Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejerskifte. Krav om bl.a. godtgørelse for renter på mellemfinansieringskredit.

FONT-SIZE: 10pt">Medhold klager

FONT-SIZE: 10pt">
mso-bidi-font-family: Arial">Indledning.

Denne sag vedrører klagernes krav om bl.a. godtgørelse for renter på en mellemfinansieringskredit i forbindelse med deres køb og salg af fast ejendom i henholdsvis 2003 og 2004.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H, der er kunder i Nordjyske Bank.

Ved købsaftale af 8. juli 2003 købte klagerne en fast ejendom med overtagelse den 1. august 2003. Købesummen, som var på 935.000 kr., skulle berigtiges ved en deponering på 55.000 kr. hos ejendomsmægleren og en pengeinstitutgaranti på 880.000 kr. Pr. overtagelsesdagen skulle garantien erstattes af en kontantdeponering i sælgers pengeinstitut.

Ved erhvervskreditkontrakt af 16. juli 2003 (kto.nr. -630) ydede banken klagerne en "Midlertidig trækningsret" på 1.050.000 kr., som blev brugt til finansiering af ejendomskøbet og istandsættelse. Renten var variabel for tiden 7,75 % om året.

Den 23. januar 2004 købte klagerne en bil. I den forbindelse blev der trukket 100.030 kr. på klagernes budgetkonto, som herefter havde en negativ saldo på 241.443 kr.

Ved skøde af 30. januar 2004 solgte H sin faste ejendom, der havde været parrets fælles bopæl. Køber var klagernes søn og svigerdatter. Efter det oplyste skulle sønnen videreføre M’s virksomhed, der var tilknyttet ejendommen. Overtagelsesdagen var den 1. februar 2004. Købesummen, der udgjorde 850.000 kr., skulle berigtiges ved kontant betaling senest pr. overtagelsesdagen. Af skødet fremgår i øvrigt bl.a.:

"Sælger er forpligtet til at give køber alle relevante oplysninger til brug for eventuel stempelreduktion og kontantlånsfradrag. Sælger forpligter sig endvidere til ikke at lade pantebreve kvittere eller aflyse, i det omfang køber derved afskæres fra at opnå stempelreduktion.

Købesummen deponeres i sælgers pengeinstitut, indtil der foreligger anmærkningsfrit endeligt skøde til køber. […]

Sælgers pengeinstitut er berettiget og forpligtet til af det deponerede beløb at foretage betaling af pantegæld, der ikke overtages […]

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar indestår for, at retsanmærkningerne kan slettes. En sådan indeståelse vil kunne gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkninger, og depositar har haft lejlighed til at vurdere disse."

Den 30. januar 2004 blev der i Nordjyske Bank deponeret 840.445 kr. på en deponeringskonto (kto.nr. -290) med H som kontohaver. Samme dag underskrev sønnen og svigerdatteren (køber), der ligeledes var kunder i Nordjyske Bank, en ansøgning til DLR om størst muligt lån i ejendommen formidlet via banken. Af låneansøgningen fremgår bl.a.:

"Ejendommen overtages som led i et generationsskifte og ombygges/renoveres samtidigt for ca. 450.000 (køkken, badeværelse, gæstetoilet, nye vinduer m.m.). Fra ejendommen skal der fortsat drives vognmandsforretning, samt være privat beboelse."

Den 26. februar 2004 blev skødet vedrørende salget til sønnen og svigerdatteren tinglyst med anmærkning om et ejerpantebrev på 650.000 kr. og et lån på 324.000 kr. i Realkredit Danmark.

Banken har oplyst, at det mellem klagerne og køber var aftalt, at indfrielsen af Realkredit Danmark lånet skulle afvente, at køber hjemtog nyt lån i ejendommen. Udmålingen og valget af dette lån kunne ikke ske, før køber var færdig med en ombygning. Efter de dagældende regler var det en betingelse for overførsel af stempel, at købers nye lån var underskrevet før sælgers indfrielse af gamle lån. Lånet, som køber søgte om hos DLR, blev ikke hjemtaget på grund af købers ombygning af ejendommen.

Den 2. marts 2004 hjemtog klagerne i deres nye ejendom et Totalkredit lån med et nettoprovenu på ca. 940.000 kr., som blev indsat på kredit -630. Herved blev gælden på kreditten nedbragt fra ca. 1.170.000 kr. til ca. 230.000 kr.

Efter det oplyste blev der den 15. december 2004 oprettet et ejerpantebrev med en hovedstol på 110.000 kr. med pant i den nye ejendom. Ejerpantebrevet blev tinglyst den 15. februar 2005. Omkostningen til tinglysningsafgift udgjorde 3.100 kr.

Banken har oplyst, at man flere gange kontaktede køber for at få finansieringen på plads og sagen afsluttet. Til støtte herfor har banken fremlagt et brev af 20. februar 2006 til køber med følgende tekst:

"Jvf. Tidligere telefonsamtaler, så vil vi gøre opmærksom på, at vi fortsat har dokumenter, garanti m.v. klar til underskrift af jer begge. Kan I kigge forbi, når det er belejligt og gerne snarest muligt, så vi kan komme videre med sagen.?"

Den 31. marts 2006 blev Realkredit Danmark lånet på oprindelig 324.000 kr. indfriet med midlerne på deponeringskontoen (-290).

Efter det oplyste blev ydelserne på Realkredit Danmark lånet betalt af klagerne indtil indfrielsen. Endvidere betalte klagerne ejendomsskatter på den solgte ejendom til og med august 2006.

Den 18. april 2006 blev retsanmærkningerne på skødet vedrørende klagernes salg til sønnen og svigerdatteren aflyst.

Restindeståendet på deponeringskontoen (-290), der udgjorde 545.227 kr., blev frigivet den 24. april 2006. Beløbet blev fordelt med ca. 400.000 kr. til indfrielse af kreditten (-630) og ca. 145.000 kr. til nedbringelse af gæld på klagernes budgetkonto. Saldoen på budgetkontoen var herefter 246.922 kr. (negativ).

Af kontoudskrifterne for deponeringskontoen (-290) fremgår, at der i perioden 30. januar 2004 - 25. april 2006 blev tilskrevet i alt 4.994,89 kr. i renter. På Kredit -630 blev der hævet i alt 88.438,16 kr. til dækning af renter i perioden 22. december 2003 - 25. april 2006.

I sommeren 2006 ydede banken klagerne et boliglån med et provenu på 198.360 kr., som blev indsat på budgetkontoen, hvorved gælden på kontoen blev nedbragt til ca. 50.000 kr. Endvidere blev der gennemført en omlægning af Totalkredit lånet i klagernes ny ejendom.

Klagerne har under sagen opgjort deres samlede renteudgifter, herunder på budgetkontoen, i perioden 22. september 2003 - 25. november 2009 til 304.320 kr.

Klagerne har endvidere opgjort deres efterfølgende renteudgifter og udgifter til mødeaktivitet med banken til 5.600 kr. og deres omkostninger til udarbejdelse af materiale til 30.000 kr. På baggrund heraf har klagerne opgjort deres samlede krav mod banken til 339.920 kr. (304.320 kr. + 5.600 kr. + 30.000 kr.).

Parternes påstande.

Den 25. januar 2010 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordjyske Bank skal betale 339.920 kr.

Nordjyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de som følge af mangelfuld rådgivning fra bankens side er blevet påført unødige renteudgifter og øvrige omkostninger, der beløber sig til i alt 339.920 kr.

Den manglende frigivelse af deponeringen vedrørende deres ejendomssalg i perioden 1. februar 2004-24. april 2006 eller ca. 26 måneder medførte en betydelig renteudgift på mellemfinansieringskreditten. Samtidig betalte de ydelser på Realkredit Danmark lånet samt ejendomsskatter på den solgte ejendom.

Den manglende likviditet blev finansieret ved overtræk og oprettelse af nye lån, hvorved de blev påført yderligere udgifter.

Ifølge god bankskik skal et deponeringsbeløb udbetales højst fire uger efter indbetaling.

Banken burde have gjort dem opmærksom på de økonomiske konsekvenser af forløbet.

I 26 måneder betalte de renter af lånte penge til banken, mens de samtidig havde et indestående på 840.000 kr. på deponeringskontoen.

Banken var rådgiver for både køber og sælger, hvilket indebærer en skærpelse af bankens ansvar.

Banken rådgav dem til at benyttet budgetkontoen i forbindelse med handlerne. Banken burde have gjort dem opmærksom på, at betalingerne til realkreditlånet og ejendomsskatter fortsat blev trukket på deres budgetkonto, selv om ejendommen var solgt.

Banken har aldrig informeret om, at den manglende frigivelse af deponeringen var begrundet i købers besparelse på stempelafgift. Denne besparelse har vist sig at koste dem et væsentligt højere beløb.

Banken burde i hvert fald i forbindelse med oprettelsen af ejerpantebrevet, der skulle tjene banken til sikkerhed for de økonomiske vanskeligheder som følge af den manglende frigivelse af deponeringssummen, have gjort dem opmærksomme herpå eller have afsluttet handlen.

Ejendomskøbet, istandsættelsen og bilkøbet beløb sig til i alt 1.285.000 kr., hvoraf 958.000 kr. blev finansieret via Totalkredit. Restbeløbet på 327.000 kr. skulle finansieres med provenuet ved ejendomssalget, som efter indfrielsen af Realkredit Danmark lånet udgjorde 526.000 kr. De burde således have et overskud på 199.000 kr. I stedet har de nu en gæld til banken på over 300.000 kr.

Ved omlægningen af Totalkredit lånet i den købte ejendom opnåede de en kvartalsmæssig besparelse på 387 kr., der imidlertid blev modsvaret af en forøgelse af restgælden på 60.000 kr. Banken burde have rådgivet dem til at få ejendommen revurderet, idet en tillægsbelåning kunne have dækket de øvrige gældsposter. Der var grundlag for en væsentlig højere vurdering, idet ejendommen var blevet moderniseret, ligesom boligpriserne generelt var steget.

Banken har varetaget sine egne interesser frem for deres.

Nordjyske Bank har anført, at det i forbindelse med klagernes ejendomssalg blev aftalt mellem sælger og køber, at indfrielsen af det bestående lån i den solgte ejendom skulle afvente, at køberne hjemtog nyt lån i ejendommen. Det må formodes, at man i overensstemmelse med bankens generelle procedure drøftede denne uhensigtsmæssighed, som var en forudsætning for, at der kunne ske stempeloverførsel. Det lykkedes først at få finansieringen på plads i marts 2006, hvorefter den deponerede købesum kunne frigives.

Ejendomssalget var et led i et påbegyndt generationsskifte i M’s virksomhed, og sagsforløbet var præget af M’s ønske om at hjælpe sønnen (køber) til at gennemføre overtagelsen, som skete i november 2006.

Gennem hele forløbet har der været afholdt møder mellem banken og klagerne.

Banken rykkede ved flere lejligheder køber for at få finansieringen på plads, således at handlen kunne afsluttes, men dette skete først i marts 2006.

Indfrielsen af Realkredit Danmark lånet i den solgte ejendom skete umiddelbart efter, at køber havde underskrevet nyt pantebrev.

Klagernes betalinger af realkreditydelser og ejendomsskatter på den solgte ejendom er et mellemværende mellem klagerne og køber. Ved ejendomshandler udlignes sådanne udgifter sædvanligvis ved refusionsopgørelse udarbejdet af advokat.

Ejerpantebrevet i den nye ejendom erstattede ejerpantebrevet på 650.000 kr. i den solgte ejendom og blev etableret til sikkerhed for restfinansieringen af ejendomskøbet, ombygningen og bilkøbet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at klagerne har lidt et tab som følge af deres betaling af ejendomsskatter på den solgte ejendom efter købers overtagelse. Det bemærkes herved, at der ikke foreligger oplysninger om refusionsopgørelsen mellem klagerne og køber. Ankenævnet finder desuden, at klagerne var nærmest til at kontrollere betalingerne via deres budgetkonto. Klagen tages derfor ikke til følge for så vidt angår klagernes betaling af ejendomsskatter.

Ved skødet af 30. januar 2004 forpligtede H sig til at undlade at lade pantebrevet for det eksisterende Realkredit Danmark lån kvittere eller aflyse, i det omfang køber herved blev afskåret fra at opnå stempelreduktion. Det må efter det foreliggende lægges til grund, at forpligtelsen på baggrund af de dagældende regler om stempeloverførsel indebar, at de deponerede midler ikke kunne anvendes til indfrielse af Realkredit Danmark lånet i den solgte ejendom, før køber havde underskrevet pantebrev om nyt lån.

Det findes ikke godtgjort, at det beror på forhold i Nordjyske Bank, at ejendomshandlen trak ud og først blev afsluttet efter ca. 26 måneder i april 2006, hvor restindeståendet på skødedeponeringskontoen blev frigivet.

Tre medlemmer – John Mosegaard, Søren Geckler og Torben Udsen – udtaler:

Vi finder imidlertid, at banken, der var bankforbindelse for såvel klagerne som køber, burde have gjort klagerne opmærksom på, at besparelsen ved en eventuel stempeloverførsel ikke kunne opveje udgifterne til mellemfinansieringskreditten.

Vi finder, at banken, havde anledning hertil i hvert fald i forbindelse med etableringen af ejerpantebrevet på 110.000 kr. i december 2004, hvor klagernes likviditet blev drøftet.

Vi finder herefter, at Nordjyske Bank bør yde klagerne en rentekompensation, hvorved klagerne stilles som ejendomssalget var blevet afsluttet pr. den 1. januar 2005 frem for som sket pr. den 24. april 2006.

To medlemmer – Karin Duerlund og Niels Bolt Jørgensen – udtaler:

Vi finder ikke, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar som anført af flertallet.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Som følge af det anførte træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Nordjyske Bank skal inden fire uger til klagerne betale en rentekompensation som ovenfor anført med tillæg af renter efter renteloven fra den 25. januar 2010.

Klagen tages i øvrigt ikke til følge.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.