Underskud i forbindelse med køb og salg af fast ejendom. Spørgsmål om rykning for optagelse af tillægslån.
| Sagsnummer: | 254 /2000 |
| Dato: | 06-11-2000 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Lisbeth Baastrup, Villy Dyhr, Ole Reinholdt, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - rykning
Udlån - ydelse Realkreditbelåning - rykning |
| Ledetekst: | Underskud i forbindelse med køb og salg af fast ejendom. Spørgsmål om rykning for optagelse af tillægslån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagernes krav om erstatning for et underskud der opstod i forbindelse med deres køb og salg af fast ejendom i 1998, samt spørgsmål vedrørende indklagedes betingelser for at rykke med et ejerpantebrev i forbindelse med en omprioritering i foråret 2000.
Sagens omstændigheder.
Ultimo 1998 købte klagerne en fast ejendom i Rødby med overtagelse den 1. februar 1999. Købesummen på 505.000 kr. skulle berigtiges ved et ejerskiftelån på 405.000 kr., et sælgerpantebrev på 60.000 kr. og en kontant udbetaling på 40.000 kr.
Samtidig solgte klagerne deres faste ejendom i Ballerup. Ved salgsbudget af 16. november 1998 beregnede den ved salget medvirkende ejendomsmægler salgsprovenuet til 275.390 kr.
I forbindelse med handlerne blev der i indklagedes Herlev Privatkundeafdeling oprettet en boligskiftkonto med et kreditmaksimum på 250.000 kr.
Den 3. december 1998 underskrev klagerne en omprioriteringsaftale med indklagede, som skulle forestå hjemtagelsen af ejerskiftelånet og indfrielsen af de eksisterende prioriteter i forbindelse med ejendomssalget.
Den 6. maj 1999 blev boligskiftkontoen opgjort med et underskud på 42.541 kr. I forbindelse hermed ydede indklagede klagerne et privatlån på 60.000 kr.
Den 10. juni 1999 ydede indklagede klagerne et billån på 265.000 kr. Indklagede har oplyst, at lånet blev anvendt til bl.a. indfrielse af sælgerpantebrev, der oprindelig var blevet finansieret ved træk på klagernes betalingskonto, og til klagernes køb af bil.
Ved gældsbrev af 26. oktober 1999 ydede indklagede klagerne et ejerskiftelån på 58.916 kr. Provenuet af ejerskiftelånet blev indsat på billånet, hvis restgæld herefter var 110.000 kr.
Den 27. oktober 1999 underskrev klagerne et nyt gældsbrev vedrørende billånet med en hovedstol på 110.000 kr.
Ligeledes i efteråret 1999 blev privatlånet forhøjet med 8.484,85 kr. til 64.800,99 kr.
I foråret 2000 blev privatlånet forhøjet med yderligere 28.888,89 kr. til 90.261,09 kr.
I maj 2000 tilbød BRFkredit en omprioritering af klagernes ejendom med et nyt obligationslån på 500.000 kr.
Ved skrivelse af 26. maj 2000 fra BRFkredit blev indklagede anmodet om at rykke for omprioriteringslånet med et ejerpantebrev på 130.000 kr. i klagernes ejendom. Indklagede accepterede at rykke mod at få udbetalt provenuet ved omprioriteringen.
Ved gældsbrev af 22. juni 2000 blev privatlånet forhøjet med 10.400 kr. til 98.908,87 kr.
Den 27. juli 2000 blev provenuet af omprioriteringen, som udgjorde 68.883 kr., krediteret billånet, som herved blev nedbragt til 36.351,34 kr.
Parternes påstande.
Den 27. juni 2000 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at den solgte ejendom havde en friværdi på ca. 280.000 kr. De forventede derfor at få udbetalt ca. 30.000 kr. efter indfrielsen af boligskiftkontoen. Da kontoen blev opgjort, viste det sig, at de i stedet skyldte ca. 42.000 kr., hvorfor de blev nødt til at optage privatlånet.
Sælgerpantebrevet i den købte ejendom blev ikke indfriet, som det skulle pr. overtagelsesdagen den 1. februar 1999. De måtte lægge pres på indklagede for at få fejlen konstateret og få sagen ordnet.
Sideløbende med problemerne med sælgerpantebrevet blev deres lån lagt sammen for igen at blive delt, og det var derfor ikke til at "hitte rede i".
Underskuddet på budgettet opstod som følge af, at indklagede havde glemt at fortælle, at de det første år skulle betale "dobbelt op", hvilket er baggrunden for at de blev nødsaget til at forhøje privatlånet.
Indklagede overholdt ikke en aftale om, at de skulle kontaktes, hvis betalingskontoen udviste et overtræk på mere end 5-6.000 kr. De havde i givet fald haft mulighed for at rette fejlen og betale overtrækket uden at låne penge.
Fyret i deres ejendom gik i stykker. De anmodede indklagede om at finansiere et nyt miljørigtigt fyr, som de kunne anskaffe med statstilskud. Indklagede henviste dem til at låne gennem kreditforeningen. Unikredit, der havde ydet ejerskiftelånet, kunne ikke tilbyde yderligere finansiering, men via ejendomsmægleren fik de et tilbud fra BRFkredit om en omprioritering, som ville give et provenu, der var tilstrækkeligt til at finansiere et nyt fyr. Det var en betingelse for omprioriteringen, at ejerpantebrevet rykkede, hvilket de telefonisk meddelte indklagede. Indklagede undlod at oplyse, at rykningen var betinget af, at provenuet blev afskrevet på de eksisterende lån. De er nu uden midler til finansiering af fyret, som de har anskaffet.
Indklagede har anført, at underskuddet på klagernes betalingskonto stammer fra klagernes egne dispositioner. Klagerne administrerer selv deres konti, og indklagede er uden ansvar for, at udgifterne i en periode har oversteget indtægterne. Klagerne har ikke lidt tab ved, at man har ydet dem lån til dækning af trækket på betalingskontoen.
Det bestrides, at det var aftalt, at klagerne skulle kontaktes ved overtræk på mere end 5-6.000 kr. Klagerne er imidlertid jævnligt blevet kontaktet i tilfælde af diverse overtræk.
Vedrørende sælgerpantebrevet var man af den opfattelse, at klagerne på grund af uenighed med sælger tilbageholdt deponeringen ind til juni 1999. Den sene deponering har ikke medført noget tab for klagerne.
Det bestrides, at man har lovet klagerne at lade ejerpantebrevet rykke til fordel for en tillægsbelåning. Under en drøftelse, hvor man meddelte klagerne, at man ikke ville medvirke til finansieringen af et nyt fyr, blev klagerne henvist til at indhente et lånetilbud i en kreditforening. Når et sådant forelå, kunne sagen drøftes på ny. Klagerne vendte ikke selv tilbage til sagen, idet man alene modtog rykningsanmodning fra BRFkredit. Klagerne bærer selv ansvaret for, at arbejdet blev påbegyndt, før spørgsmålet om finansiering var afklaret.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter det foreliggende finder Ankenævnet ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar over for klagerne, hverken i forbindelse med klagernes ejendomshandler eller ved tilrettelæggelsen af klagernes økonomi efter gennemførelsen af handlerne.
Det findes ikke godtgjort, at indklagede gav klagerne ubetinget tilsagn om at rykke med ejerpantebrevet i forbindelse med tillægsbelåningen, og Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at fastslå, at indklagede ved sin adfærd i øvrigt skulle have bibragt klagerne en berettiget forventning herom. Det bemærkes herved, at indklagede ikke var forpligtet til at rykke med ejerpantebrevet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.