Afgørelse

Indsigelse mod nedskrivning af kreditmaksimum i forbindelse med rykning med ejerpantebrev. Indsigelse mod forhøjelse af rentetillæg i 2008.

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod nedskrivning af kreditmaksimum i forbindelse med rykning med ejerpantebrev og indsigelse mod forhøjelse af rentetillæg i 2008.

Sagens omstændigheder

I 2006 fik klagerne en boligkredit i den daværende Amagerbanken (nu Bank Nordik) i forbindelse med køb af et sommerhus. Af kontoudskrift vedrørende kreditten for perioden fra den 28. september 2007 til den 28. december 2007 fremgik, at debetrenten for tiden var 6,602 % p.a., og at bankens standarddebetrentesatser for boligkreditter af denne type var ”p.t. Cibor 3 med tillæg på mellem 1,75 % og 4 % p.a.”

Klagerne havde endvidere en erhvervsejendom samt et selskab, der ejede en yderligere erhvervsejendom.

I slutningen af 2007 købte klagerne en ejendom for 2.695.000 kr., der blev belånt med et realkreditlån på 2.165.000 kr. Boligkreditten blev endvidere forhøjet med 529.000 kr. til i alt 989.000 kr. Amagerbanken fik sikkerhed for boligkreditten i et ejerpantebrev i ejendommen på 529.000 kr. med oprykkende panteret efter realkreditlånet på 2.165.000 kr.

Af boligkreditaftalen af 7. januar 2008 fremgik, at kreditten var med variabel rente på Cibor 3, for tiden 4,942 % p.a. med et tillæg på for tiden 1,75 procentpoint, i alt for tiden 6,692 % p.a. Kreditten forfaldt til indfrielse den 1. september 2031. Endvidere fremgik:

”… Renter og provisionssatser er variable. Gebyrer og andre kreditomkostninger er variable og fastsættes til enhver tid af Amagerbanken, jf. Amagerbankens "Almindelige bestemmelser for lån/kreditter - forbruger" … Renter og provisionssatser samt gebyrer og andre kreditomkostninger kan ændres af Amagerbanken uden varsel (se nærmere under punkt 2 og 5) …”

Af Amagerbankens "Almindelige bestemmelser for lån/kreditter", der var en del af aftalegrundlaget, fremgik blandt andet, at banken kunne opsige kreditten med tre måneders varsel med en saglig begrundelse og uden varsel i tilfælde af nærmere opregnede tilfælde af misligholdelse og andre forfaldsgrunde, samt at banken kunne stille krav om ekstraordinær nedbringelse af gælden/maksimum eller supplerende sikkerhedsstillelse, hvis værdien af stillet pant blev væsentligt forringet. Af bestemmelsernes pkt. 2, ”Rentevilkår” fremgik endvidere bl.a.:

” … Rentevilkår

Renten for de enkelte indlåns- og udlånskonti er variabel, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt.

… Amagerbanken kan … forhøje variable rentesatser på udlånuden varsel, hvis:

1. ind- eller udenlandske ændringer i penge- eller kreditpolitik har betydning for Amagerbanken, fordi det almindelige renteniveau påvirkes, eller
2. anden udvikling i det almindelige renteniveau, eksempelvis på penge- og obligationsmarkederne, er af betydning for Amagerbanken, eller
3. ændringer i skatter og afgifter har betydning for Amagerbanken. …

… Kunden får oplysning om ændring af renten ved brev eller ved annoncering i dagspressen, eller når Amagerbanken udsender det første kontoudtog (eller kontooversigt) efter annonceringen. …”

Af Særlige betingelser til boligkreditten, der var en del af aftalegrundlaget, fremgik bl.a.:

”… Renten er fastsat til p.t. cibor 3, p.t. 4,942 % p.a. med et tillæg på p.t. 1,75 %, i alt p.t. 6,692% p.a. I henhold til aftalens almindelige bestemmelser om rentevilkår er renten variabel, således at renten reguleres dagligt efter cibor 3. …”

Rentetillægget på klagernes kredit blev forhøjet med 1 procentpoint fra den 15. oktober 2008. Renten på klagernes kredit udgjorde herefter Cibor 3 med et tillæg på 2,75 % frem til den 7. december 2014. BankNordik, der i 2012 overtog dele af Amagerbanken, herunder klagernes kundeforhold, har oplyst, at den har fundet en annonce fra Amagerbanken fra 2008 med overskriften ”Renteændring” på internettet. BankNordik har oplyst, at den ikke har adgang til anden dokumentation, da den ikke har adgang til Amagerbankens IT-systemer. Annoncen indeholdt følgende:

”Amagerbanken hæver renten for privatkunder, der har lån og kreditter med en pengemarkedsrente og valutalån med op til 1 %-point. Baggrunden for renteændringen er de betydeligt ændrede finansieringsvilkår i de finansielle markeder. Renteændringen sker med virkning fra 15. oktober. …”

Af en kontoudskrift vedrørende kreditten for perioden fra den 30. september 2008 til den 30. december 2008 fremgik, at debetrenten for tiden var 7,662 % p.a., at kreditrenten for tiden var 0,375 % p.a., og at bankens standarddebetrentesatser for boligkreditter af denne type var ”p.t. Cibor 3 med tillæg på mellem 2,75 % og 5 % p.a.” Udskriften indeholdt endvidere en oversigt over udviklingen i debetrenten siden sidste kontoudskrift. Det fremgik, at renten den 15. oktober 2008 var forhøjet fra 7,72 % p.a. til 8,702 % p.a.

I forbindelse med en renovering af ejendommen ansøgte klagerne i oktober 2009 om en forhøjelse af realkreditlånet til 2.640.000 kr. I sin interne bevillingsansøgning anførte Amagerbanken bl.a.:

”… Provenu ved indfrielse af parrets … [realkreditlån]… ca. tkr. 410 indsættes på kundernes boligkredit. …

Boligkreditten har pt max på tkr. 989 - vi har i 1. omgang valgt at max forbliver uændret, idet kunderne er ved at lave de sidste istandsættelser på ejendommen og evt. får brug for lidt yderligere likviditet. Vi har indsat opfølgningsdato på engagementet pr 1/8 2010, hvor vi skal tage stilling til nedskrivning af max på Boligkreditten – dette er aftalt med kunderne! …”

Det ansøgte realkreditlån på 2.640.000 kr. blev hjemtaget i december 2009, og ejendommen blev senere vurderet til 3.300.000 kr. Amagerbanken rykkede med ejerpantebrevet for det nye lån.

Banken har endvidere fremlagt et notat fra foråret 2011, hvoraf fremgår, at klagerne og Amagerbanken bl.a. drøftede optagelse af størst muligt realkreditlån med afdragsfrihed i ejendommen og optagelse af realkreditlån i sommerhuset til brug for nedbringelse af boligkreditten.

I sommeren 2014 ønskede klagerne at optage et tillægsrealkreditlån. BankNordik har anført, at den på et møde med klagerne den 6. juni 2014 oplyste, at låneoptagelsen ville medføre, at boligkreditten ikke kunne fortsætte uændret. Den 30. august 2014 meddelte klagerne, at de ønskede et F1 lån som tillægsbelåning. I en e-mail af 5. september 2014 til klagerne anførte banken:

”… Jeg har nu det nye lånetilbud klart til underskrift – men vi mangler jo en aftale omkring kreditten her i banken:-) For vil jo gerne have underskrift på det hele på en gang …”

I en e-mail af 12. september 2014 til banken anførte klagerne:

”… Nu er huset vurderet til 3.900.000 kroner. Restgæld pr. 11.09.2014 er 2.300.000 og det nye lån på 750.000 kroner. Dermed bliver bankens pant på 850.000 kroner. … Banken har aldrig stået bedre. … Jeg forstår ikke, at banken er bekymret over en boligkredit som er så godt som sikret. …”

I en e-mail af 16. september 2014 til klagerne anførte banken:

”Vi er da bestemt trygge ved at stille en Boligkredit til Jeres rådighed, hvilket jo netop er årsagen til at vi tilbyder jer boligkreditten på 300.000 kr. og faktisk til en meget lav rente – p.t. 3.25 % p.a. (renten er variabel). … såfremt der kom en ny kunde ind med jeres ønsker om jeres faciliteter, er jeg ret sikker på at vilkårene ville forme sig anderledes.

Jeg er klar til at sætte i gang.”

I en e-mail af 18. september 2014 foreslog banken klagerne et F3 eller F5 lån som alternativ til et F1 lån. Klagerne svarede den 21. september 2014:

”Vi tager f5 … Kan du sende forslag til dato for underskrivelse …”

Den 9. oktober 2014 underskrev klagerne lånedokumenterne vedrørende det nye realkreditlån på 784.000 kr. på et møde i banken. Lånet blev hjemtaget, og låneprovenuet blev indsat på boligkreditten den 16. oktober 2014.

I december 2014 nedskrev banken kredittens maksimum til 300.000 kr. i forbindelse med tinglysning og rykning med ejerpantebrevet. Banken ændrede samtidig debetrenten på kreditten til en variabel på for tiden 3,25 % p.a. med virkning fra den 8. december 2014.

I en e-mail til banken af 10. december 2014 rejste klagerne indsigelse mod nedskrivningen.

Klagerne har oplyst, at den samlede realkreditrestgæld i ejendommen efter låneoptagelsen i december 2014 var 3.070.069 kr.

Parternes påstande

Den 20. januar 2015 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at P/F BankNordik skal retablere deres boligkredit, nedsætte renten og tilbageføre opkrævede renter delvist.

P/F BankNordik har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har bl.a. anført, at banken uberettiget har nedskrevet deres boligkredit, der efter kontrakten udløb i 2031. De havde flere samtaler med banken, der ville nedskrive kreditten til 300.000 - 500.000 kr., da banken mente, at bankens pant ville blive mindre værd. De afviste nedskrivning af boligkreditten ved enhver lejlighed. De henviste til, at boligkreditten løb frem til 2031, og at de havde fået en forsigtig vurdering af ejendommen. De har på intet tidspunkt underskrevet en aftale om nedskrivning af boligkreditten. På et møde fremlagde banken en boligkreditkontrakt, som de ikke ønskede at underskrive. Banken havde tidligere ønsket en nedskrivning, men de var ikke klar over, at dette var en betingelse. Hvis nedskrivning af boligkreditten var en betingelse for banken, burde banken ikke have iværksat låneoptagelsen.

De kunne nemt have optaget et lån i en af deres andre ejendomme. Erhvervsejendommene var ubehæftede og var vurderet til henholdsvis 850.000 -1.000.000 kr. og 538.000 kr., hvortil kom inventar. Sommerhuset blev købt for 925.000 kr. og er belånt med 468.000 kr. Banken stillede ikke krav om yderligere sikkerhed, selvom den var klar over, at de havde friværdi i de andre ejendomme.

De havde tidligere optaget yderligere realkreditlån, uden at banken stillede krav om nedskrivning. I den fremlagte bevillingsansøgning satte banken en frist til den 1. august 2010 til stillingtagen til en eventuel nedskrivning. De hørte intet fra banken, som tilsyneladende havde frafaldet sit ønske.

Banken har ikke krav på en nedskrivning efter boligkreditaftalen. Aftalen indeholder intet om rykning af ejerpantebrev, men alene en bestemmelse om pantets værdi. Banken har fortsat anden prioritet efter realkreditinstituttet. Bankens pant er blevet mere værd, da ejendommen er steget fra 2.695.000 kr. til 3.900.000 kr. Banken har givet udtryk for, at de hører til dens bedste kunder. Deres månedlige rådighedsbeløb er over 22.000 kr. om måneden. Banken nævnte ikke noget om deres gældsfaktor. Bankens beregning af gældsfaktoren er forkert. De er ikke klar over, hvordan banken nåede frem til de 300.000 kr. Banken har ikke redegjort for eller dokumenteret sin beregning af pantets værdi, men har blot anført, at sikkerheden vil ”pr. definition blive forværret ved rykning.” Hvis banken har ret til at nedskrive boligkreditten, må dette ske på baggrund af en konkret beregning.

Banken har i årevis opkrævet for meget i rente på boligkreditten. De reagerede, så snart de blev opmærksomme på problemet. Banken burde have sendt dem et brev eller have indhentet deres accept ved log in på netbanken, hvis den ønskede at ændre tillægget. De kender ikke forskellen på debet- og kreditrente og gik ud fra, at de betalte Cibor 3, som var lig med kreditrenten. De tjekkede posteringerne i netbank, som ikke indeholdt oplysninger om tillæggets størrelse. De tjekkede ikke alle kontoudskrifter eller Cibor 3 på daglig basis. De kendte derfor ikke den aktuelle rente. De hæftede sig ved posteringerne og ikke det, der stod med småt nederst. Banken burde have skrevet størrelsen af tillægget på kontoudskriften. Hvis banken havde anført størrelsen af tillægget, ville de straks have reageret. Den fremlagte annonce er uklar. Det fremgår ikke, om banken hæver renten for kunder, der har lån med en rente under 1 %, eller om banken hæver renten med op til 1 %. De er ikke klar over, om banken har sat renten eller tillægget op. Annoncen siger intet om tillæg, men nævner udelukkende renteændring. Banken bærer risikoen for den mangelfulde information og varsling.

P/F BankNordik har anført, at banken var nødsaget til at rykke med sit pant i forbindelse med låneoptagelsen. Nedskrivning af kreditten var en ufravigelig betingelse for rykning. På mødet den 6. juni 2014 oplyste banken klagerne om, at låneoptagelsen ville medføre, at boligkreditten ikke kunne fortsætte uændret. Banken stillede i første omgang krav om, at kreditten skulle bortfalde. Efterfølgende lempede banken betingelsen til, at boligkreditten kunne fortsætte med et maksimum på 300.000 kr. og en variabel rente på for tiden 3,25 % p.a. I de efterfølgende drøftelser pr. e-mail og telefon gjorde klagerne det klart, at de ønskede et uændret maksimum på boligkreditten, alternativt en for dem acceptabel nedsættelse. Banken fastholdt, at boligkreditten skulle nedskrives, hvis ejerpantebrevet skulle rykke. Kravet om nedskrivning var begrundet i en almindelig kreditvurdering af klagerne. Klagernes gældsfaktor ville komme til at ligge et godt stykke over det af banken acceptable maksimum på 3,5.

Ved e-mail af 21. september 2014 anmodede klagerne om en dato for underskrivelse af lånedokumenterne. Efterfølgende underskrev klagerne dokumenterne uden forbehold på et møde den 9. oktober 2014. Ved deres ensidige anmodning om hjemtagelsen af lånet accepterede klagerne bankens betingelse om nedskrivning. Havde klagerne meddelt, at de ikke ville acceptere en nedskrivning, ville banken ikke have accepteret at rykke med sit pant. Det har i denne sammenhæng ikke betydning, om ejendommen er steget eller faldet i værdi.

Det fremgår tydeligt af den fremlagte bevillingsansøgning fra oktober 2009, at en nedskrivning af kreditten var på tale ved den tidligere forhøjelse af realkreditlånet. Af notaterne fra januar 2011 vedrørende den tidligere lånesag fremgår udtrykkeligt, at provenuet skulle bruges til nedbringelse af boligkreditten. Dokumenterne viser, at banken både i 2009, 2011 og 2014 stillede krav om nedskrivning. Klagerne var således vidende om bankens krav.

Ændringen af rentetillægget fra 1,75 til 2,75 % p.a. skete før banken overtog dele af Amagerbanken. Det fremgår af de Almindelige bestemmelser for lån/kreditter, at Amagerbanken kunne forhøje variable rentesatser på udlånuden varsel, hvis anden udvikling i det almindelige renteniveau, eksempelvis på penge- og obligationsmarkederne, var af betydning for Amagerbanken. Af Amagerbankens annonce fremgår, at ændringen var begrundet i ”de betydeligt ændrede finansieringsvilkår i de finansielle markeder”. Renteforhøjelsen kunne derfor iværksættes uden varsel. Information om forhøjelsen blev givet i annoncen fra 2008 og i kontoudskrift af 30. december 2008, og klagerne havde i sin tid mulighed for at gøre indsigelse.

I hvert fald ved modtagelsen af kontoudskriften af 30. december 2008 fik klagerne udtrykkelig information om, at rentetillægget var forhøjet til minimum 2,75 % p.a. Klagerne accepterede dette ved at betale de tilskrevne renter hvert kvartal. Klagerne har derved udvist retsfortabende passivitet. Ud over denne udskrift har klagerne siden forhøjelsen af rentetillægget modtaget 28 kontoudskrifter vedrørende boligkreditten, hvoraf samtlige renteændringer fremgik. Klagerne har på intet tidspunkt været uvidende om den aktuelle rentesats. Amagerbanken varslede banken bekendt altid renteændringer efter de gældende regler. Det må derfor lægges til grund, at også klagerne har fået korrekt varsel om den foretagne forhøjelse af rentetillægget.

Ankenævnets bemærkninger

I januar 2008 blev klagernes boligkredit i Amagerbanken forhøjet med 529.000 kr. til 989.000 kr. Det fremgik af boligkreditaftalen, at renten var variabel og bestod af en grundrente Cibor 3, for tiden 4,942 % p.a. samt et variabelt rentetillæg på for tiden 1,75 procentpoint.

Med virkning fra den 15. oktober 2008 blev rentetillægget på klagernes kredit forhøjet til 2,75 %. BankNordik, der overtog klagernes engagement fra Amagerbanken, har fremlagt en på internettet fundet annonce fra Amagerbanken fra 2008, hvoraf fremgår, at banken med virkning fra den 15. oktober hævede renten på kreditter med en pengemarkedsrente med op til 1 procentpoint som følge af ”de betydeligt ændrede finansieringsvilkår i de finansielle markeder”.

Renteændringen fremgik af en kontoudskrift for klagernes boligkredit for perioden fra den 30. september 2008 til den 30. december 2008. Under hensyn hertil og da det under hensyn den forløbne tid ikke kan pålægges banken at tilvejebringe yderligere oplysninger om varslingen af renteforhøjelsen, finder Ankenævnet ikke grundlag for at tilsidesætte renteforhøjelsen.

Banken fik i januar 2008 sikkerhed for boligkreditten i et ejerpantebrev i klagernes ejendom på 529.000 kr. I efteråret 2014 optog klagerne et tillægsrealkreditlån på 784.000 kr. I forbindelse hermed rykkede BankNordik med ejerpantebrevet. Med virkning fra den 8. december 2014 nedskrev banken boligkredittens maksimum til 300.000 kr. og ændrede renten til en variabel rente på for tiden 3,25 % p.a. Banken var ikke forpligtet til at rykke med ejerpantebrevet og kunne derfor stille krav om bortfald eller ændring af kreditten som en betingelse for rykning med ejerpantebrevet.

Ankenævnet finder, at klagerne ved hjemtagelsen af tillægslånet måtte indse, at det var en betingelse for bankens rykning, at kreditten blev nedskrevet og ændret som sket.

Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.