Indsigelse mod renteudgift på mellemfinansieringskredit i forbindelse med køb og salg af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 233 /2008 |
| Dato: | 23-12-2008 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Peter Stig Hansen, Carsten Holdum, Rut Jørgensen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Kassekredit - øvrige spørgsmål Skødedeponeringskonto - frigivelse Rente - udlån |
| Ledetekst: | Indsigelse mod renteudgift på mellemfinansieringskredit i forbindelse med køb og salg af fast ejendom. |
| Indklagede: | Lokalbanken i Nordsjælland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagernes indsigelser mod størrelsen af renteudgiften på en mellemfinansieringskredit i forbindelse med deres køb og salg af fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.
Ved købsaftale af 12. december 2006 købte klagerne en fast ejendom til en kontantpris på 2.295.000 kr. med overtagelse den 1. juli 2007.
Til finansiering af ejendomskøbet tilbød Totalkredit den 28. december 2006 et 30-årigt 5 % obligationslån med en hovedstol på 1.522.000 kr.
Samme dag underskrev klagerne en prioriteringsaftale med Lokalbanken, som den 20. juni 2007 skulle hjemtage Totalkreditlånet i henhold til kurskontrakt.
Klagerne underskrev endvidere en kreditaftale med Lokalbanken om en mellemfinansieringskredit (konto nummer -148) med et maksimum på 800.000 kr. og med en variabel rentesats på 14,75 % pr. år.
Den 20. juni 2007 blev Totalkreditlånet hjemtaget i henhold til kurskontrakten. Provenuet på ca. 1,5 mio. kr. blev indsat på mellemfinansieringskreditten. Den 29. juni 2007 blev der hævet 2,2 mio. kr. på kreditten til deponering i forbindelse med ejendomskøbet.
Ved købsaftale af 24. september 2007 solgte klagerne deres hidtidige ejendom med overtagelse den 1. december 2007. Købesummen var på kontant 1.850.000 kr., hvoraf 1.755.000 kr. skulle deponeres i Lokalbanken. Ifølge købsaftalens punkt 15 skulle skødet indleveres til tinglysning senest den 15. november 2007.
Den 4. oktober 2007 underskrev klagerne en prioriteringsaftale med Lokalbanken vedrørende ejendomssalget. Ifølge aftalen skulle banken indfri et eksisterende Nykreditlån med en hovedstol på 976.000 kr. i den solgte ejendom, "når kopi af tinglyst skøde foreligger med kendte retsanmærkninger".
Pr. den 30. oktober 2007 nedsatte banken rentesatsen på mellemfinansieringskreditten fra 15,25 % til 12,75 %.
Den 30. november 2007 blev der vedrørende ejendomssalget indsat 1.755.000 kr. på en deponeringskonto i banken med klagerne som kontohavere.
Lokalbanken har oplyst, at skødet den 21. december 2007 blev tinglyst med retsanmærkning. Banken modtog meddelelse om tinglyst skøde den 4. januar 2008 og bestilte straks en indfrielsesopgørelse hos Nykredit.
Den 10. januar 2008 blev Nykreditlånet indfriet med midler fra deponeringskontoen.
Den 11. januar 2008 blev Nykreditpantebrevet kvitteret til aflysning.
Banken har oplyst, at det kvitterede pantebrev blev modtaget fra Nykredit den 24. januar 2008, og at købers advokat blev anmodet om at frigive deponeringen mod bankens indeståelse for sletning af retsanmærkningen.
Samme dag, den 24. januar 2008, blev der overført 806.400 kr. fra deponeringskontoen til indfrielse af gælden på mellemfinansieringskreditten.
Den 28. januar 2008 blev Nykreditpantebrevet aflyst af tingbogen.
Den 29. januar 2008 blev deponeringskontoen ophævet med et restindestående på ca. 6.000 kr.
Ved brev af 4. februar 2008 sendte banken det aflyste pantebrev til klagerne med meddelelse om, at boligsagen nu var helt afsluttet.
Klagerne gjorde indsigelse mod størrelsen af renteudgiften på mellemfinansieringskreditten, som udgjorde i alt ca. 60.000 kr.
Ved brev af 21. maj 2008 afviste banken indsigelsen. Af brevet fremgår bl.a.:
"…
• | Jeg har opgjort jeres samlede rentetilskrivning til kr. 60.359,34 for perioden 29-06-2007 til 24-01-2008, samt et gebyr til banken på kr. 3.000. Efter skat har jeres udgift således været kr. 42.955 for et udlæg på ca. tkr. 744 i 7 mdr. - havde vi valgt den lavere rente med sikkerhed i ejerpantebrev og etableringsgebyrer ville omkostningen have ligget omkring 62.955 - altså en besparelse for jer på ca. tkr. 20 efter skat, trods den højere rente. …" |
Det fremgår af sagen, at H havde en aktionærkonto i banken med et indestående pr. den 1. juli 2007 på ca. 150.000 kr. Der blev løbende foretaget hævninger på kontoen. I oktober 2007 var indeståendet på ca. 80.000 kr., og ved udgangen af året var indeståendet på ca. 44.000 kr.
Parternes påstande.
Den 10. juni 2008 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Lokalbanken skal yde en rentekompensation på mellemfinansieringskreditten.
Lokalbanken har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at rentesatsen på mellemfinansieringskreditten var urimeligt høj. De var under tidspres i forbindelse med ejendomskøbet og havde derfor ikke mulighed for at undersøge andre priser m.m. Banken udnyttede dette ved fastsættelsen af rentesatsen. Banken pressede dem også til at benytte Totalkredit, idet banken ellers ikke ville medvirke til finansieringen, herunder stille bankgaranti. De kunne ellers have valgt Nykredit, hvor de i forvejen var kunder, eller BRFkredit.
Banken burde have tilbudt dem en udlægskredit til en rente på ca. 7,5 %, som indgår i bankens produktsortiment for den omhandlede type ejendomshandler.
Banken kunne have fået sikkerhed i dels aktionærkontoen, dels den solgte ejendom. De blev imidlertid ikke opfordret til at benytte denne mulighed.
De klagede til banken, da de fandt ud af, at rentesatsen på deres kredit var væsentligt højere end på en sædvanlig udlægskredit, på hvilken baggrund banken nedsatte rentesatsen til 12,75 %, hvilket imidlertid stadig var en urimelig høj rentesats.
De kan ikke gennemskue de interne arbejdsgange og transaktioner, som Lokalbanken iværksatte. Ifølge deres nuværende pengeinstitut "kunne det have været gjort væsentligt billigere".
Banken bør yde en rentekompensation, hvorved de stilles, som om rentesatsen på mellemfinansieringskreditten havde været 7,5 %.
Lokalbanken har anført, at bankens officielle rentesatser blev benyttet ved etableringen af mellemfinansieringskreditten, og at klagerne herudover fik en rabat, idet rentesatsen blev nedsat.
Hvis kreditten skulle have været ydet til 7,5 % på daværende tidspunkt, ville det have medført sikkerhedsstillelse i form af tinglyst ejerpantebrev med de deraf følgende omkostninger til stempel og tinglysning. Herudover ville banken have krævet bevillingsprovision på 2 % af kreditmaksimum, der ikke er skattemæssigt fradragsberettiget.
H's indestående blev ikke pantsat til sikkerhed for engagementet. Banken havde transport i den deponerede købesum.
Ved køb af en fast ejendom før en eksisterende ejendom er solgt, er det vanskeligt at vurdere den tidsmæssige udstrækning af en mellemfinansieringskredit. I et normalt marked er varigheden oftest kort, hvorfor banken i disse situationer tilbyder en udlægskonto, som ikke ydes til bankens laveste renter, men til gengæld med lave stiftelsesomkostninger og uden reel sikkerhed.
Bankens rentesatser for kreditter af den pågældende art var i den omhandlede periode 14,75 % - 15,75 %.
Nykreditlånet blev som aftalt med klagerne indfriet, da banken modtog tinglyst skøde.
Deponeringen kunne først frigives da skødet var tinglyst uden anmærkninger.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Den variable rentesats på 14,75 % på kreditten til mellemfinansiering af klagernes ejendomshandler fremgår tydeligt af kreditkontrakten. Der er ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at rentesatsen var urimeligt høj, og det kan derfor ikke pålægges Lokalbanken at nedsætte denne. Det bemærkes, at banken pr. den 1. oktober 2007, hvor rentesatsen var steget til 15,25 %, nedsatte renten på klagernes kredit til 12,75 %.
For så vidt angår indeståendet på H's aktionærkonto finder Ankenævnet, at klagerne selv var nærmest til at være opmærksom på, at dette kunne indgå i mellemfinansieringen, f.eks. ved at overføre indeståendet til delvis dækning af gælden på kreditten.
Tidsrummet på 5 måneder mellem klagernes ejendomskøb og ejendomssalg samt de ca. 2 måneders ekspeditionstid vedrørende ejendomssalget var medvirkende årsager til størrelsen af renteudgiften.
For så vidt angår ekspeditionstiden finder Ankenævnet, at bankens ekspeditioner skete med fornøden hurtighed. Ankenævnet finder således ikke, at sagen blev forsinket på grund af forhold, som kan bebrejdes banken.
Ankenævnet har ikke taget stilling til, om klagerne kan gøre et krav gældende imod Nykredit eller køber/købers advokat.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.