Indsigelse fra sælger mod pengeinstituts udbetaling til køber af beløb på skødedeponeringskonto, der i henhold til aftale var tilbageholdt til sikkerhed for udbedring af mangler.
| Sagsnummer: | 259 /2021 |
| Dato: | 04-03-2022 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Christina B. Konge, George Wenning, Jacob Ruben Hansen og Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - frigivelse
Skødedeponeringskonto - tilbageholdelse for mangler |
| Ledetekst: | Indsigelse fra sælger mod pengeinstituts udbetaling til køber af beløb på skødedeponeringskonto, der i henhold til aftale var tilbageholdt til sikkerhed for udbedring af mangler. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører en indsigelse fra sælger mod pengeinstituts udbetaling til køber af beløb på skødedeponeringskonto, der i henhold til aftale var tilbageholdt til sikkerhed for udbedring af mangler.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Jyske Bank.
Ved købsaftale af 28. maj 2020 solgte klageren sit sommerhus for 3.050.000 kr. med overtagelse den 1. juli 2020. Købesummen blev deponeret på en konto i banken.
Det fremgik af købsaftalen, at sælger skulle udbedre samtlige K2 og K3 i tilstandsrapporten inden overtagelsesdatoen.
Følgende fremgik af købsaftalens afsnit 11:
”Særlig aftale mellem parterne.
Der er imellem parterne aftalt at sælger udbedrer følgende forhold inden d. 29.06.2020.
De angivne K3 samt K2 anmærkninger i tilstandsrapporten fra d. 08.05.2020.
[…]
Arbejdet udføres rent håndværksmæssigt korrekt og dokumenteres af sælger.
Såfremt arbejdet ikke er udført inden d. 29.06.2020, har køber ret til at tilbageholde kr. 75.000,- af restkøbesummen indtil arbejdet er udført.
Såfremt arbejdet ikke er udført inden overtagelsen, kan køber af det tilbageholdne beløb få arbejdet udbedret af egen håndværker.
[…]
Handlens berigtigelse:
Ejendomsmægleren forestår på vegne af sælger handlens berigtigelse. […]”
Af side 6 i standardvilkårene for købsaftalen fremgik det blandt andet:
”Anvendelse af det deponerede beløb
Den der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 13.1.2. og 13.1.3. at foranledige betaling af følgende:
[…]
- beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen,
[…]
Frigivelse og tilbageholdelse af købesummen
Den der berigtiger handlen eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. Såfremt der er tinglyst anmærkning om et afgiftspantebrev, er denne anmærkning ikke præjudicerende.
Køber er alene berettiget til at tilbageholde købesummen helt eller delvist, såfremt dette er aftalt under afsnit 11, eller særskilt aftalt i et tillæg til købsaftalen, og betingelserne herfor er opfyldt.”
I forbindelse med købers overtagelse af sommerhuset opstod der en tvist/misforståelse mellem parterne vedrørende udbedring af mangler vedrørende vinduesbeslag.
Klageren har anført, at bygmesteren, der forestod udbedringen af K2 og K3 på ejendommen, havde misforstået den bygningssagkyndige og ejendomsmægleren, hvorfor han ikke havde renset vinduesbeslag for rust, men alene udskiftet et beslag i hvert vindue.
Klageren har anført, at hun efterfølgende indhentede et overslag af 7. august 2020 på afrensning af vinduesbeslagene. Af overslaget fremgik:
”Efter forespørgsel fra Dem, vedrørende fastgørelse af løse klinker på gulve og afrensning/rustbehandling af hængsler på 7 vinduer og 3 havedøre på ovennævnte adresse, fremsendes hermed følgende:
Samlet pris for ovennævnte vil være cirka kr. 10.000,00 excl. moms.
Prisen er baseret på min hukommelse af nævnte defekter og et prismæssigt skøn.”
Banken har anført, at købesummen den 10. september 2020 blev delvist frigivet af køber, og at saldoen på deponeringskontoen herefter var 75.000 kr., som køber holdt tilbage i henhold til tvisten om vinduerne.
Klageren har anført, at der i perioden juli 2020 til februar 2021 var dialog mellem hende og køber via ejendomsmægleren om rensning af vinduesbeslagene, hvor hun foreslog køber at afslutte tvisten ved betaling af 12.500 kr., hvilket køber afslog.
Klageren har anført, at hun i de otte måneder løbende holdt sin bankrådgiver orienteret om sagen.
Den 9. marts 2021 klokken 16:20 sendte ejendomsmægleren følgende e-mail til banken og til klageren c.c.:
”Til sælgers bank
C.c. sælger blot til orientering.
Da manglerne nu er udbedret, skal jeg venligst anmode jer om at afregne beløbet til betaling heraf jf. købsaftalen kr. 25.748,75 til vores konto med reg.nr. [x370] konto nr. [x597] med angivelse af sagsnummer [x469] samt frigive det resterende beløb kr. 49.251,25 til fordel for sælger. (Vedlagt er faktura samt kvittering for købers betaling)
Jeg skal venligst bede jer bekræfte når overførelsen/afregning af ovenstående er foretaget.”
Til e-mailen var der hæftet en faktura fra et tømrer- og snedkerfirma på 25.748,75 kr. Af fakturaen fremgik:
|
Varenr |
Beskrivelse |
Antal |
Enhed |
Pris |
Beløb |
|
|
Vedr. udskiftning af beslag i 7 vinduer og 2 døre. Beslag specialtilpasset rammer. |
|
|
|
|
|
1 |
Euro plast beslag |
1,00 |
|
10.279,00 |
10.279,00 |
|
00104 |
Montørtimer |
24,00 |
TIM |
430,00 |
10.320,00 |
|
Nettobeløb |
Moms 25 % |
|
|
|
Totalbeløb |
|
20.599,00 |
5.149,75 |
|
|
|
25.748,75 |
Den 9. marts 2021 klokken 16.53 skrev klageren følgende til sin rådgiver i banken:
”Hej [navn]
Jeg har modtaget nedenstående fra [ejendomsmægler] vedrørende det deponerede beløb. Du skal ikke afregne med [ejendomsmægler], da jeg umiddelbart ikke kan acceptere kravet.”
Klokken 21:14 samme dag skrev klageren følgende til ejendomsmægleren:
”Jeg skal hermed oplyse, at jeg ikke kan acceptere at skulle betale den fremsendte faktura fra køber på 25.748,75 for udbedring af mangler. I henhold til tilbud i forbindelse med overdragelsen af huset den 1. juli 2020 ville udbedring af manglerne beløbe sig til 12.500 kr. inkl. moms. Tilbud fra købers håndværker androg den 26. november 2020: 18.750 kr. inkl. moms. Her over 8 måneder efter, at hushandlen fandt sted og ejerskabet overgik til køber, er prisen på udbedringen nu steget til 25.748,75 kr.
Prisstigningen på udbedring af de rustne beslag er en konsekvens af, at køber har misligholdt den tabsbegrænsningspligt der har påhvilet ham siden overdragelsen den 1. juli 2020 i henhold til reglerne herom i Erstatningsansvarsloven og principperne herom i Købeloven.
Køber må derfor selv jf. loven bære risikoen og tabet for den yderligere værdiforringelse af beslagene, der er sket i de 8 måneder, hvor beslagene åbenbart er forringet i en sådan grad, at de ikke længere kunne renses for rust jf. tilstandsrapporten men måtte skiftes.
Jeg vil tilbyde at betale 12.500 kr. jf. tilbuddet fra autoriseret håndværker på overdragelsestidspunktet til fuld og endelig afgørelse af sagen.”
Den 10. marts 2021 klokken 10:07 overførte banken 25.748,75 kr. til ejendomsmægleren og restbeløbet på 49.251,25 kr. på deponeringskontoen blev overført til klageren.
Samme dag klokken 10:28 sendte bankrådgiveren følgende svar på klagerens e-mail af 9. marts 2021 klokken 16.53:
“Jeg bekræfter herved at vi ikke betaler faktura.
Jeg går ud fra, at du selv har korrespondance med [ejendomsmægler] – også vedr. frigivelse af restdeponering.”
Klageren konstaterede herefter, at beløbet på 25.748,75 kr. var overført fra deponeringskontoen til ejendomsmægleren, hvorefter hun klagede til banken. Følgende fremgik af klagen:
”Jeg kan se, at der trods dit tilsagn om ikke at betale fakturaen til [ejendomsmægleren] er sket afregning. Hvordan kan det ske?
I må tilbageføre beløbet.
Jeg ringer i morgen.”
Klageren har anført, at hun telefonisk kontaktede banken, der forgæves forsøgte at tilbageføre beløbet.
Banken har anført, at den den 11. marts 2021 og på ny den 17. marts 2021 forsøgte at få ejendomsmægleren til at tilbageføre de 25.748,75 kr., hvilket ikke lykkedes.
Den 18. april 2021 sendte klageren en klage til banken med krav om erstatning på 13.248,75 kr., svarende til de betalte 25.748,75 kr. med fradrag af 12.500 kr., som hun accepterede at betale for udbedring af mangler.
Den 10. maj 2021 afviste banken klagen efter dialog mellem parterne. I afvisningen anførte banken blandt andet:
”Det er naturligvis uheldigt, at vi bekræfter, at en betaling – som allerede har fundet sted – ikke vil ske. Det indrømmer jeg gerne. Det er dog på ingen måde dermed givet, at vi derved har handlet på en måde, som gør os erstatningsansvarlige for det af dig påståede tab.
Det er min vurdering, at vi ikke har handlet ansvarspådragende, idet betalingen allerede var sket på bekræftelsestidspunktet, og i øvrigt idet betalingen skete på baggrund af instruks fra ejendomsmægleren, som var din repræsentant, og som i øvrigt berigtigede handlen.
Der er i min optik ingen årsagssammenhæng mellem bekræftelsen og dit påståede tab, idet betalingen allerede var sket på det tidspunkt, hvor din rådgiver bekræftede, at betaling ikke ville ske.
Endvidere er forholdene omkring tabsopgørelsen, som jeg ikke kender nærmere til udover fakturaen på 25.748,75 kr. fra marts 2021 og overslaget på 12.500 kr. fra august 2020, i det hele taget uafklarede. Jeg tænker fx på de aftalte vilkår i købsaftalen, herunder om køberen havde krav på udbedring, herunder pudsning contra udskiftning, om du havde forpasset mulighederne for afhjælpning osv. Det er i øvrigt også forhold, som i udgangspunktet er os uvedkommende. Vi agerer på den instruks, som vi modtager fra den, der berigtiger handler. Hvorvidt denne person har opfyldt sine forpligtelser, er alene et forhold mellem denne og handlens parter, herunder dig som sælger.”
Parternes påstande
Den 28. maj 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank principalt skal erstatte hendes tab på 13.248,75 kr., subsidiært betale et mindre beløb.
Jyske Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken har handlet ansvarspådragende og bør erstatte hendes tab på 13.248,75 kr.
Banken har handlet i strid med god skik og har tilsidesat sine forpligtelser til at drive virksomhed i overensstemmelse med redelig forretningsskik og god praksis på bankområdet samt kravet om at behandle bankens kunder redeligt og loyalt, jævnfør lov om finansiel virksomhed og bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder. Banken har tilsidesat aftaleloven i øvrigt og er derfor erstatningsansvarlig for hendes tab.
Kravet på 13.248,75 kr. er opgjort til differencen mellem det udbetalte beløb på 25.748,75 kr. og tilbuddet fra bygmesteren på 12.500 kr. Hun indhentede to tilbud på afrensning af vinduerne, herunder et tilbud fra hendes handymand på 4.000 kr. og et fra en bygmester på 12.500 kr. Sidstnævnte tilbud inkluderede desuden fastgørelse af gulvklinker, som derfor skulle fratrækkes. Hun har således opgjort sit tab til det mindst mulige.
Fakturaen fra køber på 25.748,75 kr. omfattede ikke kun afrensning af rustne vinduesbeslag, hvorfor beløbet også derfor var for højt.
Banken har handlet culpøst ved at overføre en del af den deponerede købesum til ejendomsmæglerens konto på trods af udtrykkeligt skrifteligt tilsagn til hende om, at der ikke blev betalt. Banken har brudt sit løfte, og det er uden betydning, at banken havde betalt ejendomsmægleren umiddelbart inden bankrådgiveren gav hende tilsagn om, at beløbet ikke ville blive betalt. Det må påhvile banken som løftegiver at undersøge forholdene, inden der afgives et løfte.
Hun sendte sin reklamation vedrørende de 25.748,75 kr. direkte til sin bankrådgiver, da hun forudsatte, at al bankvirksomhed vedrørende hende skulle forbi hendes bankrådgiver. Bankrådgiveren må have haft samme antagelse, eftersom hun ikke videresendte reklamationen til andre men alene besvarede hende.
Hun sendte ikke den samme reklamation til ejendomsmægleren, som hun sendte til banken, men derimod en anden, mere målrettet reklamation, der blev sendt straks efter den til banken.
I de otte måneder tvisten verserede mellem hende og køber med ejendomsmægleren som mellemmand, holdt hun sin bankrådgiver orienteret om sagens udvikling. Bankrådgiveren var således bekendt med, at hun og ejendomsmægleren havde et anstrengt forhold, at ejendomsmægleren fremmede købers og ikke hendes interesser, og at ejendomsmægleren derfor ikke kunne anses for at repræsentere hende.
Både bankens og ejedomsmæglerens adfærd var mærkværdig, da ejendomsmægleren skrev direkte til banken, og banken øjeblikkeligt betalte pengene. Det skete uden om hende og hendes bankrådgiver.
Der er en tæt relation mellem banken og ejendomsmægleren, som er vurderingskonsulent for banken. Denne relation problematiserer sagen yderligere. En pålidelig kilde har oplyst hende om, at ejendomsmægleren kendte køber inden forhandlingerne om salget af sommerhuset begyndte. Disse to omstændigheder sammenholdt med den besynderlige handlemåde fra både banken og ejendomsmægleren, giver hende anledning til betænkeligheder omkring saglighed og upartiskhed i forløbet mellem ejendomsmægleren og banken.
Banken er underlagt et professionsansvar og dermed et skærpet ansvar.
Banken var den part i sagen, som var nærmest til at forhindre, at skaden skete. Såfremt banken have holdt sit løfte og ikke havde overført beløbet, var skaden ikke sket.
Jyske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.
Det var uheldigt, at banken bekræftede, at en betaling, som allerede havde fundet sted, ikke ville ske. Dette medfører dog ikke, at banken har handlet på en måde, som gør banken erstatningsansvarlig for det af klageren påståede tab.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende, idet betalingen allerede var sket på bekræftelsestidspunktet, og da banken efterfølgende forsøgte at få overførslen tilbage fra ejendomsmægleren. Derudover skete betalingen på instruks fra ejendomsmægleren, der som klagerens repræsentant berigtigede handlen, og som banken var forpligtet og berettiget til at følge.
Klageren har ikke holdt banken orienteret om sin relation til køber og ejendomsmægleren. Banken har slet ikke været bekendt med, at klageren skulle have holdt banken orienteret om relationerne med henblik på, at det skulle føre til ændringer i systemet omkring berigtigelse af ejendomshandlen, herunder ejendomsmæglerens rolle som den berigtigende og hans ret og pligt til at frigive det deponerede beløb på vegne af klageren og køber.
Der er ikke årsagssammenhæng mellem det af klageren påståede tab, da betalingen allerede var sket på det tidspunkt, hvor rådgiveren bekræftede, at betalingen ikke ville ske, idet en tilbagebetaling af det overførte beløb – uanset om en sådan anmodning var fremført minutter eller dagen efter overførslen – var afhængig af ejendomsmæglerens velvilje til at tilbageføre beløbet. Der er også manglende årsagssammenhæng, idet klageren valgte ikke at svare på e-mailen fra ejendomsmægleren til modtagerne, men derimod videresendte e-mailen til sin bankrådgiver uden om de øvrige modtagere. På den måde valgte klageren selv at tage risikoen for, at e-mailen ikke fremkom hurtigst muligt hos rette vedkommende.
Klageren eller andre ville opnå en ugrundet berigelse på bekostning af banken, hvis banken forpligtes i overensstemmelse med klagerens påstand.
Banken er blevet instrueret til at gennemføre overførslen af ejendomsmægleren, som havde fuldmagt hertil. Ejendomsmægleren repræsenterede klageren i forbindelse med salget og mangeludbedringen, herunder i dialogen med håndværkeren og berigtigelsen af handlen i øvrigt.
Ejendomsmæglerens eventuelle kommercielle rolle som leverandør til banken har ikke haft nogen indflydelse på bankens handlemåde. Tværtimod er det klageren, der har forsøgt at få banken til at udnytte sin kommercielle relation til ejendomsmægleren til at få ejendomsmægleren til at acceptere en tilbageførsel.
Til støtte for både frifindelses- og afvisningspåstanden har banken anført, at klagerens tabsopgørelse er uafklaret og udokumenteret, idet en endelig stillingtagen i sagen fordrer en retslig stillingtagen mellem køber og klageren. Det er uafklaret og udokumenteret, hvad der er sket mellem parterne, herunder hvad retsstillingen er. Det er således uafklaret, om køber havde krav på udbedring for klagerens regning, og om klageren havde forpasset mulighederne for afhjælpning og så videre.
Det er uafklaret og udokumenteret, hvad der er sket mellem ejendomsmægleren og klageren, og hvad retsstillingen er mellem dem, herunder om klageren har krav på godtgørelse eller erstatning hos ejendomsmægleren.
Retsstillingen mellem parterne er således uafklaret, herunder om klageren har krav på godtgørelse eller erstatning hos håndværkeren, den bygningssagkyndige eller ejendomsmægleren.
En stillingtagen til de anførte forhold kræver en bevisførelse, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, jævnfør Ankenævnets vedtægt § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets bemærkninger
Ved købsaftale af 28. maj 2020 solgte klageren sit sommerhus for 3.050.000 kr. med overtagelse den 1. juli 2020. Købesummen blev deponeret på en konto i banken.
Det fremgår af købsaftalens punkt 11 blandt andet, at såfremt samtlige K2 og K3 i tilstandsrapporten ikke var udbedret af sælger inden overtagelsesdatoen, kunne køber tilbageholde 75.000 kr. af restkøbesummen og af det tilbageholdne beløb få arbejdet udbedret af egen håndværker.
Det fremgår endvidere, at den, der berigtiger handlen eller depositaren, har pligt til at foranledige betaling af blandt andet beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen.
I forbindelse med købers overtagelse af sommerhuset opstod der tvist, blandt andet om omkostningerne til udbedring af mangler vedrørende vinduesbeslag, og køber tilbageholdt derfor 75.000 kr. af købesummen på deponeringskontoen, jf. købsaftalens punkt 11.
Den 9. marts 2021 klokken 16:20 sendte ejendomsmægleren, der skulle berigtige handelen, en e-mail til banken med anmodning om overførsel af 25.748,75 kr. til dækning af købers betaling for udbedring af vinduesbeslag i ejendommen. Samme dag sendte klageren en e-mail til sin bankrådgiver om ikke at imødekomme anmodningen fra ejendomsmægleren.
Den 10. marts 2021 klokken 10:07 overførte banken 25.748,75 kr. til ejendomsmægleren og restbeløbet på deponeringskontoen på 49.251,25 kr. blev overført til klageren.
Samme dag klokken 10:28 bekræftede bankrådgiveren over for klageren, at pengene ikke ville blive overført.
Klageren har ikke bestridt, at manglen vedrørende vinduesbeslag ikke var udbedret inden overtagelsen af sommerhuset.
Ankenævnet finder, at købsaftalens betingelser for, at køber selv kunne lade arbejdet udføre for sælgers regning derfor var opfyldt.
Klageren har derimod bestridt beløbets størrelse. Køber har dokumenteret sit krav i form af en faktura, der alene omfatter udskiftning af beslag i døre og vinduer.
Ankenævnet finder det ikke heroverfor ved overslag af 7. august 2020 godtgjort, at det arbejde, som køber har foranlediget udført, omfatter arbejde, som klageren ikke er forpligtet til at betale efter købsaftalen.
Da klageren således ikke har dokumenteret at have lidt et tab, finder Ankenævnet ikke anledning til at tage stilling til, om banken har handlet ansvarspådragende i forbindelse med frigivelsen af en del af det deponerede beløb til køberen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.