Indsigelse mod hæftelse for lån, for hvilket der ikke var underskrevet et lånedokument. Indsigelse mod renteudgift begrundet i manglende anvendelse af deponeret købesum til indfrielse af hæftelser ved salg af ejendom.
| Sagsnummer: | 33 /2007 |
| Dato: | 28-12-2007 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Carsten Holdum, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn, Astrid Thomas |
| Klageemne: |
Udlån - hæftelse
Udlån - bodeling, samlivsophævelse Skødedeponeringskonto - frigivelse |
| Ledetekst: | Indsigelse mod hæftelse for lån, for hvilket der ikke var underskrevet et lånedokument. Indsigelse mod renteudgift begrundet i manglende anvendelse af deponeret købesum til indfrielse af hæftelser ved salg af ejendom. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | IF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører klagernes indsigelser imod hæftelsen for et lån, for hvilket der ikke blev underskrevet et lånedokument, samt klagernes krav om en rentekompensation som følge af manglende anvendelse af deponeret købesum til indfrielse af hæftelser i forbindelse med deres salg af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Den 15. juli 2002 underskrev klagerne M og H, som på daværende tidspunkt var samlevende, en kreditkontrakt med Danske Bank, hvorefter deres kassekredit (kontonummer -477) blev forhøjet med 80.000 kr. til 180.000 kr. Rentesatsen på kreditten var variabel, for tiden 11,75 % pr. år.
Klagernes engagement bestod endvidere af bl.a. en fælles budgetkonto (kontonummer -043) uden tilknyttet kredit.
I foråret 2003 besluttede klagerne at ophæve samlivet. Ved købsaftale af 30. marts 2003 solgte de deres fælles faste ejendom med overtagelse den 15. maj 2003. Købesummen var på 2.175.000 kr. med en udbetaling på 125.000 kr. Ifølge købsaftalen måtte deponeringsbeløbet først anvendes til indfrielse af pantegæld mv., "når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes."
Den 28. april 2003 underskrev klagerne en aftale med Danske Bank om indfrielse af 5 hæftelser på ejendommen med restgæld på i alt 2.138.846,43 kr.
Af skødet, der blev underskrevet af køber den 11. maj 2003 og af klagerne den 15. maj 2003, fremgår bl.a.:
"Købesummen frigives til sælgerne efter fradrag af sælgers eventuelle tilsvar ifølge refusionsopgørelse og de øvrige udgifter, som sælgerne skal betale, når skødet er lyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Den 12. maj 2003 underskrev klagerne en kreditkontrakt med Danske Bank om en boligsalgskredit (kontonummer -236) med et kreditmaksimum på 2.050.000 kr. Stiftelsesomkostningerne var på 1.000 kr., og renten var variabel, for tiden 7,75 % pr. år.
Boligsalgskreditten blev etableret den 14. maj 2003. Samme dag blev der hævet 1.000 kr. til etableringsomkostningerne og to beløb på henholdsvis 98.967 kr. og 125.394 kr. Endvidere blev der overført 250.000 kr. til kredit -477, som herefter havde en positiv saldo på 3.211 kr., og 10.000 kr. til budgetkonto -043, som herefter havde en positiv saldo på 468 kr.
Den 15. maj 2003 blev der hævet 1.374.686 kr. på boligsalgskreditten til indfrielse af et lån i Nordea Kredit og 268.619,05 kr. til indfrielse af et yderligere lån i Nordea. Saldoen på boligsalgskreditten var herefter på 2.128.567 kr. (negativ).
Med valør den 15. maj 2003 blev restkøbesummen på 2.050.000 kr. indsat på en skødekonto, der blev forrentet med 0,25 % pr. år.
Den 3. juni 2003 blev der overført 8.000 kr. fra kredit -477 til budgetkonto -043. På kontoudskriften for budgetkontoen fremgår transaktionen med teksten "Startindbetaling".
Den 13. juni 2003 blev skødet afvist fra tingbogen på grund af uoverensstemmelse mellem købesummen i tal og bogstaver.
Den 19. juni 2003 blev skødet tinglyst med retsanmærkninger om lånet til Nordea Kredit på 1.410.000 kr., tre ejerpantebreve på i alt 800.000 kr. og to udlæg på henholdsvis 73.265 kr. + renter samt 121.481 kr.
Ved skrivelse af 4. juli 2003 sendte købers advokat en kopi af skødet til Danske Bank, som blev anmodet om at oplyse, hvornår skødet kunne sendes til annullation af retsanmærkninger.
Den 23. juli 2003 blev retsanmærkningerne på skødet annulleret, bortset fra udlægget på 73.265 kr. + renter. Den 28. august 2003 blev den resterende anmærkning annulleret.
Den 17. september 2003 blev 2.042.177 kr. af indeståendet på skødekontoen indsat på boligsalgskreditten, som herved blev nedbragt til en saldo på 108.030 kr. (negativ). Efter tilskrivning af renter pr. den 30. september 2003 udgjorde gælden på boligsalgskreditten 142.407 kr. I perioden 30. juni-30. september 2003 var der blevet hævet renter, 55.827,25 kr., og gebyrer 190 kr., i alt 56.017,25 kr., på boligsalgskreditten.
Pr. den 31. december 2003 blev der tilskrevet renter på 1.760 kr. på skødekontoen.
Den 20. januar 2004 blev der overført 146.552,55 kr. fra kredit -477 til boligsalgskreditten, som herved blev fuldt indfriet. Efter overførslen havde kredit -477 en saldo på 295.010 kr. (negativ).
Den 6. maj 2004 etablerede banken et privatlån (kontonummer -931) med en hovedstol på 334.183,67 kr. og med klagerne som debitorer. Rentesatsen var variabel 9,5 % pr. år. Stiftelsesomkostningerne udgjorde 7.183,67 kr. Lånets provenu på 327.000 kr. blev indsat på budgetkonto -043, hvorfra 291.000 kr. blev videreoverført til kredit -477. På budgetkonto -043 og kredit -477 var der herefter et positivt indestående på henholdsvis 868 kr. og 16.006 kr.
Banken har anført, at lånet blev bevilget med henblik på at få formaliseret klagernes overtræk. Klagerne opnåede herved en rentemæssig fordel, idet lånets rente på 9,5 % var lavere end kredittens rente på 11,25 % pr. og overtræksrenten på budgetkontoen, som var 20,5 %. Der foreligger ikke en underskrevet låneaftale vedrørende lånet. Lånedokumentet blev udleveret til M, der ville indhente H's underskrift. Lånet blev i den forbindelse bogført og udbetalt. Banken modtog imidlertid aldrig lånedokumentet retur i underskrevet stand.
H har anført, at hun bevidst undlod at underskrive lånedokumentet, idet hun ikke kunne anerkende at skylde banken noget efter gennemførelsen af ejendomshandlen.
Klagerne har under sagen fremlagt en skrivelse af 13. december 2004 fra H til Danske Bank, hvoraf der bl.a. fremgår følgende:
"Ifm. Vores salg af [adresse] i maj 2003, ophørte også Vores forhold/samliv. Derfor blev det aftalt med din forgænger, at tingene nu skulle opgøres og skilles ad. Vi havde et provenue ved salg af ejendommen som ville dække de fælles lån kassekredit, bådlån og billån. Disse skulle betales ud og udlæg i bilen skulle slettes da den var en del af min bodeling og lånet var betalt ud. Der ville derefter være en rest i overskud."
Banken har anført, at man ikke har modtaget skrivelsen.
Den 7. februar 2005 blev restindeståendet på skødekontoen, som udgjorde 9.108,59 kr., indsat på kredit -477, som herefter havde en saldo på 32.166,40 kr. (negativ).
Den 20. oktober 2005 udtog banken stævning mod klagerne med påstand om betaling af gælden på lån -931, som pr. den 7. juni 2005 blev opgjort til 373.843,94 kr.
Den 19. april 2006 blev der afsagt dom i to yderligere af banken anlagte retssager vedrørende gælden på henholdsvis budgetkonto -043 og kredit -477. Klagerne blev dømt til at betale gælden på budgetkontoen, som udgjorde 11.706,80 kr. med tillæg af renter fra den 20. oktober 2005, og gælden på kassekreditten, som blev opgjort til 34.031,65 kr. med tillæg af renter fra den 19. oktober 2005. Kravene i henhold til dommene blev indfriet efterfølgende ved H's salg af en bil.
Den 5. februar 2007 blev retssagen vedrørende lån -931 af retten henvist til behandling i Ankenævnet.
Parternes påstande.
Den 1. februar 2007 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal frafalde subsidiært nedsætte sit krav mod H til højst 180.000 kr., svarende til maksimummet på kredit -477, og nedsætte sit krav mod M.
Danske Bank har under sagen erklæret sig indstillet på at godskrive klagerne de renter, der blev tilskrevet boligsalgskreditten (-236) i perioden fra den 7. juli til den 17. september 2003, i alt 34.376,62 kr., og har foretaget en valørmæssig korrektion på 17.581,95 kr. for tiden efter, at dette beløb blev indsat på boligsalgskreditten. Banken har nedsat sit krav mod H til 162.418,05 kr. og mod M til 302.594,07 kr., begge krav med tillæg af procesrenter fra den 20. oktober 2005.
Banken har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de i forbindelse med ejendomssalget og samlivsophævelsen ønskede fællesengagementet stoppet. De forventede, at provenuet ved ejendomssalget kunne dække deres fælles gæld, således at H blev gældfri og M's engagement blev nedbragt.
Banken ydede nye lån til M, som på trods af deres anmodning om at få engagementet opdelt, blev hævet på de fælles konti. På kredit -477 blev der bl.a. hævet i alt 135.000 kr. i maj 2003 og 83.329 kr. til M's køb af en bil i januar 2004. Ved hævningen af de 83.329 kr. bad M om et billån og ikke om et overtræk på kassekreditten. På budgetkontoen blev der bl.a. hævet ydelser til M's separate lån.
Hvis fælleskontiene ikke var blevet belastet med nye lån til M efter samlivsophævelsen, var H's gæld efter ejendomshandlen blevet nulstillet eller minimal. H accepterede derfor ikke at hæfte for gælden i henhold til lån -931.
Hvis alene hævningerne på i alt 135.000 kr., som blev dækket ved overførslen på 250.000 kr. fra boligsalgskreditten, ikke havde fundet sted, ville der ikke være opstået noget underskud i forbindelse med handlen. I værste fald udgjorde underskuddet højst 78.567 kr. svarende til differencen mellem deponeringen på 2.050.000 kr. og indfrielserne på i alt 2.128.567 kr.
H's løn fortsatte med at blive indsat på kreditten -477, og hendes regninger blev betalt via budgetkonto -043, hvortil en del af lønnen blev overført. Ved startindbetalingen på 8.000 kr. den 3. juni 2006 var det meningen, at H skulle være enekontohaver på budgetkontoen, hvorpå der var et positivt indestående.
Der blev foretaget mange konto-til-konto-overførsler, hvilket medførte, at de reelt blev frataget muligheden for at overskue engagementet. Mange af posteringerne skete på bankens eget initiativ og uden deres medvirken eller godkendelse.
Det bestrides, at H ved frifindelse for hæftelse for gælden på lån -931 opnår en berigelse.
M erkender at hæfte for 320.176,02 kr. med tillæg af procesrente fra den 20. oktober 2005. Beløbet svarer til stævningsbeløbet på 373.843,94 kr. med fradrag af differencen mellem renter og gebyrer på i alt ca. 56.000 kr., som blev hævet på boligsalgskredit -236 i perioden 30. juni-30. september 2003, og de knap 2.000 kr., der blev tilskrevet i renter på skødekontoen. Begrundelsen for modkravet er, at banken begik en fejl ved at undlade at anvende de deponerede midler til indfrielserne. Banken burde have anvendt eller fået købers tilladelse til at anvende de deponerede midler til indfrielserne. I så fald kunne de have undgået i hvert fald en væsentlig del af renteudgifterne på boligsalgskreditten.
Danske Bank har anført, at det omstridte lån -931 blev anvendt til nedbringelse/indfrielse af gælden på kredit -477 og budgetkonto -043, som begge klagere hæftede for. Klagerne opnåede en rentemæssig fordel ved, at gælden blev overført til lånet. Forskellen mellem lånebeløbet på 327.000 kr. og det påstævnte beløb på 373.843,94 kr. består af etableringsomkostninger, renter og gebyrer.
Den omstændighed, at der ikke foreligger et formelt lånedokument, medfører ikke, at H er fritaget for hæftelsen.
Hvis H's påstand tages til følge, vil hun opnå en ugrundet berigelse, idet hun da slipper for hæftelsen for den fælles kassekredit og den fælles budgetkonto. Under henvisning til bevisets stilling er man indstillet på at nedsætte H's hæftelse til 162.418,05 kr. med tillæg af procesrenter.
Banken accepterede ikke klagernes ønske om, at deres fælles lån mv. skulle indfries/opdeles, således at deres fælles hæftelse ophørte. Provenuet fra salget af ejendommen var ikke tilstrækkeligt til at inddække den fælles gæld. Ud fra en kreditmæssig vurdering var det nødvendigt, at begge fortsat hæftede for den fælles gæld. Der blev således ikke indgået aftale om opdeling af gælden.
Banken har ikke begået fejl ved at oprette en boligsalgskredit til brug for indfrielserne i forbindelse med ejendomssalget. Renteudgiften på boligsalgskreditten blev modsvaret af sparede renter på de indfriede lån. Banken var hverken forpligtet til at søge om tilladelse til at anvende de deponerede midler til indfrielserne eller til at indestå for sletning af retsanmærkningerne på skødet. Da skødet den 7. juli 2003 blev modtaget fra købers advokat, kunne man have valgt at indestå for sletning af retsanmærkningerne, og banken er på den baggrund indstillet på at godskrive klagerne renterne pr. denne dato.
Det var ikke kun M, der hævede eller fik overført beløb fra kredit -477. Tilsvarende gjorde sig gældende for så vidt angår H, som efter "startindbetalingen" på 8.000 kr. fik overført i alt 80.000 kr. fra kredit -477 til budgetkonto -043. Fra den 3. juni 2003 gik budgetkontoen fra en positiv saldo på ca. 7.000 kr. til en negativ saldo på ca. 35.000 kr., som i begyndelsen af maj 2004 blev indfriet med lån -931.
Boligsalgskreditten, som begge ubestridt hæftede for, blev udlignet ved overførslen på 146.552,55 kr. fra kredit -477 den 20. januar 2004.
For så vidt angår en del af udbetalingerne fra kredit -477 fremgår det ikke, hvem der har fået beløbene udbetalt, herunder de af H anførte beløb på i alt 135.000 kr., der blev hævet i begyndelsen af maj 2003.
Begge klagere anvendte således de fælles konti efter ophævelsen af samlivet. Klagernes eventuelle interne mellemværende er banken uvedkommende. Det forhold, at H's løn indgik på kredit -477 ændrer ikke ved, at kontoen var fælles, og at hæftelsen var fælles.
Overførslen på 250.000 kr. fra boligsalgskreditten skete til inddækning af den negative saldo på kredit -477, som begge klagerne hæftede for.
Provenuet ved ejendomssalget var utilstrækkeligt til at dække klagernes gæld.
Efter samlivsophævelsen var klagerne ved flere lejligheder til møde i banken. De gav udtryk for at have fundet sammen igen, og at nogle af de beløb, M havde fået udbetalt, bl.a. var blevet anvendt til indkøb af materialer til istandsættelse af H's nye ejendom.
Klagerne har ikke gjort indsigelse mod hævningerne på fælleskontiene, heller ikke i forbindelse med modtagelse af kontoudtog.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
3 medlemmer - Lars Lindencrone Petersen, Carsten Holdum og Jørn Ravn - udtaler:
Det må lægges til grund, at Danske Bank i hvert fald på tidspunktet for etableringen af boligsalgskreditten den 14. maj 2003 var klar over, at klagernes samliv var ophørt. Vi finder, at indklagede i forbindelse hermed burde have taget initiativ til, at der blev indgået en klar aftale om, hvorledes der skulle forholdes med den fælles kassekredit -477 og den fælles budgetkonto -043. Vi finder, at banken i den forbindelse burde have sørget for, at der ikke kunne hæves på de pågældende konti uden begges samtykke, og at der for hver af parterne blev oprettet nye separate konti, således at der ikke efterfølgende kunne opstå tvivl om den fælles hæftelse.
Efter gennemførelsen af indfrielserne den 14. og 15. maj 2003, herunder overførslerne på 250.000 kr. og 10.000 kr. til indfrielse af gælden på henholdsvis kredit -477 og budgetkonto -043, må det lægges til grund, at klagernes fælles engagement var afgrænset til gælden på boligsalgskreditten.
Efter frigivelsen af deponeringen den 17. september 2003 og rentetilskrivningen pr. den 30. september 2007 var gælden på boligsalgskreditten 142.407,26 kr. Banken har under sagen erklæret sig indstillet på at godskrive klagerne de renter, der blev tilskrevet boligsalgskreditten i perioden fra den 7. juli til den 17. september 2003, i alt 34.376,62 kr. Banken har endvidere foretaget en valørmæssig korrektion på 17.581,95 kr. for tiden efter, at dette beløb blev indsat på boligsalgskreditten. Vi finder ikke grundlag for at pålægge banken at godskrive klagerne yderligere renter.
Gælden på boligsalgskreditten udgjorde således pr. den 30. september 2003 108.030,64 kr. (142.407,26 kr.-34.376,62 kr.). Vi finder, at H's hæftelse over for banken bør nedsættes til dette beløb med tillæg af renter. Det bemærkes herved, at der mellem klagerne er enighed om, at den efterfølgende forøgelse af gælden blev stiftet af M, og at banken, jf. ovenstående, findes at være nærmest til at bære risikoen for den usikkerhed, der er forbundet hermed. Hvis bankens tilbud under sagen om at nedsætte H's hæftelse til 162.418,05 kr. med tillæg af procesrenter fra den 20. oktober 2005 er mere fordelagtigt for H, skal banken være forpligtet af tilbuddet.
Banken har under sagen nedsat sit krav mod M til 302.594,07 kr. med tillæg af procesrenter fra den 20. oktober 2005, hvilket beløb M, der er repræsenteret ved advokat, har erkendt at skylde.
2 medlemmer - Niels Bolt Jørgensen og Astrid Thomas - udtaler:
Vi finder ikke, at der påhvilede Danske Bank en pligt til at sørge for en opdeling af klagernes konti som antaget af flertallet.
Vi finder derfor, at klagerne hæfter for debetsaldoen på lån -931, som opgjort af banken, og stemmer derfor for, at klagen ikke tages til følge.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet, således at klagen tages til følge som nedenfor beskrevet.
Som følge heraf
Danske Bank skal nedsætte sit krav mod H som ovenfor anført. Klagen tages i øvrigt ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.