Spørgsmål om frigivelse af deponeret købesum var berettiget.
| Sagsnummer: | 301 /1996 |
| Dato: | 06-12-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Niels Busk, Niels Bolt Jørgensen, Ole Reinholdt, Mette Reissmann |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - frigivelse
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om frigivelse af deponeret købesum var berettiget. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved købsaftale af 25. marts 1994 købte klageren en fast ejendom med overtagelse 1. maj s.å. Af Dansk Ejendomsmæglerforenings standardbestemmelser 93, der var en del af købsaftalen, fremgår bl.a.:
"9. Vilkår for kontant udbetaling/deponeringer
............
Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2 er berigtigede advokat/depositar berettiget til betaling af:
1. pantebrev, der ikke skal overtages,
2. evt. ejerskiftegebyr, ejerskiftebidrag og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen,
3. restancer,
4. evt. refusionssaldo i købers favør,
5.beløb, som ifølge handelens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen,
6. sælgers andel af handelens omkostninger,
7. salgssalær og udlæg mv. til ejendomsmægler, såfremt det i købsaftalen under pkt. 9.1 hos ejendomsmægleren deponerede beløb er utilstrækkeligt til dækning heraf.
............
Berigtigende advokat/depositar har pligt til at frigive provenuet til sælger alene med de under 1 til 7 nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Ved skrivelse af 29. marts 1994 fra den medvirkende ejendomsmægler blev indklagedes Hvidovre afdeling, der var sælgers pengeinstitut, anmodet om at hjemtage et ejerskiftelån på 360.000 kr. i Nykredit og at indfri de pantehæftelser, der ikke skulle overtages af klageren.
Den 5. april 1994 modtog indklagede meddelelse fra klagerens advokat om, at han var blevet anmodet om at berigtige ejendomshandelen.
Den 6. april 1994 deponerede klageren i henhold til købsaftalen 103.108 kr. i afdelingen. Af deponeringsmeddelelsen fremgår, at beløbet ville blive frigivet "i overensstemmelse med deponeringsbestemmelserne i slutseddel/skøde". Klageren har oplyst, at han samme dag underskrev skødet på ejendommen.
Klageren anmodede den 21. april 1994 mundtligt og den 22. april, 26. april og 9. maj 1994 skriftligt indklagede om at spærre deponeringskontoen, idet han havde fundet mangler ved den købte ejendom, hvorfor der var mulighed for, at handelen ville blive ophævet.
Ved skrivelse af 21. april 1994 anmodede klagerens advokat indklagede om udbetaling af 9.092,50 kr. af det deponerede beløb til dækning af ejendomsmæglerens tilgodehavende, hvilken anmodning indklagede efterkom.
Indklagede har oplyst, at det den 11. maj 1994 på baggrund af klagerens anmodninger om spærring af deponeringskontoen telefonisk blev aftalt med klagerens advokat, at ejerskiftesagen skulle stilles i bero indtil videre. Advokatens sekretær meddelte den 25. maj 1995, at skødet nu blev sendt til tinglysning, og at ejerskiftelånet skulle hjemtages.
Ved skrivelse af 13. juni 1994 til indklagede forespurgte advokaten til lånesagen og meddelte, at skødet var tinglyst med retsanmærkninger.
Ved skrivelse af 23. september 1994 fremsendte advokaten refusionsopgørelse til indklagede med anmodning om udbetaling af 13.433,14 kr., der udgjorde saldoen i klagerens favør, idet den resterende del af de deponerede midler herefter kunne frigives.
Indklagede har oplyst, at sælgerens omprioriteringskonto ved sagens afslutning den 25. oktober 1994 udviste et underskud på 5.999,44 kr., og at indklagede ikke modtog nogen del af købesummen. Af opgørelsen fremgår, at der den 14. juni 1994 i forbindelse med indfrielse af et eksisterende realkreditlån blev overført 83.700 kr. fra deponeringskontoen, og at der den 5. juli og 26. september 1994 blev overført henholdvis 2.000 kr. og 8.315 kr.
Ved klageskema modtaget den 2. august 1996 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte hans tab som følge af, at indklagede har undladt at efterkomme hans anmodning om spærring af deponeringskontoen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at advokaten blev anvist af den medvirkende ejendomsmægler. Ved underskrivelsen af skødet den 6. april 1994 afslog advokaten at tilføje en klausul om, at ejendommen skulle kunne forsikres i alle forsikringsselskaber i Danmark. Samtidig erklærede advokaten, at der ikke var fejl ved ejendommen. Medio april 1994, hvor han fik nøgle til ejendommen, konstaterede han, at denne var behæftet med væsentlige mangler. Han ønskede handelen annulleret eller i hvert fald sikkerhed for, at sælger kunne betale erstatning for manglerne. Hans bestræbelser på at komme i kontakt med advokaten med henblik herpå var forgæves, hvorfor han på opfordring fra bl.a. advokatnævnet rettede henvendelse til indklagede for at spærre deponeringskontoen. Efterfølgende tog han kontakt til en anden advokat, som skulle varetage hans interesser. Denne ophørte imidlertid kort efter med at tage sig af sagen, idet den oprindelige advokat telefonisk meddelte ham, at kravet om erstatning for manglerne var frafaldet. Advokaten modarbejdede ham således i hans ønsker om ophævelse af handelen. Indklagede burde efter hans anmodning om spærring af deponeringskontoen ikke have fortsat ekspeditionen af sagen uden hans samtykke. Det er hans indtryk, at indklagede ikke ville spærre kontoen af frygt for at miste retten til salgsprovenuet, som skulle anvendee til nedbringelse af sælgers engagement.
Indklagede har anført, at man var forpligtet til at disponere over indeståendet på skødedeponeringskontoen i overensstemmelse med slutsedlens bestemmelser, og at man derfor ikke kunne spærre kontoen alene på baggrund af klagerens henvendelse. Udbetalingerne fra deponeringskontoen skete på baggrund af instrukser fra klagerens advokat, og der forelå ikke oplysninger om, at handelen var hævet, eller at advokaten ikke længere repræsenterede klageren. Forholdet mellem klageren og dennes advokat er indklagede uvedkommende.
Ankenævnets bemærkninger:
Indklagede var i henhold til deponeringsbestemmelserne ikke berettiget til over for sælger at tilbageholde noget beløb på skødedeponeringskontoen til dækning af et eventuelt mangelskrav fra klageren. Som følge heraf kunne indklagede ikke efterkomme klagerens anmodning om spærring af kontoen. Det er ikke godtgjort, at indklagede modtog meddelelse om, at handelen var ophævet, eller at berigtigende advokat ikke længere repræsenterede klageren.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.