Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af andelsboliglån.

Sagsnummer:	339/2025
Dato:	22-01-2026
Ankenævn:	Katrine Waagepetersen, Inge Kramer, Majken Christoffersen, Rolf Høymann Olsen og Anna Marie Schou Ringive.
Klageemne:	Forældelse - rådgivning Rådgivning - låneomlægning Udlån - øvrige spørgsmål
Ledetekst:	Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af andelsboliglån.
Indklagede:	Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af andelsboliglån.

Sagens omstændigheder

I december 2021 henvendte klageren sig til Nordea Danmark vedrørende finansiering af køb af en andelsbolig.

Banken foretog en kreditværdighedsvurdering af klageren og hans økonomi, og banken modtog i den forbindelse dokumentation for andelsboligforeningens økonomi, herunder andelsboligforeningens seneste regnskab for regnskabsåret 2020/2021 og regnskabet for regnskabsåret 2019/2020.

Af revisorpåtegningen på regnskabet for 2019/2020 fremgår blandt andet:

”… Grundlag for konklusion med forbehold

…

Vi tager forbehold for værdiansættelsen af foreningens ejendom, der i balancen er indregnet til tkr. 20.736. Under hensyntagen til den pris- og salgsmæssige udvikling, der er på ejendomsmarkeder, er ejendommen efter vores opfattelse vurderet for højt, og som følge heraf burde den regnskabsmæssige værdi i balancen være nedskrevet. Der foreligger ikke ekstern vurdering af ejendommen/Valuarvurdering, hvorfor det ikke har været muligt at opgøre indvirkning af en evt. manglende værdiregulering i årsregnskabet. …”

Af revisorpåtegningen på regnskabet for 2020/2021 fremgår blandt andet:

”… Konklusion …

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2021 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2020 -30. juni 2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens § 5, stk. 11, § 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. …”

Banken har oplyst, at det var andelsboligforeningens regnskab for regnskabsåret 2020/2021, hvori revisor ikke tog et forbehold i sin revisorpåtegning, der lå til grund for bankens kreditværdighedsvurdering af klageren og bevilling af finansieringen af klagerens andelsbolig.

Værdien af andelsboligen udgjorde 491.390 kr. i henhold til regnskabet for regnskabsåret 2020/2021.

Den 9. december 2021 kreditgodkendte banken klagerens køb af andelsboligen til 325.000 kr.

Af overdragelsesaftalen vedrørende klagerens køb af andelsboligen fremgår, at klageren fik et nedslag fra 491.390 kr. til 325.000 kr., i alt 166.390 kr. på andelsboligen. Det fremgår endvidere, at den månedlige boligafgift på underskriftstidspunktet udgjorde 5.261,77 kr.

Ved rådighedsberegning af 9. december 2021 beregnede banken klagerens fremtidige rådighedsbeløb pr. måned til 9.588 kr. Beregningen blev foretaget på baggrund af klagerens årlige indtægt på 410.580 kr., skat på 124.077 kr. og udgifter på 171.450 kr. Udgifterne til andelsboligen blev i rådighedsberegningen opgjort således:

”…

Nordea Andel
Hovedstol kr. 268.000
Restgæld pr 01-01-2022 kr. 268.000
Årlig rentesats 7,4500%
Restløbetid år 30,00
Lånet er annuitetslån
Samlede ydelser	22.415
Boligafgift	63.141
Anvendelsesudgifter	20.000
Vedligeholdelsesudgifter	6.000
Udgifter vedr. [andelsboligen]	111.556

…”

Af rådighedsberegningen fremgår endvidere:

”… Du skal være opmærksom på, at Nordea ikke påtager sig at rådgive om prisniveau eller deltager i prisforhandlinger. Vi anbefaler, at du søger juridisk bistand og professionel rådgivning om ejendommens tilstand herunder tilstandsrapport og energimærke. …”

Den 9. december 2021 stresstestede banken klagerens fremtidige rådighedsbeløb. Af stresstesten fremgår blandt andet:

”… Rådighedsberegningen er baseret på de oplysninger om skattemæssige forhold og udgifter, som du har oplyst mig i forbindelse med beregningen. Samtidig er der regnet på forhøjet variabel rente på Andelsboliglån og forhøjet boligafgift. Den forhøjede boligafgift er udregnet ud fra en boligafgiftsfaktor på 1,37. Boligafgiftsfaktoren er beregnet i forhold til, at alle foreningens lån omregnes til ét obligationslån med fast rente med afvikling og en løbetid over 30 år.

…

Banklån
Hovedstol kr. 268.000
Restgæld pr 01-01-2022 kr. 268.000
Årlig rentesats 4,6000%
Restløbetid år 30,00
Lånet er annuitetslån
Samlede ydelser	16.517
Boligafgift	86.503
Anvendelsesudgifter	20.000
Vedligeholdelsesudgifter	6.000
Udgifter vedr. [andelsboligen]	129.020

…”

I stresstesten blev klagerens fremtidige rådighedsbeløb beregnet til 7.921 kr.

Banken har oplyst, at klagerens rådighedsbeløb ved en fejl ikke blev stresstestet med en forhøjet variabel rente på andelsboliglånet, som anført, men med en variabel rente på 7,45%.

Den 10. december 2021 vejledte og rådgav banken klageren om optagelse af lån til køb af andelsboligen.

Af ”Vejledning og rådgivning om lån med pant i andelsbolig” af 21. december 2021 fremgår blandt andet:

”… Jeg har oplyst

Jeg har lille erfaring med at optage lån med pant i andelsbolig.

Husstanden består af en voksen.

Min indkomst og mine aktiver er i danske kroner.

Min årlige indkomst er 410.580 kr. Jeg forventer, at husstandens samlede indtægt over de næste 3-5 år vil være uændret (indtægten følger den alm. lønudvikling)

I forbindelse med optagelse af lån har jeg indleveret følgende dokumenter:

• Budget

• Lønsedler

• Årsopgørelse fra Skat

Valg af finansiering

Min forventning til udvikling i renten: ved ikke

På mødet har vi talt om følgende emner for at afdække min risikovillighed i forbindelse med valg af finansiering.

Nordea Andel

Jeg har ingen holding til rentens udvikling og accepterer, at ydelsen stiger på lånet, hvis renten stiger.

Det forventes at lånet ikke indfries før tid.

Ved det valgte lån lægger jeg vægt på:

• den billigst mulige løsning, og er rådgivet om, at renteændring ikke påvirker restgælden.

• et lån med variabel rente hvor ydelsen stiger, hvis renten stiger - og den kan stige eller falde uden begrænsning.

• lavest mulige ydelse og den lave rente på det valgte lån. …”

Den 15. januar 2022 overtog klageren andelsboligen og optog i den forbindelse et andelsboliglån, Nordea Andel i banken med en hovedstol på 268.000 kr. og en variabel rente, for tiden 4,6 %. Lånet skulle afdrages med en fast ydelse på 1.376 kr. pr. måned før skat.

I november 2024 afsagde skifteretten konkursdekret over andelsboligforeningen, og i januar 2025 blev andelsboligforeningen opløst.

Klageren har oplyst, at det kort tid efter hans køb af andelsboligen viste sig, at andelsboligforeningen var nødlidende, og at den havde været det i mange år. Konsekvensen var, at andelsboligforeningen blev opløst og ejendommen blev solgt, hvorved han mistede sit indskud.

Banken har oplyst, at den i forbindelse med salget af ejendommen mistede sit pant og dermed sin sikkerhed for klagerens lån.

Banken har endvidere oplyst, at klageren i forbindelse med købet af andelsboligen modtog juridisk rådgivning om andelsboligkøbet hos en advokat, og at klageren har meddelt banken, at han har indgået et forlig med advokaten vedrørende dennes rådgivning om hans køb af andelsboligen, og at han som led i forliget har modtaget en økonomisk kompensation fra advokaten.

I juni 2025 indgav klageren en klage til banken med henvisning til, at banken havde begået alvorlige fejl i forbindelse med bankens rådgivning, godkendelse og bevilling af andelsboliglånet.

Den 2. juli 2025 afviste banken klagen.

Banken har oplyst, at restgælden på klagerens andelsboliglån udgjorde 245.948,70 kr. og renten udgjorde for tiden 6,45 % pr. den 15. oktober 2025. Lånet er ikke misligholdt, og klageren har frivilligt ekstraordinært indbetalt 22.778 kr. på lånet.

Parternes påstande

Den 23. juli 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal eftergive restgælden på hans andelsboliglån.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken har ydet mangelfuld rådgivning, og at det var en direkte fejl, at banken bevilligede lånet til ham.

Kort tid efter hans køb af andelsboligen viste det sig, at andelsboligforeningen var nødlidende, og at den havde været det i mange år. Konsekvensen er, at andelsboligforeningen nu er opløst og ejendommen er blevet solgt, hvilket betyder, at han har mistet sit indskud, da salgsprisen ikke kunne indfri gælden.

Det var en direkte fejl fra bankens side, at den bevilligede ham lånet, da der på side fire i andelsboligforeningens regnskab for 2019/2020 er en revisorpåtegning, der understreger, at foreningen er nødlidende.

Hans daværende rådgiver i banken informerede ham ikke om, at gældsprocenten i andelsboligforeningen var så høj, at det var faretruende at bevillige ham lånet. Dette har hans nuværende bankrådgiver oplyst ham.

Yderligere blev han ikke informeret om, at hans husleje potentielt kunne stige efter bare to år med op til 33 %. Dette informerede banken ham først om den 30. april 2025.

Han er blevet oplyst, at andelsboligforeningens vedtægter blev vedlagt låneansøgningen, og at de indgik i godkendelsen af lånet. Andelsboligforeningens vedtægter var ikke standardvedtægter, da der var ændret i disse således, at hver enkelt andelshaver hæftede for et eventuelt underskud ved salg eller konkurs. Dette udgør en potentiel fare for hans økonomiske situation resten af livet.

Han er på intet tidspunkt blevet informeret om de beskrevne problemer ved andelsboligforeningen, hvorfor han ikke har haft mulighed for at vælge købet af andelslejligheden fra. Bankens godkendelse af lånet og hans køb af andelsboligen har bragt ham i en situation, hvor han nu har en gæld, der hindrer ham i at komme videre med sit liv.

Hvis banken fastholder, at lånet er givet på et oplyst grundlag, forventer han dokumentation for dette.

Han har haft sin far med som bisidder ved alle rådgivningsmøderne, og hans far kan bekræfte hans opfattelse af rådgivningen.

Hans krav er som minimum at få eftergivet restgælden på lånet.

Nordea Danmark har blandt andet anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med bankens rådgivning om finansiering af klagerens køb af andelsboligen.

Til brug for bankens kreditværdighedsvurdering af klageren og bevilling af finansieringen af hans andelsbolig har banken gennemgået andelsboligforeningens seneste regnskab for regnskabsåret 2020/2021, hvor revisor ikke tager noget forbehold i sin revisorpåtegning.

Det er endvidere regnskabet for 2020/2021, der ligger til grund for andelsboligens værdiansættelse i henhold til overdragelsesaftalen.

Det afvises, at banken skulle have lagt vægt på forbeholdet i regnskabspåtegningen i regnskabet for 2019/2020, da forbeholdet ikke gentages i regnskabet for 2020/2021, hvorfor det ligeledes afvises, at banken har ydet klageren en mangelfuld rådgivning eller begået ansvarspådragende fejl ved, at bevillige klageren andelsboliglånet.

Derudover fik klageren i henhold til overdragelsesaftalen et afslag på 166.390 kr. i prisen for andelsboligen, og prisen blev således justeret i forhold til andelsboligforeningens eventuelle høje værdiansættelse.

Banken har vejledt og rådgivet klageren ud fra hans behov og finansielle situation i overensstemmelse med god skik for boligkredit.

Banken har ved sin kreditgodkendelse af klageren taget højde for en stigning af boligafgiften på 37 %, og banken har vurderet klagerens økonomi tilstrækkelig robust med et månedligt rådighedsbeløb på 7.921 kr.

Den manglende stresstest af den variabel rente på andelsboliglånet ændrer ikke på bankens kreditgodkendelse af klageren til køb af andelsboligen, da banken også med en korrekt stresstest af den variable rente på andelsboliglånet havde kreditgodkendt klageren.

Banken anbefaler, at kunder søger rådgivning hos en advokat, inden der træffes beslutning om køb af andelsbolig, herunder til gennemgang af andelsboligforeningens dokumenter – overdragelsesaftale, årsregnskaber, vedtægter, generalforsamlingsreferater mv. Klageren har fulgt bankens anbefaling og søgt rådgivning hos en advokat om andelsboligkøbet.

Det ligger uden for bankens rådgivningsforpligtelse at rådgive om andelsboligforeningens eventuelle usædvanlige vedtægter. Efter klagerens oplysninger til banken har klageren endvidere modtaget en økonomisk kompensation fra sin advokat på baggrund af advokatens mangelfulde rådgivning. Klageren opfordres til at oplyse størrelsen på denne kompensation.

Salget af andelsboligforeningens ejendom har endvidere haft en ikke uvæsentlig økonomisk betydning for banken, idet banken ikke længere har sikkerhed for klagerens lån. Banken har dog valgt ikke at opsige andelsboliglånet, men lade lånet fortsætte på samme vilkår.

På baggrund af ovenstående er der ikke grundlag for at eftergive klagerens restgæld på andelsboliglånet.

Ankenævnets bemærkninger

I december 2021 henvendte klageren sig til Nordea Danmark vedrørende finansiering af køb af en andelsbolig.

Af revisorpåtegningen på regnskabet for 2019/2020 fremgår blandt andet, at revisor tog forbehold for, at ejendommen var vurderet for højt, og at den regnskabsmæssige værdi i balancen som følge heraf burde være nedskrevet.

Revisorforbeholdet blev ikke gentaget i regnskabet for 2020/2021.

Klageren fik et nedslag på 166.390 kr. fra 491.390 kr. til 325.000 kr. på andelsboligen, og den 9. december 2021 kreditgodkendte banken klagerens køb.

Samme dag stresstestede banken klagerens fremtidige rådighedsbeløb, der på baggrund af en forhøjet boligafgift på 1,37 % blev beregnet til 7.921 kr. pr. måned.

Klageren har anført, at banken ydede ham fejlagtig rådgivning, og at det var en direkte fejl, at banken bevilligede ham lånet henset til revisorpåtegningen i regnskabet for regnskabsåret 2019/2020, der understregede, at foreningen var nødlidende.

Banken har anført, at revisorens forbehold ikke blev gentaget i regnskabet året efter, at klageren fik et afslag, hvorved prisen blev justeret i forhold til andelsboligforeningens eventuelle høje værdiansættelse, og at banken vejledte og rådgav klageren ud fra hans behov og den finansielle situation i henhold til god skik for boligkredit.

Ankenævnet finder, at det ikke er godtgjort, at banken i forbindelse med klagerens lånoptagelse har ydet mangelfuld eller fejlagtig rådgivning af klageren, der kan medføre, at banken er forpligtet til at eftergive restgælden på hans andelsboliglån.

Ankenævnet har herved blandt andet lagt vægt på, at revisors forbehold i regnskabet for regnskabsåret 2019/2020 ikke var gentaget i regnskabet for regnskabsåret 2020/2021, og at banken forinden klagerens lånoptagelse kreditvurderede ham, herunder stresstestede med en stigning i boligudgiften. Ankenævnet bemærker i den forbindelse, at klageren var bistået af en advokat.

Ankenævnet finder ikke, at banken i øvrigt har handlet ansvarspådragende.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Det bemærkes, at Ankenævnet ikke herved har taget stilling til, om kravet i øvrigt ville have været forældet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Kontakt

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af andelsboliglån.