Afgørelse

Spørgsmål om betingelser for frigivelse var opfyldt. Spørgsmål om forældelse af krav

Indledning

Sagen vedrører, om betingelser for frigivelse af deponeringsbeløb var opfyldt. Endvidere vedrører sagen, om et eventuelt erstatningskrav er forældet.

Sagens omstændigheder

I 2007 indgik klageren en aftale med et firma, S, om køb af en nyopført ejerlejlighed til en købesum af 3.954.860 kr.

Den 21. august 2007 anmodede klageren Jyske Bank om at udstede en garanti over for S. Garantien skulle erstattes af en kontant deponering en måned inden overtagelsesdagen den 3. marts 2008. Af garantien fremgår:

"…

Frigivelse af garantibeløbet / det deponerede beløb ved sælgerens opfyldelse af aftalen

Garantibeløbet / det deponerede beløb kan tidligst frigives til sælger på overtagelsesdagen, og når samtlige nedenstående betingelser er opfyldt:

1.Endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger

Køber skal have opnået endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger.

Såfremt der ikke foreligger et endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger på overtagelsesdagen, og sælger ønsker at få udbetalt garantibeløbet / det deponerede beløb eller dele heraf, kan udbetaling alligevel finde sted, hvis sælger samtidig hermed stiller en pengeinstitutgaranti over for køber svarende til størrelsen af det beløb, der ønskes udbetalt. Garantien skal efter sit indhold garantere tilbagebetaling af det udbetalte beløb med renter efter renteloven …, såfremt der ikke inden 6 måneder efter overtagelsesdagen foreligger et endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger.

2. Mangler

Der skal være afholdt en afleveringsforretning, og køber skal have afgivet en erklæring, om at denne har overtaget ejendommen uden væsentlige mangler.

Hvis der mellem køber og sælger er enighed om eksistensen af en mangel og størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan dette beløb tilbageholdes i forbindelse med frigivelse af garantibeløbet / det deponerede beløb.

Hvis køber påberåber sig en mangel ved byggeriet, og sælger ikke er enig i eksistensen heraf eller størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan dette beløb tilbageholdes i forbindelse med frigivelse af garantibeløbet / det deponerede beløb.

Køber skal herefter straks og senest inden 10 arbejdsdage foranledige, at der indsendes en begæring til Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed om at få den mulige mangel og eventuelle udbedringsomkostninger vurderet af en uafhængig skønsmand. Der kan herefter alene tilbageholdes et beløb svarende til skønsmandens vurdering. Har køber ikke indsendt en begæring om vurdering af en uafhængig skønsmand inden for 10 arbejdsdage, skal det af køber tilbageholdte beløb frigives til sælger i sin helhed.

…"

Den 31. oktober 2007 deponerede Jyske Bank på vegne af klageren 3.954.860 kr. i BRFkredit Bank. Deponeringen afløste garantien.

Samme dato sendte Jyske Bank et brev til BRFkredit Bank med angivelse af deponeringsvilkårene. Af brevet fremgår:

"…

Købesummen deponeres på samme vilkår som garantien, således at det deponerede beløb først kan frigives til sælger på overtagelsesdagen, og når samtlige nedenstående betingelser er opfyldt:

[Ligelydende tekst som det fremgår af garantien.]

…"

Klageren har anført, at BRFkredit Bank sendte en standarddeponeringskvittering (ikke fremlagt) til Jyske Bank, hvoraf fremgår, at deponering ikke var sket på de anførte vilkår. Jyske Bank reagerede ikke på deponeringskvitteringen og videresendte ikke kvitteringen til klageren.

Den 14. april 2008 hævede klageren handlen med S.

Den 25. april 2008 anlagde klageren sag mod S med påstand om, at handlen skulle hæves.

Ved brev af 14. maj 2008 orienterede klagerens daværende advokat BRFkredit Bank blandt andet om, at det deponerede beløb ikke måtte frigives. Af brevet fremgår:

"…

Ved skrivelse af 31. oktober er der på ovennævnte konto deponeret kr. 3.954.860,00 …

Til bankens orientering vedlægger jeg kopi af stævning af 24. april 2008, som er indgivet til retten i Sønderborg, idet [klageren] ved skrivelse af 14. april 2008 har hævet handlen.

…

Jeg er nu blevet bekendt med, at sælger har fremsendt skødet til tinglysning – uagtet, at handlen er hævet, og køber har trukket sin underskrift på skødet tilbage.

Forudsætningerne for at udbetaling af den deponerede sum svigter således. Køber har ikke afgivet nogen erklæring om, at hun har overtaget ejendommen, og denne er i øvrigt efter købers opfattelse mangelfuld.

Forinden ophævelse af aftalen havde køber overfor sælger tilkendegivet, at der var væsentlige mangler ved det solgte, og at man i den forbindelse ville tilbageholde kr. 300.000,00, jfr. bilag 19 til stævningen. Samtidig med denne meddelelse blev der indgivet begæring om syn og skøn til Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlæg …

Herefter meddelte sælger, at man ikke ville udlevere nøgle, fordi man anså handlen for misligholdt fra købers side. Køber har derfor aldrig overtaget lejligheden, og den deponerede købesum kan således ikke frigives før en afklaring omkring, hvorvidt køber kunne hæve handlen, foreligger ved endelig dom fra retten.

Ophævelsen af deponeringen må således afvente, at retten tager stilling til spørgsmålet.

Såfremt banken vælger at udbetale deponeringen, forbeholder jeg mig på vegne min klient at gøre banken erstatningsansvarlig for ethvert tab min klient måtte lide i denne anledning.

Hvis banken er af den opfattelse, at den ikke er forpligtet til at tilbageholde deponeringen, som ovenfor anført, skal jeg anmode om, at der i hvert fald tilbageholdes kr. 300.000,00 til udbedring af mangler, således som anført i begæringen til Voldgiftsnævnet for Bygge og Anlæg.

…"

Den 20. maj 2008 begærede klageren Retten i Sønderborg om tinglysning af stævningen på ejendommen.

Af retsbogsudskrift af 21. maj 2008 fremgår, at Retten afviste begæringen om tinglysning.

BRFkredit Bank har oplyst, at banken den 22. maj 2008 fra S’ advokat modtog et skøde, der var endeligt tinglyst den 14. maj 2008.

Den 11. juli 2008 frigav BRFkredit Bank deponeringsbeløbet til S.

Klageren har oplyst, at S gik konkurs i slutningen af 2008.

Ved brev af 3. december 2008 rejste klageren indsigelse mod BRFkredit Banks udbetaling af deponeringssummen og forbeholdt sig et erstatningskrav over for banken.

Af retsbogsudskrift vedrørende udeblivelsesdom afsagt den 14. maj 2009 af Retten i Sønderborg fremgår:

"…

[S] under konkurs, skal inden 14 dage til [klageren], betale 671.579,70 kr. med procesrente fra den 15. februar 2008 til den 2. december 2008 …[samt] renter, som er påløbet kontoen for deponering af købesummen … fra den 18. juli 2007 til den 15. februar 2008, samt sagens omkostninger med 142.746,88 kr.

…"

Ved breve af 2. juli og 1. september 2009 gjorde klageren indsigelse over for Jyske Bank.

Ved brev af 2. juli 2009 anmeldte klageren sin fordring i S’ konkursbo på i alt 874.679,76 kr. Klageren har oplyst, at konkursboet efterfølgende oplyste, at der ikke kunne forventes dividende.

Ved brev af 10. september 2009 afviste Jyske Bank at have pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren.

Parternes påstande

Den 23. december 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank og BRFkredit Bank skal betale 800.000 kr., som er det tab, hun har lidt ved frigivelsen af deponeringsbeløbet, subsidiært 300.000 kr.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

BRFkredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at kravet ikke er forældet.

Ved brev af 14. maj 2008 anmodede hun BRFkredit Bank om ikke at frigive det deponerede beløb eller tilbageholde 300.000 kr. I brevet oplyste hun, at betingelserne for udbetaling af deponeringsbeløbet ikke var opfyldt, hvilket må forstås som hele deponeringssummen og ikke kun 300.000 kr. Da banken ikke efterkom anmodningen, var hun nødt til at anlægge retssag mod S.

BRFkredit Banks ansvar er subsidiært i forhold til S. Hun blev først bekendt med fordringens eksistens ved dom afsagt den 14. maj 2009, hvor forældelsesfristen løber fra, jf. lov om forældelse af fordringer § 3, stk. 2, subsidiært efter § 2, stk. 1. Ved dommen blev det fastslået, at hun havde et krav mod S under konkurs, at hun var berettiget til at tilbageholde et beløb og at BRFkredit Banks frigivelse af deponeringsbeløbet var uberettiget.

Hvis Ankenævnet finder, at kravet er forældet, jf. lov om forældelse af fordringer § 3, stk. 1, gøres det gældende, at deponeringen må sidestilles med et indlån i henhold til lov om forældelse af fordringer § 7, hvorefter der gælder en 20-årig forældelsesfrist.

BRFkredit Bank oprettede en deponeringskonto, men anførte ikke vilkårene for frigivelsen af deponeringen. Banken sendte en deponeringskvittering til Jyske Bank, hvoraf fremgik, at deponering var sket i strid med vilkårene. Jyske Bank reagerede ikke herpå og videresendte ikke kvitteringen til hende.

BRFkredit Bank frigav deponeringsbeløbet i strid med deponeringsvilkårene og på trods af, at hendes advokat havde meddelt banken, at beløbet ikke måtte frigives.

Deponeringsskrivelsen var bindende for BRFkredit Bank, som ikke kan have været i tvivl om, at deponeringsvilkårene var gældende. BRFkredit Bank skal ikke vurdere, om betingelserne i købsaftale mellem hende og S var opfyldt.

BRFkredit Bank var, efter at de blev bekendt med, at hun havde hævet handlen, ikke berettiget til at frigive købesummen, uanset hvilke deponeringsvilkår der var gældende.

Der henvises til Pengeinstitutankenævnets afgørelse 17/1996.

Tabet er dokumenteret ved dom af 14. maj 2009.

Bankerne er solidarisk erstatningsansvarlige for 800.000 kr. som svarer til de skønnede udbedringsomkostninger af mangler ved ejerlejligheden som hun ikke har fået godtgjort af S pga. konkurs og som uretmæssigt blev frigivet til S.

Hun har overholdt sin tabsbegrænsningspligt, idet hun indgav en begæring til Retten i Sønderborg om tinglysning af retssagen, jf. TL § 12, stk. 3.

Jyske Bank har anført, at klagerens krav er forældet, jf. lov om forældelse af fordringer § 3, stk. 1. Fristen skal regnes fra den 2. november 2007 og senest fra juli 2008. Forældelsen er indtrådt senest den 3. december 2011.

Banken deponerede købesummen i overensstemmelse med klagerens instruks. Banken har ikke handlet ansvarspådragende.

Bankens deponeringsskrivelse var bindende for BRFkredit Bank.

Hverken BRFkredit Bank eller S kan have været i berettiget tvivl om, at deponeringsvilkårene var gældende, da de stort set var en gentagelse af teksten fra den garanti som deponeringen afløste.

BRFkredit Bank var på frigivelsestidspunktet klar over, at frigivelsen var uberettiget, da klagerens advokat havde gjort BRFkredit Bank opmærksom på deponeringsbetingelserne. BRFkredit Banks frigivelse af deponeringsbeløbet kan ikke bebrejdes Jyske Bank.

BRFkredit Bank var ikke berettiget til at frigive købesummen, uanset hvilke deponeringsbetingelser, der var gældende efter at de blev gjort opmærksom på, at klageren havde hævet handlen.

Der henvises til Pengeinstitutankenævnets afgørelse 17/1996.

Bankens fejl bestod i, at man ikke reagerede på deponeringskvitteringen. Der foreligger ikke kausalitet og/eller adækvans mellem bankens manglende reaktion på BRFkredit Banks deponeringskvittering og klagerens påståede tab.

Klageren har ikke dokumenteret at have lidt et tab.

Hvis Ankenævnet finder, at banken er solidarisk erstatningsansvarlig over for klageren, skal BRFkredit Bank bære det fulde ansvar i det indbyrdes forhold mellem bankerne.

BRFkredit Bank har anført, at klagerens krav er forældet, jf. lov om forældelse af fordringer § 3, stk. 1. Forældelsesfristen løber fra den 11. juli 2008, og forældelsen indtrådte den 11. juli 2011.

Klagerens tidligere advokat har ved breve af 3. december 2008 og 2. juni 2009 gjort gældende, at banken er ansvarlig for det tab, klageren har lidt ved frigivelsen af deponeringssummen. Advokaten har ikke i forbindelse med fremsendelsen af brevene foretaget sig yderligere. Forældelsesfristen kan derfor ikke anses for at være blevet afbrudt, herunder midlertidigt, efter lov om forældelse af fordringer §§ 15 – 18 og 20 – 21.

Klagerens anbringende om, at hun først kunne opgøre sit krav ved dom af 14. maj 2009 medfører ikke suspension af forældelsesfristen, jf. lov om forældelse af fordringer § 3, stk. 2.

Deponeringen er ikke et indlån og forældes derfor ikke efter lov om forældelse af fordringer § 7.

Banken modtog ikke en kopi af stævningen i forbindelse med retssagen mod S. Der blev ikke efter stævningens forkyndelse tinglyst en meddelelse om retssagen, jf. TL § 12, stk. 3.

Banken tilbageholdt deponeringen, da deponeringsvilkårene ikke var opfyldt den 14. maj 2008. Banken frigav deponeringen den 11. juli 2008, da man modtog et endeligt tinglyst skøde, hvorefter betingelserne for frigivelsen var opfyldt. Ved frigivelsen af deponeringen kunne banken ikke tilbageholde et beløb til udbedring af mangler, da banken ikke havde modtaget en mangelliste eller kopi af begæringen om syn og skøn til Voldgiftsnævnet for Bygge og Anlæg.

Banken er uforstående over for påstanden om betaling af 800.000 kr. Et eventuelt krav mod banken kan ikke overstige 300.000 kr. som klageren mente banken skulle tilbageholde i henhold til brev af 14. maj 2008.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren, der i 2007 indgik en aftale med S om køb af en fast ejendom, anmodede Jyske Bank om at deponere købesummen på 3.954.800 kr. Deponeringssummen var klausuleret således, at den blandt andet skulle frigives til S, når der var afholdt en afleveringsforretning, og køber havde afgivet en erklæring om, at hun overtog ejendommen uden væsentlige mangler. Den 31. oktober 2007 deponerede banken købesummen i BRFkredit Bank med angivelse af deponeringsvilkårene. I april 2008 hævede klageren handlen med S og anlagde efterfølgende sag an mod S.

Klageren har anført, at BRFkredit Bank sendte en deponeringskvittering til Jyske Bank, hvoraf fremgår, at deponering ikke var sket på de anførte vilkår. Jyske Bank reagerede ikke på deponeringskvitteringen og videresendte ikke kvitteringen til klageren.

Ved brev af 14. maj 2008 orienterede klagerens advokat BRFkredit Bank blandt andet om, at det deponerede beløb ikke måtte frigives. Den 11. juli 2008 frigav BRFkredit Bank deponeringsbeløbet til S, der efterfølgende gik konkurs.

Ankenævnet finder, at forældelsesfristen løber fra den 11. juli 2008, hvor BRFkredit Bank frigav deponeringssummen til S. Da Ankenævnet først den 23. december 2011 modtog klagerens klage, er klagerens eventuelle krav mod Jyske Bank og BRFkredit Bank forældet. Ankenævnet finder ikke, at deponeringen kan sidestilles med et indlån, jf. lov om forældelse af fordringer § 7.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.