Afgørelse

Bidragssats. Rådgivning.

21409138
Bidragssats. Rådgivning.
Det indklagede realkreditinstitut afgav i august 2012 som låneformidler lånetilbud til klageren på 2 lån på henholdsvis 2.493.000 kr. med delvis afdragsfrihed og på 805.000 kr. hos det koncernforbundne realkreditinstitut. Af Standardiseret Europæisk Informationsblad (ESIS) fremgik det, at der blev beregnet bidrag, og at bidragssatsen ved udløbet af afdragsfriheden ville blive nedsat med 0,0500 pct.point. Af ESIS, pantebrevene og LånGuiden fremgik det endvidere, at såvel beregningsprincippet for som størrelsen af bidraget kunne ændres efter instituttets beslutning. Det långivende institut varslede i august 2014 bidragsforhøjelser på det af klagerens lån, som var ydet med afdragsfrihed. Klageren protesterede forgæves over bidragsforhøjelsen, som efter klagerens opfattelse ikke kunne gennemføres i perioden med afdragsfrihed.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet på grund af den dårlige rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen skulle holde klageren skadesfri i forhold til forhøjede bidragssatser i den afdragsfrie periode på lånet. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fastslog, at tvisten ikke omhandlede den mere generelle hjemmel til bidragsforhøjelse, men derimod hvorvidt denne var sat ud af kraft i en periode svarende til den afdragsfrie periode for klagerens lån. Som følge af koncernsammenhængen og karakteren af opgaver, der påhvilede henholdsvis det formidlende og det långivende institut, valgte Nævnet at statuere identitet mellem disse. Klagerens standpunkter tog afsæt i rådgivningen og i aftalegrundlaget. Omfanget og indholdet af den mundtlige rådgivning kunne ikke med sikkerhed afdækkes nærmere, men det skriftlige grundlag efterlod ikke det indtryk, at rådgivningen havde været mangelfuld. Selv om det var sandsynliggjort, at der var nogle systemmæssige begrænsninger i forhold til at foretage de fuldstændige beregninger, fandt Nævnet det ikke godtgjort, at fuldstændige beregninger ville have ført til, at klageren havde fravalgt finansieringen hos det långivende institut. Nævnet fandt, at det ville have været hensigtsmæssigt, om der i sammenhæng med angivelsen af terminsydelser i materialet havde været henvist til bidraget som en usikkerhedsfaktor. Nævnet fandt imidlertid ikke, at dette kunne føre til, at hjemlen til bidragsforhøjelser derved var sat ud af kraft. Nævnet bemærkede i den forbindelse, at oplysningerne i lånetilbuddet og i ESIS er et øjebliksbillede, som i overensstemmelse med reglerne i kreditaftaleloven afspejler det aktuelle niveau på de variable dele af ydelsen. Nævnet måtte dog medgive klageren, at dette kunne have været angivet tydeligere i ESIS-skemaet, men heller ikke dette kunne føre til, at hjemlen til bidragsforhøjelser var sat ud af kraft. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 1. juni 2015



JOURNAL NR.: 2014-01-09-138-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit


KLAGEEMNE: Bidragssats. Rådgivning.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 27. april 2015


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Bent Olufsen
Per Englyst
Lars K. Madsen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Det indklagede realkreditinstitut afgav som låneformidler den 24. august 2012 lånetilbud til klageren vedrørende et lån hos det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut som långiver.

Lånetilbuddet omhandlede henholdsvis et 30-årigt, 3,5 pct. obligationslån på 2.493.000 kr. med delvis afdragsfrihed samt et 10-årigt, 2 pct. obligationslån på 805.000 kr.

Af Standardiseret Europæisk Informationsblad (ESIS) fremgår blandt andet følgende om lånene:

Vedrørende lånet på 2.493.000 kr.:

”2. Beskrivelse af produkt
…
Bidrag (p.t. 0,5332% om året) beregnes af lånets restgæld. Beregningsprincippet og størrelsen af bidraget kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Den anførte bidragssats gælder, så længe der er afdragsfrihed på lånet. Når den aftalte afdragsfrihed udløber, vil lånets bidragssats blive nedsat med 0,0500 procentpoint.
…

9. Stående lån eller lån med afdragsfrihed
Det er aftalt, at der ikke skal betales afdrag i perioden 28. november 2012 til 30. juni 2022. Ydelsen, der kun består af renter og bidrag i den afdragsfrie periode, er kr. 25.137. Ydelsen er beregnet som et gennemsnit af 1. års samlede ydelser fordelt pr. termin. Efter den afdragsfrie periode stiger ydelsen den 11.09.2022 til kr. 45.741.

Se ydelsesforløbet i punkt 14.”

Vedrørende lånet på 805.000 kr.:

”2. Beskrivelse af produkt
…
Bidrag (p.t. 1,0000% om året) beregnes af lånets restgæld. Beregningsprincippet og størrelsen af bidraget kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning.
…

8. Terminsydelse ved amortiseringslån
Kr. 24.196 (før skat). Ydelsen er beregnet som et gennemsnit af 1. års samlede ydelser fordelt pr. termin.

Se ydelsesforløbet i punkt 14.

Ydelsen vil være svagt faldende over lånets løbetid, idet bidraget beregnes af restgælden.

Første og sidste ydelse kan variere fra størrelsen af den ovenfor nævnte ydelse.

9. Stående lån eller lån med afdragsfrihed
Der er ikke mulighed for at opnå afdragsfrihed på dette lån. Information om hvilke låntyper, der giver mulighed for afdragsfrihed findes på …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… hjemmeside.

Størrelsen af ydelserne fremgår af punkt 8 og punkt 14.

Såfremt …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… bevilger afdragsfrihed i en eller flere perioder, kan den samlede afdragsfrihed ikke være længere end den gældende lovgivning tillader.”

Låne- og pantsætningsaftalen for lånet på 2.493.000 kr. indeholder blandt andet følgende i særlige bestemmelser:

”Særlige bestemmelser

Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(det långivende realkreditinstituts)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets almindelige betingelser AB skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(det långivende realkreditinstituts)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.

…

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(det långivende realkreditinstitut)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(det långivende realkreditinstituts)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Det långivende realkreditinstitut)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Tilsvarende bestemmelser er indeholdt i de særlige bestemmelser i pantebrevet for lånet på 805.000 kr.

Det långivende realkreditinstituts Långuide indeholder følgende afsnit om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Bidragssatsen er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).

Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(det långivende realkreditinstitut)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.

Kursfradraget/kurstillægget er afhængigt af den valgte låntype – herunder hyppigheden hvormed lånetypen refinansieres. Se nærmere om kursfradrag og kurstillæg i de almindelige forretningsbestemmelser for obligationshandel.

Ændring af bidrag, beregningsmetode for bidrag, kursfradrag/kurstillæg og gebyrer mv.
Bidrag og beregningsmetoden for bidraget kan ændres i lånets løbetid efter …(det långivende realkreditinstituts)… beslutning. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. i eksisterende låneforhold.

…(Det långivende realkreditinstitut)… kan forhøje bidraget, ændre beregningsmetoden for bidraget, ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen, ændring af beregningsmetoden for bidraget, ændring eller indførelse af kursfradrag/kurstillæg eller andre prisændringer i eksisterende låneforhold kan ske som følge af

• øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger,
• penge eller kreditpolitiske ændringer i ind- eller udland, der påvirker …(det långivende realkreditinstituts)… adgang til penge- eller obligationsmarkederne eller det almindelige renteniveau af betydning for …(det långivende realkreditinstitut)…,
• at …(det långivende realkreditinstitut)… efterlever krav og henstillinger fra lovgivere, offentlige myndigheder og/eller andre interessenter, som har betydning for …(det långivende realkreditinstituts)… forretningsmodel og risikoprofil,
• at …(det långivende realkreditinstitut)… imødekommer forretningsmæssige krav og/eller målsætninger fra investorer, ratinginstitutter og/eller andre interessenter, som har betydning for …(det långivende realkreditinstituts)… forretningsmodel og risikoprofil. Prisændringer kan fx udløses af, at …(indklagede)… ønsker at opnå eller fastholde en ønsket rating, hvis det er hensigtsmæssigt ift. …(det långivende realkreditinstituts)… samlede fundingsituation og/eller hvis det forventes at bidrage positivt til prisfastsættelsen og/eller afsætningssikkerheden for …(det långivende realkreditinstituts).. obligationer,
• hvis det er ønskeligt for …(det långivende realkreditinstitut)… af administrative, risikomæssige, markedsmæssige, konkurrencemæssige grunde eller for at udnytte sine ressourcer eller kapacitet på en mere hensigtsmæssig måde, eller
• hvis det i øvrigt er ønskeligt for …(det långivende realkreditinstitut)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget samt øgede krav til kapitalberedskabet.”

Den 21. august 2012 fremsendte indklagede et kundebudget til klagerne, som var baseret på et 3 pct. fastforrentet obligationslån. Beregningen var ledsaget af følgende bemærkninger pr. e-mail:

”I kan dog ikke helt regne med beregningen idet realkreditfinansieringen jo er to-lags belåning (dog ikke så forskellig en ydelse fra 3% lånet i beregningen fra ”gammel verden”) samt, at efterfinansieringen er lavet som et boliglån og dette laver vi jo som en friværdikonto (boligkassekredit).”

Klagerne tiltrådte i forlængelse heraf ”Underskriftsdokument – samtykke, fuldmagt m.v.” af 24. august 2012, hvoraf følgende fremgår:

”Med vores underskrift bekræfter vi endvidere, at vi i forbindelse med vores ansøgning om lån i …(indklagede)… har modtaget lånetilbud stort kr. 2.493.000 bilagt følgende dokumenter, hvis indhold vi er bekendt med og har tiltrådt med henblik på accept af lånetilbuddet og udbetaling af lånet:

• Låne- og pantsætningsaftale
• Låneguide
• Fastkursaftale
• Standardiseret Europæisk Informationsblad”

I forbindelse med låneoptagelsen blev der udarbejdet et dokumentationsskema for rådgivningen, hvoraf følgende fremgår:

”Om vores risikovillighed:
Vi ønsker en fast ydelse på dette lån og/eller ønsker høj sikkerhed for lånets ydelser og en stor sikkerhed for beskyttelse af boligens friværdi ved rentestigninger. Vi accepterer samtidigt, at den lave risiko på lånet typisk afspejles i en højere ydelse.

Vi accepterer, at ydelsen forhøjes, når den afdragsfrie periode udløber, eller at lånet forfalder til fuld indfrielse, når lånet udløber.

…

De væsentligste egenskaber ved det valgte lån:
Vi har valgt et obligationslån med fast rente og afdragsfrihed.

Et lån med fast rente koster typisk mere end et lån med variabel rente. Til gengæld er ydelsens størrelse kendt i hele lånets løbetid. Lånet har også en friværdibeskyttende egenskab, hvis løbetiden er lang (15-30 år), da stigninger i renteniveauet medfører fald i kursen på lånets bagvedliggende obligation, hvorfor lånet kan indfries til en lavere kurs. Denne gevinst opvejer det fald i boligens værdi, der kan opstå som følge af rentestigningerne. Bemærk, at jo længere løbetiden er, og jo større lånet er i forhold til ejendommens værdi, desto mere friværdibeskyttelse opnås.

Er lånet en del af en realkreditpakke bestående af flere lån kan der forekomme ændringer (eller midlertidige udsving) i den samlede ydelse undervejs i låneperioden. Det indebærer, at ydelsen kan ændre sig, uafhængigt af realkreditpakkens navn. Det endelige samlede ydelsesforløb fastlægges først ved lånets udbetaling.

Jeg er blevet oplyst om disse mulige udsving og at det endelige ydelsesforløb fremgår af Lånespecifikationen, som fremsendes efter lånenes udbetaling.

…

Begrundelse for valget af lånet i lyset af vores økonomiske situation:
Dette er grundlånet i to-lagsbelåning. Vi ønsker sikkerhed for vores fremtidige ydelse og er indforstået med indledende 10 års afdragsfrihed på dette lån idet toplånet afvikles over 10 år.”

Det långivende realkreditinstitut fremsendte den 28. august 2014 følgende meddelelse til klageren om nye priser:

”1. januar 2015 forhøjer …(det långivende realkreditinstitut)… bidragssatser på realkreditlån. Bidragssatserne ændres, så de i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.

Realkreditlån fra …(det långivende realkreditinstitut)… vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på.

Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015.

Hvad betyder det for dig:
Låntype Obligationslån
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 2.493.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,5332
Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 0,6496
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 725,46

…

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

Klageren fremsendte den 13. september 2014 følgende e-mail til den klageansvarlige i det långivende realkreditinstitut:

”Jeg har fået vedhæftede brev dateret 28. august 2014 omkring forhøjelse af bidragssatsen på vores realkreditlån.

Bidragssatsen på lånet kan ikke forhøjes så længe, der er afdragsfrihed på lånet, jf. det vedhæftede Standardiseret Europæisk Informationsblad (som er en del af aftalegrundlaget, hvilket følger af ”Underskriftsdokument – samtykke, fuldmagt m.v.” som ligeledes er vedhæftet). Når afdragsfriheden udløber i 2020 skal bidragssatsen ifølge det Standardiseret Europæisk Informationsblad nedsættes med 0,0500 procentpoint.

Jeg er derfor meget uforstående overfor, at jeg har modtaget det vedhæftede brev af 28. august 2014. Der må være sket en misforståelse.

Skulle jeg mod forventning modtage et negativt svar fra …(det långivende realkreditinstitut)… - dvs. at I fastholder den forhøjede bidragssats fra ultimo marts 2015 – sender jeg sagen videre i ankenævnet.”

Det långivende realkreditinstitut fremsendte den 23. september 2014 følgende redegørelse til klageren:

”Bidrag
Tak for din henvendelse om forhøjelse af bidraget på dine lån i …(det långivende realkreditinstitut)….

Vi kan godt forstå din ærgrelse over, at vi hæver bidragssatsen, og vi ville gerne have undgået det.

Forhøjelserne af bidrag og kursfradrag er sket i overensstemmelse med lånedokumentationen.

Muligheden for at ændre bidrag og gebyrer, herunder gebyrer vedrørende obligationshandel, fremgår af låneaftalen (pantebrevet) samt af vores almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån og for obligationshandel, som i dag står i …(det långivende realkreditinstituts)… Långuide.

Det fremgår af låne- og pantsætningsaftalen side 3, at ”Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(det långivende realkreditinstituts)… beslutning. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor ved mindst 3 måneders varsel forud for en termin”.

Långuiden beskriver yderligere, hvorledes bidraget kan ændres.

Jeg har vedlagt kopi af låne- og pantsætningsaftalen samt …(det långivende realkreditinstituts)… långuide.

Du skriver, at bidraget på lånet ikke kan forhøjes så længe, at der er afdragsfrihed på lånet idet du henviser til det Standardiserede Europæiske Informationsblad (ESIS).

ESIS bygger på et frivilligt, fælles, europæisk regelsæt om, hvilken information der skal gives til låntagere, der skal have finansieret deres ejerbolig. Hensigten med aftalen er at gøre det muligt for forbrugerne at sammenligne omkostninger og betingelser på tværs af landegrænserne i EU.

Skemaet blev en del af lovgivningen i Danmark i 2010, som en bekendtgørelse (nr. 1160 af 03/10/2010) til kreditaftaleloven. Det indeholder samtidig de kreditoplysninger, som skal afgives efter kreditaftaleloven.

ESIS-skemaet udgør en del af det samlede aftalegrundlag.

Som det fremgår af § 2, stk. 1 i bekendtgørelse om godkendelse af oplysningsskema efter kreditaftalelovens § 7a, kan der henvises til prisblade eller lignende med hensyn til pris- og vilkårsændringer.

Det fremgår af skemaets side 2, at bidrag (pt. 1,000% om året) beregnes af lånets restgæld og at beregningsprincipper og størrelsen af bidraget kan ændres efter …(det långivende realkreditinstituts)… beslutning.

Det fremgår således tydeligt af ESIS-skemaet og af det samlede aftalegrundlag, at …(det långivende realkreditinstitut)… har mulighed for at ændre priserne i lånets løbetid.

Mulighed for helt eller delvist at undgå prisforhøjelsen
Vi kan tilbyde dig, at du kan spare en del af prisforhøjelsen. Det kan du læse mere om nedenfor og om baggrunden for prisforhøjelsen.

Hvis du inden udgangen af 2015 vælger at omlægge dit lån til et lån med fast rente, Rentemax eller F-kort med afdrag, giver …(det långivende realkreditinstitut)… dig en rabat på op til 5.000 kr. på gebyret for optagelse af lån og sagsekspedition. På den måde kan du helt eller delvist undgå prisstigningen.

Vil du høre mere om dine muligheder, er du velkommen til at kontakte din rådgiver i dit pengeinstitut.”

Klageren fremsendte den 29. september 2014 følgende e-mail til den klageansvarlige i det långivende realkreditinstitut:

”Jeg modtog i weekenden jeres svar på min klage – og jeg må sige, at jeg er forbløffet over, at I har brugt 14 dage på at afgøre sagen på baggrund af et forkert Standardiserede Europæisk Informationsblad. Jeg har allerede ved fremsendelsen af min klage den 13. september 2014 vedhæftet det Standardiserede Europæiske Informationsblad, som sagen vedrører - og med jeres besvarelse retur er det lykkedes jer at anvende det Standardiserede Europæiske Informationsblad, som vedrører det andet af vores lån i …(det långivende realkreditinstitut)… Jeg er dog utrolig glad for jeres tilbagemelding på min klage at høre, at det Standardiserede Europæiske Informationsblad er en del af aftalegrundlaget, så er sagen jo lige til at afgøre, når blot man anvender det korrekte Standardiserede Europæiske Informationsblad (dvs. det vi fik udleveret i relation til den pågældende låneaftale).

Jeg har videresendt sagen – med det korrekte Standardiserede Europæiske Informationsblad – til Realkreditankenævnet.”

Klageren indbragte samtidig sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at indklagede på grund af den dårlige rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen skal holde klageren skadesfri i forhold til forhøjede bidragssatser i den afdragsfrie periode på lånet på 2.493.000 kr.


Indklagede påstår frifindelse.





KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren henviser til brevet af 28. august 2014 vedrørende forhøjelse af bidragssatsen på hendes og hendes ægtefælles realkreditlån.

Bidragssatsen på lånet kan ikke forhøjes, så længe der er afdragsfrihed på lånet. Dette fremgår af Standardiseret Europæisk Informationsblad (ESIS). Når afdragsfriheden udløber i 2020, skal bidragssatsen ifølge ESIS nedsættes med 0,0500 procentpoint. ESIS er et bilag til låneaftalen, så når det af låneaftalen fremgår, at bidragssatsen kan forhøjes med tre måneders varsel, så er det selvfølgelig først, efter at afdragsfriheden udløber i 2020.

Det långivende realkreditinstitut har over for hende afgjort sagen i henhold til et andet ESIS-skema end det, som hun fik udleveret i forbindelse med låneoptagelsen.

Hun har ved klagen til det långivende realkreditinstitut den 13. september 2014 fremsendt det til lånet tilhørende ESIS, men alligevel har det långivende realkreditinstitut i sin besvarelse af klagen anvendt et ESIS-skema, som hører til det andet lån, som de har hos det långivende realkreditinstitut (to-lagsbelåningen, som var det eneste indklagede/det koncernforbundne realkreditinstitut kunne tilbyde på lånetidspunktet, når de ville optage et fastforrentet lån).

Indklagede bedes derfor anerkende, at bidragssatsen ikke kan forhøjes i den afdragsfrie periode for lånet på 2.493.000 kr., og at lånets bidragssats skal nedsættes med 0,0500 procentpoint, når den afdragsfrie periode udløber, jf. ESIS.

Ud over, at det i ESIS-skemaet fremgår, at bidragssatsen ikke kan ændres i den afdragsfrie periode, fremgår det ligeledes af DOKUMENTATION FOR RÅDGIVNING OM LÅN MED SIKKERHED I FAST EJENDOM.

I den rådgivning, de fik af indklagede i forbindelse med optagelsen af lånet, fremgik det heller ikke, at bidragssatsen kunne forhøjes i den afdragsfrie periode. Dette understøttes af ”DOKUMENTATION FOR RÅDGIVNING OG LÅN MED SIKKERHED I FAST EJENDOM”, hvoraf det fremgår, at de har accepteret, at ydelsen kan forhøjes, når den afdragsfrie periode udløber. Klageren mener derfor, at indklagede ikke har rådgivet dem korrekt, da de i forbindelse med låneoptagelsen fik den opfattelse, at bidragssatsen først kunne ændres efter den afdragsfrie periode.

Det fremgår af underskriftsdokumentet af den 24. august 2012, at de med deres underskrift bekræfter, at de er bekendt med og har tiltrådt bl.a. ESIS. De oplysninger, der står angivet i ESIS, er derfor en del af aftalegrundlaget.

De ønsker på denne baggrund ikke at betale den forhøjede bidragssats fra ultimo marts 2015 og kræver, at det långivende realkreditinstituts forhøjelse af bidragssatsen fra ultimo marts 2015 ikke slår igennem over for dem, da de ikke har fået en korrekt rådgivning herom.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

I udtalelsen gøres det gældende, at de bilag, ESIS og rådgivningsskemaet, som er udleveret i forbindelse med hendes låneoptagelse af et fastforrentet obligationslån på 2.493.000 kr., ikke har til formål at ændre indholdet i lånetilbuddet eller låne- og pantsætningsaftalen.

De pågældende bilag står ikke i modstrid med låneaftalen, men bringer blot klarhed over, hvilke vilkår der gælder omkring bidragssatsen i den afdragsfrie periode frem til den 30. juni 2022. Det står meget klart og tydeligt, at bidragssatsen ikke kan ændres i den afdragsfrie periode, og når den afdragsfrie periode udløber så skal bidragssatsen rent faktisk nedsættes med 0,0500 procentpoint. Hun er derfor uforstående over for, hvad det er for et ”tillæg på 0,05 procentpoint”, som indklagede omtaler i sin udtalelse. I den omstridte formulering i ESIS fremgår der intet om ”et tillæg”.

Hvis de som forbrugere ikke kan lægge vægt på bilagene til lånetilbuddet, som netop har til formål at sikre, at forbrugeren har forstået udvalgte forhold vedrørende lånetilbuddet og aftalen, herunder vilkårene vedrørende ændring af bidragssatsen, er det meget uklart for hende som forbruger, hvorfor disse informationer overhovedet er nedfældet i disse dokumenter.

Indklagede må som den professionelle part sikre sig, at det klart og tydeligt fremgår, at dele af bilagene indeholder information, som de som forbrugere ikke efterfølgende kan støtte ret på. Det ville være meget nærliggende, at indklagede/det långivende realkreditinstitut som den professionelle part og som koncipist af disse bilag tydeligt i fx rådgivningsskemaet eller i selve låneaftalen havde anført de oplysninger, som de som forbrugere alligevel ikke kan forlade sig på i aftaleperioden. Disse dokumenter er netop individuelt udfærdiget og tager derfor højde for den rådgivning, som har fundet sted i forbindelse med låneoptagelsen. De har hele tiden set ESIS og rådgivningsskemaet som en integreret del af aftalegrundlaget, og indklagede har ikke på noget tidspunkt givet udtryk for, at en del af de udleverede oplysninger ikke gjaldt for deres aftale. Hvis indklagede mener, at der er oplysninger, som ikke gør sig gældende for dem, så undrer hun sig over, hvorfor de overhovedet er udleveret til forbrugeren. De bør slet ikke udleveres i forbindelse med låneoptagelsen. I ”Underskriftsdokumentet” har de netop umiddelbart før deres underskrift tiltrådt at have modtaget og sat sig ind i indholdet af lånetilbuddet samt:

• Låne- og pantsætningsaftale
• Låneguide
• Fastkursaftale
• Standardiseret Europæisk Informationsblad

Indklagede anfører selv, at oplysningerne i ESIS har til formål at lette forbrugerens mulighed for at sammenligne lånet med andre lånetilbud. Hvis det skal kunne bruges til sammenligning, må de som forbrugere også kunne gå ud fra, at oplysningerne i disse er korrekte. Indklagede er nærmest til at bære risikoen for, at de dokumenter, indklagede udleverer – og samtidig beder forbrugeren bekræfte modtagelsen af – er udfærdiget på en måde, så der ikke er tvivl om, hvad der gør sig gældende for deres låneaftale.

Lånet på 2.493.000 kr. er en del af en 2-lagsbelåning, som indklagede/det långivende realkreditinstitut tilbød i deres sortiment frem til foråret 2014.

Da de skulle optage lån til køb af deres nuværende hus, var de kun interesseret i et fastforrentet 30-årigt lån, hvor de kunne kurssikre lånet, indtil det skulle optages. De er typerne, som går med ”livrem og seler”, og har derfor på intet tidspunkt overvejet flekslån, afdragsfrihed eller det, der ligner.

Indklagede/det långivende realkreditinstitut oplyste dem om, at koncernen netop var gået over til en såkaldt to-lagsbelåning, som indebar, at der ville blive optaget to lån – et 20-årigt lån (toplån) med fuldt afdrag og samtidig et 30-årigt lån med afdragsfrihed de første 10 år (grundlån), hvor toplånet ville være betalt ud, når afdragene startede på grundlånet. De ønskede ikke denne opdeling af et 30-årigt fastforrentet lån, men rådgiveren fortalte dem, at indklagede kun tilbød to-lagsbelåning. Rådgiveren oplyste i øvrigt, at det ikke havde den store betydning for dem, da konsekvenserne af de to lån ville være, at de ville have den samme ydelse pr. måned gennem de næste 30 år. Når det 10-årige lån var betalt ud, ville de automatisk begynde at betale på det 30-årige lån, hvor de første 10 år var med afdragsfrihed, netop fordi de betalte afdrag på det 10-årige lån.

De blev på intet tidspunkt oplyst om, at det 30-årige lån med afdragsfrihed ville kunne betragtes som et mere risikofyldt lån på grund af afdragsfriheden. Dette er formentlig baggrunden for, at indklagede nu ønsker at forhøje bidragssatsen. Når de samlet set nedbringer de to lån over 30 år, som var det et 30-årigt fastforrentet lån, giver det ikke megen mening, at bidragssatsen stiger på det ene lån (grundlånet) men ikke på det andet (toplånet). Det 30-årige lån er på ingen måde blevet mere risikofyldt af, at de har betalt fuldt afdrag i over 1½ år på det 10-årige fastforrentede lån, som blev optaget samtidig med det 30-årige lån. Det er faktisk det modsatte, som gør sig gældende.

To-lagsbelåning var blevet indført 3 uger forinden, de skulle optage lån hos indklagede. Det resulterede i, at indklagede ikke havde IT-systemer, der kunne understøtte beregninger, som viste de to lån hver for sig. De kunne kun få en beregning, hvor renten var sat til 3 pct., fordi det nogenlunde svarede til gennemsnittet af de to lån, som ville blive optaget med henholdsvis 3,5 pct. og 2 pct. Det var en meget utilfredsstillende proces for dem, men de var nødt til at finde sig i det, da de havde brug for at blive godkendt til køb af det pågældende hus, da fristen for at købe huset var kort grundet mange interesserede købere.

Baggrunden for, at de nu bliver mødt med forhøjelse af bidragssatsen på grundlånet på 2.493.000 kr., er, at de åbenbart bliver betragtet som kunder, der har et afdragsfrit lån – og IKKE som kunder, der faktisk samlet set har et fastforrentet lån over 30 år. Det långivende realkreditinstitut har glemt at ”linke” de to lån til hinanden, inden de sendte breve omkring bidragsforhøjelsen på grundlånet.

De har ikke modtaget brev vedrørende forhøjelse af bidragssatsen på det 10-årige fastforrentede lån. Klageren mener derfor, at indklagede/det långivende realkreditinstitut har en stor udfordring med at forklare baggrunden for forhøjelsen af bidragssatsen på grundlånet, når intet i hendes og hendes ægtefælles forhold har ændret sig siden låneoptagelsen. De har tværtimod betalt hvert eneste fastforrentede afdrag og dermed nedbragt deres samlede gæld til indklagede. Da indklagede lavede to-lagsbelåningen, gav det derfor god mening, at indklagede/det långivende realkreditinstitut i ESIS skrev, at bidragssatsen på grundlånet ikke kunne ændres i den afdragsfrie periode, da denne periode jo netop skulle ses i sammenhæng med det fulde afdrag på toplånet. At indklagede nu, efter at indklagede i foråret 2014 er ophørt med at tilbyde to-lagsbelåning, ikke har styr på de konkrete aftalevilkår, som deres låneaftaler er optaget på baggrund af, skal ikke komme dem til skade. Indklagede bør fortsat sikre sammenhængen mellem toplånet og grundlånet, når de ønsker at benytte de vilkår, der ligger til grund for aftalerne.


Konklusion
På baggrund af ovenstående mener klager derfor fortsat, at instituttet bør overholde vilkårene i deres aftalegrundlag, inklusive de udleverede bilag, hvilket betyder, at bidragssatsen ikke kan ændres frem til den 30. juni 2022, hvorefter bidragssatsen skal nedsættes med 0,0500 procentpoint.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren den 28. november 2012 fik udbetalt et fastforrentet obligationslån på 2.493.000 kr. med indledende afdragsfrihed. Lånets afdragsfrie periode udløber pr. 30. juni 2022.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af låne- og pantsætningsaftalerne og de Almindelige forretningsbetingelser, som indgår i Långuide.

Såvel låne- og pantsætningsaftalerne som Långuiden indeholder bestemmelser om, at bidragets størrelse fastsættes af det långivende realkreditinstituts bestyrelse, der ligeledes har adgang til at ændre såvel bidragets størrelse som beregningsmåden for bidrag.

Klagerens nuværende realkreditlån er ydet som tolagsbelåning, som var indklagedes/det långivende realkreditinstituts produktudbud til privatkunder, da klageren optog lån i november 2012.

Det har efterfølgende vist sig nødvendigt for det långivende realkreditinstitut at forhøje bidragssatsen, og det långivende realkreditinstitut har i den forbindelse valgt en prismodel, hvor der er tillæg til bidragssatsen for blandt andet lån med afdragsfrihed, uanset om de er ydet som led i tolagsbelåning. At sådanne prisændringer ville vise sig nødvendige, var ikke kendt, da klageren optog sit lån.

Det långivende realkreditinstitut har således ved brev af 28. august 2014 varslet bidragsstigning på lånet over for klageren med virkning fra 1. januar 2015. Varslingen er sket i overensstemmelse med ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede.

Klageren fremhæver i sin henvendelse til Realkreditankenævnet specifikt, at bidraget ikke kan forhøjes i lånets afdragsfrie periode. Klageren har til støtte herfor henvist til det til lånetilbuddet hørende Standardiseret Europæisk Informationsblad (ESIS) samt det underskrevne rådgivningsskema og underskriftsdokumentet.

Indklagede bekræfter for en ordens skyld, at det af klageren fremlagte ESIS er det for lånet relevante.

Det udleverede ESIS indgår efter sit indhold som bilag til lånetilbuddet og har til formål at lette en sammenligning af lånetilbud fra forskellige udbydere af realkreditlån. ESIS har derimod ikke til formål at ændre på indholdet i lånetilbuddet eller låne- og pantsætningsaftalen, herunder vedrørende lånets bidragssats.

Den omstridte formulering i ESIS skal således rettelig læses som en oplysning baseret på gældende bidragssatser og som en fremhævning af, at tillægget på 0,05 procentpoint – efter aktuelle satser – alene gælder i den afdragsfrie periode.

Tilsvarende kan den af klageren påberåbte formulering i rådgivningsskemaet, hvorefter låntager accepterer at ydelsen forhøjes, når den afdragsfrie periode udløber, alene ses som en oplysning afgivet på grundlag af gældende bidragssatser og i øvrigt primært som en oplysning om, at ydelsen stiger, når den afdragsfrie periode udløber, fordi der skal påbegyndes afdrag på lånet.

Indholdet af ESIS og rådgivningsskemaet indebærer således ikke, at der for lånets afdragsfrie periode er sket en fravigelse af det långivende realkreditinstituts mulighed for at forhøje bidragssatsen.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at det långivende realkreditinstitut er berettiget til at forhøje lånets bidragssats som varslet i brev af 28. august 2014, og

at den i aftalegrundlaget hjemlede mulighed for at forhøje bidragssatsen ikke er fraveget i den periode, hvor lånet er afdragsfrit.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Tvisten omhandler ikke den mere generelle hjemmel til bidragsforhøjelse, men derimod hvorvidt denne er sat ud af kraft i en periode svarende til den afdragsfrie periode for klagerens lån på 2.493.000 kr.

Klagerens standpunkter tager afsæt i dels rådgivningen, som er ydet af indklagede, dels aftalegrundlaget, herunder særligt ESIS vedrørende lånet samt rådgivningsskemaet. Sidstnævnte er formuleret af det långivende realkreditinstitut.

Som følge af koncernsammenhængen og karakteren af opgaver, der påhviler henholdsvis indklagede som formidler og det långivende realkreditinstitut, har Nævnet valgt at statuere identitet mellem indklagede og det långivende realkreditinstitut.

Omfanget og indholdet af den mundtlige rådgivning kan ikke med sikkerhed afdækkes nærmere. Det er efter Nævnets opfattelse sandsynliggjort, at der var nogle systemmæssige begrænsninger i forhold til at foretage de fuldstændige beregninger. De øvrige rådgivningselementer, særligt det skriftlige grundlag, efterlader ikke det indtryk, at rådgivningen har været mangelfuld.

Nævnet finder det ikke godtgjort, at fuldstændige beregninger ville have ført til, at klageren havde fravalgt finansieringen hos det långivende realkreditinstitut, jf. klagerens oplysninger om, at hun og hendes ægtefælle i al hast accepterede finansieringen for at være sikre på at få huset. Nævnet kan derudover ikke kritisere, at indklagede på det pågældende tidspunkt kun ønskede at tilbyde tolagsbelåning.

Nævnet finder, at det ville have været hensigtsmæssigt, om der i sammenhæng med angivelsen af terminsydelser i materialet havde været henvist til bidraget som en usikkerhedsfaktor. Nævnet finder imidlertid ikke, at dette kan føre til, at hjemlen til bidragsforhøjelser derved er sat ud af kraft. Nævnet bemærker i den forbindelse, at oplysningerne i lånetilbudet og i ESIS er et øjebliksbillede, som i overensstemmelse med reglerne i kreditaftaleloven afspejler det aktuelle niveau på de variable dele af ydelsen. Nævnet må dog medgive klageren, at dette kunne have været angivet tydeligere i ESIS-skemaet, men heller ikke dette kan føre til, at hjemlen til bidragsforhøjelser er sat ud af kraft.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen