Afgørelse

Indsigelse mod rådgivning i forbindelse med salg af andelsbolig og omlægning af boliglån til privatlån

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod rådgivning i forbindelse med salg af andelsbolig ogomlægning af boliglån til privatlån, hvorefter ydelsen blev forhøjet.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Danske Bank. I 2007 købte klageren og hendes daværende ægtefælle Æ et andelsrækkehus for 514.287 kr. Købet blev finansieret ved et 30-årigt andelsboliglån i banken på 500.000 kr. med en variabel rente. Lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 2.994,16 kr. og ville være tilbagebetalt i april 2037 ved uændret rente.

Parret blev separeret i august 2010. Klageren har oplyst, at hun på et møde med banken i september 2010 meddelte, at hun ønskede at sælge huset. Klageren har endvidere oplyst, at hun fik en kredit i banken på 20.000 kr. og to måneders rentestop på lånet, og at banken lovede at hjælpe hende med et indskud til en ny bolig. I september 2010 udgjorde restgælden på andelsboliglånet ca. 476.000 kr. Ifølge et fremlagt uddrag af gældsbrev skulle lånet afvikles med en månedlig ydelse på 3.490 kr. fra den 30. december 2010 og ville være tilbagebetalt i april 2031 ved uændret rente.

I oktober 2010 blev huset udbudt til salg hos en ejendomsmægler, E1, til 450.000 kr.

I april 2011 afgik Æ ved døden.

Klageren har oplyst, at hun fik bevilget et 12 timers flexjob i november 2011 som følge af en alvorlig nyresygdom. Banken har oplyst, at klageren i november 2011 var i kontakt med banken for at få udarbejdet en handleplan for sin økonomi, og at klageren i forbindelse hermed oplyste, at hun ikke havde råd til at blive boende i huset. Huset var på det tidspunkt udbudt til salg via Den Blå Avis.

I foråret 2012 blev huset udbudt til salg til 350.000 kr. via ejendomsmæglerkæden E2, som banken samarbejder med.

I juni 2012 blev klageren sygemeldt fra sit job.

I august 2012 blev huset solgt for 300.000 kr. med overtagelse den 15. november 2012. Banken, der havde pant i andelsrækkehuset, accepterede salget. Klageren flyttede herefter til en lejebolig.

Den udækkede del af bankens pant blev omlagt til et privatlån på 286.400 kr. til en rente på 15 % p.a. Klageren har oplyst, at lånet tillige dækkede E2’s honorar på 83.000 kr. Den 6. januar 2013 sendte klageren to lønsedler til banken og oplyste, at hun ønskede en månedlig ydelse på 1.500 kr., og at hun ikke vidste, hvad der skulle ske i fremtiden med hensyn til hendes sygdom.

I lånedokumentet, der efter det oplyste blev underskrevet af klageren, var den månedlige ydelse fastsat til 3.765 kr. fra den 27. marts 2013, således at lånet ville være tilbagebetalt i november 2032. Banken har oplyst, at det endvidere blev aftalt, at lånet skulle revurderes i februar 2015 med henblik på en eventuel forhøjelse af ydelsen.

I september 2013 fik klageren et to timers flexjob. Banken har oplyst, at klageren i september 2013 meddelte, at hun ikke var i stand til at afvikle lånet med en månedlig ydelse på 3.765 kr., og at banken herefter tilbød en rentenulstilling og en nedsat ydelse frem til den 1. oktober 2014, men at klageren afslog tilbuddet, da hun ikke ønskede en tidsbegrænset rentenulstilling.

Klageren har oplyst, at hun søgte om gældssanering i november 2013, og at skifteretten meddelte, at gældssaneringssag kunne indledes, hvis hun kunne finde sig en billigere bolig.

Banken har oplyst, at banken i forbindelse med klagesagen har tilbudt klageren en afvikling med månedlig ydelse på 1.500 kr. og rentenulstilling, så længe ydelsen overholdes, således at ydelsen tages op til forhandling, når eller hvis klageren får en billigere bolig. Klageren har afvist tilbuddet.

Parternes påstande

Den 9. december 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet. Ankenævnet forstår påstanden således, at Danske Bank skal anerkende at have handlet ansvarspådragende i forbindelse med rådgivning ved salg af huset og den efterfølgende omlægning af boliglånet.

Klageren har endvidere nedlagt påstand om, at Danske Bank ”fremover overholder gældende regelsæt, især med henblik på tvangsinddrivelse, og at der kommer et etisk perspektiv i bankens handlemåde”.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at banken har handlet ansvarspådragende. Banken har ført hende i økonomisk uføre ved salget og låneomlægningen, hvorefter hendes lavt forrentede boliglån og udgifterne til E2 blev omlagt til et 20-årigt lån med en rente på 15 % og en væsentligt højere ydelse. Banken rådgav hende om at nedbringe udgiften på lånet og påførte hende derefter en endnu højere ydelse. Hun blev endvidere påført en udgift på 83.000 kr. til E2, som banken satte til at varetage salget. Banken har handlet ansvarspådragende ved at anbefale et salg gennem E2, selvom banken var bekendt med hendes økonomiske situation.

I september 2010 oplyste banken, at banken ville hjælpe hende med et indskud til en ny bolig og udgifter til flytningen. Hun kontaktede E1 og oplyste, at hun ikke havde midler til dækning af mæglersalær. E1 kontaktede herefter banken, der i oktober 2010 gav grønt lys til, at huset blev sat til salg hos E1 til 450.000 kr. Efter Æ’s død i 2011 blev hun kontaktet af en ny rådgiver i banken, der gav udtryk for bekymring for hendes økonomiske situation og opfordrede hende til at fortsætte med salget af huset.

I maj 2012 oplyste hun, at den indgåede salgsaftale med E1 var opsagt, og at hun havde sat huset til salg gennem Den Blå Avis. Banken ønskede, at huset snarest blev solgt og anbefalede et salg via E2, selvom E2 tog et højere salær. En enkelt køber henvendte sig og bød 300.000 kr. i august 2012. Hun var på dette tidspunkt alvorligt syg. Hun fik efter en uges henvendelser, hvor køberen var ved at springe fra sit bud, endelig accept fra banken til salg af huset til 300.000 kr.

I januar 2013, hvor hun lå på hospitalet, kontaktede banken hende for at høre, hvilken ydelse hun kunne betale. Hun oplyste, at hun alene kunne klare en ydelse på 1.500 kr., og at hun var syg og ikke kendte sin fremtidige indkomst. I februar 2013 blev hun igen kontaktet af banken og fik for første gang at vide, at renten ville være 15 %, og at den månedlige ydelse ville være væsentligt højere end før. Hun sagde klart, at hun ikke kunne betale denne ydelse.

Banken var bekendt med hendes økonomiske situation, da banken accepterede salget. Banken har handlet ansvarspådragende ved uden hensyn hertil at pålægge hende en månedlig ydelse på 3.765 kr. Banken fastsatte ydelsen uden, at der blev udarbejdet et budget og uden at tage hensyn til hendes sygdom, herunder de yderligere udgifter til transport, læge mv. Lånedokumentet blev udarbejdet på et ufuldstændigt og fejlagtigt grundlag og i strid med hendes oplysninger. Hun var ikke sig selv på grund af sygdommen, da hun underskrev lånedokumentet og blev for sent opmærksom på, at ydelsen ikke var 1.500 kr.

Ifølge lånedokumentet vil de samlede ydelser udgøre ca. 889.000 kr. Banken har i september 2013 sendt et nyt lånedokument, hvorefter den månedlige ydelse udgør 1.500 kr., renten nulstilles i ét år, og de samlede ydelser vil udgøre ca. 1.206.000 kr. Hun har som 58-årig og med et to timers flexjob ingen mulighed for at afvikle ydelser på 889.000 kr. eller 1.206.000 kr.

Skifteretten har meddelt, at gældssaneringssag kan indledes, hvis hun kan finde sig en billigere bolig. Hun kan imidlertid først søge om en mindre og billigere bolig i december 2014 på grund af reglerne i det almennyttige boligselskab, hvor hun er lejer.

Danske Bank har blandt andet anført, at det ikke beror på banken, at klageren befandt sig i en økonomisk situation, så hun var nødt til at sælge andelsboligen, eller at boligen måtte sælges med et betydeligt tab.

Klageren oplyste på mødet i november 2011, at salget var vanskeliggjort af andelsboligforeningens økonomi og betydelige negative egenkapital. Banken foreslog derfor klageren at kontakte E2. Det var ikke et krav fra banken, at salget skulle foregå gennem E2, og det var ikke banken, som antog E2.

Banken accepterede salget af lejligheden med det store underskud på 286.000 kr. dels som følge af klagerens økonomiske situation, der betød, at hun ikke havde mulighed for at blive boende dels som følge af, at der var tale om en andelsboligforening med en meget stor negativ egenkapital.

Lånevilkårene for privatlånet var markedskonforme og baseret på en sædvanlig kreditvurdering. Klageren meddelte på et tidspunkt, at hun alene havde mulighed for at betale månedlig ydelse på 1.500 kr. Banken afslog dette, da en månedlig ydelse på 1.500 kr. ville medføre en uendelig løbetid. Det er i overensstemmelse med god skik, at banken fastsætter en afdragsprofil, som sikrer nedbringelse af gælden. Der blev derefter aftalt en månedlig ydelse på 3.765 kr., og at lånet skulle revurderes i februar 2015 med henblik på en eventuel forhøjelse af ydelsen.

Klageren afslog bankens tilbud om en rentenulstilling og en nedsat ydelse frem til den 1. oktober 2014, da hun ikke ønskede en tidsbegrænset rentenulstilling. Banken oplyste herefter klageren om, at engagementet ville overgå til inkasso ved manglende overholdelse af aftalen.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken ved rådgivning af klageren i forbindelse med salg af andelsboligen eller ved omlægningen af boliglånet til et privatlån begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort omstændigheder, som kan medføre, at Danske Banks krav mod hende skal nedsættes eller bortfalde. Ankenævnet kan ikke pålægge banken at acceptere en lavere ydelse.

Ankenævnet bemærker, at banken i forbindelse med klagesagen har tilbudt klageren en afvikling med månedlig ydelse på 1.500 kr. og rentenulstilling, så længe ydelsen overholdes, således at ydelsen tages op til forhandling, når eller hvis klageren får en billigere bolig, men at klageren har afvist tilbuddet.

Ankenævnet bemærker endvidere, at Ankenævnet alene behandler konkrete formueretlige tvister, og atdet ikke er omfattet af nævnets kompetence at påse overholdelse af regelsæt. Klagerens krav om, at Danske Bank ”fremover overholder gældende regelsæt, især med henblik på tvangsinddrivelse, og at der kommer et etisk perspektiv i bankens handlemåde” falder derfor udenfor Ankenævnets kompetence.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.