Afgørelse

Indsigelse om manglende opfyldelse af lånetilsagn fra 2008

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om manglende opfyldelse af lånetilsagn fra 2008. Spørgsmål om forældelse.

Sagens omstændigheder

Klagerne K og M er kunder i Nykredit Bank (herefter banken) og i Nykredit Realkredit A/S (herefter NR), tilsammen betegnet ”Nykredit”.

I 2006 købte klagerne et hus, H1, for 1,4 mio. kr. Klagerne har oplyst, at H1 blev finansieret ved et lån i NR Privat på 955.000 kr., og at de selv finansierede den resterende del af købesummen samt en renovering.

I 2007 påbegyndte klagerne drift af selvstændig virksomhed. Virksomheden blev drevet fra en ejendom, der var blevet opført til klagerne for i alt ca. 3,5 mio. kr. Klagerne har oplyst, at de i forbindelse med opførelse af ejendommen optog et lån på 400.000 kr. i H1 til dækning af de resterende byggeudgifter. Den øvrige del af omkostningerne til opførelse af ejendommen blev lånefinansieret via Nykredits erhvervscenter. Klagerne fik endvidere en erhvervskredit i banken til brug for virksomheden. Klagerne var herefter både tilknyttet et privatkundecenter og et erhvervscenter i Nykredit.

I foråret 2008 drøftede klagerne og deres rådgiver i Nykredits privatkundecenter, R, klagernes ønske om en ny bolig i nærheden af virksomheden. Klagerne har anført, at de fik et lånetilsagn fra R til opførelse af et nyt hus, H2, betinget af et forudgående salg af H1. Banken har bestridt dette.

H1 blev udbudt til salg og solgt efter seks uger til 2,2 mio. kr. Klagerne har oplyst, at de 15 dage efter salget blev kontaktet af R, der meddelte, at de ikke kunne låne til opførelse af H2, da Nykredits erhvervscenter ikke kunne godkende långivningen.

Den 28. april 2008 meddelte Nykredit, at låneansøgninger fra kombinerede erhvervs- og privatkunder skulle behandles af Nykredits erhvervscenter, og at erhvervscentret havde givet afslag på klagernes låneansøgning og anmodning om forøgelse af erhvervskreditten ud fra en samlet vurdering af klagernes økonomi. Nykredit tilbød samtidig at yde en realkreditbelåning til klagerne til en boligejendom på 60 %, dog maksimalt 1,6 mio. kr. svarende til belåningen af H1 og betinget af, at klagernes erhvervskredit som aftalt blev nedbragt fra 800.000 kr. til 400.000 kr. Klagerne blev anmodet om at rette henvendelse til Nykredits erhvervscenter, hvis de ønskede at benytte sig af tilbuddet.

I forbindelse med salget af H1 blev to lån på oprindeligt 955.000 kr. og 651.000 kr., der var optaget med 1. og 2. prioritet i H1, indfriet den 30. maj 2008. Ifølge en i sagen fremlagt opgørelse fra Nykredit skulle endvidere en gæld til banken på 796.596 kr., som var sikret ved pantebrev stort 800.000 kr. med 3. prioritet i H1, nedbringes med 400.000 kr.

Efter salget af H1 købte klagerne en campingvogn med en udbetaling på 30.000 kr., der blev finansieret af Nykredit. Klagerne boede derefter tre måneder i campingvognen ved siden af virksomheden, hvorefter de lejede et hus i et år. Derefter lejede de endnu et hus frem til juli 2012, hvor de flyttede igen.

Primo 2009 ønskede klagerne at benytte sig af tilbuddet fra april 2008. Klagerne fremsatte efter det oplyste samtidig krav om erstatning på 450.000 kr. for tab i forbindelse med salget i 2008. Den 2. marts 2009 meddelte Nykredit, at Nykredit ikke længere anså sig forpligtet af tilbuddet, da omstændighederne ikke længere var de samme. Nykredit afviste endvidere klagernes krav om erstatning.

Banken har oplyst, at klagernes lån efterfølgende blev opsagt som misligholdt, at ejendommen, som klagerne drev virksomhed fra, blev tvangssolgt i forbindelse med konkurs, og at klagerne herefter har en gæld til banken på ca. 930.000 kr. og en gæld til NR på ca. 260.000 kr.

I juli 2013 fremsatte klagerne atter krav om erstatning begrundet i manglende opfyldelse af lånetilsagn til opførelse af H2. Den 22. september 2013 opgjorde klagerne kravet til 624.400 kr. og meddelte, at kravet omfattede udgifter til udbetaling på campingvogn, tegninger til opførelse af H2, udgifter til fem gange flytning og indskud á 100.000 kr. samt renter. Klagerne anførte endvidere, at optagelsen af lånet på 400.000 kr. i H1 ville have været unødvendig, hvis Nykredits erhvervscenter havde taget højde for en eventuel fordyrelse af opførelsesudgifterne til erhvervsbyggeriet, og at beløbet på 400.000 kr. var hovedårsagen til klagen. Den 14. oktober 2013 afviste Nykredit kravet. Parterne fastholdt synspunkterne i efterfølgende korrespondance.

Parternes påstande

Den 2. december 2013 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal erstatte dem tabet ved salget af H1, udgifter til opbevaring af møbler og lån til campingvogn og udgifter til deres efterfølgende flytninger.

Nykredit Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at R gav tilladelse til, at de kunne opføre H2 på betingelse af, at H1 blev solgt. H1 blev solgt i løbet af seks uger for 2,2 mio. kr. De sendte herefter en kopi af slutsedlen til R, som ordret sagde, at de bare skulle se at komme i gang med byggeriet af H2 og med udarbejdelse af tegninger. De fik herefter udarbejdet tegninger og aftalte tid med håndværkere. De havde reserveret en grund gennem kommunen. R nævnte intet om, at H1 ”burde” sælges. Der var tale om et egentligt lånetilsagn. Der var intet forbehold om erhvervskreditten; forbehold herom blev først fremsat af Nykredit senere, da H1 var solgt, og hvor Nykredit stillede krav om, at de skulle indfri 400.000 kr. i forbindelse med salget.

Først 15 dage efter salget ringede R og meddelte, at de ikke kunne låne alligevel, da Nykredits erhvervscenter, der finansierede deres virksomhed, ikke ville gå med til at låne. R beklagede telefonisk forløbet og tilbød, at de kunne leje hendes afdøde fars hus, hvilket de afslog. De stod herefter uden hus fra den 1. juni 2008 og havde alene 12.000 kr. tilbage fra salget af H1.

Nykredit er ansvarlig for deres tab som følge af den manglende opfyldelse af lånetilsagnet til opførelse af H2. De forstår ikke, at Nykredit kunne have en privatrådgiver, som ikke vidste, at det var erhvervsrådgiveren, som skulle træffe afgørelse om opførelse af H2.

Nykredit har undervejs indrømmet at have begået flere fodfejl.

Nykredit tilbød efterfølgende, at de kunne låne 1,6 mio. kr., men ændrede senere dette til 60 % med henvisning til, at de i mellemtiden havde skiftet bank.

De fik også ualmindelig dårlig rådgivning i forbindelse med etablering af virksomheden.

Virksomhedens konto gik alene i overtræk efter aftale med Nykredit. Der var kun terminsrestancer de sidste 1½ år frem til konkursen. De forsøgte selv at sælge virksomheden, men ville ikke acceptere et bud på 1,5 mio. kr. Virksomheden blev efterfølgende solgt på tvangsauktion for 610.000 kr.

Nykredit Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klagernes erstatningskrav er bortfaldet som følge af forældelse og passivitet.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende. Det grundlæggende problem i sagen er, at klagerne tabte penge på virksomheden. Klagerne bærer selv risikoen for, at virksomheden viste sig at være en uhensigtsmæssig investering. Der er intet grundlag for at pålægge banken at afholde omkostninger til flere flytninger og til sikring af fortsat drift af virksomheden mv.

R oplyste i dialogen med klagerne, at H1 burde sælges før klagerne overvejede at købe eller bygge et nyt hus. Mere detaljerede drøftelser fandt ikke sted, og der blev hverken foretaget beregninger eller udstedt lånetilbud. NR forholdt sig således alene til, at klagerne ikke kunne bære at købe et nyt hus, før de havde solgt H1. Klagerne fik ikke et lånetilsagn. Det bestrides, at R efter at have fået oplysning om, at klagerne havde underskrevet slutseddel, gav udtryk for, at klagerne bare skulle se at komme i gang, eller at R på anden vis har udtrykt sig på en måde, der kunne give klagerne en berettiget forventning om, at der forelå et lånetilsagn.

Efterfølgende ønskede banken ikke at indgå i drøftelser om belåning af ny boligejendom, før der var styr på økonomien i klagernes virksomhed, og før klagerne havde nedbragt deres erhvervskredit. Drøftelserne om belåning af ny boligejendom kom derfor ikke videre. NR tilbød per kulance at yde realkreditbelåning af en boligejendom i samme omfang som belåningen af H1, hvilket svarede til en 60 % belåning, dog maksimalt 1,6 mio. kr.

Primo 2009 ønskede klagerne at benytte sig af det kulancemæssige tilbud om realkreditbelåning. NR anså sig ikke længere forpligtet af det kulancemæssige tilsagn, da omstændighederne ikke længere var de samme som i april 2008.

Klagerne har ikke dokumenteret et erstatningsberettiget tab.

Nykredit Bankhar til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen primært vedrører tab som følge af ikke opnået realkreditbelåning.

Sagen vedrører klagernes krav om erstatning som følge af Nykredits afslag på finansiering af opførelse af et nyt hus, H2, efter salget af klagernes eksisterende hus i 2008. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nykredit Bank havde givet klagerne bindende tilsagn om finansiering af H2. Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at banken har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar overfor klagerne.

Ankenævnet bemærker, at et eventuelt erstatningsansvar baseret på bankens rådgivning i 2008 og et eventuelt krav i forbindelse med Nykredits afslag af 2. marts 2009 vedrørende klagernes ønske om at benytte Nykredits tilbud af 28. april 2008 under alle omstændigheder er forældet i henhold til den treårige forældelsesfrist i forældelsesloven § 3, stk. 1.

Klagerne får derfor ikke medhold i deres påstand.

Ankenævnet bemærker, at en eventuel klage over realkreditinstituttet NR kan indgives til og prøves i Realkreditankenævnet, Krabbesholmvej 5, 2700 Brønshøj.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.