Afgørelse

Låneomlægning. Låntype. Rådgivning.

21101015
Låneomlægning. Låntype. Rådgivning.

Klageren havde i sin ejendom et 30-årigt, 6 pct. obligationslån med afdragsfrihed hos det indklagede realkreditinstitut. Der blev i februar 2009 afholdt møde mellem klageren og det indklagede realkreditinstituttet med henblik på en drøftelse af omlægning af det indestående lån. Samme dag fremsendte instituttet et tilbud til klageren vedrørende omlægning til et kortrentelån F5 på 1.988.000 kr. med afdragsfrihed. Af lånetilbuddet og det vedlagte pantebrev fremgik det, at lånet var inkonverterbart, ligesom opsigelses- og indfrielsesvilkårene var beskrevet. I forbindelse med låneomlægningen underskrev klageren et tjekskema, hvoraf det fremgik, at klageren var blevet rådgivet om lånets karakteristika, vilkår og risici. F5-lånet blev udbetalt i februar 2010. I maj 2010 afholdtes der et nyt møde mellem parterne, hvorunder klageren blandt andet forespurgte om omkostningerne ved indfrielse af kortrentelånet. I september 2010 satte klageren sin ejendom til salg, og ejendomsmægleren udarbejdede i den forbindelse et salgsbudget, der viste, at det ved en anslået kurs på 106,51 ville koste 2.120.401 at indfri F5-lånets restgæld på 1.990.789 kr. Klageren henvendte sig herefter til instituttet, idet hun henviste til, at hun under mødet i maj 2010 havde fået oplyst, at det maximalt ville koste 40.000 kr. i meromkostninger at indfri F5-lånet, og at det nu viste sig, at beløbet var ca. 130.000 kr. Klageren rejste kritik af instituttets rådgivning såvel i relation til størrelsen af indfrielsesbeløbet som af den rådgivning, der havde ført til omlægningen til F5-lånet i foråret 2009. Instituttet afviste, at der var grundlag for klagerens kritik.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at instituttet skulle dække hendes meromkostninger ved indfrielsen på minimum 110.000 kroner, subsidiært at stille hende, som om hun havde bibeholdt sit tidligere 6 pct. obligationslån hos instituttet. Instituttet påstod frifindelse.

Vedrørende rådgivningen i forbindelse med optagelsen af F5-lånet fandt Nævnet, at der efter indholdet i tjekskemaet, der var underskrevet af klageren, var givet klageren en fyldestgørende rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen, herunder om opsigelses- og indfrielsesvilkårene. Vedrørende rådgivningen m.v. i forbindelse med klagerens påtænkte indfrielse af F5-lånet fandt Nævnet, at klageren ikke havde bevist, at instituttet til klageren havde oplyst, at omkostningerne til indfrielse af F5-lånet ville beløbe sig til 30.000- 40.000 kr. Nævnet fandt ikke på det foreliggende grundlag at kunne bedømme klagerens øvrige klagepunkter, og frifandt herefter realkreditinstituttet.


K E N D E L S E
afsagt den 26. maj 2011



JOURNAL NR.: 2011-01-01-015-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Låneomlægning. Låntype. Rådgivning.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. maj 2011


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Carsten Holdum
Per Frydenreim Møller
Per Englyst
Lars K. Madsen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren havde i sin ejendom et 30-årigt, 6 pct. obligationslån med afdragsfrihed hos det indklagede realkreditinstitut.

Der blev efter det oplyste den 19. februar 2009 afholdt møde mellem klageren og indklagede med henblik på en drøftelse af omlægning af det indestående lån.

Indklagede fremsendte samme dag et tilbud til klageren vedrørende omlægning af det indestående lån til et kortrentelån F5 på 1.988.000 kr. med afdragsfrihed. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”I dette lånetilbud findes de grundlæggende nøgletal og betingelser for lånet. Yderligere oplysninger om det videre låneforløb, beskrivelse af de forskellige låntyer samt de Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån findes i vedlagte Långuide…

Det fremgår af vedlagte ”Fastkursaftale ved udbetaling”, hvilke obligationer der ligger bag lånet.

Lånet er inkonverterbart.

Hele lånets kontantrestgæld rentetilpasses hvert 5. år med virkning fra en 1. januar. Tidspunktet kan dog ændres som beskrevet i pantebrevet. Renten ændres ved rentetilpasning, der sker ved refinansiering af lånets obligationsrestgæld…”

Lånetilbuddet var vedlagt et pantebrev for det nye lån. Pantebrevet indeholder på forsiden en angivelse af, at lånet er inkonverterbart. Pantebrevets særlige bestemmelser indeholder endvidere blandt andet følgende punkter:

”…Vilkår for lånet
For lånet gælder …(indklagedes)… til enhver tid gældende vedtægter, lånevilkår samt almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån. Debitor har sammen med lånetilbuddet modtaget et eksemplar af de på tilbudstidspunktet gældende almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån…

Indfrielse
Lånet er inkonverterbart og kan således kun indfries ekstraordinært ved indlevering af obligationer til …(indklagede)… svarende til lånets obligationsrestgæld og indfrielsestidspunkt, jf. dog nedenstående afsnit om indfrielse i en december måned forud for en refinansiering…

Ekstraordinær indfrielse på tidspunktet for en refinansiering dvs. en refinansiering med virkning fra en 1. januar skal ske med mindst 1 måneds varsel, dvs. senest den 30. november. Der kan ikke foretages ekstraordinær indfrielse i den sidste måned forud for tidspunktet for en refinansiering, dvs. i december måned…

Ved ekstraordinær indfrielse på tidspunktet for en refinansiering kan låntager indfri refinansieringsbeløbet kontant ved betaling af det beløb, der kræves til indløsning af obligationsbeløbet til pari…”

I forbindelse med låneomlægningen underskrev klageren skemaet ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” af den 19. februar 2009. Af tjekskemaet fremgår blandt andet følgende:

”Om min erfaring med at optage lån:
Nogen erfaring - Jeg har optaget lån med sikkerhed i fast ejendom 1-3 gange inden for de sidste 10 år.

Om mine økonomiske forhold:
- Jeg har indleveret dokumentation for indtægter og formueforhold.
- Denne lånoptagelse skønnes ikke at ændre min formue og rådighedsbeløb væsentlig. Derfor har jeg ikke drøftet min økonomiske situation.

Om min risikovillighed:
Jeg ønsker lav ydelse og accepterer risikoen for, at ydelsen kan variere ubegrænset samt lånets manglende beskyttelse af friværdi i boligen.

F5 giver sikkerhed i 5 år.

Jeg accepterer risikoen ved at vælge et lån med afdragsfrihed, hvor ændringer i renteniveauet giver større variation i ydelsen end på lån med afdrag. Herudover er jeg også indstillet på, at ydelsen forhøjes, når den afdragsfrie periode udløber, eller at lånet forfalder til fuld indfrielse, når lånet udløber.

Om mine forventninger til lånets løbetid:
Jeg har ingen planer om at indfri/ekstraordinært afvikle lånet.

…(Indklagede)… har i den forbindelse oplyst mig om følgende:

De væsentligste egenskaber ved det valgte lån:
Jeg har valgt et afdragsfrit tilpasningslån med variabel rente.

Et lån med variabel rente koster typisk mindre end et lån med fast rente. Til gengæld kan renten og dermed ydelsen på lånet både stige og falde. Herudover har dette lån ikke en friværdibeskyttende egenskab, da kursen på lånets bagvedliggende obligationer ikke falder i nær samme grad, som boligens værdi ved stigninger i renteniveauet. Ved hver rentetilpasning er der mulighed for at ændre lånet, herunder hvor mange år der skal være mellem hver rentetilpasning (1-10 år)…

Opsigelsesvilkår for det valgte lån:
Lånet er inkonverterbart og kan indfries ved opkøb af de bagvedliggende obligationer eller til kurs 100. Lånet kan opsiges til kurs 100 med en måneds varsel på refinansieringstidspunktet. Det vil sige med 1 til 10 års mellemrum, afhængigt af hvor ofte jeg vælge, at lånet skal rentetilpasses. Dette kan ske med en måneds varsel i året op til refinansiering eller straksindfries i året op til refinansiering mod betaling af opsigelsesrenter. Lånet kan straksindfries op til refinansieringstidspunktet - undtagen i måneden før refinansiering - mod betaling af opsigelsesrenter. Ved indfrielse af kontantlån kan en evt. kursgevinst være skattepligtig. Afhængig af indfrielsesmetode tillægges der forskellige omkostninger, hvis størrelse og/eller beregning fremgår af …(indklagedes)… prisblad. Der henvises i øvrigt til lånesagsdokumenterne.

Indfrielsesvilkår for det valgte lån:
Jeg er gjort opmærksom på, at lånet kan omlægges ud fra ovenstående opsigelses- og indfrielsesvilkår.

Mulighed for omlægning:
Ja. Jeg er gjort opmærksom på, at lånet kan omlægges ud fra ovenstående opsigelses- og indfrielsesvilkår.

Omkostninger ved låneomlægning eller indfrielse:
Omkostningerne afhænger af, hvordan lånet indfries (jf. beskrevet under opsigelses- indfrielsesvilkår). Beregningseksempler på indfrielsesmetoder:

Obligationsindfrielse:
Hvis kursen på lånet er under 100, er det ofte den billigste løsning at indfri ved opkøb af de bagvedliggende obligationer. Er obligationsrestgælden på en million kroner og kursen på obligationerne 95, kan lånet indfries til 950.000 kr.

Hvis der er lang tid til refinansiering og indfrielse skal ske hurtigt er der kun mulighed for at indfri ved opkøb af de bagvedliggende obligationer. Er obligationsrestgælden på en million kroner og kursen på obligationerne 101, kan lånet indfries til 1.010.000 kr.

Opsigelse til termin og straksopsigelse:
Hvis kursen på de bagvedliggende obligationer er over 100, er det ofte den billigste løsning at indfri lånets bagvedliggende obligationer til kurs 100 ved refinansieringer. Er obligationsrestgælden på en million kroner, kan lånet ved refinansiering indfries til en million kroner.

Op til refinansieringstidspunktet kan lånet også opsiges straks mod betaling af opsigelsesrenter - undtagen i måneden før refinansiering. Opsigelsesrenter opstår, fordi obligationsejeren skal have renter af de bagvedliggende obligationer frem til den termin, som opsigelse kunne være sket til. Da indfrielsesbeløbet betales straks, mens …(indklagede)… først skal viderebetale til obligationsejeren senere, betaler …(indklagede)… en godtgørelsesrente af beløbet i denne periode. Forskellen mellem obligationsrente og godtgørelsesrente kaldes opsigelsesrente. Er obligationsrestgælden på en million kroner, kan lånet indfries til en million kroner + opsigelsesrente.

Herudover må jeg påregne indfrielsesomkostninger og ved låneomlægning tillige omkostninger ved optagelsen af de nye lån. Disse omkostninger fremgår af …(indklagedes)… prisblad.

Alternativt lån
I forbindelse med rådgivningen er jeg opmærksom på, at Fast rente - Obligationslån kan udgøre et alternativ til det lån, som jeg har indgået aftale om.

Det valgte afdragsfrie Tilpasningslån har 4,5 % i årlige omkostninger.

Det alternative afdragsfrie Fast rente - Obligationslån har 6,8 % i årlige omkostninger…”

Det tilbudte kortrentelån blev udbetalt den 26. februar 2009.

Den 19. maj 2010 afholdtes der efter det oplyste et nyt møde mellem parterne, hvorunder klageren blandt andet forespurgte om omkostningerne ved indfrielse af kortrentelånet.

Medarbejder 1 hos indklagede fremsendte den 16. juli 2010 en e-mail til klageren, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”Jeg har lavet en beregning på køb af fiktiv bolig; der er nogle forudsætninger I lige skal vide:

• Rådighedsbeløb ker. 12.800 (…(indklagedes)… standard for 2 voksne og 2 børn)
• Udbetaling kr. 1.500.000 (fra Jeres ejendomssalg)
• Privat opsparing er fjernet fra budgettet - jeg har taget udgangspunkt i Jeres fællesbudget
• Finansiering er 4 % med afdrag - når/hvis vi kan bevilge sagen er det frit valg blandt vores lånetyper

Prøv at kigge det igennem og tjek mine indtastninger - jeg mener det rammer meget godt de salgsopstillinger I viste mig. Der den del omkring ejendomsværdiskatten (den er typisk lavere når vi regner på en konkret bolig idet der er skatteloft her). Dette er jo kun en budgetberegning - finder I noget interessant kan vi regne på det konkret…”

I september 2010 var der e-mailkorrespondance mellem klageren og indklagede om indfrielse af kortrentelånet, idet klageren havde sat sit hus til sag med henblik på at købe en ny ejendom sammen med sin kæreste, som ligeledes skulle sælge sin ejendom. I den forbindelse bad klageren blandt andet indklagede om at tilsende hende en årsopgørelse for 2009. Denne viste en restgæld på 1.988.000 kr. og en kursværdi på 2.053.892,66 kr. Dette affødte følgende e-mail fra klageren af 9. september 2010:

”…Hvad vil det egl. koste at indfri lånet nu? (forhåbentlig ikke differencen mellem restgælden 1.988.000 og kursen 2.053.892,66?)

Noget helt andet ift. huskøb:
Jeg vil gerne tale med dig om, hvad vi kan gøre mht huskøb, hvis mit hus bliver solgt og …(klagers kærestes)… endnu ikke er solgt…”

Den 29. september 2010 modtog klageren fra en ejendomsmægler et salgsbudget vedrørende hendes ejendom. Af budgettet fremgår blandt andet følgende:

”3. eksterne udgifter vedrørende finansiering, prioritering, berigtigelse mv.
3.1. Indfrielse af eksisterende lån mv.

Kreditor Kontantlånsrestgæld Obl./pantebrevsrestgæld Pr. Anslået kurs/dato Kontanthan-del Finansieret handel
…(indkla-gede)… 1.988.000 1.990.789 01.09.10 106,51/28.09.2010 2.120.401 2.120.401
Evt. obligationsafdrag siden sidste kreditortermin -438 -438
Indfrielsesgebyrer og kurtage til pantebrevskreditorer 3.950 3.950
Omk. Til sælgers pengeinstit. ang. opsigelse og/eller indfrielse af indestående lån
2.500
2.500
*Differencerente ved straksindfrielse, max. (fradragsberettiget)
Indfrielser i alt. Overføres til side 1 2.126.413 2.126.413”


Den 29. september sender klageren en ny e-mail til indklagede, hvor hun blandt andet anfører:

”Jeg vil gerne have en skriftlig forklaring på den store forskel i prisen på indfrielse af mit F5-lån:
• Da …(klagerens kæreste)… og jeg var til møde hos dig den 19.05.10 (bl.a. mhp at få overblik over vores økonomi i forbindelse huskøb eller tilbygning - hvor stor en husleje vi ville kunne klare, om økonomiske fordele og ulemper ved at sælge og købe nyt versus at bygge ud...) spurgte jeg, hvad det ville koste at indfri F5-lånet - om det fx var kr. 10.000,- eller 100.000,- eller mere. Hertil svarede du, at det maximalt ville kunne komme til at koste kr. 40.000,- at indfri F5-lånet i ejendommen på …(adresse)…
• I går, da jeg ringede til dig for at få svar på mit spørgsmål om, hvad det ville koste at indfri lånet i dag (se mail nedenfor), regnede du løseligt ud, at hvis det skulle indfries 28.09.10, ville det nok beløbe sig til ca. kr. 130.000,- (du sagde, du ville regne det mere nøjagtigt ud og sende det til mig)

Jeg undrer mig over denne forskel, da du ved den første beregning ikke oplyste, at indfrielsesbeløbet ville kunne blive meget større.

Jeg var i god tro/troede på, at det maximalt ville kunne blive kr. 40.000,-, og det fremgik ikke klart af rådgivningen, at det kunne være anderledes.

Vi har disponeret ud fra din rådgivning den 19.05.10 og ville måske have disponeret anderledes, hvis vi havde vidst, hvad ”maximalt kr. 40.000,-” kunne beløbe sig til. Det giver et andet udgangspunkt for vores valg.

Det får en ubehagelig oplevelse til at dukke op igen: Din rådgivning i foråret 2009, hvor du rådgav mig til at udskifte mit 30-årige fastforrentede lån med et F5-lån, hvilket jeg senere også overfor dig har udtrykt min undren og min utilfredshed over:

Efter skilsmissen i vinteren 2007/2008 havde jeg brug for sikkerhed, hvorfor det fastforrentede 30-årige lån var at foretrække. Da jeg kom til dig i foråret 2009, var udgangspunktet et andet: Jeg havde mødt …(klagerens kæreste)… og informerede dig om, at det kunne være en mulighed, at vi i løbet af nogle år ville flytte sammen, og at der dermed også var en sandsynlighed for, at jeg ville sælge huset indenfor nogle få år.

Med det som udgangspunkt undrer det mig, at du kunne rådgive om, at et F5-lån ville være en god idé - ikke mindst set i lyset af, at du senere har oplyst, at et F5-lån er alt for dyrt at indfri før de 5 år er gået. Med andre ord: man er mere eller mindre låst i 5 år - en oplysning, som jeg ikke fik, og som havde været væsentlig for mit valg af lån.

I øvrigt: På mødet den 19/5 spurgte du …(klagerens kæreste)…, om …(den med indklagede koncernforbundne ejendomsmæglerkæde)… måtte kontakte ham ift salg af hans bolig, hvilket han svarede ja til. De har aldrig kontaktet ham - heller ikke efter at vi havde oplyst dig om, at ingen endnu havde kontaktet ham. Han har nu valgt en anden ejendomsmægler.

Vi er ikke helt tilfredse med rådgivningen, og vi synes også, at der somme tider kan gå lang tid med at få svar på spørgsmål (fx via mail) - ’lang tid’ set i forhold til vores behov for rådgivning ’her og nu’, hvor vi har sat vores huse til salg og samtidig leder efter ny ejerbolig.

Med ovennævnte har vi selvfølgelig overvejelser om, hvorvidt vi skal samle vores engagementer hos jer - om jeg skal fortsætte og om …(klagerens kæreste)… skal flytte fra sin nuværende bankforbindelse til …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)…”

Medarbejder 1 hos indklagede besvarede dagen efter e-mailen, som efter det oplyste ikke nåede frem til klageren. Derfor blev e-mailen genfremsendt den 8. oktober 2010. Af e-mailen fremgår følgende:

”Den regulerede kursværdi på lånet ved indfrielse pr. 28/9-2010 er rigtig nok kr. 2.125.444. Stemmer også overens med indfrielsesbeløbet i salgsbudgettet af d. 29/9-2010 fra …(ejendomsmægler 2)…. Det er på nuværende tidspunkt er en ugunstig indfrielse på lånet i forhold til låneoptagelsen.

Jeg bliver nødt til at dele kommentarerne i mailen op i:

- 1) En rådgivningsdel om optagelse af lånet
- 2) Dit evt. salg af ejendommen og køb af ny ejendom sammen med …(klagerens kæreste)…

Ved den første del er der lavet et rådgivningsforløb og efterfølgende rådgivningsskema ved låneudbetalingen. Den del vil jeg gerne tage en snak omkring evt. på et møde eller over telefonen - (se vedhæftede rådgivningsskema af d. 19/2-2009.

Den anden del er lidt mere afgørende, synes jeg. Rådgivningsforløbet omkring et evt. salg/formidlingsaftale forventer jeg du har modtaget fra …(ejendomsmægleren)… - de har fået oplyst ejd. nr. og kontrolkode på lånet, således de kan rådgive dig om et forventet salgsprovenu. Det budgetterede rådighedsbeløb er kr. 1.601.093 i salgsbudgettet af d. 29/9-2010 fra …(ejendomsmægler 2)…. I mine beregninger har jeg regnet med en udbetaling fra ejendomssalg på kr. 1.500.000 som jeg har bedt jer godkende (se mail af d. 16/7-2010) - det ændrer således ikke på den snak og udregninger vi har talt om.

Det er klart, at hvis tallene ændrer din holdning til et evt. salg er det en sag som …(ejendomsmægleren)… skal involveres i. Det ekstremt lave renteniveau lige nu giver nogle store kursstigning på F2-F10 generelt. Derfor kan det set i bakspejlet have været mere gunstig med en lånetype, der kunne indfries til kurs 100. Afgørende for indfrielsesbeløbet er renteniveauet. Det er der ingen der kender med sikkerhed i fremtiden. Forventningen er dog en stigende rente, hvilket vil medføre en billigere indfrielse for dig.

Pr. nytår 2009 var den regulerede kursværdi f.eks. kr. 2.0532.892 (se vedhæftede årsopgørelse 2009 fra …(indklagede)….

Jeg vil stadig gerne lave de beregninger, der skal til for at I samlet set kan træffe et beslutningsgrundlag for det videre forløb…”

Den 5. oktober 2010 sendte klageren et brev, som var stilet til centerdirektøren i den afdeling af indklagede, hvor rådgivningen havde fundet sted. Af brevet fremgår blandt andet følgende:

”…Jeg henvender mig, fordi jeg er utilfreds med den rådgivning, jeg har fået af …(indklagede)… v. …(medarbejder 1)…. Jeg føler mig misvejledt og snydt. Det drejer sig om rådgivning dels i foråret 2009 og dels den 19.05.10 og frem til nu.

Som det fremgår af vedlagte mailveksling, har jeg først kontaktet …(medarbejder 1)… direkte den 29.09.10 pr. mail. …(medarbejder)… har samme dag svaret, at han vil kigge mailen igennem og svare mig samlet. Han har endnu ikke svaret.

Jeg er utilfreds med:
1. Anbefaling af F5-lånet i foråret 2009
2. Forkert oplysning om pris for indfrielse af F5-lånet den 19.05.10
3. Manglende respons på mine henvendelser

Skadesvirkningerne for mig er:
1. F5-lånet koster mig ca. 140.000 i ekstraomkostninger ved salg af huset
2. Den forkerte oplysning om indfrielsesomkostninger medførte, at jeg igangsatte salget på et forkert grundlag. Hvis jeg annullerer salgsaftalen, vil der desuden være nogle omkostninger til ejendomsmægler m.m.

Jeg har mistet tillid til …(indklagede)…. Inden jeg træffer afgørelse om eventuelle konsekvenser dels for mit engagement med …(indklagede)… og dels for salget af huset, vil jeg gerne høre …(indklagedes)… kommentar. Har du et forslag til, hvordan vi kommer videre?…

Bilag: Uddybende beskrivelse af forløbet (hvis der er behov for dette)

Angående rådgivning i foråret 2009:
Min kæreste, …(klagerens kæreste)…, og jeg havde været på boligmesse, hvor …(realkreditinstitut 2)… fortalte om en række fordel ved at omlægge mit 30-årige fastforrentede afdragsfrie lån til et F1-lån. Jeg overvejede efterfølgende at kontakte …(realkreditinstitut 2)… for at få yderligere information og valgte at opsøge …(medarbejder)… for at få …(indklagedes)… vurdering først.

Jeg fortalte …(medarbejder 1)…, at …(klagerens kæreste)… og jeg havde været op boligmesse, og at jeg der havde hørt om fordelene ved at omlægge mit eksisterende 30-årige lån til fx et F1-lån. Jeg syntes, det var svært at overskue og svært at stå alene med, og jeg havde brug for professionel rådgivning i forhold til, hvad der kunne være fornuftigt for mig, når jeg vi den situation, at jeg muligvis indenfor få år ville flytte sammen med …(klagerens kæreste)… og derfor muligvis ville sælge huset indenfor få år.

…(Medarbejder 1)… anbefalede mig et F5-lån, hvor der bl.a. var større sikkerhed, hvilket jeg omlagde til.

På et senere tidspunkt kontaktede jeg …(medarbejder 1)… og sagde, at jeg gerne ville have besked fra …(indklagede)…, hvis/når det evt. kunne betale sig at omlægge lånet. Hertil svarede …(medarbejder 1)…, at det er alt for dyrt at indfri et F5-lån før de 5 år er gået. At det simpelthen ikke kan betale sig. Med andre ord: man er mere eller mindre låst i 5 år - en oplysning, som jeg ikke fik, da jeg optog lånet, og som havde været væsentlig for mit valg af lån. Jeg blev dybt chokeret over denne udmelding. Hvis jeg havde vidst, at F5-lånet nærmest er låst fast i fem år, så ville jeg ALDRIG have omlagt til dette. Det er jeg simpethen aldrig blevet informeret om, og det undrer mig meget, …(medarbejder)… kunne anbefale mig et F5-lån, når jeg pointerede, at jeg havde behov for fleksibilitet i forhold til at skulle kunne sælge hus og flytte sammen med …(klagerens kæreste)….

…(Medarbejder 1’s)… sekundære råd til mig var at begynde at spare op, så jeg kunne indbetale/afdrage ekstraordinært på det på et tidspunkt, hvilket imidlertid ville koste et større gebyr (jeg hørte det som ca. kr. 10.000,- pr. indbetaling).

Angående rådgivning den 19.05.10 og frem til nu:
…(Klagerens kæreste)… og jeg var til møde hos …(medarbejder 1)… den 19.05.10 for at få overblik over vores økonomi i forbindelse med at flytte sammen, hvor vi overvejede to muligheder:
1. at sælge …(klagerens kærestes)… hus og bygge til mit hus på …(klagerens ejendom)…
2. at sælge begge vores boliger og købe et ’nyt’ hus sammen

Vi havde udarbejdet budget og ville gerne skaffe os overblik over, hvad vi ville kunne købe hus for (pris og månedlig ydelse) - og herunder have oplyst, hvad det ville koste at indfri F5-lånet.
Til det sidste oplyste …(medarbejder 1)…, at det maximalt ville kunne komme til at koste kr. 40.000,- at indfri F5-lånet i ejendommen på …(klagerens ejendom)….

Den 09.09.10 mailede jeg til …(medarbejder 1)… og spurgte, hvad det ville koste at indfri F5-lånet nu? (forhåbentlig ikke differencen mellem restgælden 1.988.000 og kursen 2.053.892,66?).

Den 28.09.10 ringede jeg til …(medarbejder 1)… for at rykke for svar på ovennævnte spørgsmål, og …(medarbejder)… regnede løseligt ud, at hvis det skulle indfries 28.09.10, ville det nok beløbe sig til ca. kr. 130.000,-. …(medarbejder)… sagde, at han ville regne det mere nøjagtigt ud og sende det til mig, hvilket han endnu ikke har gjort.

Jeg undrer mig over denne forskel, da …(medarbejder 1)… ved den første beregning ikke oplyste, at indfrielsesbeløbet ville kunne blive meget større.
Jeg var i god tro/troede på, at det maximalt ville kunne blive kr. 40.000,-, og det fremgik ikke klart af rådgivningen, at det kunne være anderledes.

Vi har disponeret ud fra rådgivningen den 19.05.10 og ville sandsynligvis have disponeret anderledes, hvis vi havde vidst, hvad ”maximalt kr. 40.000,-” kunne beløbe sig til. Det giver et andet udgangspunkt for vores valg. Vi ville sandsynligvis ikke have sat vores huse til salg, men have arbejdet videre med ideen om til-/ombygning.

Jeg har i mail af 29.09.10 bedt om en skriftlig forklaring på den store forskel i prisen på indfrielse af F5-lånet, men endnu ikke fået svar.

Hvad vi endnu ikke har fået en klar beregning fra …(indklagede)… om, mailede …(ejendomsmægleren)… til os den 29.09.10 (efter 45 min.): Indfrielse af eksisterende lån kr. 2.126.413,- (hvilket desværre betyder, at indfrielsen snarere nærmer sig kr. 140.000,- (138.413,-).

På mødet den 19/5 spurgte …(medarbejder 1)… endvidere …(klagerens kæreste)… om …(den med indklagede koncernforbundne ejendomsmæglerkæde)… måtte kontakte ham i forhold til salg af hans bolig, hvilket han svarede ja til. De har aldrig kontaktet ham - heller ikke efter at vi to gange har oplyst om, at ingen fra …(den koncernforbundne ejendomsmæglerkæde)… endnu havde kontaktet ham. Han har nu valgt en anden ejendomsmægler.

Vi er ikke tilfredse med rådgivningen, og vi synes også, at der somme tider kan gå lang tid med at få svar på spørgsmål (fx via mail) - ’lang tid’ set i forhold til vores behov for rådgivning og klarhed ’her og nu’, hvor vi har sat vores huse til salg og samtidig leder efter ny ejerbolig.

Med ovennævnte har vi selvfølgelig overvejelser om, hvorvidt vi skal samle vores engagementer hos jer - om jeg skal fortsætte, og om …(klagerens kæreste)… skal flytte fra sin nuværende bankforbindelse til …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)…

Har …(indklagede)… et forslag til, hvordan vi kommer videre?…”

Den 15. november sendte klageren en e-mail til hhv. indklagedes medarbejder 1 og indklagedes centerdirektør. Af e-mailen fremgår blandt andet:

”…Jeg skriver til jer, fordi jeg har et afklarende spørgsmål:

Da …(klagerens kæreste)… og jeg var til møde hos jer den 25.10.10. pointerede I, at hvis renten var steget i stedet for faldet, siden jeg optog ’F5-lånet’, så ville jeg ovenikøbet kunne have tjent på at indfri det nu.

Den 19. okt. 2010 stod der i Århus Stiftstidende: ”Det gælder dog om at være opmærksom på, at F5-lån er inkonvertible. Det vil sige, at de kun kan indfries til dagskurs, også selvom denne måtte være kurs 1000” (Det ser ud som om, det er …(afdelingsdirektør i indklagede)… fra …(indklagede)…, der udtaler det). (Artiklen er vedhæftet).

Kan I forklare mig, hvordan det hænger sammen?

Jeg vedhæfter desuden en artikel fra Jyllands Posten den 06.11.10 ’Stavnsbundet af banken’ - en historie, der ligner min egen meget. Her har …(pengeinstitut 2)… valgt at hjælpe kunden ud af den klemme, kunden er kommet i. Med afsæt i denne artikel, vil jeg endnu en gang spørge jer: Vil I/…(indklagede)… gøre noget lignende og hjælpe mig ud af den klemme, jeg er kommet i?…”

Medarbejder 1 hos indklagede besvarer klagerens e-mail dagen efter, og af denne e-mail fremgår blandt andet følgende:

”…Tak for din mail.

Jeg vil gerne ringe dig op og forklare betydningen af når en obligation er inkonvertibel.

I går (d. 15.11) var indfrielseskursen på dit lån 105,84 mod 106,80 (d.28.09).

Det fremsendte giver ikke anledning til at ændre vores holdning…”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet, principalt at dække hendes meromkostninger ved indfrielsen på minimum 110.000 kroner, subsidiært at stille hende, som om hun havde bibeholdt sit tidligere 6 pct. obligationslån hos indklagede.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at klagen omhandler den rådgivning, hun har fået af indklagede primært den 19. februar 2009 og sekundært den 19. maj 2010. Hun føler sig misvejledt og snydt.

1. Hun er først og fremmest utilfreds med og vil klage over indklagedes anbefaling af et F5-lån den 19. februar 2009. Til trods for at hun oplyste, at hendes kæreste og hun muligvis ville flytte sammen inden for nogle få år, så anbefalede indklagede hende et F5-lån. Hun har senere erfaret, at denne type lån er inkonverterbart, og at det vil koste ca. 140.000 kr. at indfri lånet nu (29. september 2010), hvor hun har brug for det.

Baggrunden er den, at hendes kæreste og hun havde været på Boligmesse, hvor et andet realkreditinstitut orienterede om en række fordele ved at omlægge hendes eksisterende fastforrentede, afdragsfrie, 30 årige, 6 pct. lån til et F1-lån. Hun ville gerne have indklagedes vurdering af, om det på nogen måde kunne være hensigtsmæssigt at omlægge, når situationen var den, at hendes kæreste og hun måske ville flytte sammen i løbet af nogle få år – og når situationen var den, at hun ikke behøvede at omlægge lån.

Derudover har hun adskillige gange (efter hendes skilsmisse i marts 2008, hvor hun overtog huset) pointeret over for indklagede, at hun var træt af ikke at betale afdrag, og at hun ligeså snart det blev økonomisk muligt for hende ville gøre alt for at komme i gang med at betale afdrag og derfor gerne ville omlægge til et lån med afdrag, så snart hun fik økonomisk mulighed for det – fx enten i forbindelse med en lønstigning, et billigere realkreditlån, eller hvis hun flyttede sammen med en, og at hun gerne ville stilles således, at mulighederne for dette var størst. Hun har siden 31. august 2009 haft en anden jobfunktion med en højere lån (nu 3.600,- pr. md.), og som nævnt ovenfor flyttede hun sammen med sin kæreste (1. februar 2011). (Desuden er realkreditlånene blevet billigere.)

2. Sekundært er hun utilfreds med og vil klage over den rådgivning hendes kæreste og hun fik den 19. maj 2010, hvor de fik forkerte oplysninger om indfrielse af ”F5-lånet”. De havde aftalt et møde med indklagede i forbindelse med planer om at sælge deres respektive huse og købe et andet hus sammen – eller evt. alternativt bygge ud/om på huset.

På dette tidspunkt var de blevet klar over, at ”F5-lånet” aldrig skulle have været optaget, hvorfor de naturligvis var interesserede i at få oplyst, hvad det ville koste at indfri lånet. På mødet fik de oplyst, at det maximalt ville koste 30.000 kr. at komme af med F5-lånet. På denne baggrund satte både kæresten og hun deres respektive huse til salg (og kærestens hus er solgt). Med hjælp fra ejendomsmæglerfirmaet blev det klart (29/9-2010), at det korrekte beløb sig til ca. 140.000 kr.

3. Tertiært er hun utilfreds med lange svartider og til tider manglende svar til trods for, at dette var aftalt. Fx i forbindelse med at få oplyst, hvad det ville koste at indfri omtalte F5-lån. Og senest hvor hun på mail den 15. november 2010 bad om uddybning/afklaring af en udmelding fra indklagede på mødet den 19. maj 2010. Hun modtog dagen efter en mail med besked om, at hun ville blive ringet op, hvilket hun endnu ikke er blevet. Den 26. november 2010 mailede hun igen med henblik på, at hun gerne ville ringes op – samt stillede endnu et spørgsmål – i forhold til evt. indbetaling på hendes ratepension inden 31. december 2010 med henblik på at undgå topskat. Hun modtog en mail den 30.11.2010 med besked om, at vedkommende havde været syg, og at hun ville blive ringe op ”i denne uge”, hvilket hun endnu ikke er blevet.

Skadesvirkningerne for hende er:

1. F5-lånet vil koste hende ca. 140.000 kr. i ekstraomkostninger ved salg af huset – eller hvis de vælger at bygge helt nyt hus på grunden. Hun har desuden haft omkostninger på godt kr. 14.000,- (i forbindelse med indfrielse af det oprindeligt lån og optagelse af F5-lånet).

2. Den forkerte oplysning om indfrielsesomkostninger medførte, at hun igangsatte salget på et forkert grundlag. Hun og kæresten føler sig stavnsbundet til huset uden mulighed for at kunne konvertere (hvilket hun/de ville have kunnet, hvis hun havde bibeholdt det fastforrentede 30-årige 6 pct. lån).

3. Heri er der ikke taget højde for de menneskelige konsekvenser i forbindelse med
a. at hun er stavnsbundet i 5 år,
b. at hun har mistet muligheden for at afdrage i 5 år, og
c. at hun skal leve i 5 år med usikkerhed om, hvordan kursen vil være om 5 år.

Overvejelser i forbindelse med beregning af kompensationens størrelse er: Det vil koste ca. 140.000 kr. at indfri lånet; der har været omkostninger i forbindelse med indfrielse af det 30-årige lån og optagelse af det nye F5-lån på godt 14.000 kr.; der kommer udgifter til ejendomsmægler (begrænsede udgifter); hvis ikke låneomlægningen havde fundet sted, havde hun/de været langt bedre stillet – dels således at hun/de kunne omlægge, når det passede dem (fordi det oprindelige lån ikke var inkonverterbart) og dels således, at restgælden ville kunne have været nedbragt yderligere (anslået 25.000), og de ville ikke have været ”stavnsbundet” i 5 år. Til gengæld har hun haft en lavere ydelse svarende til ca. 48.000,- (22 mdr.)., hvilket dog langt fra modsvarer de omkostninger, der har været af både økonomisk og menneskelig karakter.

Som det fremgår af de fremlagte bilag har hun gjort indklagedes formuerådgiver og centerdirektør opmærksom på hendes utilfredshed og spurgt til, hvordan de kan komme videre. Dette resulterede i et møde den 25. oktober 2010 med centerdirektøren og formuerådgiveren, hvilket ikke gav resultater. Indklagede har ikke ønsket at hjælpe hende/dem ud af den klemme, hun/de er kommet i. Indklagede har forklaret sig med, at renteændringer er uforudsigelige og har pointeret, at hvis renten var steget i stedet for faldet, siden hun optog ”F5-lånet”, så ville hun oven i købet kunne have tjent på at indfri det nu. Dette sidste kan hun ikke gennemskue rigtigheden af. Hun har efterfølgende (15. oktober 2010) bedt indklagede om uddybning, hvilket hun endnu ikke har modtaget.

Det handler for hende/dem ikke om renteændringer og rentespekulationer! Det handler om dårlig rådgivning – om at hun ikke vidste og ikke var blevet rådgivet om, at lånet var inkonverterbart og ikke var blevet rådgivet om konsekvenserne ved et sådant inkonverterbart lån, samt om at indklagede ikke har rådgivet ud fra den situation, hun fortalte, at hun var i.

På mødet den 25. oktober 2010 angav indklagede, at de ikke kunne huske og ikke mente, at de havde oplyst, hvad det ville koste at indfri F5-lånet. Hvis dette havde været tilfældet, hvad det ikke har, så ville det efter hendes mening have været ekstrem dårlig rådgivning ikke at forholde sig til denne indfrielse, når de netop kom for at få økonomisk rådgivning og overblik over omkostninger i forbindelse med salg og køb.

Til indklagedes sagsfremstilling har hun følgende bemærkninger:

I udtalelsen står: ”På mødet oplyste klageren, at hun ønskede en lavere rente på sit lån…”
Dette er ikke korrekt. Det er en fordrejning af hendes ord, en fejlagtig forenkling og ikke, hvad hun oplyste! Som hun også har skrevet tidligere, havde hun hentet inspiration på en boligmesse, hvor et andet realkreditinstitut havde oplyst hende om, at der ville være en række økonomiske fordele for hende ved at omlægge til et F1-lån. Hun havde fået lyst til at vide mere om F1-lån og fandt det naturligt at gå i ”sit eget” realkreditinstitut, indklagede, for at få yderligere oplysninger samt en vurdering af, om et F1-lån, eventuelt med afdrag, eventuelt ville kunne passe til hende og ville kunne være fordelagtigt for hende. Hun ønskede ikke ubetinget en lavere rente.

I udtalelsen anvendes udtrykket ”hendes nye kæreste”
Hun undrer sig over og bryder sig ikke om udtrykket ”hendes nye kæreste”. Især bryder hun sig ikke om anvendelse af ordet ”nye”, som hun finder både upassende og irrelevant. Selv om det burde være sagen fuldstændig uvedkommende, vil hun supplerende med følgende uddybning: Siden sit 16 år lange ægteskab ophørte i efteråret 2007, har hun haft én kæreste. Kæresten og hun har været kærester siden 23. oktober 2008. Indklagede kan synes, at det er ”nyt”, men det, der er vigtigt, er, at hun på alle måder havde en god fornemmelse af kæresten, og at hun ønskede og håbede, at de kunne flytte sammen. Hun fremhævede derfor, at kæresten og hun måske ville flytte sammen, fordi hun ønskede, at en eventuel omlægning af realkreditlån skulle kunne rumme den mulighed, at de flyttede sammen inden for få år.

I udtalelsen står: ”Medarbejderen gjorde i forbindelse med sin rådgivning omkring lånetypen meget ud af at forklare klageren, at F5-lånet var inkonverterbart…”
Når indklagede anfører ovennævnte og oven i købet anvender ordet ”meget”, må det bygge på en udtalelse fra medarbejderen. Her er der tale om påstand mod påstand, hvor ingen kan afgøre, hvad der reelt er blevet sagt.

”Hun” kan ikke genkende det angivne. Det er slet ikke hendes oplevelse, at der blev forklaret, at lånet på det punkt adskiller sig fra de andre realkreditlån, hun har haft tidligere. Hun har fået den forståelse, at lånet kunne omlægges inden for de fem år, hvis det skulle vise sig enten fordelagtigt eller nødvendigt. Netop fordi hun ikke har så meget forstand på realkreditlån og ikke kan gennemskue markedet, havde og har hun brug professionel rådgivning i forhold til, hvilken type lån der vil kunne passe til hende i hendes situation. Hun havde tillid til, at indklagede ville kunne rådgive hende, der ikke er ekspert på bank-/realkreditforretninger og har brug for kyndig og grundig rådgivning.

I udtalelsen angives: ”Klageren blev af medarbejderen særskilt og forud for optagelsen af lånet gjort opmærksom på, at et rentefald ville betyde en dyrere indfrielse af lånet, hvis klageren ønskede at indfri lånet før tid.”
Også her er der tale om påstand mod påstand, hvor ingen kan afgøre, hvad der reelt er blevet sagt. Hun har i hvert fald aldrig forestået de mulige konsekvenser.

I udtalelsen angives: Den 19. maj 2010 afholdtes et nyt møde mellem klageren og indklagede, idet klageren nu ønsker at få oplyst prisen for førtidig indfrielse af det optagne F5-lån.
Baggrunden for dette møde var, at kæresten og hun ønskede at købe et hus sammen og derfor ville sælge deres respektive huse. Formålet med mødet var at få indklagedes hjælp til at få overblik over, hvad de ville kunne købe hus for, altså størrelsen af deres rådighedsbeløb. I den forbindelse var det selvfølgelig vigtigt at vide, hvad det ville koste at indfri F5-lånet, hvilket indklagedes rådgiver på mødet oplyste maksimalt ville beløb sig til 30.000 kr.

I samme afsnit i udtalelsen angives videre: ”…Indklagede har derimod på mødet den 19. maj 2010 oplyst klageren, hvad indfrielsesbeløbet ville udgøre på baggrund af den aktuelle dagskurs på de bagvedliggende obligationer.”
Dette er helt FORKERT.
Der blev oplyst en pris, ja, men det var IKKE på bagrund af nogen aktuel dagskurs. Indklagedes rådgiver oplyste på mødet, at indfrielsesbeløbet maksimalt ville beløb sig til 30.000 kr. Det virkede, som om det var en løselige vurdering (”et slag på tærsklen”), og der blev ikke, mens de var til stede, hentet dagskurser eller foretaget en decideret udregning på baggrund af en aktuel dagskurs. Hun fik indtryk af, at indklagedes medarbejder var så sikker på, at beløbet aldrig ville overstige 30.000 kr., at han slet ikke behøvede at regne det præcist ud. Først den 8. oktober 2010 kom der efter flere rykkere et svar fra indklagedes medarbejder med en konkret reguleret kursværdi på lånet ved indfrielse pr. 28/9-2010 på 2.125.444 kr.

Uddybning:
Den 6. september 2010 mailede hun til indklagedes medarbejder og bad om at få tilsendt årsopgørelsen for 2009. Hun havde samme dag skrevet under på en salgsaftale fra ejendomsmægleren, der skulle bruge årsopgørelsen. Da hun den 8. september 2010 modtog årsopgørelsen pr. mail fra indklagedes medarbejder, lagde hun mærke til, at der var en stor forskel på kursværdien på årsopgørelsen og restgælden, hvilket undrede hende. Hun tænkte umiddelbart, at det måske hang sammen med, at man beregnede det på en anden måde, men hun blev urolig og kontaktede derfor indklagedes medarbejder på mail den 9. september, hvor hun skrev følgende:

Hej …(Indklagedes medarbejder)…
Tak!
Hvad vil det egl. koste at indfri lånet nu? (forhåbentlig ikke differencen mellem restgælden 1988.000 og kursen 2.053.892,66?)

Noget helt andet ift huskøb:
Jeg vil gerne tale med dig om, hvad vi kan gøre mht huskøb, hvis mit hus bliver solgt og …(kærstens)… endnu ikke er solgt…

Mh …(klageren)…

Det var netop dette – en konkret og præcis udregning/beregning - kæresten og hun havde efterlyst, og som indklagede IKKE havde oplyst dem om og heller ikke efterfølgende oplyst dem om! Det var først, da hun søgte hjælp hos ejendomsmæglerfirmaet, at hun fik en udregning på indfrielse af det eksisterende realkreditlån. Som det fremgår af de fremlagte bilag mailede hun den 29. september 2010, kl. 10.12 til en medarbejder hos ejendomsmæglerfirmaet, og svaret med udregningen ud fra aktuel dagskurs kom prompte, dvs. den 29. september 2010, kl. 10.57. Først den 8. oktober 2010 modtog hun et svar fra indklagede/rådgiveren. En mail som angiveligt skulle være en genfremsendelse af en mail fra den 30. september 2010, som hun dog ikke modtog. I dette svar skriver indklagedes medarbejder: ”Den regulerede kursværdi på lånet ved indfrielse pr. 28/9-2010 er rigtig nok 2.125.444. Stemmer overens med indfrielsesbeløbet i salgsbudgettet af d. 29/9-2010 fra ejendomsmægleren.”

Det vil sige, at første gang hun nogensinde modtager en præcis beregning ud fra aktuel dagskurs fra indklagede er den 8. oktober 2010 (30. september 2010). Hun finder det meget kritisabelt, at det, hun efterspørger den 19. maj, først bliver besvaret den 8. oktober (30. september).

Til indklagedes anbringender har hun følgende kommentarer:

At indklagede på rådgivningsmødet den 19. februar rådgav klageren om fordele og ulemper ved det af klageren optagne lån, herunder at lånet er inkonverterbart…
”Hendes” påstand er, at det ikke er rigtigt. Hun henviser til ovenstående.

At klageren har været vidende om…
Hun kan ikke løbe fra, at hun har underskrevet et rådgivningsskema, men til trods for dette har hun ikke forstået indholdet til fulde og ej heller konsekvenserne. Hendes oplevelse er, at hun netop IKKE har fået en rådgivning, der gjorde, at hun følte sig oplyst og vidende om de fordele, ulemper og konsekvenser, der senere har vist sig at have afgørende betydning. Det siger selvfølgelig noget om hende, men hun tror, at hun er som bankkunder er flest, at de ikke er eksperter på ”bankforretninger” og ikke umiddelbart forstår ”banksprog” og derfor har brug for at blive taget ved hånden af en ekspert, der kan oversætte til almindeligt sprog og hjælpe dem igennem.

At beslutningskompetencen … skete på et oplyst grundlag.
Det oplyste grundlag viste sig at være forkert.

At faldet i renteniveauet…
Hun har aldrig klaget over faldet i renteniveauet, hun har klaget over rådgivningen! Det er det samlede rådgivningsforløb, der ikke har været i orden.

At klageren ikke har dokumenteret at have lidt noget tab.
Nej, ikke endnu, for hun har jo netop afholdt sig fra at indfri lånet netop på grund af det, hun har klaget over. Hun har gerne villet sælge huset, men har ikke indvilget i at gå det mindste ned i pris, netop for ikke at lide det store tab, som hun har klaget over. Hun synes, det er meget mærkeligt, hvis dette punkt gøres gældende, når hun netop har anført og klager over forhold, som gør, at hun føler sig stavnsbundet og forhindret i at sælge uden at opnå et stort tab. Aktuelt overvejer kæresten og hun at bygge et helt nyt hus på grunden, hvilket de også umiddelbart er tilbageholdende med, fordi det sandsynligvis også indebærer, at lånet indfries.

Vil det sige, at hun, så længe hun ikke kan dokumentere et tab, ikke kan få medhold fra indklagede? Er det virkelig sådan, at det først er i det øjeblik, hun indfrier og dermed kan dokumentere et tab, at indklagede vil give medhold i at rådgivningsforløbet ikke har været godt nok?

De er to parter, medarbejderen/indklagede og hende, hvor det, der er foregået på møder mellem de to jo vil være påstand mod påstand. Hun håber ikke, at Realkreditankenævnet bygger sin vurdering på indklagedes udlægning af, hvad der for en stor del er foregået på tomandshånd og dermed at vægte medarbejderens udtalelser højere end hendes og på den baggrund tage parti. Hun håber, at hendes påstand er lige så vægtig som modpartens.

Hendes forventning er, at Realkreditankenævnet vurderer situationen mere objektivt i forhold til, om den anbefalede låntype var anbefalelsesværdig til den pågældende kunde i den pågældende situation.



INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i februar 2009 henvendte sig til indklagede, idet klageren ønskede at omlægge sit lån i ejendommen til et lån med lavere rente. Klageren havde på dette tidspunkt et afdragsfrit 6 pct. obligationslån. Pr. 19. februar 2009 udgjorde kontant- og obligationsrestgælden på klagerens lån 1.992.000 kr.

Klageren og indklagedes formuerådgiver drøftede flere gange klagerens muligheder for låneomlægning, og den 19. februar 2009 afholdt medarbejderen møde med klageren på indklagedes kontor.

På mødet oplyste klageren, at hun ønskede en lavere rente på sit lån, og at hun er en forsigtig type. Klageren nævnte samtidig, at det var muligt, at klageren og hendes nye kæreste på et tidspunkt ville flytte sammen – uden dog at give indtryk af, at der var aktuelle planer herom. Medarbejderen drøftede herefter mulighederne med klageren og foreslog på den baggrund klageren et 30-årigt 4 pct. tilpasningslån med afdragsfrihed indtil 2018 (”F5-lån”).

Medarbejderen foreslog klageren F5-lånet, da det gav klageren en rentebesparelse på 2 pct. og samtidig gav klageren sikkerhed for renten fem år frem. Derudover ville optagelse af et F5-lån give klageren en kursgevinst ved indfrielsen af klagerens eksisterende 6 pct. obligationslån. Medarbejderen gjorde i forbindelse med sin rådgivning omkring lånetypen meget ud af at forklare klageren, at F5-lånet var inkonverterbart, og at indfrielse af F5-lånet skulle ske ved køb af obligationer i markedet. Klageren blev af medarbejderen særskilt og forud for optagelsen af lånet gjort opmærksom på, at et rentefald ville betyde en dyrere indfrielse af lånet, hvis klageren ønsker at indfri lånet før tid.

De forhold, som medarbejderen drøftede med klageren til mødet den 19. februar 2009, er indeholdt i det rådgivningsskema, som medarbejderen gennemgik med klageren ved mødets afslutning, hvorefter klageren underskrev rådgivningsskemaet.
Klageren modtog herefter et lånetilbud fra indklagede samt indklagedes låneguide. Klageren optog efterfølgende F5-lånet, der udbetaltes den 26. februar 2009.

Den 19. maj 2010 afholdtes nyt møde mellem klageren og indklagede, idet klageren nu ønskede at få oplyst prisen for førtidig indfrielse af det optagne F5-lån. Indklagede bestrider i den forbindelse at have oplyst klageren om, at indfrielse af F5-lånet maksimalt ville beløbe sig til 30.000 kr. Indklagede har derimod på mødet den 19. maj 2010 oplyst klageren, hvad indfrielsesbeløbet ville udgøre på baggrund af den aktuelle dagskurs på de bagvedliggende obligationer.

Der var efterfølgende diverse korrespondance mellem klageren og indklagede, ligesom indklagede afholdt møde med klageren i efteråret 2010. Efterfølgende valgte klageren at indbringe sagen for Realkreditankenævnet.

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende:

At indklagede på rådgivningsmødet den 19. februar 2009 rådgav klageren om fordele og ulemper ved det af klageren optagne lån, herunder at lånet er inkonverterbart, og at en førtidig indfrielse ved et rentefald ville medføre indfrielse til overkurs, hvilket ville påføre klageren forøgede udgifter,

at klageren har været vidende om de mulige ulemper ved F5-lånet, herunder idet klageren ved mødets afslutning gennemgik indklagedes rådgivningsskema med indklagede medarbejder og underskrev dette,

at beslutningskompetencen til optagelse af lån i klagerens ejendom i det hele ligger hos klageren, og at det udelukkende var klagerens egen beslutning at optage F5-lånet, hvilket skete på et oplyst grundlag,

at indklagede ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med indklagedes rådgivning eller sagens behandling i øvrigt,

at faldet i renteniveauet, der har bevirket, at klagerens lån for øjeblikket kun kan indfries til overkurs, ikke kan tilregnes indklagede, og at risikoen for udsving i renteniveauet i lånets løbetid i det hele påhviler klageren, og

at klageren ikke har dokumenteret at have lidt noget tab.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse nr. 965 af 30. september 2009 om god skik indeholder blandt andet følgende bestemmelser om rådgivning:

”Kapitel 3

Rådgivning

§ 7. Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal yde rådgivning, hvis kunden anmoder herom, jf. dog §§ 2 og 14. Endvidere skal virksomheden af egen drift yde rådgivning, jf. dog stk. 4, hvor omstændighederne tilsiger, at der er behov herfor. Alternativt kan den finansielle virksomhed henvise kunden til anden rådgivning.

Stk. 3. Rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden.

Stk. 4. En finansiel virksomhed kan udbyde produkter med standardiseret information med lille eller ingen tilknyttet individuel rådgivning. I så fald skal den finansielle virksomhed gøre særskilt opmærksom på disse begrænsninger. Bestemmelsen gælder ikke for lån med sikkerhed i fast ejendom.

§ 8. Før en finansiel virksomhed rådgiver, skal virksomheden anmode kunden om at oplyse om sin økonomiske situation, sin erfaring med de relevante finansielle ydelser, sit formål med at få ydelsen leveret samt om sin risikovillighed.

Stk. 2. Omfanget og karakteren af de oplysninger, der indhentes, kan afpasses efter den viden, som kunden besidder og de oplysninger, som den finansielle virksomhed allerede har modtaget.

Stk. 3. Den finansielle virksomhed kan lægge kundens oplysninger til grund, medmindre de er åbenbart urigtige.

§ 9. Rådgivning skal tage udgangspunkt i relevante oplysninger indhentet i henhold til § 8 og det kendskab, den finansielle virksomhed i øvrigt har til kundens forhold.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal anmode kunden om at opdatere oplysninger indhentet i henhold til § 8, i det omfang det er nødvendigt for at kunne yde kunden rådgivning i løbende kundeforhold.

§ 10. En finansiel virksomhed skal give tilstrækkelig information om egne produkter og ydelser, herunder om forskelle i priser og vilkår for alternative produkter, der kan dække kundens behov.

Stk. 2. Hvis der mellem kunderne for en given ydelse er generelle forskelle i fastsættelsen af renter, bidrag eller andet vederlag til den finansielle virksomhed, skal den finansielle virksomhed oplyse en kunde herom, forinden der indgås aftale om levering af ydelsen. På forespørgsel fra kunden skal der oplyses om hvilke forhold hos kunden, der kan være bestemmende for dennes indplacering inden for den givne prisdifferentiering.

Stk. 3. En finansiel virksomhed skal på grundlag af sit generelle markedskendskab informere kunden om relevante produkttyper på markedet. Informationen skal dog ikke indeholde oplysninger om konkurrerende produkter eller konkrete priser…


Kapitel 4

Særlige regler om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom

§ 14. Før et pengeinstitut eller realkreditinstitut indgår aftale om et lån med sikkerhed i fast ejendom, skal instituttet informere kunden om relevante produkttyper på markedet og om fordele og ulemper ved disse, jf. § 10, stk. 3.

Stk. 2. For lån, der udbydes af instituttet eller formidles for andre institutter og som kan dække kundens behov, skal der ved rådgivningen efter § 7, stk. 3, oplyses følgende:

1) De væsentligste egenskaber ved de lån, som instituttet udbyder eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden.

2) De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet ved de relevante lån.

3) Opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om indfrielse kan ske ved kontant betaling eller ved køb og indlevering af obligationer.

4) Mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse.

5) Instituttets normale prismæssige vilkår for dets kunder for de relevante lån.

Stk. 3. For realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, skal der ved rådgivningen oplyses om den eventuelle sammenhæng mellem lånet og obligationsudstedelsen samt om muligheden for at aftale kurssikring.

§ 15. Senest ved indgåelse af en aftale om lån med sikkerhed i fast ejendom, bekræfter kunden skriftligt eller på andet varigt medium at have modtaget de oplysninger, som er indgået i rådgivningen, jf. § 14, stk. 2. På tilsvarende måde bekræfter instituttet oplysningerne. Til brug herfor anvendes standardskemaet i bilag 2. En kopi heraf udleveres til kunden.

Stk. 2. Hvis aftalen indgås under anvendelse af fjernkommunikationsteknik, som ikke gør det muligt at give oplysningerne på den i stk. 1 nævnte måde inden aftalens indgåelse, skal forpligtelsen opfyldes straks efter aftalens indgåelse.

§ 16. Ved modtagelsen af en ansøgning om et realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer skal instituttet oplyse, hvor lang tid der må påregnes at gå, før et eventuelt lånetilbud foreligger, hvis låneansøgningen ikke forventes at kunne behandles inden 14 dage.

§ 17. Instituttet skal afgive eller bekræfte et indfrielsestilbud for realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer i papirformat eller på andet varigt medium. Indfrielsestilbuddet skal indeholde en beregning over indfrielsesbeløbets størrelse inklusiv samtlige omkostninger, oplysninger om indfrielsesvilkår og -metode, herunder beregningsmetoder for differencerente, samt evt. opsigelsesfrister.

§ 18. Instituttet skal, når det afgiver tilbud om låneomlægning for realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer så vidt muligt oplyse om samtlige omkostninger. Tager lånetilbuddet ikke højde for samtlige omkostninger, skal instituttet gøre kunden udtrykkeligt opmærksom herpå.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Rådgivningen i forbindelse med optagelse af F5-lånet

Nævnet finder efter indholdet af skemaet ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”, der er underskrevet af klageren, at der er givet klageren en fyldestgørende rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen, herunder om opsigelses- og indfrielsesvilkårene.

Rådgivningen m.v. i forbindelse med klagerens påtænkte indfrielse af F5-lånet.
Nævnet finder, at klageren ikke har bevist, at indklagede til klageren har oplyst, at omkostningerne til indfrielse af F5-lånet ville beløbe sig til 30.000- 40.000 kr.

Nævnet finder ikke på det foreliggende grundlag at kunne bedømme klagerens øvrige klagepunkter.

Nævnet kan herefter ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.





Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef