Afgørelse

Krav om godtgørelse på grund af forløbet af en ejendomshandel, herunder ekspeditionstiden

Indledning

Sagen vedrører klagerens krav om godtgørelse på grund af forløbet af en ejendomshandel samt klagerens indsigelse mod bankens ekspeditionstid.

Sagens omstændigheder

Klageren, M og hans samlever, K, var kunder i Max Bank af 2011 (nu FS Finans II).

I juli 2010 satte M og K deres ejendom til salg hos en ejendomsmægler, E.

Ejendommen var finansieret med et kreditforeningslån med en restgæld på 1.250.000 kr. og et boliglån (301) i banken med en restgæld på ca. 294.000 kr.

Af salgsprovenuberegning fremgår et underskud på 221.636 kr. ved salg af ejendommen til en kontantpris på 1.250.000 kr.

Af fremlagt købsaftale fremgår i øvrigt:

"…

Frigivelse og tilbageholdelse af købesummen

Den der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. Dette gælder tillige frigivelse af ejerskiftelånets provenu, hvis sælger ikke tidligere har kunnet disponere herover jf. afsnit 22.

…"

Efterfølgende blev ejendommen solgt med overtagelse pr. 1. juni 2010.

Ved brev af 1. juni 2010 meddelte banken M, at den havde modtaget 1.185.000 kr. i deponeret købesum fra købernes pengeinstitut, P.

Den 8. juli 2010 oplyste E via en e-mail til banken, at skødet var tinglyst med anmærkning om blandt andet et ejerpantebrev på 300.000 kr.

Den 18. august 2010 indbetalte M og K hver 100.000 kr. på boliglånet (301).

Ved e-mail af 24. september 2010 rykkede E banken for status på tinglysningen med henblik på at opnå et anmærkningsfrit skøde.

Samme dag forespurgte E via e-mail banken om, hvornår anmærkningen om ejerpantebrevet kunne forventes slettet.

Ved e-mail af samme dato orienterede banken E om, at ejerpantebrevet skulle overtages af P, og at man afventede et debitor-/kreditorskifte.

Ved e-mail af 25. november 2010 rykkede E banken for status på tinglysningen.

Den 26. november 2010 oplyste P via e-mail til E, at P havde sendt en transportpåtegning til banken med henblik på M og K’s underskrift, hvorefter P ville anmelde transporten til tinglysning.

Ved e-mail af 3. marts 2011 orienterede en anden medvirkende ejendomsmægler, E2, E om forløbet af tinglysningen af transportpåtegningen. Af e-mailen fremgår:

"…

Jeg har i dag talt med [P] ang. tinglysning af transportpåtegningen. Det trækker åbenbart i langdrag. [P] har siden december fået afvist alle deres transportpåtegninger og afventer instruks om, hvad de så skal gøre. Det mener jeg ikke, vi kan acceptere, da sagen jo bliver forhalet p.g.a., at køber vil spare stempelpenge.

Jeg har derfor bedt [P] sende dig en indeståelse for tinglysning af transportpåtegningen på ejerpantebrevet samt at købesummen herefter kan frigives til sælger eller ordre.

…"

Ved e-mail af samme dato til E meddelte P, at den indestod for, at transporten af ejerpantebrevet blev tinglyst. Samtidig anmodede P om, at den deponerede købesum blev frigivet. Endvidere orienterede P om, at transporten tidligere var blevet afvist fra tinglysning.

Ved e-mail af 4. marts 2011 anmodede E køberne om accept til at frigive købesummen.

Den 18. marts 2011 orienterede E via e-mail køberne om, at han frigav den deponerede købesum, hvilket E samme dag meddelte banken.

Den 21. marts 2011 blev overskuddet fra ejendomshandlen på 88.664,67 kr. indsat på boliglånet (301), hvorefter saldoen var 10.698,94 kr. (negativ)

Ved brev af samme dato orienterede banken M og K om, at deres lånesags- og deponeringskonti var blevet opgjort, og at underskuddet på 10.698,94 kr. var inddækket. Banken har oplyst, at restindfrielsen skete via to indbetalinger på hver 5.349,75 kr. fra K’s konto, hvoraf den ene blev finansieret via et træk fra klagerens konto.

Banken har oplyst, at banken sendte opgørelsen i marts 2011 til både M og K.

Den 3. november 2011 rejste klageren via e-mail indsigelse over forløbet af hushandlen til P og bad P om at redegøre herfor.

Ved brev af 14. november 2011 redegjorde P for forløbet med hushandlen til klageren.

Af bankens brev af 18. juli 2012 til klageren fremgår:

"…

Jeg henviser til behagelig telefon samtale dags dato vedrørende din søns, [M] (og [K]’s) salg af ejendommen …

Jeg kan forstå, at [M] gør indsigelse over 10.698,94 kr. tilsyneladende debiteret på konto [301] i [M’s] og [K’s] navne, ifølge kontoopgørelse dateret 21. marts 2011. Opgørelsen er fremsendt til [M].

Som det fremgår af teksten på notaen, er det fælles Boliglån, der er blevet endeligt opgjort ("Opgørelse af konto") ved, at der er blevet INDBETALT 10.698,94 kr. Indbetalingen er kommet ved to separate indbetalinger på hver 5.349,75 kr., begge fra konti tilhørende [K]. Vi kan til gengæld konstatere, at [M] samme dag har indbetalt kr. 5.439,47 til [K’s] konto. (Hvorfor dette beløb er DKK 90,- større skal jeg ikke kunne udtale mig om), således at de hver især har dækket 50% af den resterende gæld på boliglånet.

Endelig kan vi konstatere, at det samlede underskud på ejendomshandlen således blev 210.698,94 kr., inddækket ved 50 % af hhv. [M] og [K], ved oprindelig indbetaling fra hver på 100.000,- kr., samt efterfølgende ovennævnte 2 indbetalinger på 5.349,47 kr. Til sammenligning kan jeg konstatere, at provenu beregningen fra [E2] dateret 15.2.2010 ved en salgspris på 1.250.000,- kr. ville udgøre et underskud på -221.636,- kr.

Endelig kan jeg forstå, at man har undret sig over den lange ekspeditions tid for ejendomshandlen. Dette skyldtes alene at køber, som et led i handlen og for at spare nogle stempel omkostninger, ønskede at overtage det gældende ejerpantebrev på 300.000,- kr. i ejendommen. [P], der har stået for tinglysningen af overtagelsen, har tilsyneladende haft stort besvær med at få tinglysningen på plads, hvilket bl.a. fremgår af mailen fra Max Bank i Haslev. Krav på et eventuelt mindre rente tab sælgerne måtte have i denne anledning, er alene et spørgsmål mellem sælger og køber og eventuelt købers bank, da hverken sælgers bank, mægler eller advokat har kunnet foretage sig andet end at rykke, hvilket også er blevet gjort med stor ihærdighed i hele perioden.

…"

Af fremlagt udateret e-mail fra banken til klageren fremgår:

"…

Her får du forløbet vedr. deponeringskontoen i MaxBank:

1.06.2010 Deponering modtages[.] Samme dag indfrier vi lån i …

3.09.2010 Vi meddeler [P] at alt er tinglyst og at ejerpantebrevet er klart til overtagelse. Samtidig rykker vi advokaten.

23.09.2010 Vi rykker advokaten igen. Hvor langt er sagen, hvornår kan deponeringskontoen frigives?

25.11.2010 Vi modtager besked fra advokaten om hvad der [skal] ske med ejerpantebrevet.

25.11.2010 Vi udarbejder allonger m.v. som sendes til rådg[iver] for underskrift.

dec 2010 Allonge m.v. sendes til [P]

13.01.2011 Vi rykker advokaten igen

2.02.2011 Vi rykker advokaten igen

4.03.2011 Vi modtager afregning fra mægler

21.03.2011 Deponeringskontoen frigives af advokaten

…"

Parternes påstande

Den 18. juli 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at FS Finans II (Max Bank af 2011) skal godtgøre ham 10.000 kr. som følge af forløbet og ekspeditionstiden af en ejendomshandel.

FS Finans II (Max Bank af 2011) har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken ikke var berettiget til at hæve ca. 10.000 kr. på hans konto i forbindelse med salget af en ejendom. Indbetaling af et restbeløb var ikke på tale.

Han kan ikke gennemskue, hvorfor banken har trukket ca. 10.000 kr. på hans konto i forbindelse med hussalget.

Bankens ekspeditionstid i forbindelse med hushandlen var urimelig lang. Banken skal derfor godtgøre ham ca. 10.000 kr.

FS Finans II (Max Bank af 2011) har anført, at banken var berettiget til at hæve ca. 10.000 kr. på klagerens konto i forbindelse med ejendomssalget.

Banken opgjorde lånet pr. 21. marts 2011 med en indbetaling på 10.698,94 kr. Banken sendte opgørelsen til M og K uden, at M reagerede herpå.

Det bestrides, at opgørelsen er udtryk for en uberettiget debitering. Der er tale om en kreditering af boliglånet. Klageren modtog tillige en afsluttende udskrift af boliglånet.

M og K betalte hver halvdelen af beløbet. K’s halvdel er debiteret et lån. M’s halvdel blev først debiteret K’s konto og samme dag overført fra M’s konto.

Banken har i brev af 18. juli 2012 redegjort for ekspeditionstiden til M. Det fremgår heraf og af e-mailkorrespondance med M, at banken ikke har forhalet ekspeditionstiden. Banken kunne ikke have handlet anderledes.

Klagerens påstand om, at restbeløbet ikke var på tale beror på en misforståelse, da provenuberegningen viste, at det var en underskudshandel.

Der er ingen årsagssammenhæng mellem ekspeditionstiden og restgælden på boliglånet. Banken er derfor ikke forpligtet til at tilbagebetale ca. 10.000 kr. til M.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder, at Max Bank af 2011 (FS Finans II) var berettiget til at opkræve 10.698,94 kr. til indfrielse af klagerens boliglån (301) i forbindelse med salg af M og K’s faste ejendom.

Ankenævnet finder, at bankens ekspeditioner i forbindelse med ejendomshandlen skete med fornøden hurtighed, og at sagen ikke blev forsinket som følge af omstændigheder, der kan bebrejdes banken. Banken kan derfor ikke pålægges at yde en kompensation herfor.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.