Afgørelse

Bevilling af finansiering til køb af ejerlejlighed.

Indledning.

Denne sag vedrører spørgsmålet, om indklagede har pådraget sig et ansvar over for klageren i forbindelse med et ejerlejlighedskøb, som ikke blev gennemført.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 23. juli 2001 (mandag) købte klageren en ejerlejlighed med overtagelse den 1. november 2001. Købesummen var 2.386.000 kr. Af købsaftalen fremgår bl.a:

"Købers underskrift er betinget af godkendelse fra købers pengeinstitut [indklagede] . Betingelsen skal være gjort gældende senest en uge fra dato, da handlen ellers anses for gennemført."

Ved skrivelse af 24. juli 2001 fremsendte den advokat, A, der repræsenterede klageren i handlen, en kopi af købsaftalen og salgsopstillingen til indklagede. A gjorde opmærksom på bestemmelsen, om at klagerens underskrift var betinget af indklagedes godkendelse, og anmodede indklagede om at kontakte klageren "med henblik på at finde frem til en rimelig mellemfinansiering", indtil den ejerlejlighed, som klageren boede i, var solgt, og om at "fremkomme med forslaget til belåning af den nye ejerlejlighed".

Ved skrivelse af samme dato anmodede A klageren om at kontakte indklagede "som telefonisk d.d. over for mig har erklæret sig positivt indstillet over for købet". Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a:

"Spørgsmålet om, hvorvidt din privatøkonomi kan klare købet af den nye ejerlejlighed drøftes med [indklagede], som er dit pengeinstitut. Da du stort set køber for samme pris, som du formentlig sælger for, og da du har arvet ca. kr. 200.000,00, skulle du kunne klare økonomien i forbindelse med køb og salg af ejerlejligheder.…Dit pengeinstitut [indklagede] vil fremkomme med forslag til finansiering af ejerlejlighedskøbet samt oprette en mellemfinansieringskonto indtil salget af din ejerlejlighed er sket, jfr. vedlagte kopi af min skrivelse af d.d. til banken."

Ifølge et salgsbudget udarbejdet af en ejendomsmægler den 25. juli 2001 forventedes klagerens ejerlejlighed solgt for 2.395.000 kr. med et provenu på 1.422.330 kr.

Den 25. juli 2001 udarbejdede indklagede et "fremtidigt skønnet budget for 2001" for klageren, der viste et rådighedsbeløb på 9.556 kr. pr. måned.

Fredag den 27. juli 2001 meddelte indklagede klageren, at man ikke ville medvirke til købet af ejerlejligheden. Klageren var uforstående over for afslaget, og den 2. august 2001 blev der afholdt et møde mellem klageren og indklagede herom.

Den 3. august 2001 udarbejdede indklagede et nyt fremtidigt budget for klageren, der viste et rådighedsbeløb på 10.151 kr.

Ved skrivelse til klageren af samme dato gav indklagede tilsagn om finansiering af ejerlejlighedskøbet. Tilsagnet var bl.a. betinget af, at klageren udstedte en salgsfuldmagt til indklagede vedrørende sin lejlighed. Finansieringstilsagnet blev pr. telefax fremsendt til A's kompagnon efter aftale med denne, idet A var bortrejst på ferie.

Klageren har oplyst , at hun fredag den 3. august 2001 rettede henvendelse til sit tidligere pengeinstitut, P, som gav grønt lys for mellemfinansiering og lån til køb af ejerlejligheden, men at papirerne først nåede frem tirsdag den 6. august 2001, hvor sælgers advokat meddelte, at ejendommen var solgt til anden side.

Den 14. september 2001 udstedte A en faktura på 10.250 kr. for sit arbejde med klagerens forgæves køb af ejerlejlighed.

Parternes påstande.

Den 17. december 2001 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale advokatomkostningerne på 10.250 kr. samt en kompensation for tabet af lejligheden.

For så vidt angår advokatomkostningerne har indklagede nedlagt endelig påstand om principalt frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb. For så vidt angår kravet om kompensation har indklagede nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun i juni 2001 blev opmærksom på den pågældende ejerlejlighed, som hun ønskede at købe.

Ifølge 3 forskellige ejendomsmægleres vurdering kunne hendes lejlighed sælges for nogenlunde det samme beløb, som den nye lejlighed kostede.

Indklagede, der var fuldt ud bekendt med hendes økonomi, meddelte, at de økonomiske forudsætninger for køb af ejerlejligheden var til stede, og at indklagede ville medvirke til finansieringen. Hun opfattede indklagedes tilkendegivelse som et forhåndstilsagn, som var bindende, medmindre der opstod tungtvejende grunde til et afslag.

Det bestrides, at hun blev anmodet om at fremkomme med yderligere oplysninger eller dokumentation vedrørende sin økonomi.

Hun engagerede advokaten og underskrev købsaftalen i tillid til indklagedes løbende positive tilkendegivelser, idet hun anså indklagedes endelige skriftlige tilsagn for en formssag, som ikke var påkrævet, før handlen var en realitet.

Forbeholdet i købsaftalen var ifølge hendes advokat i overensstemmelse med almindelig praksis. Forbeholdet drejer sig reelt om sikring af opnåelse af mellemfinansiering, idet hun med provenuet af ejerlejlighedssalget og sin egen formue havde råd til at købe den nye lejlighed. Hun blev derfor chokeret, da indklagede fredag den 27. juli kort før lukketid og uden en saglig begrundelse afslog at finansiere handlen. Begrundelsen var, at hun havde brugt for mange penge; en påstand, der ikke var belæg for.

Da afslaget blev givet umiddelbart før weekenden, havde hun ikke mulighed for at fremskaffe en anden finansiering inden fristens udløb.

Finansieringstilbuddet af 3. august 2001 var betinget af en salgsfuldmagt, antagelig fordi indklagede ikke ville stå sig ved at ændre den blanke afvisning til en total accept. Det var ikke muligt at vide, at betingelsen om en salgsfuldmagt var en "fejl". Hun rettede derfor henvendelse til P, men belært af erfaringerne ville hun ikke underskrive købsaftalen på ny uden at have skriftlig dokumentation for finansiering.

Da indklagede med sit afslag havde sået tvivl om hendes seriøsitet som køber, valgte sælger at sælge til anden side.

Indklagede var under hele forløbet fuldt ud bekendt med hendes økonomi, og ved de løbende positive tilkendegivelser blev hun bibragt en berettiget forventning om, at indklagede ville forestå finansieringen. Såfremt indklagede var af den opfattelse, at der manglede oplysninger eller dokumentation for hendes økonomiske forhold, burde indklagede have gjort opmærksom herpå. Indklagede burde i hvert fald straks have rettet henvendelse herom umiddelbart efter modtagelsen af købsaftalen eller straks have afvist finansieringen, således at hun havde mulighed for at søge denne et andet sted.

Af A's skrivelse af 24. juli 2001 fremgår, at indklagede samme dag telefonisk havde erklæret sig positivt indstillet over for købet. Det fremgår ikke, at indklagede manglede oplysninger. Hun forsøgte forgæves at kontakte den medarbejder hos indklagede, som behandlede sagen, men det lykkedes først om eftermiddagen fredag den 27. juli 2001.

Indklagede bør i hvert fald erstatte hendes omkostninger til advokat på 10.250 kr. Indklagede bør også yde en kompensation for, at handlen mislykkedes.

Indklagede har anført, at klageren blev kunde i december 2000, og at der i den forbindelse blev udarbejdet et budget på grundlag af kontoudskrifter fra P.

Ved henvendelsen i juni 2001 om køb af den nye lejlighed blev klageren orienteret om, at det ville blive dyrere at bo i den nye lejlighed, allerede fordi klagerens eksisterende realkreditlån var baseret på 5% obligationer, og et nyt ville blive baseret på 7% obligationer. Det blev aftalt, at klageren skulle fremsende manglende dokumentation i form af årsopgørelser, lønsedler samt skriftlig angivelse af øvrige indtægter med henblik på en præcis beregning.

Der var herefter telefonisk kontakt med klageren, der var taget på ferie, om det videre forløb af bolighandlen. Sagsbehandleren i afdelingen tilkendegav, at det så fornuftigt ud, og at indklagede givetvis ville medvirke til finansieringen af ejerlejlighedskøbet. Klageren fremsendte imidlertid ikke den ønskede dokumentation.

Den 24. juli 2001 blev det telefonisk tilkendegivet over for A, at man var af den opfattelse, at købet kunne gennemføres som ønsket, men at der ikke var tale om et endeligt tilsagn.

Den 25. juli 2001, hvor afdelingen modtog en kopi af købsaftalen og As skrivelse af 24. juli 2001, blev der foretaget en skønnet beregning på grundlag af klagerens mundtlige oplysninger, idet dokumentationen vedrørende klagerens økonomiske forhold ikke forelå.

Klagerens økonomi er baseret på, at hun anvender en del af sin formue til bundne udgifter. På grundlag af det skønnede budget blev det vurderet, at klageren ville få opbrugt sin opsparing i den periode, hvor hun havde til hensigt at bo i lejligheden. På baggrund heraf samt den manglende dokumentation blev der meddelt afslag på finansieringen.

På mødet den 2. august 2001 fremkom klageren med nye og mere detaljerede oplysninger om sin økonomi, og en beregning på grundlag heraf viste, at klagerens rådighedsbeløb reelt var ca. 1.600 kr. større end antaget.

På baggrund heraf fik klageren den 3. august 2001 tilsagn om finansiering på nærmere angivne betingelser. Det beror på en fejl, at der skulle udstedes en salgsfuldmagt. Fejlen var utvivlsomt blevet rettet, hvis klageren havde accepteret tilbuddet om finansiering, og sagen derved havde bevæget sig væk fra det første indledende stadie.

Tilbudet om finansiering blev meddelt klageren telefonisk om formiddagen den 3. august 2001 og pr. telefax samme dag til A's kontor. På dette tidspunkt var ejerlejligheden efter det oplyste endnu ikke solgt til anden side.

Til støtte for afvisningspåstanden gøres det gældende, at klageren ikke har lidt et økonomisk tab.

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at der ikke blev givet endeligt tilsagn om finansiering af klagerens køb af den pågældende lejlighed før den 2. august 2001, hvor klageren fremkom med detaljerede oplysninger om sin økonomi.

Forbeholdet i købsaftalen og det anførte i As brev af 24. juli 2001 til klageren er udtryk for, at klageren og A var bekendt med, at der ikke forelå et endeligt tilsagn om finansiering.

Indklagede er uden ansvar for, at klageren uden at have fået et endeligt tilsagn valgte at antage en advokat til at hjælpe sig og dermed påførte sig selv udgifter.

Der blev reageret med den fornødne hurtighed i forbindelse med afslaget, idet købsaftalen blev modtaget den 25. juli 2001 og afslaget blev meddelt den 27. juli 2001.

Indklagede er uden ansvar for, at klageren på trods af finansieringstilbuddet af 3. august 2001 valgte at søge finansiering hos P med risiko for, at lejligheden blev solgt til anden side. Klageren har således udvist egen skyld ved ikke straks at have kontaktet sælgeren og have indgået en ny aftale.

Klagerens tab kan højst udgøre omkostningerne til advokaten. Kravet om yderligere kompensation bør afvises, da der ikke foreligger et økonomisk tab.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at afvise klagen.

Ankenævnet finder, at klageren, da hun den 23. juli 2001 underskrev købsaftalen, vidste eller burde have vidst, at der ikke forelå et endeligt tilbud fra indklagede om finansiering af ejerlejlighedskøbet.

Ankenævnet finder, at indklagede behandlede sagen med fornøden hurtighed, og at klageren selv må bære risikoen for, at det ikke lykkedes at opnå et endeligt tilsagn om den ønskede finansiering inden fristens udløb.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.