er andelsboligens reelle værdi.

Desuden fremgår af dommens præmisser, at kautionisten blev orienteret om det tilbud, som førte til salget, men at kautionisten ikke afgav noget bud på ejendommen. I denne klage blev han ikke orienteret om muligheden for selv at købe andelsboligen, hvorfor principperne i dommen ikke er overholdt.

Banken foretog - inden frigivelsen af pantet - ikke en undersøgelse af, hvorvidt prisen på 1 kr. svarede til markedsprisen. Dette har senere vist sig ikke at være tilfældet, da en af nabolejlighederne blev solgt til en højere pris.

Banken undersøgte ikke hans muligheder for at bebo andelsboligen og dermed senere få gevinst ved en senere prisstigning og en eventuel lejeindtægt.

Banken har hverken iagttaget sin undersøgelsespligt samt sin tabsbegrænsningspligt overfor ham, hvorfor bankens frigivelse af pantet uden hans samtykke er i strid med god pengeinstitutpraksis. Hans gæld til banken bør derfor bortfalde eller nedsættes til en skønsmæssig vurdering af andelsboligens værdi, eller nedsættes i overensstemmelse med den fortjeneste, som han kunne have opnået ved at erhverve boligen.

Bankens opgivelse af panteretten har forøget hans tab. Bankens bemærkninger om, at han ikke har lidt et tab, er udokumenteret.

Danske Bank har bl.a. anført, at banken var berettiget til at frigive pantet uden klagerens samtykke, jf. principperne i U2001.882/2H.

Banken har ikke ved tilsagn eller på anden måde forpligtet sig til at indhente klagerens samtykke til frigivelse af pantet.

Der er ikke grundlag for at anse kautionsforpligtelsen for bortfaldet som følge af, at pantet blev frigivet uden klagerens samtykke.

Det måtte efter omstændighederne lægges til grund, at der var tale om et forsvarligt salg, og at pantet var uden værdi.

Banken har således ikke tilsidesat tabsbegrænsningspligten eller i øvrigt handlet ansvarspådragende over for klageren.

Bevisebyrden, for at klageren har lidt et økonomisk tab ved bankens handlemåde, påhviler klageren.

Klageren har ikke dokumenteret at have lidt et økonomisk tab.

Ankenævnet kan ikke pålægge banken at akkordere gælden.

Klageren havde ikke mulighed for at indtræde i panteretten, da S var ekskluderet af andelsboligforeningen og derfor ikke længere havde råderet over andelen, hvorfor andelen skulle sælges.

Andelsboligforeningen har i øvrigt ret til at få dækket sit tilgodehavende, førend banken vil få dækning for sit pant, jf. andelsboliglovens § 6, stk. 7. Administrator har i den forbindelse oplyst, at foreningen fortsat har et tilgodehavende på 102.000 kr., hvortil kommer omkostninger til mægler, andelsboligforeningens omkostninger til advokat ved eksklusionen og udsættelsesforretningen m.v. samt renter. Klageren har således ikke lidt et tab ved, at banken frigav pantet.

Ankenævnets bemærkninger

Det fremgår af kautionserklæringen, at kautionisten "… står derfor tilbage for banken med mit eventuelle krav på at træde ind i sikkerheder i forbindelse med, at kautionsforpligtelsen indfris (kautionistens indtrædelsesret)."

Ankenævnet lægger herefter til grund, at klageren som kautionist havde indtrædelsesret i pantet. Banken burde derfor have kontaktet klageren forud for salget af andelslejligheden.

Klageren har anført, at han har lidt et tab ved Danske Banks frigivelse af pantet i andelsboligen og accept af salget til 1 kr. i efteråret 2009.

Banken har anført, at det efter omstændighederne måtte lægges til grund, at der var tale om et forsvarligt salg, og at pantet var uden værdi.

Banken har oplyst, at nabolejligheden blev solgt for 15.000 kr. i februar 2009.

Banken har pr. kulance nedsat klagerens kautionsforpligtelse med et tilsvarende beløb.

Advokat A beskriver i sine breve i efteråret 2009 "det vanskelige ejendomsmarked" og at "den reelle markedsværdi af andelslejlighederne må forventes at være under 1 års boligafgift".

Hertil kommer, at andelsboligforeningen ifølge det oplyste har ret til at få dækket sit tilgodehavende på 102.000 kr. med tillæg af renter og omkostninger forud for banken.

Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at klageren har lidt et tab ved salget af andelslejligheden, hvorfor nævnet finder, at klageren allerede af denne grund ikke kan få medhold i sin påstand.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.