Indsigelse om mangelfuld rådgivning vedrørende kurssikring i forbindelse med projektkøb af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 56/2024 |
| Dato: | 04-12-2024 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Inge Kramer, Klaus Tougaard Kristensen, Rolf Høymann Olsen og Kim Korup Eriksen. |
| Klageemne: |
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Realkreditbelåning - kurssikring Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning vedrørende kurssikring i forbindelse med projektkøb af fast ejendom. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning vedrørende kurssikring i forbindelse med projektkøb af fast ejendom.
Sagens omstændigheder
Klagerne H og M var kunder i Jyske Bank. I april 2021 indgik klagerne aftale med et byggefirma, F, om køb af byggeprojekt med en forventet overtagelsesdag den 1. marts 2022.
Den 19. maj 2021 sendte banken på baggrund af materiale og samtaler med klagerne en oversigt til klagerne over det aftalte forløb, hvoraf der blandt andet fremgik:
”…
Byggeriets forventede samlede pris …
Samlet pris 4.102.933,00 kr. …
Byggeperiode
I henhold til tidsplanen forventer I at byggeriet starter i juni 2021 og er færdiggjort inden for 9 måneder fra byggeriet start - forventet afslutning/ forventet overtagelse 01.03.2022 jf. købsaftalen.
Tidsplan
Hvis der sker forsinkelser eller afvigelser i tidsplanen, skal I kon takte banken, så vi kan få en snak om, hvad det betyder for pro jektet.
Egne midler
Som en del af finansieringen af byggeriet betaler I 1.100.000 kr. af egen opsparing. Beløbet indsættes på en byggekonto inden byggeriet starter.
Finansiering under byggeriet
Nøglefærdigt hus / projektkøb
Jyske Bank stiller en garanti overfor [byggefirma F] for betaling af restkøbesummen når byggeriet står færdigt. På overtagelsesda gen erstattes garantien af en betaling, som finansieres med føl gende:
Realkreditlån
Der bliver lavet et 1½% 30-årigt fastforrentet lån i Jyske Realkredit på 3.161.000 kr. Jyske Frihed (såvel rente og lånebeløb ud fra til budskurser 19.05.2021). Lånet løber i 30 år, og afvikles i perioden fra hjemtagelsen til 31.12.2025, således at restgælden på det tidspunkt udgør 60% af ejendommens værdi. Derefter er lånet af dragsfrit indtil udløb.
Lånetilbud og hjemtagelse af lån efter nærmere aftale.
Lånet er et forhåndslån, som bliver hjemtaget på garanti. Det be tyder, at Jyske Bank overfor Jyske Realkredit garanterer for, at byggeriet forløber som forudsat.
Lånet ydes som foreløbigt lån. Når byggeriet er færdigt, skal Jyske Bank besigtige ejendommen for at konstatere, at den har den for udsatte værdi.
…
Byggeriets faser
Før byggeriet
Jyske Bank anbefaler at I får en advokat til at gennemgå de juridi ske forhold i købsaftalen, samt laver aftale med en byggesagkyn dig eller arkitekt om at besigtige byggeriet undervejs.
Under byggeriet
Realkreditlånet bliver hjemtaget, når byggeriet går i gang, og efter nærmere aftale med jer. Provenuet bliver indsat på en depone ringskonto. Kontoen bliver spærret og pantsat til sikkerhed for Jy ske Bank.
Når byggeriet er færdigt
Når byggeriet er færdigt, skal Jyske Bank besigtige byggeriet for at bekræfte, at den forventede ejendomsværdi er til stede. …”
Klagerne har anført, at deres rådgiver i banken, rådgiver 1, flere gange oplyste, at de tidligst kunne indgå konkrete aftaler om finansiering og kurssikring af lån tre måneder før, at huset stod færdigt. De kontaktede rådgiver 1 kort efter den 15. februar 2022 og oplyste, at færdiggørelse var udskudt til 15. november 2022.
Banken har bestridt dette og har anført, at rådgiver 1, der ikke længere er ansat i banken, har oplyst overfor banken, at han flere gange kontaktede klagerne, der var tilbageholdende med at lægge sig fast på et lån og oplyste, at de overvejede at træde ud af aftalen om projektkøbet på grund af forsinkelser. Rådgiver 1 har endvidere oplyst overfor banken, at han er uforstående overfor, at han skulle have fortalt klagerne, at kurssikring kunne ske op til tre måneder før udbetaling af lån, da han er klar over, at kurssikring kan ske op til seks måneder før udbetaling af lånet.
Klagerne har anført, at de flere gange forgæves forsøgte at få telefonisk kontakt med rådgiver 1 i juni og juli 2022. Banken har anført, at hvis en rådgiver ikke svarer telefonen eller ikke er logget på bankens systemer, så bliver telefonopkald automatisk dirigeret til en anden ledig medarbejder eller bankens kundesupport.
Banken har oplyst, at klagerne den 20. august 2022 henvendte sig til banken og oplyste, at byggeriet var i gang og forventedes færdigt medio november 2022, og at de ønskede at drøfte finansiering. Banken bookede et møde med klagerne den 5. september 2022. Banken sendte efterfølgende vejledende beregninger af 12. september 2022 på et 5 % obligationslån med afdragsfrihed til kurs 97,2. Den 28. september 2022 modtog klagerne lånetilbud på et 5 % fastforrentet obligationslån på 2.692.000 kr. med 30 års afdragsfrihed, hvor der var aftalt kurssikring (aftalekurs 91,9). Tilbuddet blev underskrevet af klagerne den 2. november 2022.
Den 15. november 2022 overtog klagerne den opførte ejendom.
I november 2023 klagede klagerne over forløbet til banken, der afviste klagen. I forbindelse med klagen anførte banken den 16. november 2023:
”… I forbindelse med rådgiverskift sommeren 2022 har vi ikke skriftligt adviseret jer om skifte, men jeres projektkøb har fortsat været aktiv som ”sag” hos os. At jeres hidtidige rådgiver stoppede i banken har, som jeg ser det, ikke på nogen måde påvirket behandlingen af og opmærksomheden på jeres sag. Da I rækker ud efter os sensommeren 2022, bliver I også mødt af ny rådgiver, som følger sagen, indtil den er på plads. I denne proces afholdes der ligeledes både møde(r) med jer, og der er telefonisk dialog. …”
I forbindelse med klagen anførte klagerne den 10. december 2023:
”…. Fra den 21. februar, hvor vi fra byggefirmaet får besked om at huset står færdigt den 15. november, og nogle uger frem, er vi flere gange i kontakt med [rådgiver 1] på telefon i forhold til at drøfte lånemuligheder.
Vi er i den forbindelse - plus tidligere - informeret om, at vi kan kurssikre lån tre måneder før byggeriet står færdig.
Vi har løbende en aftale med [rådgiver 1] om at han kontakter os, hvis der er noget mht lån vi med fordel kan forholde os til.
Vi hører ikke noget. I god tid inden de tre måneder før huset står færdigt, kontakter vi [rådgiver 1], dog som beskrevet uden held.
Da vi i november er i gang med de sidste handlinger med hjemtagelse af lån, informerer [en ny rådgiver i banken, R2] os om, at vi kunne have kurssikret seks måneder før huset står færdig.
Vi er ikke rettidig blevet informeret om, at vi kunne kurssikre seks måneder før huset står færdigt.”
Klagerne har fremlagt brev af 13. februar 2024 fra Jyske Bank til dem om mulighed for og fordele ved omlægning af lånet til et 4 % lån.
Parternes påstande
Den 28. januar 2024 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal omkonvertere deres lån til et 3 % lån med tilbagevirkende kraft til optagelsestidspunktet uden omkostninger for omlægning og med tilbagebetaling af det beløb, de har betalt for meget i differencen mellem et 3 % og et 5 % lån.
Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de i februar 2022 fik specifik/udtrykkelig rådgivning om, at de tidligst kunne indgå konkrete aftaler om finansiering og sikring af lån tre måneder før, at huset stod færdigt. De fik ikke opstillet andre scenarier. Den ukorrekte rådgivning medførte, at de i november 2022 optog et lån med 5 % rente. De spurgte flere gange, om der var andre muligheder, end at vente til tre måneder før byggeriet stod færdigt, men blev ikke oplyst herom. Hvis de i februar 2022 var blevet korrekt rådgivet, ville de have kurssikret seks måneder før, at byggeriet var færdigt, og lånet ville have været med 3 % rente.
De var mange gange i dialog med rådgiver 1 om forsinkelse af projektet med forventet indflytning oktober/november 2022. Rådgiver 1 ringede flere gange frem til begyndelsen af 2022 for at høre, hvordan det gik. Kurserne steg hen over forår og sommer 2022. Dette bekymrede dem meget, men på grund af rådgivningen om de tre måneder og manglende oplysning om andre scenarier, var de afventende. Havde de haft kendskab til, at der var andre mulige scenarier om, at de kunne lave en form for sikring af lånet tidligere, havde de handlet på det og taget kontakt til Jyske Bank for at lave en aftale.
De var sidste gang i kontakt med rådgiver 1 kort efter den 15. februar 2022, hvor de kontaktede ham og fortalte, at færdiggørelse var udskudt til 15. november 2022. Herefter hørte de ikke fra rådgiver 1. De overvejede i 14 dage at træde ud af som følge af udsættelsen og som følge af fordyrelse på grund af mangel på byggematerialer, dyrere byggeri og stigende renter. De spurgte i flere samtaler, om de kunne gøre noget for at fastholde en lav rente. Hver gang fik de svaret, at det var der ikke før tre måneder før forventet indflytning.
De havde en aftale om, at rådgiver 1 kontaktede dem, hvis de skulle forholde sig til noget i forhold til finansiering. De hørte ikke fra rådgiver 1 i forsommeren. I juni/juli 2022 ringede de et par gange til rådgiver 1 uden at træffe ham for at planlægge detaljer og indhente lån. Når de ringede, blev de bedt om at indtale en besked, hvilket de gjorde. Der blev ikke ringet tilbage. De fik ikke autosvar om, at rådgiver 1 var stoppet i Jyske bank. De tænkte, at rådgiver 1 havde ferie. De vendte tilbage på mail i august 2022, tre måneder før, at byggeriet stod færdigt, som var det tidspunkt, de havde fået at vide, at det var muligt at tage konkret handling på lånet.
Da de fik besked om, at mailen var blokeret, henvendte de sig til bankens hovedtelefonnummer og fik oplyst, at rådgiver 1 var gået på pension. Det lykkedes at få skriftlig kontakt med en anden rådgiver i banken medio september. Der gik uger mellem, at det var muligt at finde tider til møder. I begyndelsen af november 2022 lykkedes det at få lånet til huset. Da de optog lånet, fortalte den nye rådgiver i banken, at de ikke var blevet korrekt rådgivet, og at de kunne have sikret lånet tidligere. Det var først på dagen for optagelsen af lånet, at de fik dette at vide.
Projektet består af 11 huse, hvor indflytningen skete hen over ca. otte uger. Mange af husstandene har lån med variabel rente. Tre husstande har lån med fast rente på 3 % og derunder. Én anden husstand, som flyttede ind januar/februar 2023, har 5 % lån med fast rente. Det var således muligt at optage et lån med 3 % fast rente eller derunder.
Køb af projektbyggeriet var en del af deres plan fra 2018 om deres fremtidige økonomi frem mod pensionsalderen med salg af deres sommerhus i 2018, byggeri af et nyt sommerhus med mindre vedligeholdelse i 2020 og salg af deres tidligere helårsbolig i starten af 2021. Rådgiver 1 var involveret i planen. De planlagde at optage et afdragsfrit lån til finansiering af projektkøbet og betale sommerhuset ud med de frigivne midler fra salget af deres tidligere helårsbolig, så de kunne gå på pension med et rigeligt stort rådighedsbeløb, når H blev 65 år, og M blev 67 år. Deres økonomi blev ikke som forventet som følge af den højere rente på lånet. Banken foreslog dem at tage et lån med variabel rente og afdragsfrihed i ti år i sommerhuset primo 2023 for at finansiere en investering. Investeringen har endnu ikke givet et afkast.
De undrer dem, at Jyske Bank anfører, at den ikke vil anbefale et 4 % lån. De modtog et brev af 13. februar 2024 fra Jyske Bank, hvor den beskrev en ”attraktiv mulighed” for omlægning af lån til 4 %.
Jyske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klagernes påstand er udokumenteret. Banken og klagerne er enige om, at der er sket rådgivning om kurssikring. Det har formodningen imod sig, at klagerne blev oplyst om, at kurssikring kun kunne ske op til tre måneder før udbetaling af lån. Banken har ikke lån, hvor kurssikring kun kan ske op til tre måneder før udbetaling. Bankens rådgivere er oplært i, at kurssikring kan ske op til seks måneder før udbetaling af lån, hvilket også fremgår af alle bankens interne arbejdsgange. Rådgiver 1 var en rådgiver med mange års erfaring.
Store dele af rådgivningen foregik via telefonsamtaler/møder. Rådgiver 1 er ikke længere ansat i banken, men har overfor banken oplyst, at han flere gange kontaktede klagerne for at høre, hvor de var i processen. Klagerne var tilbageholdende med at lægge sig fast på lån og oplyste, at de overvejede at træde ud af aftalen på grund af forsinkelsen. Rådgiver 1 har endvidere overfor banken oplyst, at han er uforstående overfor, at han skulle have fortalt klagerne, at kurssikring kan ske op til tre måneder før udbetaling af lån. Han kan ikke se, hvorfor han skulle have sagt dette til klagerne, da han godt er klar over, at kurssikring kan ske op til seks måneder før udbetaling af lånet.
Klagerne er enige i, at de overvejede at træde ud af aftalen om projektkøbet. Dette bestyrker rådgiver 1’s udtalelse om, at klagerne var tilbageholdende med at lægge sig fast på et bestemt lån. Klagerne har anført, at de i 14 dage overvejede at trække sig ud. Det undrer banken, at klagerne ikke tog kontakt til rådgiver 1 efter de 14 dage, da klagerne havde besluttet sig for at fortsætte projektet. Rådgiver 1 har oplyst, at han afventede klagernes beslutning, om de ville træde ud af projektet eller ej. Havde klagerne på dette tidspunkt kontaktet banken, havde de langt tidligere modtaget rådgivning om mulige lånescenarier.
Banken forstår ikke klagernes oplysning om, at de uden held forsøgte at ringe til rådgiver 1 i juni/juli 2022. Hvis en rådgiver ikke svarer telefonen eller er logget på bankens systemer, bliver telefonopkald automatisk dirigeret til en anden ledig medarbejder eller til bankens kundesupport. Det har formodningen mod sig, at klagernes opringning ”omkring juni/juli”, ikke ville føre til, at klagernes opkald blev besvaret af en anden rådgiver i banken, henset til indretningen af bankens telefonsystemer.
Klagerne henvendte sig til banken den 20. august 2022. Klagerne var ikke tidligere klar til at drøfte finansiering, hvorfor rådgiver 1 afventede klagerne. Klagernes udsagn om, at de henvendte sig ”tre måneder før byggeriet stod færdigt, som var det tidspunkt vi havde fået at vide det var muligt at tage konkret handling på lånet” strider mod klagernes tidligere udsagn i oktober 2023 om, at de kontaktede rådgiver 1 i juni/juli 2022. Klagerne havde under alle omstændigheder mulighed for at kontakte andre rådgivere hos banken ved at ringe til banken eller møde op i en afdeling hos banken, men de gjorde sig ikke de store bestræbelser på at komme igennem til en rådgiver.
I samtale med rådgiver i august/september 2022 nævnte klagerne intet om forholdet med kurssikring henholdsvis tre og seks måneder før byggeriets færdiggørelse. De klagede først over dette ti måneder efter udbetaling af lånet. Klagernes nye rådgivere i banken kan ikke udtale sig om, hvad rådgiver 1 har talt og rådgivet klagerne om.
Klagerne kunne ikke have fået et 3 % lån seks måneder før overtagelsesdagen. Seks måneder før overtagelsesdagen kunne de optage et 4 % fastforrentet obligationslån med kurssikring til aftalekurs 95,10. De fleste kunder ville takke nej til denne kurs og afvente udviklingen. Det er irrelevant, hvilken finansiering og rådgivning køberne af de ti andre huse har valgt/fået, da dette beror på de konkrete omstændigheder i hvert enkelt forløb.
Jyske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at banken og klagerne ikke er enige om indholdet af den rådgivning, klagerne løbende modtog. Det kan være af væsentlig betydning præcist at få afdækket indholdet af samtalerne. Hvis nævnet lægger vægt på den rådgivning, der er givet mundtligt i disse samtaler, kræver dette, at der foretages part- og vidneafhøring, hvilket ikke er egnet til behandling i nævnet, jf. vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne H og M var kunder i Jyske Bank. I april 2021 indgik klagerne aftale med et byggefirma om køb af byggeprojekt med forventet overtagelsesdag den 1. marts 2022.
Den 19. maj 2021 sendte banken på baggrund af materiale og samtaler med klager-ne en oversigt til klagerne over det aftalte forløb, hvoraf det blandt andet fremgår, at byggeriet forventedes påbegyndt i juni 2021 og færdiggjort den 1. marts 2022, og at der skulle hjemtages et realkreditlån, når byggeriet gik i gang, og efter nærmere aftale med klagerne.
Projektet blev forsinket/udsat. Den 28. september 2022 modtog klagerne lånetilbud på et 5 % fastforrentet obligationslån på 2.692.000 kr. med 30 års afdragsfrihed, hvor der var aftalt kurssikring (aftalekurs 91,9). Tilbuddet blev underskrevet af klagerne den 2. november 2022. Den 15. november 2022 overtog klagerne den opførte ejendom.
Klagerne har anført, deres rådgiver i banken, rådgiver 1, flere gange i forløbet havde oplyst, at de tidligst kunne indgå konkrete aftaler om finansiering og kurssikring af lån tre måneder før, at huset var færdigt. De kontaktede rådgiver 1 kort efter den 15. februar 2022 og oplyste, at færdiggørelsen var udskudt til den 15. november 2022. De forsøgte forgæves at få telefonisk kontakt med rådgiver 1 i juni og juli 2022. De ville have kurssikret tidligst muligt, hvis de havde fået oplyst, at kurssikring kunne ske seks måneder før. De kunne herved have fået et fastforrentet lån med en lavere rente.
Banken har bestridt det af klagerne anførte. Banken har anført, at rådgiver 1 ikke oplyste klagerne om, at kurssikring tidligst kunne ske tre måneder før færdiggørelse, og at rådgiver 1 var bekendt med, at kurssikring kunne ske op til seks måneder før udbetaling af lånet. Rådgiver 1 kontaktede flere gange klagerne, der var tilbageholdende med at lægge sig fast på et lån og oplyste, at de overvejede at træde ud af projektet. Rådgiver 1 afventede klagernes tilbagemelding. Klagerne kontaktede først banken i august 2022.
Der er modstridende oplysninger mellem klagerne og Jyske Bank om indholdet af deres mundtlige kommunikation, herunder om klagerne fik forkert oplysning om, hvornår kurssikring tidligst kunne foretages. Ankenævnet finder, at afklaring af, om bankens rådgivning var ansvarspådragende, forudsætter bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Klagen afvises derfor i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klagerne får klagegebyret tilbage.