Krav om erstatning for manglende gennemførelse af låneomlægninger begrundet i langsommelig sagsbehandling.
| Sagsnummer: | 458/2022 |
| Dato: | 18-04-2024 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Jes Zander Brinch, Steen Jul Petersen, Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: |
Ekspedition - øvrige spørgsmål
Kurs - kurstab Rådgivning - låneomlægning Værdiansættelse - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav om erstatning for manglende gennemførelse af låneomlægninger begrundet i langsommelig sagsbehandling. |
| Indklagede: | Totalkredit og Vestjysk Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning for manglende gennemførelse af låneomlægninger begrundet i langsommelig sagsbehandling.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Vestjysk Bank og ejede en ejendom, som de var i færd med at renovere. Banken havde formidlet boligfinansiering til klagerne i Totalkredit.
Klagerne har fremlagt en udskrift fra BBR af 1. december 2015, hvoraf det blandt andet fremgår, at det samlede bygningsareal i ejendommen var 153 m2, og at ejendommen havde 70 m2 tagetage. Det fremgår herudover, at det samlede boligareal var 93 m2, og at det samlede erhvervsareal var 130 m2.
Klagerne har anført, at banken allerede i forbindelse med den oprindelige belåning af ejendommen i 2018 meddelte dem, at erhvervsandelen ikke måtte udgøre mere end 20 %, hvis de ønskede at opnå belåning af ejendommen i Totalkredit, hvorfor de fik ændret andelen i BBR.
Klagerne har fremlagt en udskrift fra BBR af 22. december 2022, hvoraf det blandt andet fremgår, at ejendommens samlede boligareal var 206 m2, og at ejendommen havde et indbygget udhus på 43 m2 og et erhvervsareal på 43 m2.
Banken har fremlagt et tilbud på lån af 13. april 2018 fra Totalkredit, hvoraf blandt andet fremgår, at klagerne blev tilbudt et 30-årigt F5-lån med hovedstol på 825.000 kr. med en foreløbigt fastsat rente på tilbudstidspunktet på 0,2750 % p.a. og med afdragsfrihed til den 31. marts 2023. Det fremgår herudover af tilbuddet, at første rentetilpasning var 1. januar 2023.
Klagerne har oplyst, at de indgik en aftale om optagelse af F5-lånet i Totalkredit, da der på dette tidspunkt fortsat manglede betydelige arbejder på ejendommen, og at de ville omlægge til en anden belåning, når arbejdet på ejendommen var færdiggjort.
Den 25. og 26 marts 2021 drøftede klagerne og banken behovet for at foretage en ny vurdering af ejendommen, hvilket ikke skete, da arbejderne på ejendommen endnu ikke var afsluttede.
Klagerne har oplyst, at de ultimo 2021 anmodede banken om at foretage en ny vurdering af ejendommen, da deres F5-lån nærmede sig refinansiering. Den 16. december 2021 meddelte banken klagerne, at processen var iværksat, men at den ikke kunne garantere, at vurderingen kunne blive foretaget i 2021.
Banken har oplyst, at den primo 2022 modtog en anmodning fra klagerne om at få et tilbud på tillægsbelåning af deres ejendom.
Den 14. januar 2022 meddelte klagerne banken, at de ikke havde hørt fra vurderingsmanden eller kundeservice, og anmodede banken om at oplyse, om alt var i orden.
Den 20. januar 2022 meddelte banken klagerne, at den bestilte vurdering af ejendommen var annulleret, da det var et parcelhus med erhverv. Banken anmodede klagerne om at oplyse, om den erhvervsmæssige del var slettet.
Samme dag svarede klagerne, at den erhvervsmæssig del ikke var slettet, men at den var blevet nedsat til 50-60 m2 efter krav fra Totalkredit. Klagerne anmodede banken om at oplyse, om reglerne var ændrede.
Banken har oplyst, at vurderingsmanden fra ejendomsmægler E den 28. januar 2022 ved en fejl registrerede klagernes ejendom som en risikoejendom.
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt i første kvartal af 2022 blev klagernes ejendommen vurderet til 1.700.000 kr.
Den 28. februar 2022 anmodede klagerne banken om at oplyse, hvad status med vurderingen var.
Samme dag meddelte banken, at klagernes rådgiver i banken var på ferie, og at han ville være tilbage 7. marts 2022.
Den 5. april 2022 meddelte banken klagerne, at den havde modtaget vurderingen af deres ejendom, og at klagernes ejendom var i kategorien ”risikoejendom”. Årsagen hertil var, at der var registreret erhverv på ejendommen, og at det registrerede erhverv fyldte mere end 20 % af det samlede areal. Banken meddelte klagerne, at dette betød, at belåningen af boligen alene måtte være 40 %, hvorfor optagelse af ny belåning ikke var mulig.
Den 6. april 2022 svarede klagerne, at erhvervsdelen allerede ved optagelsen af det eksisterende lån var blevet ændret til 20 %.
Samme dag anmodede banken klagerne om at bekræfte og sende dokumentation på dette.
Samme dag svarede klagerne, at dette fremgik af BBR. Klagerne meddelte banken, at erhvervsarealet på 43 m2 ud af 249 m2 var under 20 %.
Banken har oplyst, at registreringen af ejendommen som risikoejendom blev ændret i maj 2022.
Den 31. maj til 13. juni 2022 anmodede banken M om at give banken adgang til at indhente klagernes seneste årsopgørelse og sidste 12 måneders indkomstoplysninger hos SKAT, da banken ønskede at få indsigt i deres indkomst og formue. Klagerne gav i samme periode deres samtykke hertil.
Banken har oplyst, at det var nødvendigt at få en ny vurdering af klagernes ejendom, da vurderingen på 1.700.000 kr. fra første kvartal af 2022 var udløbet, idet der var forløbet seks måneder efter denne vurdering. Klagerne har anført, at den oprindelige vurdering af ejendommen udløb, da banken brugte for lang tid på at få bekræftet, at erhvervsandelen af ejendommen var under 20 %.
Klagernes ejendom blev den 23. august 2022 på ny vurderet til 1.700.000 kr. Klagerne gjorde indsigelse mod vurderingen.
Den 29. september 2022 blev ejendommen kontrolvurderet til 1.850.000 kr. Banken har fremlagt en vurderingskladde, hvoraf blandt andet fremgår, at erhvervsprocenten var 17 %, og at der siden sidste vurdering var foretaget forbedringer, såsom flytning af køkken, arbejde på gæstetoilet, trappeopgang, terrasse og garage.
Klagerne har fremlagt en vejledende beregning af 9. september 2022 vedrørende omlægning af klagernes F5-lån til et 30-årigt 5 % fastforrentet obligationslån med afdragsfrihed til den 30. juni 2032 og med en hovedstol på 1.382.000 kr. Det fremgår blandt andet af denne, at klagerne ved omlægningen til dette lån ville få en 1. års ydelse pr. måned efter skat på 5.140 kr., hvilket var 2.732 kr. mere end deres nuværende lån, og at restgælden ville blive forøget med 557.000 kr.
Banken har fremlagt en refinansieringsaftale af 31. oktober 2022 fra Totalkredit, hvoraf fremgår, at klagerne på vegne af Totalkredit blev tilbudt et 25-årigt F3-lån med en hovedstol på 825.000 kr., en foreløbig fastsat rente på 3,0537 % p.a. og med afdragsfrihed til den 31. december 2025.
Klagerne har oplyst, at de ultimo 2022 optog F3-lånet.
Totalkredit har fremlagt sine standardvilkår for privatkunder af 5. maj 2022. Det fremgår blandt andet af pkt. 1.1 i disse vilkår:
”…
1.1 Totalkredits samarbejde med finansielle institutter – fordeling af ansvar
Totalkredit har indgået en samarbejdsaftale med en række danske finansielle institutter. Det betyder, at disse institutter formidler og tilbyder Totalkredits realkreditprodukter, og de håndterer også selve udbetalingen af dit Totalkredit-lån. På totalkredit.dk kan du se og læse mere om Totalkredit og de finansielle institutter, Totalkredit samarbejder med.
Det er det formidlende institut, som er det institut, der formidler dit lån, (herefter kaldet pengeinstituttet), der giver dig et lånetilbud fra Totalkredit, ekspederer lånet og gennemfører lånesagen. Totalkredit skal som långiver altid endeligt godkende lånet. Pengeinstituttet svarer på dine spørgsmål om Totalkredits produkter, priser, udlånsområde, låneformål, betingelser for tilbud og udbetaling af lånet.
Du skal være opmærksom på, at det er pengeinstituttet, der rådgiver og vejleder om lånet både inden og under optagelsen af lånet. Pengeinstituttet kan evt. også henvise til særlige rådgivere. Totalkredit vejleder ikke ud over informationen i dit lånetilbud og de tilhørende dokumenter.
Det er dig som låntager, der vælger låntype, løbetid, afdragsprofil, udbetalingsmetode mv. – efter vejledning og evt. rådgivning fra dit pengeinstitut. Totalkredit er derfor ikke ansvarlig for de beslutninger, du træffer i forbindelse med valg af optagelse, udbetaling og afregning af et Totalkredit-lån.
…”
Klagerne har fremlagt en oversigt over obligationsrenten for perioden 1. januar 2022 til 1. januar 2023. Det fremgår blandt andet af denne, at renten for ”lang rente” i perioden var steget fra ca. 2 % til ca. 4,5 %, og at renten for ”kort rente” i perioden var steget fra ca. -0,5 % til ca. 2,5 %.
Klagerne har fremlagt skærmbilleder af deres opkaldshistorik med deres rådgiver i banken for perioden 10. december 2021 til 11. marts 2022, hvoraf der fremgår at klagerne foretog et antal opkald til deres rådgiver i banken, og at banken foretog et antal opkald til klagerne.
Banken har fremlagt M’s årsopgørelse for 2021, hvoraf det blandt andet fremgår, at M i 2021 modtog 9.584 kr. i pensioner, dagpenge, stipendier, mv., og at han havde et underskud på -35.511 kr. fra virksomhed eller udlejningsejendom.
Parternes påstande
Den 1. november 2022 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Vestjysk Bank og Totalkredit skal betale klagerne erstatning.
Vestjysk Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de ultimo 2021 ønskede at optage et fastforrentet lån svarende til det, som de fik tilbud på den 9. september 2022. Renten på lånet var i mellemtiden steget 4 %, hvorfor de ikke havde interesse i at acceptere tilbuddet af 9. september 2022.
Det udgjorde en stor økonomisk ulempe for dem, at de grundet bankens lange sagsbehandlingstid ikke fik mulighed for at optage et fastforrentet lån ultimo 2021.
Klagernes økonomiske forhold har aldrig været påpeget som et problem. De havde både mulighed for at optage F5-lånet og ændre deres lån til et F3-lån, hvorfor dette ikke er relevant for sagen.
De sendte banken adskillige meddelelser og forsøgte at kontakte banken telefonisk. De har ikke forholdt sig passive i sagen. Da banken endelig reagerede, var den oprindelige vurdering udløbet. Vurderingen af ejendommen var allerede udløbet, da banken endelig indså, at den havde begået en fejl, da den vurderede ejendommen som en ”risikoejendom”. Bankens ”kontrolvurdering” var nødvendiggjort som følge af bankens useriøse og langsommelige sagsbehandling.
Banken har på intet tidspunkt forklaret eller redegjort for, hvordan en tredjepart i sagen kan ændre ejendommens status til en ”risikoejendom”
Det er i strid med god bankskik, at banken, som anført af banken, ikke foretog sig noget i løbet af sommeren 2022, når man som kunde har ventet i ti måneder på, at banken skulle afslutte sin sagsbehandling.
Formalia var i orden ved deres første anmodning ultimo 2021/primo 2022, hvorfor ventetiden, sagsbehandlingstiden og den enorme renteudvikling burde have været undgået. Banken har herved handlet ansvarspådragende. De ønsker at Ankenævnet pålægger banken dette ansvar, så de kan sagsøge banken for det økonomiske tab, de har lidt.
Vestjysk Bank har anført, at ejendomsmægler E, der i begyndelsen af 2022 vurderede ejendommen til 1.700.000 kr., fejlagtigt havde vurderet ejendommen som en ”risikoejendom”, hvorfor banken tilbød klagerne en belåning på 40 %. Klagerne ønskede en højere vurdering af ejendommen og var uenige i, at der var tale om en risikoejendom. Der blev foretaget en ny vurdering i maj 2022, hvor det blev vurderet, at ejendommen ikke var en risikoejendom. Klagerne ønskede dog ikke på dette tidspunkt at indgå en aftale om tillægsbelåning.
Klagerne har ikke retskrav på en belåning i banken eller belåning overhovedet. Det er bankens afgørelse, hvilket lånetilbud banken på vegne af Totalkredit ønsker at give klagerne, herunder for så vidt angår belåningsprocenten. Bankens afgørelse om, hvilken belåning banken på vegne af Totalkredit ønsker at tilbyde, afhænger af en vurdering af ejendommen og en kreditvurdering af klagerne.
Banken har ikke på noget tidspunkt givet klagerne et løfte om en bestemt belåning. Klagerne har ikke løftet bevisbyrden for, at banken har givet klagerne et bindende løfte om en bestemt belåning. Banken har ikke efterkommet klagernes anmodning om tilbud på belåning, som klagerne ønskede. Dette er ikke erstatningspådragende adfærd.
Det er uklart for banken, om klagerne mener, at banken har tilsidesat en forpligtelse, eller at banken ikke har efterkommet en anmodning fra klagerne. Banken kan ikke se, hvilken forpligtelse den har tilsidesat.
Der er ikke lavet nogen låneberegninger i første halvår 2022, idet dette ikke ville være muligt grundet ejendommens ejendomstype, parcelhus med erhverv, samt grundet klagernes økonomiske vilkår, idet M i flere år ikke har kunnet dokumentere en lønindkomst.
Klagerne nævnte først, at de ønskede deres lån omlagt i sommeren 2022, og deres F5-lån havde først refinansieringsdato den 31. december 2022. Det er ikke aktivt fra bankens side forsøgt at omlægge klagernes bestående lån og slet ikke i januar 2022, idet lånet ikke stod til refinansiering.
Klagerne havde altid mulighed for at skifte pengeinstitut, hvis de mente, at det var muligt at opnå bedre lånemuligheder. Dette har klagerne ikke gjort.
Totalkredit har anført, at klagerne hverken har oplyst eller godtgjort, hvori realkreditinstituttet har handlet ansvarspådragende og ej heller dokumenteret eller sandsynliggjort tab som følge af realkreditinstituttets handlinger eller forsømmelser.
Realkreditinstituttet yder ikke rådgivning direkte til privatkunder, og har derfor ikke været involveret i dialogen med klagerne vedrørende optagelse af tillægslån.
Realkreditinstituttet har ikke noget ansvar for indholdet af dialogen mellem banken og klagerne.
Klassificeringen af en ejendom som risikoejendom eller normalejendom er et anliggende mellem realkreditinstituttet og den formidlende bank. En risikoejendom kan også opnå 80 % realkreditbelåning i realkreditinstituttet, hvis banken i øvrigt vurderer, at betingelserne for belåning er til stede.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Vestjysk Bank og ejede en ejendom, som de var i færd med at renovere. Banken havde formidlet boligfinansiering til klagerne i Totalkredit.
Banken har fremlagt et tilbud på lån af 13. april 2018 fra Totalkredit, hvoraf blandt andet fremgår, at klagerne blev tilbudt et 30-årigt F5-lån med hovedstol på 825.000 kr. med en foreløbigt fastsat rente på tilbudstidspunktet på 0,2750 % p.a. og med afdragsfrihed til den 31. marts 2023. Det fremgår herudover af tilbuddet, at første rentetilpasning var 1. januar 2023.
Klagerne har oplyst, at de indgik en aftale om finansiering af deres ejendom i Total-kredit med F5-lånet, da der på dette tidspunkt fortsat manglede betydelige arbejder på ejendommen, og at der skulle refinansieres til anden belåning, når disse var færdiggjort.
Klagerne har oplyst, at de ultimo 2021 anmodede banken om at foretage en ny vurdering af ejendommen, da deres F5-lån nærmede sig refinansiering. Den 16. december 2021 meddelte banken klagerne, at processen var iværksat, men at den ikke kunne garantere, at vurderingen af ejendommen kunne blive foretaget i 2021.
Banken har oplyst, at den primo 2022 modtog en anmodning fra klagerne om at få et tilbud på tillægsbelåning af deres ejendom.
I første kvartal 2022 blev klagernes ejendom vurderet til 1.700.000 kr. og fejlagtigt vurderet som en risikoejendom.
Banken har oplyst, at registreringen af ejendommen som risikoejendom blev ændret i maj 2022.
Klagernes ejendom blev den 23. august 2022 på ny vurderet til 1.700.000 kr. Klagerne gjorde indsigelse mod vurderingen, og ved en kontrolvurdering den 29. september 2022 blev ejendommen vurderet til 1.850.000 kr. med en erhvervsdel på 17 %.
Klagerne har fremlagt en vejledende beregning af 9. september 2022 vedrørende omlægning af klagernes F5-lån til et 30-årigt 5 % fastforrentet obligationslån med afdragsfrihed til den 30. juni 2032 og med en hovedstol på 1.382.000 kr. Det fremgår blandt andet af denne, at klagerne ved optagelsen af dette lån ville få en 1. års ydelse pr. måned efter skat på 5.140 kr., hvilket var 2.732 kr. mere end deres dagældende F3-lån, og at restgælden ville blive forøget med 557.000 kr.
Banken gav ved rentetilpasningstilbud af 31. oktober 2022 klagerne et tilbud på 25-årigt F3-lån i Totalkredit med en hovedstol på 825.000 kr., en foreløbig fastsat rente på 3,0537 % p.a. og afdragsfrihed til den 31. december 2025.
Klagerne har oplyst, at de ultimo 2022 optog F3-lånet.
Vedrørende Vestjysk Bank
Klagerne har oplyst, at de ultimo 2021 ønskede at omlægge deres rentetilpasningslån til et fastforrentet obligationslån og rettede henvendelse til banken om revurdering af ejendommen. Banken har oplyst, at klagerne ikke førend efter sommeren 2022 overfor banken fremsatte ønske om en låneomlægning.
Da der ikke foreligger oplysninger i sagen, der understøtter, at klagerne førend efter sommeren 2022 havde besluttet sig for, hvilken låntype de ønskede at optage, sammenholdt med, at banken ikke havde givet klagerne et lånetilbud før bankens lånetilbud af 9. september 2022 (5 % obligationslånet) og 31. oktober 2022 (F3-lånet), finder Ankenævnet ikke, at bankens sagsbehandlingstid i forbindelse med vurdering af klagernes ejendom medfører, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen over Vestjysk Bank.
Vedrørende Totalkredit
Ankenævnet lægger til grund, at Vestjysk Bank skulle formidle et lån på vegne af Totalkredit, og at klagerne i perioden ultimo 2021 og til ultimo 2022 alene var i dialog med Vestjysk Bank.
Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at Totalkredit har handlet ansvarspådragende.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen over Totalkredit.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen mod Vestjysk Bank.
Klagerne får ikke medhold i klagen mod Totalkredit.