Afslag på rykning med ejerpantebrev for optagelse af tillægslån.
| Sagsnummer: | 298 /2004 |
| Dato: | 22-12-2004 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Hans Daugaard, Lotte Aakjær Jensen, Ole Jørgensen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rykning
Ejerpantebrev - rykning |
| Ledetekst: | Afslag på rykning med ejerpantebrev for optagelse af tillægslån. |
| Indklagede: | Sparekassen Lolland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører indklagedes afslag på at rykke med et håndpantsat ejerpantebrev for et tillægslån i klagerens ejendom.
Sagens omstændigheder.
Klageren og dennes ægtefælle, H, ejer i fællesskab en helårsbolig. Klageren er desuden ejer af et sommerhus, og H ejer et andet sommerhus sammen med sin søster.
Klageren og H er kunder hos indklagede, hvor de har et fælles boliglån, som i efteråret 2003 blev forhøjet til 363.191,38 kr. Klageren og H har endvidere hver en kassekredit med et maksimum på 10.000 kr. Til sikkerhed for engagementet har indklagede håndpant i et ejerpantebrev på 350.000 kr. med pant i helårsejendommen og med prioritet efter et lån i BRFkredit, som i august 2003 havde en restgæld på 2.556.000 kr.
I september 2004 gav BRFkredit tilsagn om et tillægslån på 107.100 kr. i helårsejendommen. Provenuet af lånet ville klageren indskyde ekstraordinært på sin arbejdsgiveradministrerede pensionsordning i PFA. Indbetalingerne til PFA skulle ske ved fradrag i klagerens løn for oktober, november og december 2004.
I slutningen af september og begyndelsen af oktober 2004 bevilgede indklagede to overtræk på henholdsvis 20.000 kr. og 10.500 kr. på klagerens kassekredit, som herefter havde et samlet maksimum på 40.500 kr.
Af indklagedes interne notater fremgår, at overtrækket skulle inddækkes i forbindelse med udbetalingen af et realkreditlån på 100.000 kr. i H's sommerhus. Klageren har anført, at tillægsbelåningen i sommerhuset skulle finansiere en modernisering af ejendommen, som han og H havde arbejdet med i sommeren 2004.
Den 13. oktober 2004 underskrev klageren og H hos BRFkredit en allonge til ejerpantebrevet om respekt af tillægslånet.
Ved skrivelse af 15. oktober 2004 anmodede BRFkredit indklagede om at acceptere rykningen. Anmodningen blev modtaget hos indklagede den 22. oktober 2004.
Indklagede afslog at rykke.
Parternes påstande.
Den 8. november 2004 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet. Ankenævnet har forstået påstanden således, at indklagede skal tilpligtes at rykke med ejerpantebrevet.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagedes afslag på at rykke med ejerpantebrevet er usagligt og i strid med god bankskik.
I forbindelse med afslaget meddelte indklagede, at man kun ville acceptere at rykke, hvis tillægslånet blev anvendt til nedbringelse af boliglånet eller til en pensionsopsparing hos indklagede. Hans økonomi ville imidlertid ikke blive forbedret ved at foretage pensionsindbetalinger til indklagede frem for til PFA.
Indklagedes kreditvurdering blev foretaget på et forkert grundlag. Hans og H's biler har en værdi svarende til restgælden på finansieringen, og de har opsparing i form pensionsopsparinger og friværdi i sommerhusene.
Indklagede vurderede ejendommene væsentligt lavere end den reelle handelsværdi. Helårsejendommen blev af BRFkredit vurderet til 3.400.000 kr. Indklagede vurderede ejendommen til 3.150.000 kr. uden at foretage en besigtigelse. Handelsværdien af sommerhusene er på henholdsvis 850.000 kr. og 1.400.000 kr. Indklagedes vurdering er henholdsvis 630.000 kr. og 1.050.000 kr.
Ejendommene er inkl. tillægsbelåning prioriteret inden for den i loven fastsatte grænse på henholdsvis 80 % og 60 %. Indklagede bør i overensstemmelse med god bankskik acceptere realkreditinstitutternes prioriteter.
Indklagede har anført, at man var berettiget til at meddele afslag på anmodningen om rykning med ejerpantebrevet.
Afslaget var begrundet i en samlet kreditmæssig vurdering, herunder en "kantstensvurdering" af helårsejendommen.
Det af klageren anførte om, at rykning var betinget af, at klageren tegnede pensionsordning hos indklagede, bestrides. Det var uden betydning for den kreditmæssige vurdering om der blev indsat midler på en pensionsordning hos indklagede eller et andet sted.
Overtrækkene på kreditten forventedes inddækket med provenuet af tillægslånet i sommerhuset, som indklagede ikke har pant i. Det var først i forbindelse med modtagelsen af rykningsanmodningen vedrørende tillægsbelåningen i helårsejendommen, at det viste sig, at klagerens pensionsindbetalinger skulle finansieres med provenuet af dette lån.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
I forbindelse med bevillingen af overtrækket på kreditten omkring den 1. oktober 2004 og klagerens indbetaling via sin arbejdsgiver af en del af den påtænkte samlede indbetaling på ca. 100.000 kr. på sin pensionsordning opstod der tilsyneladende en misforståelse, idet indklagede forudsatte, at overtrækket ville blive inddækket i forbindelse med tillægsbelåningen af sommerhuset, mens klageren påtænkte at finansiere pensionsindbetalingerne ved tillægsbelåning af helårsejendommen.
Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse bevillingen af overtræk på kassekreditten gav tilsagn om at ville rykke med ejerpantebrevet for et tillægslån i helårsejendommen. Uanset eventuelle misforståelser finder Ankenævnet heller ikke, at indklagede ved sin adfærd skulle have bibragt klageren en berettiget forventning om rykning.
Selv om tillægsbelåningen af helårsejendommen ligger inden for den lovpligtige grænse for realkreditlån på 80 % af ejendommens værdi, er indklagede ikke forpligtet til at rykke med ejerpantebrevet, som ikke indeholder en omprioriteringsklausul. Det bemærkes, at indklagedes afslag beroede på en kreditvurdering, og at det ikke er godtgjort, at indklagede har erklæret, at man var villig til at rykke, hvis klageren i stedet oprettede en pensionsordning hos indklagede.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.