Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med underskudssalg af andelsbolig
| Sagsnummer: | 372/2017 |
| Dato: | 21-08-2018 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Andreas Moll Årsnes, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Søren Geckler |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Forældelse - rådgivning Akkord - afslag |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med underskudssalg af andelsbolig |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører en indsigelse fra klageren om mangelfuld rådgivning forud for, at hun solgte en andelsbolig med underskud.
Sagens omstændigheder
I 2006 købte klageren og dennes daværende ægtefælle en andelsbolig.
I 2008 blev parret skilt. I den forbindelse overtog klageren andelsboligen som eneejer. Klageren overtog endvidere som enedebitor en restgæld på 1.150.000 kr. på et andelsboliglån i Jyske Bank. Gældsbrevet for andelsboliglånet er ikke fremlagt under sagen.
I 2011 blev andelsboligen solgt med et provenu på 786.640,87 kr., og banken frigav i den forbindelse et pant i andelsboligen i henhold til et ejerpantebrev på 1.185.000 kr.
Banken ydede herefter klageren et lån på 357.000 kr. til variabel rente for tiden 9,25 % om året. Lånet skulle afvikles med ydelser på indledningsvis 4.200 kr. pr. måned og herefter 5.000 kr. pr. måned. Under sagen er der fremlagt tre af fem sider af gældsbrevet, som er udskrevet den 11. maj 2011.
Den 28. april 2013 underskrev klageren et nyt gældsbrev til banken vedrørende lånet, hvorefter restgælden, som nu udgjorde 333.981,54 kr., uændret skulle afvikles med 5.000 kr. pr. måned, første gang den 1. juni 2013, hvilket indebar, at ydelsen pr. den 1. maj 2013 blev sprunget over. Rentesatsen var variabel 10,50 % om året.
Den 24. marts 2014 underskrev klageren et nyt gældsbrev til banken vedrørende lånet, hvorefter restgælden, som nu udgjorde 315.081,63 kr., uændret skulle afvikles med 5.000 kr. pr. måned, første gang den 1. april 2014. Rentesatsen var variabel 10,50 % om året. Der var ifølge gældsbrevet tale om en låneforhøjelse på 5.000 kr., og ifølge kontoudskriften for lånet blev ydelsen pr. den 1. april 2014 tilbageført ”Ifølge nota”.
Den 25. februar 2015 underskrev klageren et nyt gældsbrev til banken vedrørende lånet, hvorefter restgælden, som nu udgjorde 293.289,98 kr., skulle afvikles med 3.700 kr. pr. måned. Rentesatsen var variabel 10,50 % om året.
Pr. den 29. september 2017 var restgælden nedbragt til 262.708,31 kr.
Parternes påstande
Den 5. november 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal frafalde restgælden på lånet, subsidiært nedsætte restgælden og rentesatsen på lånet.
Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken ydede dårlig og mangelfuld rådgivning i forbindelse med, at hun i 2010 henvendte sig fordi hendes økonomi var stram. Hendes sædvanlig rådgiver, R1, var på daværende tidspunkt på orlov eller lignende. Hun talte derfor med en yngre rådgiver, R2, der bad hende om, at få boligen vurderet.
Boligmarkedet var i bund, og vurderingen viste, at hun ville komme ud med en gæld på 350.000 kr. Alligevel rådede banken hende til at sælge, da det ville være den bedste økonomiske løsning i hendes situation. R2 lovede, at hun på trods af den store gæld var bedst tjent med at sælge boligen, og at gælden hurtig ville være betalt af, så hun kunne komme videre. I tillid til rådgivningen solgte hun boligen.
Efterfølgende konstaterede hun, at lånet var blevet til et forbrugslån med en månedlig ydelse på 5.000 kr. og en væsentlig højere rente, hvilket ingen havde oplyst hende om. Hun sad nu i saksen med en stor gæld, en høj rente og et afdrag som nærmest var uoverkommelig.
I 2014-2015 kæmpede hun med sin økonomi, og via en uvildig rådgiver søgte hun om nedsættelse af renten eller en akkordaftale. Banken ville imidlertid ikke anerkende sit ansvar og manglende rådgivning. Efter mange henvendelser frem og tilbage fik hun nedsat ydelsen til 3.700 kr. om måneden, hvilket hjalp en smule.
I 2017 henvendte hun sig til en advokat, som rådede hende til at klage til Ankenævnet.
Banken burde ikke have rådet hende til at sælge boligen, men i stedet have rådgivet om andre muligheder. Banken burde for eksempel have rådgivet hende om muligheden for forlænget løbetid eller afdragsfrihed. Banken burde også have oplyst om størrelsen på afdrag samt renten på restgælden efter salg og have udarbejdet en beregning, der viste hendes økonomi situation efter salg af boligen. Hvis hun havde været bevidst om dette, havde hun ikke solgt boligen.
Banken tilvejebragte således ikke et fyldestgørende grundlag for, at hun kunne træffe den rigtige beslutning omkring boligsalget og hendes fremtidige situation. Banken beroligede hende bare med, at restgælden hurtigt ville være tilbagebetalt, og at hun ville være bedre stillet økonomisk.
Salget af andelsboligen medførte et unødvendigt tab samt behov for en anden bolig. Hun er pædagog og enlig mor til to mindre børn. Hun har været kunde i banken i mange år og stolede på, at banken ville varetage hendes interesser, så hun fik mest muligt ud af sin begrænsede økonomi. Hun har været i fast arbejde siden endt uddannelse i 2005 og har overholdt alle aftaler.
Banken bør kreditere resten af gælden eller som minimum nedsætte renten væsentligt, så hun kan få afsluttet dette kapital og komme videre.
Sagen er ikke forældet, da gælden stadig er aktiv.
Jyske Bank har anført, at et eventuelt krav mod banken vedrørende mangelfuld rådgivning af klageren i forbindelse med hendes salg af andelsbolig i 2011 er forældet.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende over for klageren. Banken har ikke rådgivet klageren om de finansielle forhold i forbindelse med salget. Banken har derfor heller ikke haft anledning til at rådgive klageren om muligheden for afdragsfrihed. I givet fald ville klageren formentlig have fået oplyst, at det i hendes situation ikke ville være muligt at opnå afdragsfrihed.
Klageren valgte selv at udbyde sin andelsbolig til salg. Klageren fik en underskrift på en betinget købsaftale, og banken foretog i den forbindelse en beregning, der viste, at salget ville medføre et tab, idet salgssummen ikke var tilstrækkelig til at inddække andelsboliglånet. Banken accepterede at bevilge klageren et lån til finansiering af underskuddet på handlen. Klagerens nuværende lån blev herefter etableret og klageren kunne i denne forbindelse konstatere, hvad rente, ydelse og løbetid ville være på det nye lån.
Da andelsboligen var solgt kunne banken ikke længere tilbyde et andelsboliglån, men i stedet et almindeligt forbrugslån, hvilket er baggrunden for, at renten blev højere.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken ydede mangelfuld rådgivning til klageren forud for, at hun i 2011 realiserede et tab på cirka 350.000 kr. ved salg af en andelsbolig.
Et eventuelt rådgivningsansvar må endvidere nu anses for forældet. Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Ved fordringshavers ukendskab til kravet regnes forældelsesfristen først fra den dag, da fordringshaver fik eller burde have fået kendskab til kravet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2.
Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at klageren i hvert fald den 28. april 2013, hvor hun i forbindelse med overspring af en ydelse på lånet vedrørende restgælden efter boligsalget underskrev et nyt gældsbrev, havde tilstrækkeligt kendskab til det nu rejste krav, og at kravet var forældet den 15. november 2017, hvor klageren indgav klagen over Jyske Bank.
Banken ydede klageren et lån på 357.000 kr. i forbindelse med salget af andelsboligen. Pr. den 29. september 2017 var restgælden på lånet nedbragt til 262.708,31 kr.
Ankenævnet finder ikke, at rentesatsen på lånet på 10,50 % kan tilsidesættes som urimelig, jf. aftalelovens § 36, jf. § 38c.
Ankenævnet finder heller ikke, at det ud fra rimelighedsbetragtninger kan pålægges banken at frafalde eller nedsætte restgælden, jf. aftalelovens § 36, jf. § 38c.
Ankenævnet kan ikke pålægge banken at acceptere en akkordering eller en bestemt afvikling af gælden.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.