Krav om udbetaling af restindestående på deponeringskonto, som klageren deponerede i forbindelse med køb af hus. Transport til underentreprenør.
| Sagsnummer: | 268 /2017 |
| Dato: | 02-03-2018 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Kristian Ingemann Petersen og Morten Bruun Pedersen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - frigivelse
|
| Ledetekst: | Krav om udbetaling af restindestående på deponeringskonto, som klageren deponerede i forbindelse med køb af hus. Transport til underentreprenør. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | IF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning
Sagen vedrører krav om udbetaling af et restindestående på en deponeringskonto, som klageren deponerede i forbindelse med køb af hus. Transport til underentreprenør.
Sagens omstændigheder
Klager købte ved købsaftale af 10. oktober 2012 en ejendom i et projektbyggeri, der bestod af 18 boliger. Sælgeren af ejendommen, S, fungerede som bygherre på opførelsen af ejendommene.
Af købsaftalen fremgik blandt andet følgende:
”Købesummen erlægges på følgende måde: …
b) Køber stiller uigenkaldelig pengeinstitutgaranti over for projektudbyder [S] efter påkrav fra projektudbyder eller dennes advokat. Garantien skal være i overensstemmelse med standardgarantien ved køb af nybygget fast ejendom udarbejdet af Advokatsamfundet, Dansk Ejendomsmæglerforening, Finansrådet m.fl. …
Købesummen frigives til sælgers fri rådighed, når betingelserne i ovennævnte standardgaranti er opfyldt. …”
Klagerens pengeinstitut, P, stillede den krævede købesumsgaranti på 2.545.000 kr. den 19. december 2012, og af garantien fremgår blandt andet følgende:
”Dækningsomfang
Garantien sidestilles med kontant deponering og dækker inden for garantisummen ethvert krav, som sælger har mod køber som følge af købsaftalen. …
Deponering
Garantien afløses af kontant deponering i Nordea Bank Danmark A/S (sælgers pengeinstitut) på overtagelsesdagen. …
Frigivelse af garantibeløbet/det deponerede beløb ved sælgers opfyldelse af aftalen
Garantibeløbet/det deponerede beløb kan tidligst frigives til sælger på overtagelsesdagen, og når samtlige nedenstående betingelser er opfyldt:
1. Endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger …
2. Mangler
Der skal være afholdt en afleveringsforretning, og køber skal have afgivet en erklæring om, at denne har overtaget ejendommen uden væsentlige mangler.
Hvis der mellem køber og sælger er enighed om eksistensen af en mangel og størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan dette beløb tilbageholdes i forbindelse med frigivelse af garantibeløbet/det deponerede beløb.
Hvis køber påberåber sig en mangel ved byggeriet, og sælger ikke er enig i eksistensen heraf eller størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan køber tilbageholde et rimeligt beløb maksimalt svarende til udbedringsomkostningerne."
Det fremgik også af garantien, at klageren gav P transport i sit krav på eventuel tilbagebetaling af købesummen i den situation, hvor handlen ikke gennemføres, eller købesummen nedsættes, og at en eventuel tilbagebetaling af købesummen alene kunne ske med frigørende virkning til P.
I de tilhørende bemærkninger til standardgarantiteksten var blandt andet også anført følgende:
”Forhold reguleret i købsaftalen
I garantiteksten tages der ikke stilling til:
• Hvorledes en eventuel tvist mellem parterne skal afgøres…
Mangler
Ved “rimeligt beløb” forstås et beløb svarende til, hvad køber anser for rimeligt, dog maksimalt et beløb svarende til købers vurdering af udbedringsomkostningerne. Det er herefter op til en uafhængig sagkyndig at afgøre, om købers vurdering er korrekt. Er købers vurdering højere end den sagkyndiges vurdering, skal pengeinstituttet frigive differencen. Vurderer en sagkyndig, at der ikke foreligger nogen mangel, skal hele det tilbageholdte beløb frigives. ….”
S gav ved transport af 29. oktober 2013 en underentreprenør, U, transport på et beløb på 35.000 kr. i købesumsgarantien og i den senere deponering, der skulle afløse garantien. Transporten blev tiltrådt af banken den 30. oktober 2013. Af transporterklæringen fremgik, at der var tre foranstillede transporter (900.246 kr. og 112.000 kr. til to selskaber og 575.000 kr. til banken, der havde status som hovedtransporthaver).
Af transporterklæringen fremgik blandt andet følgende:
”Nordea indestår for ubetinget betaling til … [U] af det til [U] tiltransporterede beløb, når garanti/deponeret beløb frigives til [S] af slutkøber.”
Ejendommen blev afleveret til klageren ved en afleveringsforretning den 11. marts 2014, hvor der blev konstateret ikke-væsentlige mangler. I forbindelse med afleveringen underskrev klageren og S en afleveringsprotokol. Værdien af fejl og mangler blev angivet til i alt 336.875 kr., som klageren fik tilbagehold i. I afleveringsprotokollen bekræftede klageren samtidig, at købesummen, bortset fra værdien af de ikke væsentlige mangler, måtte frigives til S.
Købesumsgarantien blev erstattet af deponering hos Nordea Danmark den 12. marts 2014.
Banken overførte efter frigivelse fra klageren den 18. marts 2014 henholdsvis 112.000 kr. og 867.870 kr. til de to foranstillede transporthavere samt i alt 1.228.255 kr. til S og en anden underentreprenør. Transporten til U blev ikke afregnet. Det tilbageholdte beløb udgjorde herefter 336.875 kr.
Den 3. april blev yderligere 48.000 kr. frigivet til S efter udbedring af mangler, således at der den 3. april henstod 288.875 kr. på deponeringskontoen.
Klageren og de øvrige købere af boliger i projektbyggeriet indledte en syns- og skønssag mod S om resterende og efterfølgende mangler. I sagen er fremlagt en skønserklæring af 12. april 2016 og en supplerende skønserklæring af samme dato. Endvidere er der fremlagt en opgørelse af 15. april 2016 fra klagerens advokat, hvori manglerne ifølge skønserklæringerne var opgjort til 1.163.125 kr. inkl. moms.
S blev erklæret konkurs i september 2016.
Kuratorerne i S’ konkursbo meddelte ved kreditorinformation den 9. december og præcisering den 21. december 2016 klagerens beboerforening, at der fortsat udestod udredning af en række mangler, og at de vurderede, at det var uklart, hvorvidt manglerne, som det deponerede beløb stod til sikkerhed for, kunne udbedres inden for rammerne af det deponerede beløb. Videre var det kuratorernes vurdering, at arbejdet forbundet med at afdække de faktiske forhold omkring de tilbageholdte beløb, dialog med boligkøbere samt indhentelse af tilbud på udbedring af mangler, herunder også behov for ekstern bistand, ikke ud fra en nettobetragtning ville være overskudsgivende for kreditorerne. Kuratorerne agtede derfor at frigive de deponerede beløb til boligkøberne, hvorved et muligt tilgodehavende for boet ville opgives. I brevet af 21. december 2016 præciserede kuratorerne, at deponerede beløb ville blive udbetalt til deponenterne med undtagelse af beløb, der var pantsat, eller hvori der var meddelt transport til underentreprenører, idet boet ikke kunne råde over disse.
Af en retsbogsudskrift af 22. december 2016 fremgik, at klageren og de øvrige skønsrekvirenter fik tilkendt omkostninger i skønssagen. Af udskriften fremgik blandt andet:
”Af opgørelserne fremgår, at skønsmanden har skønnet, at der er betydelige mangler i de 17 ejendomme …
Skønsrekvirenternes advokat har anført, at rekvirenterne må betragtes som vindende parter, og at de derfor skal tilkendes sagsomkostninger til dækning af udgifter til skønsmand, retsafgifter og advokatbistand.”
Bankens advokat skrev den 17. januar 2017 til klageren, at restindeståendet på deponeringskontoen ville blive frigjort til klagerens pengeinstitut, bortset fra de 35.000 kroner, som U havde transport i. Af brevet fremgik videre, at banken i henhold til reglerne i standardgarantien kunne frigive beløbet, når der forelå dom eller frivilligt forlig mellem klageren og U vedrørende det tilbageholdte beløb på 35.000 kr.
Den 17. januar 2017 skrev bankens advokat også til Us advokat om sagen og opfordrede til, at U tog kontakt til de berørte købere af projektejendommene. Us advokat har efter det oplyste efterfølgende krævet beløbet på deponeringskontoen udbetalt med henvisning til transporten.
Den 19. januar 2017 tilbageførte banken 253.875 kr. til klageren, således at der fortsat henstod 35.000 kr. på deponeringskontoen.
Det fremgår af kontoudtog for deponeringskontoen, at der ikke blev tilskrevet rente til indeståendet.
Parternes påstande
Den 26. august 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal frigive 35.000 kr. til klageren fra klagerens deponeringskonto hos banken.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at tilbageholdelse af midler i forbindelse med hans køb af projektejendommen udelukkende er en sag mellem ham og sælger, S, der nu er under konkursbehandling.
Banken begik en fejl ved at tillade, at en underleverandør, U, fik transport i deponerede midler, der udelukkende skulle bruges i forholdet mellem ham og S. Han har ikke noget aftaleforhold til U og har købt et nøglefærdigt hus af S og kan ikke indgå i en dialog med U, da han ikke kender til de aftaleforhold, der er indgået mellem S og U.
Efter overdragelsen af ejendommen til ham blev en række konstaterede mangler udbedret, hvorefter han frigav de relaterede beløb. Banken skulle have afklaret transportforholdet til U, inden de frigivne beløb blev udbetalt direkte til S.
Us arbejde på ejendommen er behæftet med mangler/til dels aldrig udført, hvilket blev konstateret ved syn og skøn, hvorfor han ikke vil frigive pengene til U.
Udbedring af manglerne m.v. vil koste mere end 35.000 kr.
Der er afholdt syn og skønsforretning, hvor det blev konstateret, at det af U udførte arbejde på ejendommen er fejlbehæftet.
Nordea Danmark har anført, at banken er forpligtet til at notere en transport. Banken var som deponeringsbank ikke berettiget til at acceptere eller afvise en transport.
En denunciation er et påbud, der binder, fra den kommer frem, hvorfor banken var forpligtet til at notere transporten, da den modtog denunciationen for at kunne foretage korrekte udbetalinger. Banken skal ikke underrette klageren om en denunciation, den modtager fra en transporthaver.
Det er helt sædvanligt, at en entreprenør eller sælger giver en underentreprenør transport i simple fordringer. På denne måde opnår en underentreprenør sikkerhed for, at det arbejde, der udføres, bliver betalt. I dette tilfælde er der tale om transport på et beløb på 35.000 kr. i købesumsgarantien og den senere deponering. Det følger af obligationsretten, at der kan gives transport i fordringer på pengebeløb.
Banken er uberettiget til at udbetale det transporterede beløb til klager.
Banken har overholdt sine forpligtelser som deponeringsbank og bør ikke pålægges at udbetale de 35.000 kr. til klageren. Banken kan ikke tilsidesætte en gyldig transport og vil ifalde erstatningsansvar over for U, såfremt banken følger de af Ankenævnet trufne afgørelser og udbetaler beløbet til klager.
Banken er i henhold til almindelige obligationsretlige regler forpligtet til at vente med at frigive det deponerede beløb, indtil det er afklaret mellem parterne ved aftale, dom eller frivilligt forlig, hvem der er rette fordringshaver. Banken kan som deponeringsbank ikke afgøre dette.
Det deponerede restbeløb på 35.000 kr. har klager/klagers bank ikke fået udbetalt, idet U har fået transport i beløbet af S. Beløbet er derfor ikke alene en sag mellem S og klageren. Restbeløbet på deponeringskontoen tilfalder ikke S’s konkursbo, men er transporteret til U mod udbedring af mangler ved ejendommen.
Selvom S’ konkursbo har frafaldet sit krav på deponerede midler, tilsidesættes transporten ikke, hvilket konkursboet også bekræftede over for banken i brev af 21. december 2016. S’ konkursbo kan ikke med tilbagevirkende kraft tilsidesætte en gyldig transport, hvor sikringsakten er gyldigt iagttaget.
Banken er som deponeringsbank uberettiget til i strid med den noterede transport at frigive restbeløbet til klageren til udbedring af andre mangler.
Der er ikke uden klagers accept frigivet beløb til S eller S’ transporthavere, og der er derfor intet at bebrejde banken i forbindelse med frigivelserne.
De 35.000 kr. vil aldrig tilgå banken. Afhængig af mangelsagens udfald skal beløbet enten udbetales til klageren eller til U. Banken er ikke berettiget til at afgøre dette forhold.
Klager har ikke lidt et tab eller er blevet påført en risiko for tab. Beløbet står fortsat på deponeringskontoen. Klageren har selv tilbageholdt beløbet, og frigivelsesbetingelserne er ikke opfyldt.
Klageren har alene en tilbageholdsret på 35.000 kr. i det deponerede beløb mod at få udbedret manglerne, hvorfor banken har henvist klageren til at kontakte U med henblik på udbedring af manglerne.
Klageren har fortsat den retsstilling, han ønskede, med tilbageholdsret for mangler på 35.000 kr. Banken er derfor ikke enig med flertallet i Pengeinstitutankenævnet i to tidligere, tilsvarende sager 087/2017 og 116/2017, der anførte, at klagerne var blevet påført en risiko for tab – U kan i forhold til klageren aldrig få bedre ret end S. Banken har den 27. oktober 2017 meddelt Pengeinstitutankenævnet, at banken ikke ønsker at følge afgørelserne i de to tidligere afgørelser, jf. vedtægternes § 20, stk. 4.
Restbeløbet på 35.000 kr. tilbageholdes til sikkerhed for Us udbedring af mangler ved pudsearbejdet på ejendommen. Hvis U udbedrer manglerne, og beløbet tilkendes U, får klager mangeludbedring for 35.000 kr. Hvis U ikke udbedrer, og beløbet tilkendes klageren, får han udbetalt 35.000 kr. til egen udbedring af manglerne.
Klageren har fået udbetalt øvrige deponerede midler til udbedring af andre mangler end pudsningen af facaden, hvilket U har ret til og krav på at udbedre.
Hvis klageren har tilbageholdt et for lille beløb til udbedring af mangler, kan banken ikke gøres ansvarlig for dette.
Ankenævnets bemærkninger
I forbindelse med køb af et hus til opførelse i efteråret 2012 stillede klageren en garanti på 2.545.000 kr. for sine forpligtelser over for S, der var sælger og bygherre. Nordea Bank var S’s pengeinstitut. I oktober 2013 gav S en underentreprenør, U, transport på 35.000 kr. i købesumsgarantien og i den senere deponering, der skulle afløse garantien. Af transporterklæringen fremgik, at der var tre foranstillede transporter på 900.246 kr. og 112.000 kr. til to selskaber og på 575.000 kr. til banken, der havde status som hovedtransporthaver. Endvidere fremgik, at banken indestod for ubetinget betaling til U af det til U tiltransporterede beløb, ”når garanti/deponeret beløb frigives til [S] af slutkøber.” Klageren blev ikke underrettet om transporten.
I forbindelse med afleveringen aftalte klageren og S, at der i det hos banken depo-nerede beløb skulle tilbageholdes 336.875 kr. til mangelsudbedring. Den øvrige del af det deponerede beløb blev frigivet. Banken overførte herefter 1.228.255 kr. til S og i alt 979.870 kr. til øvrige transporthavere, således at det tilbageholdte beløb herefter udgjorde 336.875 kr. Transporten til U blev ikke afregnet. Efter mangelsudbedring blev der frigivet yderligere 48.000 kr., som banken den 3. april 2014 overførte til S.
To medlemmer – Eva Hammerum og Morten Bruun Pedersen, der i medfør af Ankenævnets vedtægter § 16, stk. 1, er tillagt to stemmer – udtaler:
Vi finder, at banken som anført i transporterklæringen inden udbetaling til S var forpligtet til at fyldestgøre U for transporten på 35.000 kr. eller i det frigivne beløb have foretaget tilbagehold i beløbet på 35.000 kr. Vi finder det godtgjort, at klageren blev påført et tab på 35.000 kr. som følge af den manglende afregning til U. Vi finder herefter, at banken skal udbetale beløbet på 35.000 kr. til klagerens pengeinstitut, der efter det oplyste har transport i klagerens tilbagesøgningskrav.
Den 19. januar 2017 overførte banken 253.875 kr. (288.875 kr.-35.000 kr.) til klagerens pengeinstitut. Vi finder, at banken burde have overført det samlede indestående til klagerens pengeinstitut. Vi finder herefter, at banken skal forrente beløbet på 35.000 kr. med rentelovens rentesats fra tidspunktet for overførslen af de 253.875 kr. frem til frigivelse af beløbet.
Vi stemmer derfor for at give klageren medhold i klagen.
Et medlem – Kristian Ingemann Petersen, der i medfør af Ankenævnets vedtægter § 16, stk. 1, er tillagt to stemmer - udtaler:
Ved transporten overdrog S sin ret til at modtage betaling af 35.000 kr. af det deponerede beløb til U. Som følge heraf var S ikke længere berettiget til at disponere over beløbet. Ved transporten skete der ikke et debitorskifte for så vidt angår forpligtelsen til at udbedre mangler. Klageren indgik en aftale med S i forbindelse med aflevering af ejendommen til klageren om, at der skulle tilbageholdes 336.875 kr. af købesummen på grund af mangler ved arbejdet. Beløbet indeholdt et tilbagehold på 35.000 kr. vedrørende det arbejde, som var omfattet af transporten til U. Det er imidlertid uafklaret, om S eller U har foretaget afhjælpning, og U dermed er berettiget til at få det tilbageholdte beløb udbetalt. Jeg finder på det foreliggende grundlag, at banken er berettiget til at afvise klagerens anmodning om udbetaling af beløbet på 35.000 kr., indtil der foreligger en aftale eller en endelig retsafgørelse vedrørende udbetaling af beløbet på 35.000 kr.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Nordea Danmark skal inden 30 dage frigive beløbet på 35.000 kr. til klagerens pengeinstitut med tillæg af renter som ovenfor anført.
Klageren får klagegebyret tilbage.