Indeståelse for restkøbesummens betaling udstedt i forbindelse med ejendomshandel. Spørgsmål om, hvorvidt reguleringsklausul var bortfaldet.
| Sagsnummer: | 711 /1994 |
| Dato: | 26-10-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Inge Frølich, Peter Møgelvang-Hansen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Garanti - udbetaling
|
| Ledetekst: | Indeståelse for restkøbesummens betaling udstedt i forbindelse med ejendomshandel. Spørgsmål om, hvorvidt reguleringsklausul var bortfaldet. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel underskrevet af køberne den 19. januar 1994 solgte klageren, der er et privatskiftet dødsbo, boets faste ejendom for 580.000 kr. Købesummen skulle berigtiges ved optagelse i sælgers navn og for dennes regning af et kontantlån på 450.000 kr. i BRF Kredit, udstedelse af et sælgerpantebrev på 90.000 kr., som køberne kunne indfri til kurs 75, samt en kontant udbetaling på 40.000 kr. Af slutsedlen, der ikke er underskrevet af boet, fremgår, at såfremt de årlige prioritetsydelser efter lånenes berigtigelse blev mere end 1.000 kr. større end de aftalte prioritetsydelser på 47.856 kr., skulle sælgerpantebrevets hovedstol reguleres. Det var endvidere en betingelse, at køber hos BRF Kredit kunne opnå et ombygningslån til nyt tag på ca. 80.000 kr. Køberne skulle overtage ejendommen 1. juni 1994.
Ifølge slutsedlen repræsenterede advokat G såvel køber som sælger.
Indklagedes Odder afdeling, der var købernes pengeinstitut, forestod omprioriteringen.
Den 9. februar 1994 tilbød BRF Kredit et kontantlån på 592.000 kr. Tilbudet lød på købernes navn. Lånets udbetaling var bl.a. betinget af forelæggelse af dokumentation for håndværker- og materialeudgifter på mindst 150.000 kr.
Ifølge indklagede kontaktede G i februar 1994 indklagede og foreslog sammenlægning af ejerskiftelånet og ombygningslånet. G, der på vegne boet har indbragt sagen for Ankenævnet, bestrider, at han skulle have foreslået sammenlægningen.
Ved skrivelse af 2. marts 1994 til indklagede meddelte G, at på betingelse af, at indklagede senest 1. juni 1994 fremsendte 525.765 kr. med fradrag af den del af omkostningerne vedrørende realkreditlånet, som sælger skulle betale, var G indforstået med at udstede endeligt skøde. Beløbet 525.765 kr. udgjorde ejerskiftelån på 450.000 kr. med tillæg af sælgerpantebrevets indfrielsesbeløb, 67.500 kr., og den resterende del af kontantudbetalingen, 8.265 kr.
I en skrivelse af 9. marts 1994 fra indklagede til G hedder det bl.a.:
"Vi vil herefter indestå for, at ejerskiftelånet på kr. 450.000,00 tillige med restudbetaling på kr. 8.265,00 samt sælgerpantebrevet på kr. 90.000,00 til kurs 75 vil blive fremsendt til Deres kontor pr. 01.06.1994"
I skrivelse af 11. marts 1994 bekræftede G, at han ville sende kreditforeningslånet til tinglysning "så snart jeg har fået skødet behørigt underskrevet af alle arvingerne. Det er på vej rundt."
Ved endeligt skøde underskrevet af køberne den 25. februar 1994 og af boets arvinger i marts og april 1994 blev ejendommen overdraget til køberne. Købesummen var oplyst til 580.000 kr., og den var sammensat som i slutsedlen. Der var i skødet ikke anført noget om regulering i tilfælde af, at de årlige ydelser oversteg de i slutsedlen forudsatte.
Ved skrivelse af 2. maj 1994 fremsendte G det tinglyste pantebrev til indklagede. Den 26. s.m. sendte indklagede pantebrevet til BRF Kredit til effektuering.
I skrivelse af 10. juni 1994 anmodede G under henvisning til indklagedes skrivelse af 9. marts s.å. indklagede om betaling af 525.765 kr. med fradrag af stiftelsesomkostninger vedrørende ejerskiftelånet m.v., 12.521,80 kr., eller 513.243,20 kr.
Ved skrivelse af 22. juni 1994 fremsendte indklagede til G 455.108,55 kr. Beløbet var beregnet med udgangspunkt i G's krav om betaling af 513.243,20 kr. med tillæg af en honorarnota fra G til køberne af 2. maj 1994 på 9.365,25 kr., men med fradrag af kursværdien af sælgerpantebrevet, 67.500 kr. Indklagede anførte, at:
"Der er foretaget modregning af sælgerpantebrevet, idet vore kunder ønsker foretaget reducering/regulering med henvisning til købsaftalens særlige forhold afsnit C."
Køberne henvendte sig herefter til advokat H, som i skrivelse af 24. juni 1994 til G beregnede, at sælgerpantebrevet som følge af slutsedlens reguleringsklausul - beregnet med udgangspunkt i den del af ydelsen på det optagne lån, der svarede til et lån på 450.000 kr. - skulle udgøre 31.642 kr. Køberne ønskede at indfri dette til kurs 75 svarende til 23.731,46 kr. Med fradrag af et varmereguleringsbeløb på 440 kr., ville G herefter modtage yderligere 23.291,46 kr. Dette skete ved check udstedt af indklagede den 28. juni 1994 til G.
G har på boets vegne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede opfylder indeståelsen af 9. marts 1994.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Boet har anført, at indklagede afgav indeståelse ved skrivelsen af 9. marts 1994 om betaling af provenuet af kontantlånet, den resterende del af udbetalingen samt sælgerpantebrevet på 90.000 kr. indfriet til kurs 75. Beløbet skulle tilgå G pr. 1. juni 1994. Aftalen herom er klar og tydelig. Indklagede er derfor ikke berettiget til at fradrage noget beløb. Boet har aldrig underskrevet erklæring om, at der skulle ske regulering af pantebrevet. Som følge af købernes ønske om optagelse af et ombygningslån drøftede G med en navngiven medarbejder hos indklagede sagen. Det aftaltes, at det var mest praktisk, at der blev udfærdiget endeligt skøde, så hele pantebrevet kunne tinglyses på én gang, men G oplyste, at den eneste måde dette kunne ske på var, at indklagede gav en fuldstændig indeståelse for betaling af det, som boet skulle have. Såfremt der efterfølgende skulle have været tale om en kursregulering, burde det klart have fremgået af skrivelsen af 9. marts 1994.
Indklagede har anført, at indeståelsen af 9. marts 1994 blev meddelt på baggrund af de på dette tidspunkt værende forudsætninger, hvilket var slutsedlens bestemmelser. På dette tidspunkt forelå der ikke noget underskrevet skøde, og indklagede kunne derfor ikke have kendskab til skødets indhold. Ifølge slutsedlen skete købet i henhold til en fast bruttohusleje. Indklagede blev på intet tidspunkt gjort bekendt med, at skødets bestemmelser ikke svarede til slutsedlens, herunder om, at ydelsesreguleringsklausulen måtte være bortfaldet. Var der indgået en aftale om fravigelse af slutsedlen på dette punkt, burde G have oplyst indklagede dette. Det fremgår endvidere af skødet, at slutsedlen er en del af aftalegrundlaget, idet der i skødet henvises til slutsedlen. Først primo maj 1994 modtog indklagede kopi af skødet.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder, at den indeståelse, indklagede afgav i skrivelsen af 9. marts 1994, efter sit formål må forstås med det forbehold, at indklagede alene har forpligtet sig til at betale klageren det beløb, som denne i forhold til køberne af ejendommen har krav på. Det bemærkes herved, at den advokat, som i forbindelse med handelen repræsenterede såvel klageren som køberne, måtte være klar over, at indklagede ikke kunne give afkald på rettigheder på købernes vegne. Da der mellem klageren og køberne er tvist om, hvorvidt køberne kan påberåbe sig den i slutsedlen indeholdte reguleringsklausul, findes det herefter ikke at kunne pålægges indklagede at betale yderligere, før den mellem klageren og køberne verserende tvist måtte blive endeligt afgjort til klagers fordel.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.