Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning i 2008/2009. Spørgsmål om forældelse.
| Sagsnummer: | 80/2018 |
| Dato: | 30-04-2019 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Inge Kramer, Peter Stig Hansen, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Forældelse - rådgivning
Realkreditbelåning - rådgivning Udlån - omlægning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning i 2008/2009. Spørgsmål om forældelse. |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning i 2008/2009. Spørgsmål om forældelse.
Sagens omstændigheder
Klageren havde siden 1990 været ejer af en landbrugsejendom og havde i tidens løb både købt og frasolgt jordarealer. Han benyttede ikke ejendommen som led i sit fuldtidserhverv, men drev alene ejendommen som et hobbylandbrug. Fra 2004 bestod klagerens indtægt af førtidspension og B-indkomst fra landbruget.
Klageren havde optaget realkreditlån med pant i ejendommen hos DLR. I maj/juni 2008 var gælden til DLR ca. 3,1 mio. kr.
Klageren var endvidere kunde i Sydbank, hvor han blandt andet havde en erhvervskassekredit -932 og en kapitalpension. Til sikkerhed for kassekreditten havde han pantsat et ejerpantebrev til banken med pant i landbrugsejendommen. I maj/juni 2008 var skylden på kassekreditten ca. 1,1-1,2 mio. kr.
Klageren har oplyst, at han i maj/juni 2008 havde et regnskabsmøde med sin landbrugsrådgiver, hvor det blev drøftet at sælge et jordareal, hvis alle hans lån i DLR og kassekreditten i banken kunne indfries med nye lån i DLR.
Klageren har fremlagt et købstilbud underskrevet af en køber den 31. oktober 2008 og tiltrådt af klageren den 20. januar 2009, hvoraf fremgik, at køberen pr. den 1. februar 2009 købte 11,28 ha. jord af klageren for 3.045.000 kr. Det var anført, at jorden på daværende tidspunkt var bortforpagtet til et interessentskab, og at ophør af kontrakten skulle aftales mellem klageren og forpagteren. Landbrugsrådgiveren var anført som anmelder på købstilbuddet.
Den 16. marts 2009 underskrev klageren og køberen et betinget skøde vedrørende salg af jordarealet.
Banken har oplyst, at den modtog dokumentation på handlen den 24. marts 2009 og sendte den videre til DLR den 25. marts 2009 med anmodning om at lade størst muligt lån henstå i ejendommen. Den 16. april 2009 svarede DLR, at realkreditinstituttet accepterede en relaksation mod et ekstraordinært afdrag på 900.000 kr. og indfrielse af et andet lån, og disse beløb blev i maj 2009 betalt af den deponerede købesum for at gennemføre jordsalget.
I juli 2009 blev der endvidere foretaget en omlægning af klagerens realkreditlån i DLR.
Midt i november 2009 godkendte Kort- og Matrikelstyrelsen overdragelsen, og den deponerede restkøbesum blev frigivet.
Den 7. december 2009 blev restkøbesummen, som udgjorde 1.526.746,36 kr., overført fra deponeringskontoen til kassekredit -932. Saldoen på kassekreditten var forinden overførslen negativ med 2.028.441,75 kr., og efter overførslen negativ med 501.695,39 kr.
Klageren har anført, at banken, efter at der forelå et betinget skøde i handlen, opsagde hans lån i DLR uden at have en refinansiering på plads og uden at have hans accept af opsigelsen. På tidspunktet for restkøbesummens frigivelse var der ikke sket en fuld refinansiering af gælden, idet kun en del af gælden kunne finansieres via realkreditlån i DLR. Der manglede refinansiering af ca. 800.000 kr., som banken lagde oveni den eksisterende kassekredit -932.
Banken har anført, at den i henhold til aftale med klageren håndterede ekspeditionen af hans salg af jordarealet med henblik på at opfylde handlen.
Klageren har oplyst, at han flere gange i 2009 gjorde sin rådgiver i banken, R, opmærksom på, at restgælden skulle finansieres på anden vis end over kassekreditten, og at det det var en forudsætning for hans frasalg af jordarealet, at kassekreditten kunne omlægges og finansieres over et realkreditlån. Efterfølgende gjorde han endvidere flere gange årligt banken opmærksom på, at der skulle ske en omlægning af lånene, idet den manglende realkreditfinansiering af kr. 750,000-850.000 kr. i forbindelse med frasalg af jordarealet fortsat var finansieret over kassekreditten.
Banken har fremlagt en kreditkontrakt underskrevet af klageren den 30. april 2012 vedrørende kassekredit -932 med en kreditramme på 925.000 kr. Det fremgik heraf, at renten var variabel på for tiden 10,75 %, og at klageren erklærede, at provenuet af kreditten skulle anvendes erhvervsmæssigt.
I september 2012 undersøgte banken, hvorvidt der kunne laves en låneomlægning til realkreditbelåning og oplyste, at dette ikke var muligt.
Banken har fremlagt en ”Anmodning om udbetaling af Kapitalpension” og ”Udtræden af pulje”. Begge dokumenter blev underskrevet af klageren den 21. juli 2014.
I maj 2015 indgav klageren en mundtlig klage til bankens klageansvarlige over bankens håndtering af sagen vedrørende frasalg af jordarealet i 2009, og ved et brev af 29. maj 2015 afviste banken, at den havde begået fejl i forbindelse med håndtering af sagen.
I august 2015 var klageren og hans ægtefælle til møde i banken, hvor sagen om frasalg af jordarealet på ny blev drøftet.
Ved et brev af 15. september 2015 til klageren opsagde banken kredit -932 til fuld indfrielse på grund af misligholdelse. Skylden på kreditten udgjorde på daværende tidspunkt 1.158.727,14 kr. med tillæg af renter fra den 20. juni 2015 til betaling skete.
Ved et brev af 15. oktober 2015 til banken klagede klageren og hans ægtefælle over en række forskellige forhold vedrørende deres kundeforhold, herunder bankens håndtering af sagen i forbindelse med frasalg af jordarealet i 2009.
Klageren har fremlagt en udateret erklæring underskrevet af hans landbrugsrådgiver, hvoraf fremgår, at landsbrugsrådgiveren oplyste, at han i maj/juni 2008 havde et regnskabsmøde med klageren, hvor klagerens frasalg af jord blev drøftet. For at klageren ville sælge jord, skulle alle hans lån i DLR inkl. kassekreditten i banken kunne indfries med nye lån i DLR. På mødet ringede klageren til sin rådgiver i Sydbank, der oplyste, at der ingen problemer var med at indfri alle lån inkl. kassekreditten.
Banken har fremlagt en mail af 19. oktober 2015 fra R til landbrugsrådgiveren, hvoraf fremgår, at R bestrider at have givet et sådant tilsagn. Ifølge R var der i maj/juni 2008 intet konkret aftalt omkring et salg af jordarealet, og han havde derfor ikke mulighed for at udtale sig om dette. Banken modtog først en underskrevet købsaftale i foråret 2009. Han oplyste, at klagerens realkreditgæld i maj/juni 2008 i DLR udgjorde ca. 3,1 mio. kr., og skylden på kassekreditten i maj/juni 2008 udgjorde ca. 1,1-1,2 mio. kr. Da der kun var solgt jord for 3,045 mio. kr., var der ikke mulighed for at dække den samlede gæld, der i øvrigt indtil frigivelsen af provenuet i december 2009 var vokset med 0,8-0,9 mio. kr. via øget træk på kassekreditten.
Ved et brev af 13. november 2015 til klageren og hans ægtefælle afviste banken blandt andet, at den havde pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med bankens håndtering af sagen om frasalg af jordarealet i 2009. Banken anførte endvidere, at et eventuelt erstatningskrav var forældet.
Den 28. september 2017 udtog banken stævning mod klageren med påstand om, at klageren skulle betale en skyld på kassekredit -932 på 1.536.414,89 kr. med tillæg af renter på 16,5 % om året fra den 6. juli 2017.
Klageren nedlagde i et svarskrift af 27. december 2017 principalt påstand om frifindelse, subsidiært om betaling af et mindre beløb efter rettens skøn og anmodede om, at sagen blev indbragt for Ankenævnet. Den 26. januar 2018 henviste retten sagen til behandling i Ankenævnet.
Parternes påstande
Den 1. marts 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om:
1. At Sydbank skal anerkende, at den skal stille klageren som om der i stedet for den indgåede finansiering af 800.000 kr. over kassekreditten var optaget et F1 realkreditlån med 10-årig afdragsfrihed pr. 1. juli 2009, subsidiært at banken skal betale 1.109.410 kr., og mere subsidiært et mindre beløb. Det tilkendte beløb skal tillægges procesrente fra sagens indbringelse for Ankenævnet.
2. At banken skal stille klageren som om, at hans kapitalpension ikke var blevet ophævet.
Sydbank har vedrørende påstand 1 nedlagt påstand om afvisning og subsidiært om frifindelse, og vedrørende påstand 2 nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at det var en betingelse for, at han ville sælge jordarealet, at banken ville medvirke til at finansiere restejendommen fuldt ud med realkreditbelåning hos DLR. Salget blev gennemført uden, at banken opfyldte betingelsen. Banken har misligholdt aftalen og er erstatningsansvarlig for det påførte tab.
Banken indestod ham for, at restejendommen kunne finansieres med realkreditbelåning. Han ville ikke have solgt jordarealet, hvis han havde vidst, at finansieringen af de 800.000 kr. alene kunne ske via en kassekredit.
Banken havde en rådgivningsforpligtelse, og banken har som følge af den manglende refinansiering via realkreditbelåning ydet mangelfuld rådgivning, idet banken undlod at informere ham om de økonomiske risici ved at sælge jordarealet uden en forudgående afklaring af finansieringen af de 800.000 kr.
Banken havde en økonomisk interesse i finansiering via en kassekredit i banken i modsætning til en realkreditbelåning, hvorfor den ikke ydede en uvildig og saglig rådgivning, ligesom banken ikke anviste alternative finansieringsmuligheder.
Som følge af den manglende realkreditfinansiering er blevet påført unødige ekstraordinære omkostninger på 1.109.410 kr.
Banken har forsømt at medvirke til en begrænsning af hans økonomiske tab ved ikke at arbejde for en alternativ og billigere finansiering end finansiering gennem kassekreditten.
Kassekreditaftalen var i medfør af aftalelovens § 36 uforbindende og ugyldig, idet banken som den professionelle part på tidspunktet for aftalens indgåelse forsømte at rådgive, vejlede og oplyse om ulemperne ved finansiering med kassekreditten, og det var i strid med redelig handlemåde at opretholde kassekreditfinansieringen.
Hans krav er ikke forældet, idet en ugyldighedsindsigelse ikke er omfattet af forældelse efter reglerne i forældelsesloven.
Der var endvidere ikke indtrådt forældelse på tidspunktet for hans indlevering af svarskriftet til byretten. Forældelsesfristen var i medfør af forældelseslovens § 3, stk. 2, suspenderet frem til tidligst tre år før dette tidspunkt. Han var i utilregnelig uvidenhed om grundlaget for alle indsigelserne. Der foreligger i øvrigt lempede beviskrav til, hvornår der foreligger suspenderende forhold, når der er tale om en fejl begået ved professionel rådgivning.
Såfremt Ankenævnet måtte finde, at kravet var forældet i medfør af forældelseslovens § 3, stk. 1, og at forældelsen ikke var suspenderet, var han under alle omstændigheder berettiget til at modregne sit krav i gælden på kassekreditten, idet han i medfør af forældelseslovens § 24 var berettiget til at modregne med en forældet fordring. Der var tale om konnekse fordringer, idet hans krav mod banken og kravet i henhold til kassekreditten udsprang af samme retsforhold. Gælden på kassekreditten på 800.000 kr. udsprang af den manglende realkreditbelåning og ophævelse af hans kapitalpension.
Der gives en udvidet adgang til modregning med modkrav, der har en fælles oprindelse med hovedkravet, desuagtet at fordringerne ikke måtte hidrøre fra samme gensidigt bebyrdende aftaleforhold. Han kan således modregne i tilbagebetalingsforpligtelsen i henhold til kassekreditten, idet gælden udspringer af indsigelsesgrundlaget. Han har ikke fortabt sin modregningsret ved passivitet, idet banken var bekendt med indsigelsesgrundlaget, og han var i utilregnelig uvidenhed om grundlaget for indsigelserne.
Banken rådgav ham i 2014 til at ophæve sin kapitalpension blandt andet med henblik på at afdrage sin gæld til banken. Rådgivningen medførte, at han fik mindre at leve for fremadrettet. Årsagen til, at han var nødt til at ophæve sin kapitalpension, var bankens ansvarspådragende adfærd i forbindelse med hans frasalg af jordarealet i 2009.
Sydbank har til støtte for påstanden om afvisning vedrørende påstand 1 anført, at en afgørelse af bankens håndtering af sagen om frasalg af jordarealet i 2009 forudsætter en bevisførelse i form af vidneforklaringer fra bankens rådgiver, R, og fra landbrugsrådgiveren, der ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted ved domstolene.
Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at både klagen over bankens håndtering af sagen om frasalget af jordarealet i 2009 og klagen over bankens rådgivning om klagerens ophævelse af sin kapitalpension i 2014 er forældet.
Klagerens efterfølgende reklamationer over for banken samt indgivelsen af klagen i 2015 har ikke afbrudt den tre årige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1. Klageren har i relation til frasalg af jordarealet handlet som led i sit erhverv og har siden 2009 haft kendskab til de omstændigheder, som han påberåber sig.
Det bestrides, at den af klageren indgåede kassekreditkontrakt var ugyldig i henhold til aftalelovens § 36, idet betingelserne for at anvende bestemmelsen ikke var opfyldt. Det bemærkes i den forbindelse, at kassekreditten skulle anvendes til et erhvervsmæssigt formål. Klageren har udelukkende påberåbt sig ugyldighed i henhold til aftalelovens § 36 i forsøg på at argumentere for, at klagerens påståede erstatningskrav ikke er omfattet af forældelseslovens treårige forældelsesfrist.
Det bestrides endvidere, at klageren har modregningsret i henhold til forældelseslovens § 24. Der er ikke tale om, at klagerens påståede krav udspringer af samme retsforhold som bankens krav. Klagerens krav udspringer af et af klageren hævdet løfte fra banken i 2008, eller et af klageren hævdet ansvarsgrundlag for banken i 2008, det vil sige forud for klagerens efterfølgende egen forøgelse af trækket på kassekreditten i banken.
R gav ikke i maj/juni 2008 klageren tilsagn om, at klageren efter et frasalg af jordarealet kunne få finansieret al gæld i DLR i restejendommen inkl. gælden på kassekreditten via realkreditbelåning, og banken indgik heller ikke en aftale med klageren herom.
Klageren havde i marts/april 2008 optaget et tillægslån på 600.000 kr. i forbindelse med køb af et jordareal for 185.000 kr. og havde på daværende tidspunkt foretaget maksimal belåning af sin ejendom inden for belåningsgrænserne for realkreditbelåning. Klageren kunne ikke forvente, at der kunne ske yderligere realkreditbelåning i forbindelse med salg af et jordareal inden for kort tid.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med håndteringen af sagen om frasalget af jordarealet i 2009. Købsaftalen var ikke betinget af, at klageren kunne få en specifik finansiering. Banken håndterede i henhold til aftale med klageren ekspeditionen af hans salg af jordarealet med henblik på at opfylde handlen.
Klagerens tabsopgørelse bestrides. Der er ikke årsagssammenhæng mellem det af klageren påståede ansvarsgrundlag for banken og det opgjorte tab. Saldoen på kassekreditten steg med ca. 800.000-900.000 kr. i perioden fra maj/juni 2008 og indtil december 2009, og en væsentlig del af trækket på kassekreditten skete efter klagerens indgåelse af købsaftalen den 20. januar 2009. På grund af klagerens pressede økonomi og finanskrisens indtog i efteråret 2008 forøgede han selv sin gæld til banken efter den af klageren påståede telefonsamtale med R i maj/juni 2008.
Klageren har endvidere den 30. april 2012 underskrevet en kreditaftale vedrørende det tilgodehavende, som han mente skulle have været finansieret via realkreditbelåning i hans ejendom.
Banken har ikke ydet mangelfuld rådgivning eller handlet ansvarspådragende i forbindelse med klagerens ophævelse af sin kapitalpension i 2014. Det var klageren selv, der traf beslutning om at ophæve sin kapitalpension, idet han blandt andet valgte at ophæve pensionsordningen, fordi han på grund af sin varigt nedsatte erhvervsevne kunne få udbetalt kapitalpensionen til en lavere afgift end normalt.
Ankenævnets bemærkninger
Den 28. september 2017 udtog banken stævning mod klageren med påstand om, at klageren skulle betale en skyld på kassekredit -932 på 1.536.414,89 kr. med tillæg af renter på 16,5 % om året fra den 6. juli 2017. I et svarskrift af 27. december 2017 nedlagde klageren påstand om frifindelse, subsidiært om betaling af et mindre beløb. Den 26. januar 2018 henviste retten sagen til behandling i Ankenævnet.
Klageren indgav den 1. marts 2018 en klage til Ankenævnet og rejste et erstatningskrav over for banken vedrørende et af klageren påstået løfte afgivet af banken i 2008 og bankens efterfølgende ekspedition af en sag om klagerens frasalg af et jordareal i 2009, samt vedrørende bankens rådgivning af klageren i forbindelse med ophævelse af hans kapitalpension i juli 2014.
Ankenævnet finder ikke, at sagen vedrørende klagerens frasalg af et jordareal i 2009 skal afvises.
Ankenævnet finder heller ikke, at der foreligger omstændigheder, der kan begrunde, at kassekreditaftalen skal tilsidesættes helt eller delvis i medfør af aftalelovens § 36.
Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at erstatningskrav baseret på et rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Efter forældelseslovens § 3, stk. 2, skal forældelsesfristen, hvis fordringshaveren var ubekendt med kravet, regnes fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet.
Klageren har oplyst, at han både flere gange i 2009 og efterfølgende flere gange årligt gjorde sin rådgiver i banken, R, opmærksom på, at der skulle ske en omlægning af lånene, idet den manglende realkreditfinansiering af ca. 800.000 kr. i forbindelse med frasalg af jordarealet fortsat var finansieret over kassekreditten.
Den 30. april 2012 underskrev klageren en kreditkontrakt vedrørende kassekredit -932 med en kreditramme på 925.000 kr.
Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at klageren i hvert fald senest i april 2012, da han underskrev en kreditkontrakt vedrørende den gæld, som han mente skulle have været finansieret via realkreditbelåning i hans ejendom, havde tilstrækkeligt kendskab til konsekvenserne af bankens håndtering af sagen om hans frasalg af et jordareal i 2009 til at rejse et eventuelt erstatningskrav.
Klagerens eventuelle erstatningskrav vedrørende bankens håndtering af sagen om hans frasalg af et jordareal i 2009 var derfor forældet, da klageren indgav svarskrift til retten den 27. december 2017.
Ankenævnet finder ligeledes, at det af klageren rejste krav mod banken vedrørende ophævelse af hans kapitalpension i juli 2014 var forældet, da klageren indgav svarskrift til retten den 27. december 2017.
Efter forældelseslovens § 24 bevarer en fordringshaver modregningsret over for krav som udspringer af samme retsforhold, og som er stiftet inden forældelsen indtrådte.
Ankenævnet finder ikke, at klageren bevarede retten til at foretage modregning i henhold til forældelseslovens § 24, idet der ikke var tale om, at klagerens eventuelle erstatningskrav mod banken vedrørende jordsalget og ophævelsen af kapitalpensionen og bankens krav på betaling af gælden i henhold til kassekreditten udsprang af samme retsforhold.
Klagerens eventuelle erstatningskrav mod banken var derfor forældede, da klageren indgav svarskrift til retten.
Klageren får allerede derfor ikke medhold i klagen.
Klageren har således ikke godtgjort noget pengekrav, der kan bringes til fradrag i det påstævnede beløb.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.