Afgørelse

Spørgsmål om frigivelse af håndpantsat ejerpantebrev. Bestemmelse om opskrivning af ejerpantebrevs hovedstol med indtil fem års rente.

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens krav om frigivelse af et håndpantsat ejerpantebrev.

Sagens omstændigheder.

Den 10. juni 1997 underskrev klageren en håndpantsætningserklæring, hvorefter indklagede fik håndpant i et ejerpantebrev på 462.000 kr. med pant i klagerens to ejendomme (ejendom I og ejendom II). Pantsætningen skete til sikkerhed for klagerens forpligtelser i henhold til en privat kredit på 50.000 kr. og en erhvervskredit på 100.000 kr. Af pantsætningserklæringen fremgår i øvrigt bl.a.:

"Særlige bestemmelser

Undertegnede tiltræder herved, at det pantsatte tillige tjener banken som sikkerhed for undertegnede pantsætters øvrige forpligtelser over for banken - nuværende og fremtidige, herunder kautionsforpligtelser.

Som pantsætter tiltræder undertegnede også, at banken er berettiget til at anvende sikkerheder eller provenu af sikkerheder, pantsat af debitor selv eller pantsat ved tredjemandspantsætning, indtil banken har modtaget sine samlede tilgodehavender fra debitor.

……

Vilkår for pantsætningen

……

Af ejerpantebrevet på 462.000 kr. fremgår bl.a.:

I efteråret 1999 satte klageren ejendom I til salg via ejendomsmægler A. Ved skrivelse af 18. oktober 1999 fra A blev indklagede anmodet om at bekræfte, at ejerpantebrevet ville blive aflyst/overflyttet i forbindelse med salget.

Ved skrivelse af 25. oktober 1999 til A bekræftede indklagede, at ejerpantebrevet ville blive aflyst af ejendom I under forudsætning at, at provenuet tilgik indklagede.

Ejendom I blev solgt via en anden ejendomsmægler, B, i begyndelsen af 2001.

Ved skrivelse af 30. januar 2001 orienterede indklagede klageren om, at B havde fået meddelelse om, at indklagede var indforstået med at relaksere ejerpantebrevet for så vidt angår ejendom I "under forudsætning af, at provenuet tilstilles banken til nedbringelse af Deres engagement med banken". Klageren blev samtidig anmodet om at meddele, hvorledes det resterende bankengagement forventedes afviklet.

Indklagede forestod omprioriteringen i forbindelse med salget. Den 30. april 2001 blev der a conto udbetalt et provenu på 584.000 kr. fra skødekontoen. Af beløbet blev 350.000 kr. anvendt til nedbringelse af gælden på erhvervskreditten, som var på 587.309,37 kr., mens det resterende beløb blev anvendt til indfrielse af den private kredit.

Den 2. maj 2001 blev ejerpantebrevet kvitteret til aflysning af tingbogen for så vidt angår ejendom I.

Den 7. maj 2001 blev skødekontoen opgjort med et provenu på 11.299,20 kr. Beløbet blev krediteret på privatkreditten, som herefter udviste en saldo på 13.682,47 kr. (positiv).

Klageren rejste krav om aflysning af ejerpantebrevet i ejendom II og om udbetaling af 122.000 kr., svarende til differencen mellem provenuet på 584.000 kr. og ejerpantebrevets hovedstol på 462.000 kr. Indklagede afviste kravet.

Parternes påstande.

Den 17. september 2002 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at aflyse ejerpantebrevet i ejendom II og at betale 122.000 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at ejerpantebrevet blev indfriet med provenuet af ejendomssalget. Indfrielsesbeløbet udgjorde 462.000 kr. svarende til ejerpantebrevets pålydende. Indklagede er derfor forpligtet til at aflyse ejerpantebrevet i begge ejendomme og at udbetale det overskydende beløb på 122.000 kr.

Indklagede er ikke berettiget til at beregne sig renter af ejerpantebrevet. Da han har betalt renter af gælden hos indklagede, ville han i givet fald komme til at betale renter af gælden to gange. Afkastet af en obligationspost, som lå i depot hos indklagede, blev løbende overført til erhvervskreditten til betaling af renterne. Han har aldrig fået udbetalt et beløb på 462.000 kr., og indklagede har aldrig fremsendt opkrævning på renter vedrørende ejerpantebrevet. Gælden på de to kassekreditter var i en årrække væsentligt mindre end 462.000 kr.

Ved opgørelsen af renterne bør der i hvert fald tages højde for de renter, han har betalt på kassekreditterne.

Indklagede har anført, at rentetilskrivning i henhold til ejerpantebrevet alene har fungeret som en forhøjelse af indklagedes sikkerhed i klagerens ejendomme. Rentetilskrivningerne har således ikke medført en forøgelse af klagerens gæld.

Som alternativ til renteopskrivningsklausulen kunne ejerpantebrevet have været etableret med en højere hovedstol. Dette ville imidlertid have været en dårlig løsning for klageren, idet tinglysningsafgiften udregnes som en fast procentsats af ejerpantebrevets hovedstol, mens renteopskrivningsklausulen på daværende tidspunkt kunne lyses uden merafgift.

Det fremgår tydeligt af ejerpantebrevet og håndpantsætningserklæringen, at pantesikkerheden også omfatter påløbende renter i henhold til pantebrevets pålydende.

På tidspunktet for modtagelsen af provenuet på 584.000 kr. var klagerens pantsikrede gæld på i alt 822.340,48 kr. Klageren havde som udgangspunkt ikke krav på at få pantet frigivet, før hele den pantsikrede gæld var indfriet.

Den samlede sikkerhed i ejerpantebrevet udgjorde på tidspunktet for modtagelsen af salgsprovenuet 706.696,39 kr., svarende til 462.000 kr. med tillæg af renter siden pantsætningen den 10. juni 1997. Der var således sikkerhed for et beløb, som oversteg salgsprovenuet, og man var derfor ikke forpligtet til at aflyse sikkerheden i begge ejendomme.

I forbindelse med ejendomshandlen fik klageren alene tilsagn om, at ejerpantebrevet ville blive aflyst i den solgte ejendom.

Det blev løbende præciseret, at pantet kun ville blive aflyst for så vidt angår ejendom I, og der blev ikke givet tilsagn om, at ejerpantebrevet ville blive aflyst i ejendom II.

Klageren har heller ikke krav på at modtage 122.000 kr., som udgør differencen mellem salgsprovenuet og ejerpantebrevets hovedstol, hvis der ses bort fra opskrivningsretten.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det må anses for forudsat ved Højesterets domme gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 1990 s. 21 og 1992 s. 968, at renteklausuler i ejerpantebreve kan være gyldige mellem parterne.

Det fremgår tydeligt af såvel ejerpantebrevet som pantsætningserklæringen, at panteretten blev opskrevet med indtil fem års rente.

Rentebestemmelsen i ejerpantebrevet indebar ikke en pligt for klageren til at betale renter til indklagede, men havde alene til formål at forøge indklagedes sikkerhed for klagerens forpligtelser i henhold til privatkreditten og erhvervskreditten.

Klageren kunne på denne baggrund ikke forlange ejerpantebrevet udleveret eller aflyst på begge ejendomme mod betaling af hovedstolen på 462.000 kr. i forbindelse med ejendomshandlen. Der er således heller ikke grundlag for at pålægge indklagede at udbetale noget overskydende provenu til klageren.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.