Spørgsmål om mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejerlejlighedshandler.
| Sagsnummer: | 332/2004 |
| Dato: | 20-04-2005 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Peter Stig Hansen, Lotte Aakjær Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Rut Jørgensen |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejerlejlighedshandler. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører, om indklagede har ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med klagerens ejerlejlighedshandler og derved har pådraget sig et erstatningsansvar.
Sagens omstændigheder.
I april 2002 købte klageren en ejerlejlighed (I) for 975.000 kr. I begyndelsen af 2003 satte klageren ejerlejligheden til salg og købte en anden ejerlejlighed (II) med overtagelse den 1. april 2003. Begge lejligheder var prioriteret med lån i Realkredit Danmark, som indklagede er koncernforbundet med.
Det lykkedes ikke at få ejerlejlighed I solgt, hvorfor klageren pr. den 1. december 2003 udlejede denne i et tidsbegrænset lejemål med udløb i december 2005.
Indklagede har oplyst, at klageren indgik en fastkursaftale i forbindelse med et rentetilpasningslån i lejligheden I, således, at han kendte ydelsen på lånet.
I første halvdel af 2004 var klageren i USA for at arbejde. I den forbindelse blev hans kassekredit hos indklagede forhøjet til 150.000 kr.
Da klageren i begyndelsen af juni 2004 vendte tilbage til Danmark, var der ikke den fornødne likviditet til terminsbetalingerne. Klageren anmodede om omlægning af realkreditlånene til afdragsfrie lån, hvilket indklagede afslog at medvirke til.
For at fremskaffe likviditet solgte klageren den 4. juni 2004 for 6.864 kr. aktier, og den 7. juli 2004 opgjorde han sin kapitalpension med et provenu på 14.480,82 kr.
Efterfølgende anmodede klageren om en forhøjelse af kreditten med 30.600 kr., svarende til den samlede difference mellem lejeindtægten og de faktiske udgifter på lejlighed I frem til lejemålets udløb. Indklagede afslog anmodningen om forhøjelse af kreditten og en fornyet anmodning fra klageren om omlægning af realkreditlånene til afdragsfrie lån.
Klageren har oplyst, at han med indklagedes vidende via en ejendomsmægler oprettede et privat pantebrev på 60.000 kr. i lejlighed II. Omkostningerne hertil var på ca. 7.000 kr.
I sensommeren 2004 blev lejlighed I solgt for 900.000 kr.
Købesummen blev den 15. september 2004 deponeret på en skødekonto hos indklagede. Efter indfrielse af hæftelserne på ejendommen med henholdsvis 159.945,91 kr. og 763.169,72 kr. og omkostninger til annullation af fastkursaftale på 9.356,76 kr. udviste skødekontoen en negativ saldo på 32.472,39 kr. Indklagede bevilgede klageren en kredit til dækning af underskuddet ved ejendomssalget.
Parternes påstande.
Den 8. december 2004 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal betale en erstatning på 211.500 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede som følge af mangelfuld rådgivning og håndtering af sagen har pådraget sig et erstatningsansvar og som følge heraf bør erstatte hans tab på ejerlejlighed I og øvrige tab.
Underskuddet ved salget af ejerlejlighed I var reelt 16.000 kr. større end de 32.472,39 kr., der fremgår af skødekontoen, idet 16.000 kr. af købesummen på 900.000 kr. var til dækning af lejerens depositum. Han fik således reelt kun et provenu på 884.000 kr. Lejligheden var købt for 975.000 kr., og han investerede efterfølgende i et køkken til ca. 40.000 kr. Tabet ekskl. markedsværdistigningen var således på 131.000 kr. (975.000 kr. + 40.000 kr. ÷ 884.000 kr.). Tabet på lejlighed I var derfor på i alt 179.472,39 kr. (32.472,39 kr. + 16.000 kr. + 131.000 kr.).
Herudover har han lidt tab på salg af aktier, 3.000 kr., opgørelse af pension 15.000 kr., oprettelse af pantebrev, 7.000 kr., og diverse renter, rykkergebyrer m.v., 7.000 kr. Tabet udgør herefter i alt ca. 211.500 kr.
Indklagede medvirkede til købet af ejerlejlighederne, udlejningen af ejerlejlighed I, da det ikke lykkedes at få denne solgt, og finansieringen af rejsen til USA. Under forløbet blev der på intet tidspunkt stillet spørgsmål fra indklagedes side eller ydet økonomisk rådgivning.
Efter opholdet i USA, afslog indklagede at være behjælpelig med at skaffe midler til terminsbetalingerne. Hans ansøgning om lån med afdragsfrihed blev affejet med, "at det ikke kunne betale sig". Han så sig derfor nødsaget til at sælge sine aktier og ophæve sin pensionsopsparing med tab.
Han anmodede indklagede om at udarbejde en holdbar løsning, der kunne hjælpe ham igennem uden yderligere tab. Anmodningen om afdragsfrie lån blev igen afslået, og indklagede afslog endvidere en kredit, der gav ham mulighed for at beholde ejerlejlighed I, indtil lejeaftalen udløb i december 2005. Indklagede opfordrede ham i stedet til at sælge ejerlejlighed II, hvilket imidlertid ikke var relevant, idet han i givet fald ikke havde noget sted at bo.
Han så sig derfor nødsaget til at sælge ejerlejlighed I, selvom lejeaftalen medførte en væsentlig værdiforringelse.
Han fik et købstilbud på 850.000 kr., som han straks afslog. Tilbuddet blev forhøjet til 900.000 kr. Ifølge indklagede dækkede dette tilbud alle udgifter på lejligheden. I tillid hertil, og da han ifølge indklagede ville miste begge lejligheder, hvis lejlighed I gik på tvangsauktion, så han sig nødsaget til at acceptere tilbuddet. Han kendte ikke til udgiften til annullering af kurssikring, morarenter, restancer eller andet. Ifølge indklagede var der ved et salg til 900.000 kr. dækning for alle udgifter. Der var ikke tale om et tab på hverken 80.000 kr., 33.000 kr. eller noget andet tab.
Efterfølgende viste det sig, at salget medførte et underskud på 32.000 kr. Såfremt han havde været bekendt hermed, ville han ikke have solgt før udløbet af lejeforholdet, men i stedet have forsøgt at klare sig på anden måde. Han kunne eventuelt have belånt friværdien i begge lejligheder, hvilken mulighed han imidlertid først blev rådgivet om efter salget.
Indklagede, der indrømmede fejlen, bevilgede en kredit til inddækning af underskuddet. Såfremt indklagede i stedet havde bevilget en tilsvarende kredit til dækning af underskuddet frem til lejemålets ophør, kunne sagen sandsynligvis være endt med en gevinst eller i hvert fald uden tab.
Indklagede har brudt sin tavshedspligt ved at oplyse ejendomsmægleren om hans økonomiske situation, hvilket gjorde ham sårbar over for ejendomsmægleren og køber. Han har erfaret, at ejendomsmægleren antagelig har modtaget penge under bordet fra køberen for at gennemføre handelen.
Indklagede har anført, at finansieringen af ejerlejlighed II skete ud fra en forventning om, at lejlighed I ville blive solgt inden for den nærmeste fremtid.
I løbet af efteråret 2003 blev der flere gange bevilget overtræk til betaling af terminsydelser m.v. til de to ejerlejligheder.
Klageren blev endvidere bevilget en kredit til sit ophold i USA.
Klagerens anmodning om afdragsfrie lån i sommeren 2004 blev afslået, idet klageren ikke kunne dokumentere tilstrækkelige indtægter.
Indklagede er uden ansvar for, at ejerlejligheden blev solgt med underskud. På baggrund af købstilbuddet på 850.000 kr. blev klageren bevilget et overtræk på ca. 82.000 kr. til dækning af underskuddet. Da købstilbuddet blev forhøjet til 900.000 kr., blev beløbet begrænset til ca. 32.000 kr.
Det bestrides, at klageren blev lovet, at salget ville ske uden underskud.
Ejendomsmægleren fik i kommissionsaftalen med klageren fuldmagt til at indhente oplysninger om de økonomiske forhold i forbindelse med handelen. I overensstemmelse hermed har man berettiget videregivet oplysninger om restgæld, restancer m.v. til ejendomsmægleren.
Det bestrides, at indklagede har handlet ansvarspådragende i forbindelse med sagen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må i almindelighed bero på et pengeinstituts egen afgørelse, om det er villig til at yde lån eller kredit eller formidle ydelse af lån eller kredit. Ankenævnet finder derfor ikke, at det kan kritiseres, at indklagede i sommeren 2004 afslog at formidle realkreditlån med afdragsfrihed eller at yde klageren en kredit til dækning af de udgifter på ejerlejlighed I, som ikke blev dækket af lejebetalingerne i perioden indtil lejemålets ophør i december 2005.
Det forhold, at indklagede efterfølgende bevilgede en kredit af tilsvarende størrelse til inddækning af underskuddet ved ejerlejlighedssalget, kan ikke danne grundlag for en eventuel kritik af det tidligere afslag, hvorved bemærkes, at kreditvurderingen af klageren som ejer af henholdsvis to ejerlejligheder og én ejerlejlighed er usammenlignelig.
Det findes ikke godtgjort, at indklagede i forbindelse med salget af ejerlejlighed I tilsikrede klageren, at der ikke ville opstå et underskud.
Det findes heller ikke godtgjort, at indklagede som følge af mangelfuld rådgivning eller på anden måde har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren.
Ankenævnet har ikke taget stilling til klagerens tabsopgørelse.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.