Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med optagelse af kontantlån baseret på 6% obligationer i foråret 1994.
| Sagsnummer: | 51/1999 |
| Dato: | 16-06-1999 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Inge Frølich, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med optagelse af kontantlån baseret på 6% obligationer i foråret 1994. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et rådgivningsansvar i forbindelse med hjemtagelse af et kontantlån på basis af 30-årige 6% obligationer i klagerens ejendom i foråret 1994.
Sagens omstændigheder.
Den 8. marts 1994 underskrev klageren og dennes ægtefælle købsaftale vedrørende en fast ejendom. Af købesummen på 510.000 kr. skulle 400.000 kr. berigtiges ved optagelse af et 30-årigt kontantlån. Det fremgik, at køber i tiden efter kontantlånstilbuddets fremkomst og indtil dettes hjemtagelse bar risikoen for større/mindre ydelse på dette lån.
Den 23. marts 1994 tilbød Nykredit et kontantlån på 397.000 kr. Lånets rente var foreløbig beregnet til 7,5012% på grundlag af den aktuelle kurs på 85,75% på de bagvedliggende 6 % obligationer.
Den 14. april 1994 fremsendte den ved salget medvirkende ejendomsmægler til indklagedes Maribo afdeling handelens dokumenter, herunder pantebrevet vedrørende ejerskiftelånet underskrevet af klageren; ejerskiftelånet var forudsat optaget i købers navn. Af skrivelsen fremgår:
"[Ejerskiftelånspantebrevet] fremsendes forsynet med debitorernes underskrift, idet De bedes sørge for den videre ekspedition af dette, og den dermed følgende omprioritering af ejendommen.
Opmærksomheden henledes på, at køberne er gjort bekendt med mulighederne for kurssikring, men der er ikke truffet endelig beslutning herom.
Bemærk venligst reguleringsbestemmelser i øvrigt i vedlagte købsaftale.
........
Opmærksomheden henledes på køberne har oplyst at skødet på nuværende tidspunkt er til tinglysning."
Klageren forestod selv handelens gennemførelse. Den 14. april 1994 anmeldte klageren købsaftalen til tinglysning som endelig adkomst.
Den 4. maj 1994 fremsendte indklagede ejerskiftelånspantebrevet til tinglysning.
Indklagede har anført, at det den 17. maj 1994 aftaltes med klageren at hjemtage ejerskiftelånet. Den 18. s.m. fremsendte indklagede udbetalingsanmodning til Nykredit, som udbetalte lånet på grundlag af dagskursen den 25. s.m. på 79,60. Lånets obligationsgæld blev herefter 498.743,72 kr.
I september 1998 rettede klageren henvendelse til indklagede vedrørende indklagedes medvirken ved ejerskiftelånets hjemtagelse. Klageren anførte, at han ikke var blevet gjort bekendt med mulige negative konsekvenser ved at acceptere, at lånet udbetaltes på grundlag af en lav kuponrente samt lav obligationskurs. Dette havde medført, at klageren nu ikke havde nogen friværdi i sin ejendom. Ved skrivelse af 16. september 1998 meddelte indklagede, at indklagedes opgave havde været udelukkende at ekspedere lånesagen, herunder hjemtage og afregne det lån, som klageren allerede havde accepteret.
Parternes påstande.
Klageren har den 29. januar 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde en "økonomisk kompensation - evt. via omlægning af lånet - nedbringning af restgæld".
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at det af købsaftalen fremgik, at han var frit stillet med hensyn til finansieringen. Han drøftede ikke finansieringen med ejendomsmægleren, men henvendte sig til indklagede for at få rådgivning, fordi han var usikker på, om det i købsaftalen anførte 30-årige lån var den rigtige finansiering. Han havde ét decideret møde med en medarbejder hos indklagede, hvor finansieringen blev drøftet. Han meddelte, at det ikke var afgørende at sidde så billigt som muligt, ligesom muligheden for at kunne belåne friværdi i forbindelse med ombygning blev fremhævet. Herudover var der flere samtaler "over skranken" om tidspunktet for lånets udbetaling. Selv om kurserne var faldende, blev han ikke gjort bekendt med de mulige negative konsekvenser eller foreslået at overveje en anden lånetype. Kurssikring kom på tale, men i forbindelse med fremsendelsen af anmodningen om lånets udbetaling mente indklagedes medarbejder, at kursen havde nået bunden; kursen faldt dog yderligere 5 point.
Indklagede har anført, at de medarbejdere, der behandlede sagen, har afvist, at finansieringen blev drøftet med klageren. Indklagede var udelukkende ekspeditionssted for gennemførslen af handelen, hvor vilkårene var aftalt mellem mægleren og klageren forinden henvendelsen til indklagede. Således var også ejerskiftelånspantebrevet underskrevet, forinden sagens ekspedition overgik til indklagede. Af denne grund må det antages, at eventuelle finansieringsmuligheder forinden var drøftet med ejendomsmægleren.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må lægges til grund, at det i foråret 1994, da det omhandlede realkreditlån blev optaget, var sædvanligt, at kontantlån blev optaget på grundlag af obligationer med en lav kuponrente, idet der herved opnås en lavere låneydelse end ved valg af en høj kuponrente, og idet det i penge- og realkreditinstitutter blev lagt til grund som en typeforudsætning, at låntagernes væsentligste interesse var at opnå den lavest mulige ydelse. Det var således på daværende tidspunkt ikke sædvanlig i forbindelse med optagelse af kontantlån at rådgive om, at der ved valg af en høj kuponrente - mod betaling af en "præmie" i form af en højere ydelse - kan skabes mulighed for en senere fordelagtig "nedkonvertering" i tilfælde af efterfølgende rentefald. Der er i den foreliggende sag ikke oplyst sådanne særlige omstændigheder, som kan begrunde, at indklagedes medarbejder - uanset den nævnte type forudsætning - burde have rådgivet klageren om fordele og ulemper ved valg af henholdsvis en lav og en høj kuponrente. Ankenævnet finder herefter ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede erstatningsansvar.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.