Afgørelse

Indsigelse mod hæftelse for lån i et realkreditinstitut. Indsigelse mod overførsel af en restdeponering til realkreditinstitut som primær panthaver

Indledning

Sagen vedrører klagernes krav om, at Nordea Bank skal indfri deres gæld i et realkreditinstitut samt indsigelse mod bankens overførsel af en restdeponering til realkreditinstituttet som primær panthaver.

Sagens omstændigheder

Klagerne er ægteparret M og K, der er kunder i Nordea Bank. Klagerne havde bl.a. et forbrugslån og et banklån med sikkerhed i deres faste ejendom.

Ved e-mail af 10. februar 2009 forespurgte en ejendomsmægler, E, banken, om den kunne acceptere, at M og K’s ejendom blev solgt til en købspris på 1.695.000 kr. som M og K havde fået et bud på.

Ved e-mail af samme dag meddelte banken, at den accepterede bud på 1.700.000 kr. eller derover. Samtidig oplyste banken, at den ville finansiere underskuddet på ca. 645.000 kr. i henhold til salgsprovenuet som E havde beregnet.

Ejendommen blev ikke solgt på daværende tidspunkt.

Ved købsaftale af 14. maj 2009 blev M og K’s ejendom solgt til en pris af 1.725.000 kr. med overtagelse pr. 1. juli 2009. Af købsaftalen fremgår:

"…

16. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår

…

Nærværende ejendom kan ikke sælges til den pris, som giver fuld dækning til alle pant- og udlægshavere. Handlen er derfor betinget af, at samtlige tinglyste pant- og udlægshavere i ejendommen giver deres samtykke til handlens gennemførelse, når [E] ved om handlen kan gennemføres fra købers side. Der er vedlagt et brev hvor sælgers bank indestår for at dække en gæld op til 645.000 kr. [E] kan dog ikke vide hvad gælden vil blive før handlen er endelig. Herunder til forlods afholdelse af de sælger påhvilende omkostninger i forbindelse med handlen. Sælgers ejendomsmægler fremsender umiddelbart efter parternes underskrift af nærværende købsaftale en kopi af denne til alle udlægs- og panthavere med henblik på at få deres accept.

…"

Ved brev af 2. juni 2009 til E meddelte realkreditinstituttet, R, accept af salget under visse betingelser. Det forbeholdt sig bl.a. M og K’s personlige gældsansvar for en evt. udækket del af R’s fordring. Af brevet fremgår:

"…

I besvarelse af Deres henvendelse skal vi herved bekræfte, at [R] som panthaver er indforstået med, at ovennævnte ejendom sælges i fri handel for kontant 1.725.000 kr. og med overtagelse hurtigst muligt, jf. det fremsendte Salgsprovenu[], forudsat:

·at provenuet ved ejendommens salg anvendes til dækning af sædvanlige handelsomkostninger, betaling af restancer og i øvrigt til dækning af panthaverne i prioritetsorden, som det ville være tilfældet ved tvangsauktion,

·at udækket pant kvitteres og aflyses af tingbogen,

·at dokumentation for provenuets anvendelse forelægges os til godkendelse.

Hvis vi ikke får fuld dækning ved handelen, forbeholder vi os [M og K’s] personlige gældsansvar for den udækkede del af vores fordring.

…"

Ved e-mail af 18. juni 2009 til E meddelte banken accept af salget.

Den 14. juli 2009 modtog banken 1.635.000 kr. i deponeret købesum.

Ved brev af 27. august 2009 meddelte den berigtigende advokat banken, at skødet var tinglyst med anmærkning om hæftelser til R og banken. Advokaten anmodede banken om bl.a. at dække hæftelserne i prioritetsrækkefølge. Af brevet fremgår:

" …

Hermed fremsendes fotokopi af endeligt skøde på ovennævnte ejendom, tinglyst med anmærkning om:

·kr. 1.408.000,00 [R]

· 516.000,00 [R]

· 550.000,00 til Nordea Bank

I henhold til tilsagn fra [R] og Nordea bedes Nordea foranledige ovennævnte hæftelser dækket i prioritetsordenen, jfr. brev af den 2. juni 2009 fra [R] til [E] …

…

Kopi af nærværende brev er tilsendt [E] samt sælgerne til orientering.

…"

Af kontoudskrift fremgår den 14. oktober 2009 en postering på 1.574.442,35 kr. med teksten "Bgs A conto til [R]".

Samtidig sendte banken et regnskab over deponeringen til R. Af regnskabet fremgår, at banken havde tilbageholdt 61.000 kr. til refusionssaldoen, evt. restancer og ekspeditionsgebyr. Af regnskabet fremgår endvidere:

"…

Nordea Bank Danmark A/S indestår for, at ethvert overskydende beløb af de tilbageholdte 61.000 kr. vil blive overført til [R] ved den endelige frigivelse fra købers advokat.

…"

Den 29. december 2009 opsagde banken via brev M og K’s engagement. Af brevet fremgår bl.a. en opgørelse over engagementet på i alt ca. 620.000 kr.

Den 3. februar 2010 modtog banken brev fra M og K, hvori de på baggrund af opgørelse fra banken om, at de skyldte banken 611.000 kr., anmodede om at få nedskrevet gælden til 200.000 kr. I modsat fald ville de søge om gældssanering.

Den 15. marts 2010 underskrev M og K et frivilligt forlig med banken, hvorefter banken akkorderede gælden med 435.961,42 kr. Restgælden udgjorde herefter 200.000 kr. Af forliget fremgår i øvrigt:

"…

Mellem debitor og Nordea Bank Danmark A/S er der indgået aftale om nævnte forfaldne gæld:

…"

Klagerne har oplyst, at de ca. et år efter, at ejendommen blev solgt, blev kontaktet telefonisk af E, der oplyste, at der var et overskud på ca. 60.000 kr. på refusionssaldoen.

Ved brev af 7. oktober 2010 meddelte banken klagerne, at de havde overført restdeponeringen på 60.369,54 kr. til R, hvorefter banken betragtede sagen som afsluttet.

Ved brev af 1. juli 2011 meddelte R klagerne, at de hæftede for en restgæld på ca. 239.000 kr. Af brevet fremgår:

"…

Ovennævnte ejendom er solgt i fri handel for 1.725.000,00 kr. med overtagelse 15.07.2009. Salgsprisen har ikke dækket [R’s] tilgodehavende, hvorfor du fortsat hæfter for den udækkede del af vores tilgodehavende.

Vi har opgjort din personlige hæftelse til 238.398,56 kr. jf. nedenfor. Hertil kommer renter på 5,00000% p.a. fra lånets indfrielse 26.11.2009.

Ifølge aftale mellem [R] og [et andet pengeinstitut, P], har [P] afgivet garanti, der dækker vores tilgodehavende. Derfor er [P] indtrådt i vores rettigheder ifølge ovennævnte hæftelse.

Vi har valgt, at lade salgsprovenuet primært dække renter og omkostninger.

…"

Efterfølgende rejste M og K indsigelse mod, at banken havde undladt at oplyse om restgælden i R og mod, at banken havde overført ca. 60.000 kr. til R.

Parternes påstande

Den 28. juni 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal betale deres restgæld hos R. Endvidere skal banken nedskrive gælden i henhold til frivilligt forlig med ca. 60.000 kr. som banken overførte til R. Subsidiært skal banken betale min. halvdelen af restgælden hos R samt nedskrive gælden i henhold til forlig med ca. 60.000 kr.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken stod for ejendomssalget sammen med E. Banken vidste derfor, at de også havde gæld til R.

Banken opgjorde restgælden til 635.561,42 kr., der svarede til salgsprovenuet. De indgik forlig med banken på grundlag heraf, da de var sikre på, at det var den eneste gæld de havde. Forliget blev indgået under falske forudsætninger.

Hvis de havde vidst, at de også havde gæld til R på ca. 300.000 kr., havde de aldrig underskrevet forliget. De ville i stedet have søgt om gældssanering for at komme videre med deres liv.

Banken har bevidst fortiet restgælden til R for at undgå, at de søgte om gældssanering. Restgælden til R fremgår hverken af årsopgørelser, salgsopstilling, forliget eller de mange dokumenter som banken sendte gennem tre år.

Banken burde som den professionelle part, der havde rådgivet dem ved hussalget m.m. have oplyst dem om restgælden i R.

Banken har i forbindelse med ankenævnssagen fremlagt brev af 27. august 2009 fra en advokat og bankens brev af 7. oktober 2010 til dem som de ikke tidligere har set.

Banken har overtrådt bestemmelserne om god skik.

Da de første gang den 7. oktober 2011 via R erfarede, at de skyldte ca. 239.000 kr., kontaktede de bankens medarbejder, som de havde indgået forliget med. Hun meddelte, at der ikke var tale om en fejl, og at sagen var afsluttet fra bankens side.

Banken var ikke berettiget til at overføre ca. 60.000 kr., der var i overskud på refusionssaldoen, til R. Banken oplyste heller ikke i den forbindelse om restgælden til R.

Nordea Bank har anført, at banken ikke forestod salget af M og K’s ejendom. Banken var M og K’s pengeinstitut.

Klagerne modtog bankens brev af 29. december 2009 og kontoudskrifter ved årsskiftet 2009/2010, hvoraf skyldige udlånssaldi fremgår. Det samlede beløb på 609.323,14 kr. ekskl. renter svarede ca. til det beløb som M og K angav at skylde banken i deres brev som banken modtog den 3. februar 2010.

Banken imødekom M og K’s anmodning om en akkordaftale, hvorefter gælden blev nedskrevet til 200.000 kr. Banken er uforstående over for, at M og K mener, at banken skulle have indgået forliget for at undgå, at de søgte om gældssanering.

M og K burde være klar over, at beløbet, som fremgik af forliget, alene vedrørte gælden til banken, og at banken ikke havde indfriet deres restgæld i R efter ejendomssalget.

M og K var ved indgåelsen af forliget fuldt oplyste om gælden i banken. Banken havde ikke pligt til at rådgive eller oplyse dem om gælden i R.

Banken er ikke ansvarlig for M og K’s evt. vildfarelse om, at banken skulle have indfriet restgælden i R.

Banken er ikke ansvarlig for, om klagernes gæld til R blev indberettet til SKAT eller om den fremgår af årsopgørelserne fra SKAT.

Banken og R gav som panthavere accept af, at ejendomssalget blev gennemført som en underskudshandel. Banken ekspederede sagen i henhold til tilsagn herom. Banken gav ikke M og K grund til at tro, at banken ville indfri en evt. gæld i R efter salg af ejendommen.

Banken forudsætter, at det beløb, som M og K ønsker afskrevet på gælden, er 60.369,54 kr. Banken overførte beløbet til R, der som ufyldestgjort primær panthaver var berettiget til at modtage beløbet ved berigtigende advokats frigivelse af restdeponeringen.

Banken bestrider, at de skulle have oplyst M og K telefonisk om, at beløbet på 60.369,54 kr. skulle dække bankens tab i forbindelse med forliget.

Den berigtigende advokat sendte brev af 27. august 2009 til banken med kopi til M og K. Banken sendte brev af 7. oktober 2010 til M og K. Banken har ikke modtaget brevet retur fra Post Danmark.

M og K har ikke krav på nedskrivning af deres gæld i banken.

Ankenævnets bemærkninger

Ved købsaftale af 14. maj 2009 blev M og K’s ejendom solgt for 1.725.000 kr. Salget gav ikke fuld dækning til panthaverne Nordea Bank og et realkreditinstitut.

Ved brev af 2. juni 2009 meddelte R tilsagn til en ejendomsmægler om salg af ejendommen på visse betingelser, bl.a. forbeholdt R sig M og K’s personlige gældsansvar for den udækkede del af fordringen. Den 18. juni 2009 meddelte banken samtykke til salget til E.

Ved frivilligt forlig af 15. marts 2010 akkorderede banken klagernes gæld til banken på ca. 636.000 kr. til 200.000 kr.

I juli 2011 meddelte R klagerne, at de hæftede for en restgæld på ca. 239.000 kr.

Ankenævnet bemærker, at det var ejendomsmægleren, der udregnede det forventede provenu ved salget.

Ankenævnet finder, at M og K burde være bekendt med, at beløbet, der fremgik af det frivillige forlig, alene omfattede deres gæld til banken samt at banken ikke havde indfriet restgælden til R efter salg af ejendommen. Det bemærkes, at det af ejendomsmægleren udarbejdede salgsbudget indeholder oplysninger om samlede lån på over 2.200.000 kr.

Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at fastslå, at banken som følge af fejlagtig rådgivning har pådraget sig et erstatningsansvar over for M og K.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken skulle have oplyst M og K om, at restdeponeringen på ca. 60.400 kr. skulle dække bankens tab i forbindelse med det frivillige forlig. Ankenævnet finder herefter, at banken med rette overførte restdeponeringen til R, der qua ufyldestgjort primær panthaver var berettiget til at modtage beløbet ved den berigtigende advokats frigivelse af restdeponeringen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.