Afgørelse

Spørgsmål om erstatningskrav som følge af fejl i forbindelse med overførsel af købesum for andelsbolig.

Indledning.

Denne sag vedrører spørgsmål om erstatning som følge af fejl i forbindelse med Nordea Banks overførsel af købesummen for klagernes køb af en andelsbolig.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 1. august 2005 købte klagerne (M og H) en andel i en nystiftet andelsboligforening, der havde til formål at erhverve en fast ejendom bestående af tre boliger. Overtagelsesdagen var den 1. december 2005. Købesummen var på 385.000 kr., hvoraf 30.000 kr. skulle deponeres hos en ejendomsmægler, mens de resterende 355.000 kr. skulle deponeres i andelsboligforeningens/sælgers pengeinstitut, P, og frigives til andelsboligforeningen, når andelsbevis til køber var udstedt. Boligafgiften var på 90.120 kr. årligt, svarende til 7.510 kr. pr. måned.

Købesummen blev nedsat med 20.000 kr. til køb af hårde hvidevarer.

Klagerne var kunder i Nordea Bank, som ved gældsbrev af 28. november 2005 ydede klagerne et lån på 300.000 kr. med sikkerhed i et samtidig oprettet ejerpantebrev i andelsboligen.

Den 25. november 2005 overførte Nordea Bank restkøbesummen på 335.000 kr. til andelsboligforeningens konto hos P. Banken begik en fejl i forbindelse med overførslen, idet man undlod at gøre P opmærksom på, at beløbet skulle deponeres, og på hvilke vilkår beløbet kunne frigives.

Klagerne har oplyst, at boligen ikke var klar på overtagelsesdagen den 1. december 2005. Deres indflytning blev derfor udskudt til den 1. januar 2006.

Banken har under sagen fremlagt nogle interne notater vedrørende samtaler med klagerne i maj 2007, hvor købet af andelsboligen stadig ikke var faldet på plads. Det fremgår, at klagerne var usikre på, om andelsboligforeningen nogen sinde ville blive til noget, og om de alternativt skulle leje eller købe boligen.

Klagerne har anført, at de aftalte med stifterne af andelsboligforeningen, at et beløb på 5.700 kr., der svarede til nettoboligafgiften, skulle modregnes i købesummen.

Den 25. juni 2009 blev ejendommen, som aldrig blev overdraget til andelsboligforeningen, solgt på tvangsauktion. I forbindelse hermed modtog klagerne 34.200 kr. svarende til seks måneders leje á 5.700 kr., jf. lejelovens § 7. Af et notat i tilknytning til salgsopstillingen for tvangsauktionen fremgår:

"Det er overfor rekvirenten oplyst, at ejendommen er udlejet i december 2005 til [M] og at denne i strid med lejelovens § 34 har forudbetalt leje på kr. 365.000.

Der foreligger ingen skriftlig lejeaftale mellem parterne, og lejeaftalen er således indgået på lejelovens sædvanlige vilkår.

Efter det oplyste har parterne aftalt en månedlig leje på kr. 5.700,00 mens lejer derudover direkte til leverandør betaler for vand og varme. Da lejer således på auktionstidspunktet har beboet lejemålet i 41 måneder af kr. 5.700,00 andrager den resterende del af den forudbetalte leje på auktionstidspunktet kr. 131.300,00. Under hensyntagen hertil, afsættes som størstebeløb i overensstemmelse med lejelovens § 7, stk. 1, et beløb der tilsvarer et halvt års leje eller i alt kr. 34.200,00.

Derudover har lejer efter aftale med udlejer afholdt udgifterne til installation af nyt køkken, herunder de i køkkenet forefundne hvidevarer m.v.

Lejer gør gældende, at lejer er berettiget til at fjerne de af lejer installerede hårde hvidevarer. Da retsforholdet efter rekvirentens opfattelse må betragtes som et udlån fra lejer til udlejer bestrider rekvirenten, at lejer er berettiget til at fjerne de installerede hårde hvidevarer, jf. tinglysningslovens § 38."

Klagerne har oplyst, at de fraflyttede boligen formelt den 1. august 2009 og reelt den 14. august 2009. I juli 2009 betalte de 5.700 kr. til rekvirentadvokaten.

Klagerne rejste et erstatningskrav mod banken. Det lykkedes ikke at opnå enighed mellem parterne herom.

Den 13. august 2010 indgav klagerne en klage over Nordea Bank til Ankenævnet.

Banken har under sagen nedskrevet gælden på klagernes lån med 50.000 kr. plus renter fra den 2. juni 2009, i alt 56.163,40 kr., afrundet til 56.500 kr. Beløbet på 50.000 kr. fremkommer således:

Klagerne har under sagen fremlagt en oversigt over bl.a. renoveringsudgifter til boligen på i alt 64.416 kr.

Klagerne har i øvrigt opgjort deres krav mod banken således:

Parternes påstande.

Klagerne har nedlagt påstand om, at Nordea Bank Danmark skal betale 105.815 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 2. juni 2009.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at banken begik en fejl ved at sende restkøbesummen på 335.000 kr. til sælgers fri disposition. Fejlen medførte, at de ikke kunne få købesummen retur, da det viste sig, at forudsætningen om, at andelsboligforeningen fik skøde på ejendommen, ikke holdt. De fik således hverken andelsbevis eller brugsret til en bolig i foreningen.

Det af banken betalte beløb på 50.000 kr. er utilstrækkelig til at dække deres tab som følge af fejlen.

Udgifterne på 64.415,36 kr., der kan dokumenteres, kan afskrives forlods på de månedlige fællesudgifter.

Deponeringen hos ejendomsmægleren på 30.000 kr. har de ikke fået udbetalt, fordi ejendomsmægleren gik konkurs, og anmeldelse til mæglerens forsikringsselskab skete mere end seks måneder efter, at forsikringen var ophørt. De har ret til forlods at afskrive beløbet i beløbet på 34.200 kr., som de modtog i forbindelse med tvangsauktionen.

Det bestrides, at de indgik aftale med andelsboligforeningen om at bo til leje. I så fald skulle de have fået refunderet de deponerede midler og renoveringsudgifterne på 64.415,36 kr. Tværtimod blev de holdt hen med snak af andelsboligforeningen.

De har hverken over for fogedretten eller i andre sammenhænge oplyst, at de havde forudbetalt 365.000 kr. i leje. Notatet herom i forbindelse med tvangsauktionen er udarbejdet uden deres medvirken.

Bankens filial, der ydede finansieringen, var beliggende lige over for den omhandlede ejendom, og kunne således se, at bestræbelserne på at sælge boligerne ikke lykkedes.

Da de indgik aftale med andelsboligforeningen om, at den månedlige nettofællesudgift kunne fragå i de deponerede midler, var de ikke klar over, at andelsboligforeningen frit kunne disponere over beløbet, hvilket aftalen i sig selv dokumenterer.

Det bestrides, at de på noget tidspunkt har accepteret, at andelsforeningen frit kunne råde over beløbet.

Tabet er blevet begrænset som følge af, at de har boet for en del af beløbet.

De har ikke udvist retsfortabende passivitet. De blev først i slutningen af 2008 klar over, at andelsforeningen ikke ville blive stiftet, og at beløbet på 335.000 kr. ikke var blevet deponeret, men udbetalt til fri rådighed.

En eventuel passivitet har ikke medført en forøgelse af tabet.

Nordea Bank Danmark har anført, at der er enighed om, at banken i november 2005 begik en fejl ved at overføre købesummen på 335.000 kr. til andelsboligforeningens konto uden at gøre modtagende bank opmærksom på, at beløbet skulle deponeres og uden at angive, på hvilket vilkår beløbet kunne frigives.

Klagerne har imidlertid fortabt et eventuelt erstatningskrav som følge af passivitet og i øvrigt ved at indgå aftale med andelsboligforeningen om at konvertere andelskøbesummen til forudbetalt leje. På trods af dette har banken accepteret at yde en kompensation til klagerne på 50.000 kr. svarende til differencen mellem det overførte beløb og den husleje, som klagerne dels har sparet, dels har fået udbetalt i forbindelse med tvangsauktionen. Kompensationen er ydet, selvom der kan rejses tvivl om huslejens størrelse og herunder, om klagerne overhovedet har lidt et tab.

Klagerne har ladet stå til i knap fire år vel vidende, at der aldrig ville blive udstedt et andelsbevis og uden, at de på noget tidspunkt rejste krav om tilbagebetaling af købesummen over for andelsboligforeningen eller i øvrigt rejste krav over for banken.

Klagerne har ikke på noget tidspunkt betalt den af andelsboligforeningen fastsatte boligafgift på 7.150 kr. om måneden. De modtog aldrig et andelsbevis, blev aldrig indkaldt til generalforsamling og modtog aldrig regnskaber, som foreningen var forpligtet til at aflægge. Klagerne blev således allerede på et meget tidligt tidspunkt klar over, at andelsboligforeningen ikke blev sat i drift.

Klagerne informerede banken om, at de forhandlede med andelsboligforeningens formand om enten at blive lejere eller at erhverve andelen som ejerbolig.

Da klagerne indgik aftale med andelsboligforeningen om, at købesummen skulle konverteres til forudbetalt leje, var de vidende om, at andelsboligforeningen frit kunne disponere over beløbet.

Ved at acceptere en lejeaftale med andelsboligforeningen med tilbagevirkende kraft, gav klagerne afkald på at få købesummen retur. De accepterede således at bo købesummen op i stedet for at hæve handlen og fraflytte ejendommen. Dette støttes af notatet i forbindelse med tvangsauktionen, hvoraf det fremgår, at klagerne havde forudbetalt leje for 365.000 kr. Forudbetalingen af huslejen var en forudsætning for, at klagerne fik beløbet på 34.200 kr. i forbindelse med tvangsauktionen.

Renoveringsudgifterne på 64.415,36 kr. er et udokumenteret krav, som savner årsagssammenhæng. Beløbet er heller ikke en påregnelig følge af fejlen.

Beløbet på 30.000 kr., der blev deponeret hos ejendomsmægleren, er også denne sag uvedkommende. Klagerne henvises til garantiordningen, som sikrer depositarens tilbagebetalingsevne.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Nordea Bank begik en fejl, da man i slutningen af 2005 som led i klagernes køb af en andelsbolig sendte restkøbesummen på 335.000 kr. til andelsboligforeningens pengeinstitut uden angivelse af, at beløbet skulle deponeres, og på hvilke vilkår beløbet kunne frigives.

Nordea Bank har under sagen ydet klagerne en kompensation på 50.000 kr. svarende til det overførte beløb med fradrag af 250.800 kr., som klagerne må antages at skulle have betalt i husleje for boligen indtil sommeren 2009, hvor de fraflyttede ejendommen, og med fradrag af seks måneders forudbetalt husleje på i alt 34.200 kr., som klagerne fik udbetalt i forbindelse med tvangsauktionen over ejendommen.

Ankenævnet finder, at det ikke kan pålægges banken at betale yderligere erstatning som følge af fejlen.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.