Indsigelse mod realkreditinstituttets registrering af ejendom som en ”risikoejendom”.
| Sagsnummer: | 497/2022 |
| Dato: | 31-05-2023 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Lars K. Madsen, Steen Jul Petersen, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn. |
| Klageemne: |
Værdiansættelse - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod realkreditinstituttets registrering af ejendom som en ”risikoejendom”. |
| Indklagede: | Totalkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod realkreditinstituttets registrering af ejendom som en ”risikoejendom”.
Sagens omstændigheder
Klageren har et 20-årigt realkreditlån på 659.000 kr. med en årlig rente på 0,5 % hos Totalkredit.
Klageren har oplyst, at Totalkredit i forbindelse med en ny lånevurdering har takseret klagerens ejendom som ”kritisk”.
Den 29. januar 2021 blev ejendommen vurderet af en ejendomsmægler ved en fysisk besigtigelse. Ejendommen blev vurderet som en risikoejendom som følge af ejendommens beliggenhed.
Totalkredit har oplyst, at klassificeringen som en risikoejendom skyldes, at ejendommen er beliggende i umiddelbar nærhed af en fabrik.
Den 28. oktober 2022 blev ejendommen vurderet af Totalkredit internt ved en skrivebordsvurdering og klassificeringen opretholdtes, idet beliggenhed fortsat var uændret.
Den 23. november 2022 blev det ved telefonsamtale mellem klageren og en medarbejder, A, fra Totalkredit aftalt, at Totalkredit for en sikkerheds skyld skulle foretage en fysisk besigtigelse af ejendommen.
Den 24. november 2022 blev der foretaget en fysisk besigtigelse af ejendommen ved Totalkredit. På baggrund af besigtigelsen opretholdtes vurderingen. Totalkredit har fremlagt vurderingskladden, hvoraf det blandt andet fremgår:
”Ejendomsklassifikation: Risiko
Begrundelse for klassificering ligger lige op af stor fabrik.”
Klageren var utilfreds med vurderingen.
Parternes påstande
Den 28. november 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Totalkredit skal fjerne ejendomsklassifikationen risiko på klagerens faste ejendom.
Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at hans ejendom har været belånt hos Totalkredit i mange år, men efter en ny lånevurdering er ejendommen blevet vurderet som ”kritisk”, idet naboen er en forarbejdningsvirksomhed. Naboen har haft beliggenheden siden 1978.
Betegnelsen fabrik er ikke korrekt, da det nærmere er en forarbejdningsvirksomhed, og hans ejendom ligger ikke op ad denne, idet der er en ganske fornuftig afstand. Der er ingen gener af nogen art, ingen støj, ingen støv, ingen udsugning, og alle krav, der står i firmaets miljøgodkendelse, bliver opfyldt til punkt og prikke.
Nabobygningen er opført sidst i halvfjerdserne, men først nu bliver hans ejendom klassificeret som en risikoejendom.
Det passer ikke, at ejendommen udelukkende er besigtiget udefra.
Den nye vurdering indebærer, at han ikke kan få et afdragsfrit lån, hvilket en kommende køber heller ikke vil kunne, og det forringer ejendommens værdi.
Totalkredit har anført, at vurderingen af ejendommen som en risikoejendom er baseret på Totalkredits interne politikker, og at et realkreditinstituts værdiansættelse af en ejendom er et internt anliggende vedrørende realkreditinstituttets kredit- og udlånspolitik, som det tilkommer realkreditinstituttet at træffe beslutning om.
Realkreditinstituttets værdiansættelse sker efter reglerne i realkreditloven og værdiansættelsesbekendtgørelsen og har til formål at sikre obligationsejernes interesser.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren havde et realkreditlån i Totalkredit.
Den 29. januar 2021 blev klagerens ejendom ved en fysisk besigtigelse af en ejendomsmægler vurderet som en risikoejendom. Den 28. oktober 2022 blev ejendommen vurderet internt i Totalkredit, ved en skrivebordsvurdering, hvor klassificeringen opretholdtes.
Klageren klagede til Totalkredit over klassificeringen, og den 24. november 2022 foretog Totalkredit en fysisk besigtigelse af ejendommen ved en intern medarbejder. Ejendommen blev vurderet som en risikoejendom.
Ankenævnet bemærker, at realkreditinstitutternes værdiansættelser sker efter reglerne i realkreditloven og værdiansættelsesbekendtgørelsen, og at de ikke har karakter af en ejendomsmæglervurdering til brug for sælgeren eller køberen af en ejendom, men har til formål at sikre obligationsejernes interesser.
Ankenævnet finder, at registrering af ejendommen som ”risikoejendom” er et internt anliggende vedrørende Totalkredits kredit- og udlånspolitik ud fra ejendommens nuværende anvendelse samt gældende regler på området, som det tilkommer Totalkredit at træffe beslutning om.
Ankenævnet kan i almindelighed ikke efterprøve og tilsidesætte de kreditpolitiske og sikkerhedsmæssige overvejelser, der begrunder en sådan vurdering. Dette udgangspunkt finder Nævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag.
Ankenævnet finder herefter ikke, at det kan pålægges Totalkredit at foranledige eller selv foretage en ny vurdering af ejendommen, ligesom det heller ikke kan pålægges Totalkredit at foretage en ændring af ejendomsklassifikationen.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
To medlemmer - Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn – udtaler:
Vi anser en klassifikation af en ejendom som en risikoejendom for at være af indgribende karakter for en forbruger, fordi det kan have vidtgående økonomiske konsekvenser for forbrugeren.
På den baggrund finder vi, at Totalkredit burde have givet klageren en mere konkret og udførlig begrundelse for, at ejendommen blev registreret som en risikoejendom.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.