Afgørelse

Indsigelse mod frigivelse af deponerede midler relateret til ekstrafundering og/eller pilotering i forbindelse med en ejendomshandel

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse over for Danske Banks frigivelse af deponerede midler relateret til ekstrafundering og/eller pilotering i forbindelse med en ejendomshandel.

Sagens omstændigheder

Klageren ejede i 2007 en ejendom, som han ønskede at sælge.

Ultimo 2007 solgte klageren ejendommen. Banken har oplyst, at banken bistod med ejendomshandlen som klagerens pengeinstitut. Klageren fik oprettet en skødedeponeringskonto i banken.

Af købsaftalen fremgår:

"…

Ejendommen overtages af køber den 01.01.2008

…

Kontantprisen er aftalt til kr. 2.700.000,00

…

Udarbejdelse af skøde, evt. sælgerpantebrev, reguleringsopgørelse, refusionsopgørelse og handlens berigtigelse i øvrigt varetages af køber/købers rådgiver

…

Købers rådgiver(e)
Advokat … [A2] og … [A] …

…

16. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår

…

Jordbundsundersøgelse

Køber har ret til omgående og for egen regning at lade jordbunden undersøge. Køber er berettiget til at træde tilbage fra handlen, hvis køber senest 20 dage efter købsaftalens indgåelse giver meddelelse herom til sælgers ejendomsmægler, samtidig med at det ved geoteknisk rapport dokumenteres, at der kræves ekstrafundering (jf. SBI anvisning nr. 181)/pilotering. Det skal tillige af rapporten eller bilag til denne fremgå, hvad omkostningerne til denne ekstrafundering/pilotering forventes at ville udgøre. Sælger er dog berettiget til at fastholde handlen, såfremt denne inden 10 dage efter at have modtaget rapport og omkostningsoverslag, accepterer at betale udgifterne til den nødvendige ekstrafundering og/eller pilotering. Sælgers andel af udgifterne til ekstrafundering/pilotering kan ikke overstige det nævnte overslag med mere end 10 %, idet beløb herudover afholdes af køber. Samtidig hermed stiller sælger betryggende sikkerhed for betaling af overslagets pålydende med tillæg af 10 %, idet sælger oppebærer evt. forrentning af en deponering. Sikkerheden skal ske ved deponering af beløbet eller bankgaranti. Beløbet kan alene udbetales til det firma, som har udført arbejdet, mod behørig attesteret regning. Attestationen skal foreligge i form af bekræftelse fra køber på, at arbejdet er udført tilfredsstillende og at køber ikke kan gøre yderligere krav gældende vedrørende ekstrafundering og/eller pilotering.

…

Købers pengeinstitut: Danske Bank …

…

Frigivelse og tilbageholdelse af købesummen

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anført udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. …

Køber er alene berettiget til at tilbageholde købesummen helt eller delvist, såfremt dette er aftalt under afsnit 16, og betingelserne herfor er opfyldt.

…"

Til køberne af klagerens ejendom fremgår af et brev af 25. august 2009 et "tilbud på ekstra sokkel mv. jf. geoteknisk rapport" fra et firma F. Prisen for soklen er angivet til 27.850 kr. Desuden er anført en pris på 20.000 kr. for "dræn omkring hus".

Af en fremlagt kontoudskrift fremgår, at saldoen den 27. april 2010 på klagerens skødekonto var 41.165 kr.

Af et brev af 28. april 2010 - fremsendt via mail - fra advokat A til klageren fremgår:

"…

Fra min klient har jeg modtaget vedlagte kopi af accepteret tilbud på ekstrasokkel. Prisen er kr. 27.850,- incl. moms.

Der er også anlagt dræn omkring huset for kr. 20.000,- incl. moms. I tidligere prisoverslag blev dræn fundet nødvendigt, og drænet er etableret efter stærk anbefaling fra entreprenøren. Imidlertid er det ikke et krav i henhold til SBI og geoteknisk rapport, hvorfor min klient for at få en afslutning på sagen har accepteret selv at afholde denne udgift.

Da jeg finder, at sagen er fuldt afklaret, har jeg i henhold til købsaftalens bestemmelser dags dato frigivet kr. 27.850,- til min klients entreprenør.

…"

Klageren skrev samme dag en mail til advokat A, hvori han anmodede om en "korrekt opgørelse" og ikke en henvisning til et accepteret "tilbud", idet arbejdet på dette tidspunkt var udført. Klageren videresendte mailen til sin rådgiver R i banken og spurgte, om banken havde frigivet beløbet.

Af R’s mail samme dag fremgår:

"…

Der er ikke frigivet endnu, dette grundet at jeg ikke har fået nogen melding fra advokaten.

Når jeg modtager frigivelsen fra advokaten bliver der frigivet da det [alene] er hende som kan frigive.

Såfremt du ikke er enig i frigivelsen, er dette et krav du skal sætte/stille mod advokaten.

…"

Af et brev af samme dato - fremsendt via mail - fra advokat A til banken fremgår:

"…

Som berigtigende advokat skal jeg herved anmode Dem om at frigive kr. 27.850,- til … [firma F].

Restbeløbet skal frigives til sælger.

…"

Ved mail af 3. maj 2010 protesterede klageren til rådgiver R over en frigivelse af midler fra skødekontoen.

I den følgende korrespondance fastholdt R, at en frigivelse af midlerne beroede på instruks fra den berigtigende advokat.

Af fremlagte kontoudtog for klagerens skødekonto fremgår den 11. maj 2010 en hævning på 27.850 kr. med posteringsteksten "… [firma F]" og en indsættelse samme dato på samme beløb med posteringsteksten "Rettelse", hvilket er bogført dagen efter.

Ved et brev af 12. maj 2010 fastholdt advokat A2 (- fra samme kontor som A), at køberen skulle refunderes udgiften på 27.850 kr. til firma F.

Af en mail af 17. maj 2010 fra klageren til advokaterne fremgår:

"…

Jeg skal igen gøre Dem opmærksom på, at De endnu ikke har præsenteret en detaljeret regning for faktisk udført arbejde, men at De bliver ved med at undgå dette kritiske punkt og bliver ved med at henvise til totalt irrelevante tilbudspriser.

Derfor er det ensidigt og uberettiget, at De forsøger at frigive pengene på nuværende manglende grundlag.

…

Iflg. dansk retspraksis skal De præsentere den nødvendige og troværdige dokumentation for udført ekstrafundering efter SBI-anvisning nr. 181, hvis der da var nogen ekstrafundering ud over den normale fundering, til min godkendelse, inden De lovligt kan udstede en frigivelse til banken.

…

Hvis De reagerer hurtigt, kan De stadig nå at bede banken om at stille frigivelsen i bero, indtil tingene er på plads iflg. dansk retspraksis.

…"

Klageren videresendte samme dag mailen til rådgiver R og anførte:

"…

Jeg beder dig venligst vente med frigivelsen, indtil advokaterne har fulgt alm. dansk retspraksis, dvs. har præsenteret en korrekt regning eller faktura for faktisk udført ekstraarbejde som jeg efterfølgende har godkendt.

…"

Af rådgiver R’s mail af 6. juli 2010 til berigtigende advokat - sendt Cc til køberen - fremgår:

"…

I brev af 28. april 2010 har du anmodet banken om at frigive kr. 27.850 til … [firma F] … og restbeløbet til sælger.

Vi har gjort dig bekendt med, at sælger har modsat sig denne frigivelse, og opfordret jer til at søge en afklaring parterne imellem. Kan du bekræfte, at sagen er afklaret?

Da køber rykker for frigivelse, er banken indstillet på at frigive beløbene i henhold til din instruks, idet du som berigtigende advokat indestår for, at frigivelsen er berettiget og i henhold til købsaftalens bestemmelser.

…"

Af køberens mail af samme dato til R fremgår:

"…

Som du bekræfter nedenfor er Danske Bank unægtelig forpligtet til at frigive midlerne eftersom berigtigende advokat ved skrivelse har frigivet midlerne.

Beder Jer venligst eksekvere frigivelsen uden yderligere forsinkelse samt oplyse hvortil jeg kan indbringe denne meget kedelige sag. Danske Bank har forsømt at efterkomme en meget klar instruks fra berigtigende advokat. Hertil må tilføjes at der intet er foretaget siden at Danske Bank modtog den klare instruks 28. april dette år. Jeg har ingen kommunikation modtaget fra Danske Bank. Vi skriver nu 6. juli. Dette vil jeg betegne som en meget grov forsømmelse fra bankens side. Antager at bankens forsømmelse er en grov tilsidesættelse i forhold til hele systemet omkring ejendomshandel og garantistillelse i depot.

Imødeser frigivelsen ved forretningsdags afslutning i morgen onsdag den 7. juli d.å. samt en bekræftelse herpå.

…"

Af bankens svar den 7. juli 2010 til køberen fremgår, at banken vil imødekomme kravet om frigivelse. Banken orienterede ved mail samme dag klageren om frigivelse af 27.850 kr. til firma F. Klageren protesterede herover.

Parterne nåede i den følgende korrespondance ikke til enighed.

Banken har oplyst, at midlerne på skødekontoen blev frigivet den 9. juli 2010 med 27.850 kr. til firma F og med 13.041,59 kr. til klageren.

Af en fremlagt afgørelse fra Advokatnævnet fremgår:

"…

Det er Advokatnævnets opfattelse, at det dokument af 25. august 2009, som ifølge advokat … [A] lå til grund for hendes ordre om frigivelse af 27.850 kr., ikke opfylder kravene i købsaftalens punkt 16, idet der alene er tale om et uattesteret tilbud.

…"

Parternes påstande

Den 10. oktober 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale ham 27.850 kr. plus et ekspeditionsgebyr på 300 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at banken uretmæssigt har frigivet 27.850 kr. til firma F.

Af købsaftalen fremgår, at "Beløbet kan alene udbetales til det firma, som har udført arbejdet, mod behørig attesteret regning."

En sådan regning er aldrig blevet præsenteret af køberens advokat A på trods af mange opfordringer hertil fra hans side.

Alt hvad der er beskrevet i tilbuddet, hører med under normalfundering og ikke ekstrafundering.

Alligevel tilsidesatte banken hans mange protester mod at frigive pengene på et mangelfuldt grundlag.

Advokatnævnets afgørelse, der gav ham medhold i hans adfærdsklage over advokat A, viser, at han havde ret i sin protest.

Først frigav banken de deponerede midler den 11. maj 2010 med 27.850 kr. til F og resten til ham. Men dagen efter fortrød banken, idet den endnu engang ville tjekke, om advokaten fastholdt frigivelsen, og tilbageførte beløbene til hans skødekonto.

Den 7. juli 2010 oplyste banken, at midlerne nu ville blive frigivet - på trods af den fortsat manglende behørige dokumentation fra advokaten og ingen ny tilbagemelding til banken - blot fordi køberen havde rykket banken, mens advokaten var på ferie.

Banken brød hermed også proceduren om, at det kun er berigtigende advokat, som kan anmode om frigivelse.

Da advokaten aldrig er fremkommet med behørig dokumentation for nogen ekstrafundering, skal hele det deponerede beløb frigives til ham.

Banken burde have ventet på et officielt svar fra advokaten, men lod sig i stedet skræmme af køberens henvendelse, hvilket gjorde udslaget i bankens beslutning.

Banken brød dermed klart proceduren om, at det udelukkende er den berigtigende advokat, som kan anmode om en frigivelse.

Af de fremlagte bilag herunder advokat A’s brev af 28. april 2010 ses tydeligt, at A var utroværdig, hvilket banken burde have indset og derfor undladt en frigivelse.

Advokatnævnets afgørelse er det endegyldige bevis for hans påstand.

Det er uacceptabelt sjusket, at banken på trods af hans mange henstillinger gik med til en frigivelse uden det krævede grundlag i form af en behørig regning på det faktisk udførte arbejde som krævet i købsaftalen.

På baggrund af hans faglige indsigt som civilingeniør og det faktum, at der aldrig er fremkommet den krævede dokumentation for nødvendig ekstrafundering, tror han, at dette skyldes, at der ikke blev udført nogen ekstrafundering pr. SBI’s definition.

Derfor skal hele det deponerede beløb tilfalde ham, hvorfor banken skal refundere ham de 27.850 kr. plus det ekspeditionsgebyr på 300 kr., som fremgår af de fremlagte kontoudskrifter.

Danske Bank har blandt andet anført, at det er den berigtigende advokat, som har ansvaret for, at frigivelse af skødekontoen sker i henhold til købsaftalens bestemmelser.

Banken er forpligtet til at frigive beløb fra skødekontoen i henhold til instruks fra den berigtigende advokat.

Den berigtigende advokat tilbagekaldte ikke sin instruks om, at skødekontoen kunne frigives.

Banken var således berettiget - men også forpligtet - (jf. købsaftalens bestemmelser) til at frigive skødekontoen.

Spørgsmålet - om betaling af firma F var i overensstemmelse med købsaftalens bestemmelser - var et internt anliggende mellem køber og sælger.

Banken kunne således ikke tage stilling til, om betalingen var i overensstemmelse med købsaftalen.

Banken har ikke i øvrigt handlet ansvarspådragende.

Det afvises, at banken brød proceduren om, at det udelukkende er den berigtigende advokat, som kan anmode om en frigivelse.

Banken frigav de deponerede midler i henhold til instruks fra berigtigende advokat i brev af 28. april 2010.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder, at Danske Bank var forpligtet og berettiget til at efterkomme berigtigende advokat A’s instruks ved brev af 28. april 2010 om udbetaling af det deponerede beløb som angivet af hende.

Ankenævnet har ikke taget stilling til, om klageren har lidt et tab som følge af advokat A’s instruks om frigivelse af midlerne eller om han i givet fald kan gøre et krav gældende mod hende.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.