Realkreditlignende lån, særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 115/1995 |
| Dato: | 30-11-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Bolt Jørgensen, Peter Nedergaard, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Udlån - indfrielse |
| Ledetekst: | Realkreditlignende lån, særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klageren rettede i juli 1992 henvendelse til indklagede med henblik på at omprioritere sin faste ejendom. Han medbragte et lånetilbud fra Nykredit på et 30-årigt 9 % mix-lån (obligationslån) på 300.000 kr. Kursen på obligationerne var 93,85/94,85. Lånetilbudet forudsatte at respektere eksisterende lån for 187.000 kr. til samme kreditforening. Drøftelserne med indklagede resulterede i, at indklagede tilbød et realkreditlignende lån på 460.000 kr. med 30 års løbetid, hvorved alle eksisterende lån kunne indfries.
I oktober 1992 underskrev klageren pantebrev om dette lån. Renten var 10,24% p.a. På forsiden af pantebrevet er angivet "BOLIGLÅN med særlige indfrielsesvilkår". Pantebrevet er på 11 sider; på side 5, 6 og 7 er indeholdt en tabel udvisende pantebrevets afviklingsforløb. Tabellen indeholder 6 kolonner, hvoraf den sidste er benævnt "maks. indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse". På side 8 - 9, er under "Særlige Bestemmelser" anført:
"3. Opsigelse.
Debitor har ret til at opsige pantegælden til indfrielse helt eller delvist med mindst 3 måneders varsel til en termin. Omprioritering anses som indfrielse.
..........
4. Indfrielse.
I tilfælde af førtidig indfrielse, jf. Særlige Bestemmelser pkt. 3, gælder følgende regler:
..........
Indfrielsesbeløbet beregnes som nutidsværdien på indfrielsestidspunktet af de resterende rente- og afdragsbetalinger på pantebrevet. Ved beregningen anvendes en rente (diskonteringsrenten) svarende til bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån på tilsvarende vilkår. Udover indfrielsesbeløbet betales et indfrielsesgebyr, fastsat af banken på for tiden 0,35% af indfrielsesbeløbet, dog mindst kr. 400,-. Hvis ikke banken eller nogen af bankens datterselskaber yder udlån på sådanne vilkår, anvendes som diskonteringsrente den årlige effektive rente på den statsobligation, som har en gennemsnitlig restløbetid nærmest den gennemsnitlige restløbetid for lånet, eller hvis sådan ikke forefindes, anden tilsvarende børsnoteret obligation. Ved nutidsværdien forstås det beløb, som forrentet med markedsrenten (diskonteringsrenten) vil give banken et afkast svarende til det afkast, banken ville have opnået efter den oprindelige aftalte afvikling.
Hvis markedsrenten (bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån eller den anvendte (stats)-obligationsrente, jf. foregående afsnit) på indfrielsestidspunktet er lavere end den pålydende rente på pantebrevet, vil debitor således ved de her omhandlede indfrielser skulle indfri pantegælden med et kapitalbeløb, der er højere end pantebrevets pålydende restgæld. Indfrielsesbeløbet i de respektive terminer kan dog højest andrage de beløb, der fremgår af indfrielsesoversigten foran side 5 (Kolonnen Maksimalt indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse). Hvis markedsrenten på indfrielsestidspunktet er højere end den pålydende rente på pantebrevet, vil pantegælden kunne indfries med et kapitalbeløb, der er lavere end pantebrevets pålydende restgæld."
Klageren solgte pr. 1. november 1994 ejendommen. I denne forbindelse indfriedes lånet til indklagede. Lånets restgæld var pr. 30. september 1994 444.948,02 kr., som blev indfriet til kurs 108,78 med 484.014,45 kr. (overkurs 39.066,43 kr.).
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 39.066 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han gennem flere år havde overvejet at sælge sin ejendom. For at bedre salgsmulighederne ønskede han ejendommen omprioriteret og indhentede lånetilbud fra Nykredit. Han henvendte sig herefter til indklagede og anmodede om rådgivning. Indklagedes medarbejder fandt det særdeles fornuftigt at omprioritere med henblik på snarligt videresalg. Medarbejderen anbefalede at optage et større lån gennem indklagede, således at eksisterende lån på oprindeligt 187.000 kr. blev indfriet. På grundlag af denne rådgivning optog han lånet på 460.000 kr. Indklagede bør være erstatningsansvarlig for det kurstab, han har lidt som følge af den mangelfulde rådgivning, idet indklagede var bekendt med, at hensigten med omprioriteringen var at øge salgsmulighederne. Indklagede oplyste, at dets lån var på samme vilkår som anført i lånetilbudet fra Nykredit, og han blev ikke gjort bekendt med følgerne af lånets særlige indfrielsesvilkår.
Indklagede har anført, at klageren ved henvendelsen i juli 1992 forespurgte, om indklagede kunne yde mere i lån end Nykredit, idet han ønskede at indfri et banklån på 51.000 kr. Dette var imidlertid ikke muligt på grund af den dagældende realkreditlovgivning. I løbet af juli og august 1992 havde man flere møder med klageren. Møderne resulterede i, at klageren besluttede sig for at optage et lån på 460.000 kr., så alle lån kunne indfries. Det blev på intet tidspunkt tilkendegivet, at klagerens ejendom påtænktes solgt i den nærmeste fremtid. Det var indklagedes opfattelse, at der alene var tale om at nedbringe terminsydelserne. I forbindelse med underskrivelsen af pantebrevet blev vilkårene nøje gennemgået, herunder de specielle vilkår for lånets indfrielse. Det fremgår udtrykkeligt af pantebrevets side 1, at der er tale om et boliglån med særlige indfrielsesvilkår. Endvidere fremgår de særlige indfrielsesvilkår af pantebrevets tekst. Ankenævnet har i de tilsvarende sager 149/1994 og 237/1994 frifundet indklagede.
Ankenævnets bemærkninger:
De særlige indfrielsesvilkår for det realkreditlignende lån på 460.000 kr., som indklagede ydede klageren i oktober 1992, fremgår klart af det af klageren underskrevne pantebrev og er ikke usædvanlige for lån af denne art. Det er ikke godtgjort, at indklagedes rådgivning af klageren forud for lånets optagelse har være vildledende eller mangelfuld. Det bemærkes herved, at det - for så vidt det måtte have betydning i denne forbindelse - ikke er godtgjort, at indklagede blev gjort bekendt med, at klageren påtænkte et snarligt salg af ejendommen.
Der er herefter ikke grundlag for at anse pantebrevets indfrielsesvilkår for uforbindende for klageren eller for at pålægge indklagede erstatningsansvar.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.