Spørgsmål om erstatning som følge af et pengeinstituts salg af en ejendom i henhold til en uigenkaldelig salgsfuldmagt.

Sagsnummer:538/2009
Dato:31-01-2011
Ankenævn:John Mosegaard, Jesper Claus Christensen, Troels Hauer Holmberg, Karin Duerlund og Bent Olufsen.
Klageemne:Fuldmagt - øvrige spørgsmål
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Spørgsmål om erstatning som følge af et pengeinstituts salg af en ejendom i henhold til en uigenkaldelig salgsfuldmagt.
Indklagede:Handelsbanken
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne sag vedrører, om Handelsbanken har pådraget sig et erstatningsansvar ved at anvende en af klageren afgivet uigenkaldelig salgsfuldmagt til salg af hendes ejendom uden forinden salget at have indhentet hendes accept af salgsprisen.

Sagens omstændigheder.

Klageren var i 2006 kunde i Lokalbanken i Nordsjælland A/S (nu Handelsbanken). Klageren og hendes daværende mand M beboede ejendommen [E1], som klageren ejede.

Den 21. september 2006 købte klageren ejendommen [E2] for 1.575.000 kr., hvilket blev finansieret ved en kredit ydet af banken til klageren og M.

I oktober 2006 blev ejendommen [E1] sat til salg for 3.995.000 kr. Af et fremlagt salgsbudget fra mægleren fremgår, at det budgetterede rådighedsbeløb ved et salg til denne pris ville være ca. 2.500.000 kr. Overskriften i mæglerens salgsmateriale var: "Sjældent udbudt rækkehus i 1. plan + kælder med fantastisk beliggenhed".

Ejendommen [E1] blev ikke solgt i 2006 eller 2007. Udbudsprisen blev nedsat og klageren skiftede flere gange ejendomsmægler. I forbindelse med en renovering af ejendommens tag blev klagerens og M’s kredit forhøjet med 65.000 kr.

Af fremlagte offentlige vurderinger for 2008 fremgår, at ejendommen [E1] blev vurderet til 2.850.000 kr. og [E2] til 1.550.000 kr.

Det fremgår af resuméet i tilstandsrapport af 30. januar 2008 vedrørende ejendommen [E1], at den bygningssagkyndige havde noteret 3 kritiske skader (K3’ere), 2 alvorlige skader (K2’ere) samt 15 mindre alvorlige skader (K1’ere). De 3 kritiske skader vedrørte en manglende lyskasse omkring et østvendt vindue, hvilket kunne medføre vandindtrængning samt to skader vedrørende hultlydende vægfliser og defekte fuger i badeværelset.

Den 25. maj 2008 blev klagerens og M’s kredit i banken forhøjet med 135.000 kr. til 1.400.000 kr. Banken har anført, at kreditten flere gange var blevet forhøjet for at klageren og M kunne betale deres løbende udgifter. M havde fratrådt sin stilling og modtog sygedagpenge.

Den 30. oktober 2008 fik banken via et ejerpantebrev sikkerhed for 1.000.000 kr. i ejendommene [E1] og [E2].

Den 31. oktober 2008 var saldoen på klagerens og M’s kredit negativ med ca.
-1.440.000 kr.

Den 4. november 2008 blev trækket på kreditten nedbragt til ca. -1.310.000 kr. ved en overførsel af midler fra M’s ophævede kapitalpension. Af en fremlagt formidlingsaftale om salg af ejendommen [E1], som er underskrevet af klageren samme dag, fremgår, at udbudsprisen blev aftalt til 2.495.000 kr. og at aftalen var gældende i 6 måneder. Overskriften i mæglerens salgsmateriale var: "Billigt fredeligt beliggende rækkehus på lille vej - tæt på skoven". Af en fremlagt vurderingsrapport fremgår, at 2 andre ejendomme beliggende på samme vej og med samme eller mindre antal kvadratmeter som [E1] af andre mæglere var udbudt til ca. 3.700.000 kr. og 3.500.000 kr.

Af brev af 14. december 2008 fra klageren til ejendomsmægleren fremgår:

"…

For god ordens skyld beder jeg dig bekræfte følgende aftaler omkring salget af [E1], idet jeg henviser til vores telefonsamtale d. 31.10.d.å.

Løbetid på salgsaftale er 3 måneder.

Jeg er blevet orienteret om et tilbud på huset på kr. 1.200.000,00. Det tilbud ønsker jeg en kopi af.

Jeg skal anmode dig om at tilsende mig en underskreven kopi af salgsaftalen hvor rettelserne vises.

…"

Den 17. januar 2009 døde M ved en ulykke.

Af fremlagte uigenkaldelige salgsfuldmagter af 30. januar 2009 fra klageren fremgår, at banken er bemyndiget til at "underskrive ethvert dokument vedrørende salg" af ejendommene [E1] og [E2]. Banken har anført, at det på et møde samme dag blev aftalt med klageren, at banken skulle sørge for salg af de to ejendomme hurtigst og bedst muligt.

Banken har oplyst, at banken i februar 2008 modtog et mundtligt købstilbud på 1.200.000 kr. vedrørende ejendom [E1], hvilket blev afvist.

Af en fremlagt købsaftale vedrørende ejendommen [E1], som er underskrevet af banken i henhold til fuldmagt og af køberen den 16. februar 2009 fremgår en overstreget trykt kontantpris på 2.200.000 kr. og med tilføjet håndskrift, at kontantprisen er aftalt til 1.600.000 kr. Af et budgetteret salgsprovenu pr. 17. februar 2009 fremgår, at klagerens provenu efter indfrielse af gæld til realkreditinstitut og bank var negativt med -921.375 kr. ved salgsprisen på 1.600.000 kr.

Af bankens brev af 26. februar 2009 til klageren fremgår:

"…

Vi har forgæves forsøgt at kontakte dig telefonisk.

Vi har den 23. februar 2009 accepteret et købstilbud på dine vegne på ejendommen [E1], jf. gældende salgsfuldmagt.

Bankens accept skal ses med baggrund i besøg på adressen mandag d. 23. februar, hvor undertegnede og bankens byggesagkyndige, i samråd med nuværende mægler, besigtigede ejendommen. Bankens byggesagkyndige anbefalede et omgående salg til den udbudte pris, idet han påpegede, at ejendommen fremstod i dårlig stand, hvorfor prisen må antages at være fornuftig i det nuværende marked.

Ejendommen er pr. 15.03.2009 solgt for kr. 1.600.000. Kopi af købsaftale er vedlagt.

Hvis du har spørgsmål til ovenstående, er du velkommen til at kontakte os.

…"

Af klagerens anbefalede brev af 27. februar 2009 til banken fremgår:

"…

Idet jeg henviser til skrivelse af 26.02.09 meddeles, at jeg ikke anerkender salget af [E1].

Jeg talte med [filialdirektøren] i telefonen d. 19.02.09 hvor jeg klart gav udtryk for at tilbuddet ikke kunne accepteres af mig.

Den afgivne fuldmagt var kun gyldig hvis jeg var enig om salget.

At bankens byggesagkyndige har besigtiget ejendommen er mig totalt ligegyldig, idet der har været op til flere byggesagkyndige tilknyttet diverse ejendomsmæglere i salgsperioden.

Ydermere har jeg ikke anset [ejendomsmægleren] som værende berettiget til at sælge ejendommen, da mæglerforholdet ophørte pr. 4.02.09 se vedlagte kopi af mail til [mægleren]. Dette burde ikke være nyt, da [en anden af bankens ansatte] ikke ville tillade at vi fortsatte med mægleren længere end slutningen af januar.

Min søn ringede til [filialdirektøren] d. 25.02.09 og var ligeledes utilfreds med salget. Vi har således overholdt indsigelsesfristen og må forvente at salget trækkes tilbage.

Jeg finder det særdeles mærkværdigt at jeg ikke er blevet kontaktet pr. telefon noget før. Hussalget var allerede annonceret i ugeavisen om tirsdagen. Jeg har to telefoner og har været hjemme hver dag. Useriøst er et ord der er blevet brugt af banken om ejendomsmægleren. Useriøst er et ord jeg tænker på i dette forløb.

Idet jeg forventer at salget annulleres

…"

Af et andet anbefalet brev af 27. februar 2009 fra klageren til banken fremgår:

"…

Vedrørende salget af [E2]

Jeg tilbagekalder hermed min fuldmagt til [banken] om at sælge ejendommen, idet min underskrift blev afgivet i tæt forbindelse med min mands voldsomme død, hvilket gjorde at jeg ikke tænkte klart.
Kopi af denne skrivelse er tilsendt ejendomsmægleren.

…"

Af et brev af 2. marts 2009 til filialdirektøren i banken fra en ejendomsmægler i en mæglerkæde tilknyttet banken fremgår vedrørende ejendommen [E1]:

"…

Besigtigelse af ovennævnte ejendom fandt sted fredag den 20. februar kl. 09.30, og det kunne konstateres, at ejendommen var

? …

? At ejendommens stand i forhold til de øvrige boliger i bebyggelsen må anses for værende dårlig, …

? …

? At ejendommen alene vil henvende sig til en håndværker/gør-det-selv person, der selv kan arbejde på en forbedring af boligen.

På grundlag af ovenstående og med behørig hensynstagen til den nuværende markeds og konkurrencesituation, der er kendetegnet med et meget stort udbud og meget få reelle købere i markedet, må en salgspris på kr. 1.600.000 opfattes som en realistisk og fornuftig pris, som jeg kan anbefale man accepterer.

…"

Af en mail af 20. marts 2009 til banken fra en ejendomsmægler fremgår vedrørende ejendommen [E2]:

"…

Under henvisning til telefonsamtale d.d.

Ovennævnte ejendom er i kommission hos os og vi har siden vi tog ejendommen til salg d. 9. november 2008 ikke haft nogen interesserede købere til ejendommen og i det hele taget nogen nævneværdig interesse ellers omkring ejendommen.

Den nuværende pris på ejendommen er fastsat efter sælgers ønske og er i det nuværende marked ikke realistisk også set i forhold til vores prisfastsætning i oktober måned sidste år, som på daværende tidspunkt var kr. 1.675.000,-

Vi kan i det nuværende boligmarked vurdere ejendommen til at ligge omkring en pris på kr. 1.400.000-1.500.000,-

…"

Af bankens brev af 6. maj 2009 til klageren fremgår:

"…

Under henvisning til vore tidligere rykkerskrivelser meddeler vi Dem herved, at [klagerens kredit] opsiges til fuld indfrielse grundet misligholdelse.

Saldo i vor favør kr. 1.362.350,00

Hvilket beløb skal være indbetalt senest 18. maj 2009.

Såfremt beløbet ikke er indbetalt senest denne dato, vil sagen uden yderligere varsel blive overgivet til retslig inkasso med deraf forbundne meromkostninger for Dem.

…"

Af mail af 26. november 2009 til klagerens advokat fra en ejendomsmægler i en kæde, som på et tidspunkt havde udbudt ejendommen [E1] til salg, fremgår:

"…

Gennemsnits kvm. priser i post nr. 2800 var i 1. kvartal 2009 på 21.243,- for villa/rækkehus …

Kilde realkreditrådet salgspriser.
Dog er der stor forskel på kvm. priserne indenfor postnummeret, da beliggenheden, størrelse, tilstand, kælder m.v. har indflydelse på prisen.

…"

Parternes påstande.

Klageren har den 25. maj 2009 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Handelsbanken skal betale 650.000 kr. eller et mindre beløb efter nævnets skøn samt anerkende, at fuldmagten vedrørende ejendom [E2] er uforbindende for hende.

Handelsbanken har principalt nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at banken har overtrådt § 3 i bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder, idet banken ikke har handlet redeligt og loyalt over for hende, herunder ved:

- at rådgive hende og M til at købe ejendommen [E2] ved lån finansieret af banken, før der var sikkerhed for, at ejendommen [E1] var solgt.

- at der ikke blev oprettet en skriftlig låneaftale i 2006, men først i 2008, hvilket er i strid med § 6 i bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder samt kreditaftalelovens § 8.

- at foranledige M til at ophæve sin kapitalpension, hvorefter banken modregnede denne delvist i negativt indestående, hvormed kapitalpensionsopsparingen mistede sit forsørgelsesformål, jf. princippet i U1985.230V.

- at banken foranstaltede underskrivelse af uigenkaldelige salgsfuldmagter på et tidspunkt, hvor hendes mand lige var død, og hvor hun var påvirket heraf, hvilket tillige er i strid med aftalelovens §§ 33 og 36.

- at der i fuldmagterne ikke blev indsat en mindstepris eller andre betingelser til sikring af hendes interesser.

- at banken ikke sikrede sig hendes forudgående accept af det forestående købstilbud.

Til støtte for påstanden om bankens betaling af 650.000 kr. eller et mindre beløb efter nævnets skøn har klageren endvidere anført:

- at banken efter omstændighederne har handlet ansvarspådragende ved at sælge ejendommen [E1] for 1.600.000 kr., hvilket var ca. 900.000 kr. under den allerede nedsatte udbudspris samt ca. 650.000 kr. under den gennemsnitlige kvadratmeterpris for rækkehuse i området i 1. kvartal 2009.

- at kvadratmeterprisen var 21.233 kr. Ejendommen [E1] er skønsmæssigt på 106 m2 (79m2 + 40% af kælderen på 68 m2). Det svarer til, at prisen i 1. kvartal ville have været ca. 2.254.900 kr.

- at der er årsagssammenhæng mellem hendes tab og bankens sagsbehandling og at konsekvenserne af, at ejendomsmarkedet kollapsede allerede var indtruffet, eftersom udbudsprisen på ejendommen i perioden fra oktober 2006 til november 2008 var nedsat med 1,5 mio. kr.

- at ejendommen lige var blevet renoveret i overensstemmelse med tilstandsrapporten for kr. 65.000, hvorfor ejendommen ikke var misligholdt.

- at bankens interne vurdering ikke kan lægges til grund ved fastsættelse af ejendommens handelsværdi.

- at det forhold, at ejendomsmægleren, som solgte ejendommen, efter det oplyste bekræftede ovenstående vurdering ikke kan tillægges vægt, idet mægleren havde ret til et salær på ca. kr. 140.000 kr. uanset salgsprisen.

- at banken, der er medejer af det realkreditinstitut, som havde ydet hende lån og havde pant i ejendommen [E1], havde en interesse i, at lånet blev indfriet hurtigst muligt, da man som følge af finanskrisen formentlig har set sig nødsaget til at nedbringe kundeengagementet hurtigst muligt.

- at banken havde pligt til at sikre, at hun fik den bedst mulige pris for ejendommen.

- at tabet kan fastsættes til 650.698 kr. på baggrund af den anslåede handelsværdi for ejendommen.

Klageren har om fuldmagten vedrørende ejendom [E2] anført, at det under hensyntagen til forholdene ved aftalens indgåelse vil være urimeligt og i strid med redelig handlemåde at gøre fuldmagten gældende, jf. aftalelovens §§ 33 og 36 henset til, at banken har bortsolgt ejendom [E1] uden forudgående samtykke eller orientering og til en værdi under handelsprisen.

Handelsbanken har anført, at ejendommen [E1] er solgt til den på daværende tidspunkt bedst opnåelige pris. Dette er dokumenteret ved den i forbindelse med salget indhentede uvildige mæglervurdering.

Ejendommens vedligeholdelsestilstand var under middel, hvilket fremgår af tilstandsrapporten. Der var ikke foretaget en renovering af ejendommen, men alene foretaget den mest nødtørftige reparation.

Ejendommen er forsøgt afsat af 4 ejendomsmæglere.

Klageren og banken har logisk en fælles interesse i at opnå en så høj pris som muligt.

Selvom det er uden betydning for det påståede tab er det bl.a. bankens opfattelse:

- at banken har handlet redeligt og loyalt over for klageren. Banken har gjort hende opmærksom på, at hun og M ikke kunne opretholde den hidtidige bolig på baggrund af parrets indtægtsnedgang samt påpeget risikoen ved at eje 2 ejendomme.

- at der ikke er oprettet en kreditaftale, og den af klageren fremlagte aftale alene er en forhøjelse af den eksisterende aftale.

- at banken har foranlediget ophævelse af M’s kapitalpension. Banken har meddelt debitorerne, at engagementet på baggrund af deres økonomi ikke kunne udvides, hvorfor M selv har valgt løsningen til indfrielse af kontokort og billån.

- at det er almindelig bankpraksis, at et pengeinstitut får salgsfuldmagter, når der er et nødlidende bankengagement med to eller flere ejendomme, og at dette ikke kan tilsidesættes i medfør af aftalelovens § 33 eller 36. Endvidere gøres det gældende, at klageren ved det pågældende møde blev bistået af sin søn.

- at klageren og M har underskrevet en formidlingsaftale om salg af ejendommen, og at ejendomsmæglersalæret er anført som et fast beløb og ikke en procentsats af salgsprisen.

Banken har på baggrund af det hidtidige hændelsesforløb ikke til hensigt at bruge salgsfuldmagten vedrørende ejendom [E2]. Da engagementet hos banken er misligholdt, idet klageren ikke forrenter og afdrager dette, er det imidlertid efter bankens opfattelse nødvendigt at realisere klagerens ejendom - om nødvendigt ved tvangsauktion.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet bemærker indledningsvis, at bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder er et offentligretligt regelsæt, som er under tilsyn af Finanstilsynet. Ankenævnets kompetence omfatter alene formueretlige tvister, dvs. civilretlige krav. Imidlertid kan en overtrædelse af bestemmelser i bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder efter omstændighederne få betydning for fastlæggelsen af det erstatningsretlige ansvarsgrundlag i en sag ved Ankenævnet.

Klageren har nedlagt påstand om, at Handelsbanken skal anerkende, at fuldmagten vedrørende ejendom [E2] er uforbindende for hende.

Ankenævnet har noteret sig, at Handelsbanken ikke har til hensigt at bruge fuldmagten. Nævnet anser på denne baggrund, at denne del af klagen er imødekommet af banken.

Klageren har desuden nedlagt påstand om, at banken skal betale hende 650.000 kr. eller et mindre beløb efter Ankenævnets skøn som følge af at have solgt hendes ejendom [E1] for 1.600.000 kr.

Ankenævnet lægger til grund, at banken solgte ejendommen uden forinden at have indhentet klagerens accept af salgsprisen.

Der er i sagen fremlagt en salgsfuldmagt, som giver banken mulighed for at "underskrive ethvert dokument vedrørende" salget af ejendommen. Bankens bemyndigelse er ikke nærmere præciseret herunder for eksempel ved angivelse af en mindstepris.

Ankenævnet finder, at bankens salg af klagerens ejendom i henhold til den afgivne fuldmagt - uden forinden at have indhentet hendes accept af salgsprisen – som typeforudsætning skulle ske til markedspris.

Ankenævnet finder, at en bevisførelse om, hvorvidt ejendommen [E1] blev solgt til markedspris samt en afklaring om fuldmagtsforhold i øvrigt kræver en bevisførelse, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, hvorfor sagen afvises i henhold til § 7, stk. 1 i Ankenævnets vedtægter.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :



Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.