Afgørelse

Spørgsmål om frigivelse af købesum skulle have fundet sted tidligere end sket. Krav om erstatning for renter på mellemfinansieringskonto.

Indledning.

Denne klage vedrører indklagedes mellemfinansiering i forbindelse med klagernes køb og salg af fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

I 2003 købte klagerne en fast ejendom med overtagelse den 1. juli 2003. Klagerne solgte samtidig deres hidtidige faste ejendom med overtagelse den 15. juli 2003.

Ejendomskøbet skulle finansieres med et ejerskiftelån og med provenuet ved ejendomssalget.

Kontantprisen ved ejendomssalget var på 1.795.000 kr. Heraf skulle 1.706.000 kr. den 14. juli 2003 deponeres hos indklagedes Åbyhøj afdeling, der er klagernes pengeinstitut. Af købsaftalen fremgår bl.a.:

"Det er endvidere som en fravigelse aftalt, at depositar kan disponere over købesummen mod at indestå for, at skødet kan lyses anmærkningsfrit jf. standardvilkår nedenfor. …

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 15.1.2 og 15.1.3 at foranledige betaling af følgende:

- pantegæld, der ikke skal overtages…

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes.

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."

Den 3. juni 2003 blev der mellem klagerne og indklagede indgået aftale om hjemtagelse af et ejerskiftelån på 520.000 kr. i den købte ejendom. Provenuet af lånet skulle indsættes på en nyoprettet omprioriteringskonto. Indklagede gav endvidere tilsagn om et bevilget overtræk på omprioriteringskontoen til mellemfinansieringen. Klagerne har anført, at indklagede oplyste, at dette ville indebære en renteudgift på ca. 5.000 kr. i perioden fra 1. til 15. juli 2003. Indklagede har bestridt dette og har anført, at klagerne blev gjort opmærksom på, at der ville blive tale om en nettorenteudgift fra det tidspunkt, hvor købesummen til ejendomskøbet blev trukket på omprioriteringskontoen, til indeståendet på deponeringskontoen vedrørende ejendomssalget blev frigivet. Det blev oplyst, at renteforskellen ville være ca. 5.000 kr. efter skat pr. måned.

Den 13. juni 2003 blev provenuet af ejerskiftelånet indsat på omprioriteringskontoen.

Den 30. juni 2003 fremsendte indklagede en check på 1.520.000 kr. til sælger i forbindelse med klagernes ejendomskøb. Beløbet blev trukket på omprioriteringskontoen, som herefter udviste en saldo på 1.013.783,95 kr. (negativ).

Ved skrivelse af 11. juli 2003 fremsendte klagernes advokat 41.359,98 kr. vedrørende ejendomssalget til indklagede. Advokaten anførte, at "beløbet kan frigives, når endeligt anmærkningsfrit skøde foreligger, eller ved anden meddelelse herfra." Beløbet blev den 14. juli 2003 indsat på en nyoprettet skødedeponeringskonto.

Ved skrivelse af 14. juli 2003 fremsendte købers pengeinstitut 1.706.000 kr. til indklagede til deponering i forbindelse med ejendomssalget. Beløbet blev indsat på skødedeponeringskontoen, som herefter udviste en saldo på 1.747.359,98 kr.

Den 16. juli 2003 blev der hævet 442.778,07 kr. på skødedeponeringskontoen til indfrielse af et lån i Realkredit Danmark, som i forbindelse med ejendomssalget ikke skulle overtages af køber.

Indklagede har oplyst, at man henholdsvis den 28. juli og 7. august 2003 rykkede Realkredit Danmark for fremsendelse af det kvitterede pantebrev. Den 11. august udstedte Realkredit Danmark en aflysningskvittering med henblik på aflysning af pantebrevet uden fremlæggelse af selve dokumentet, jf. tinglysningslovens § 11, stk. 2, 2. punktum. Aflysningen skete den 14. august 2003. Den 21. august 2003 modtog indklagede aflysningskvitteringen retur fra tinglysning. Den 26. august 2003 blev berigtigende advokat rykket for frigivelse af de deponerede midler, hvilket skete den 28. august 2003.

Den 28. august 2003 blev indeståendet på skødedeponeringskontoen overført til omprioriteringskontoen, som blev opgjort den 29. august 2003. På skødedeponeringskontoen blev der indsat renter på 792,39 kr. På udlægskreditten blev der indsat renter på 2,95 kr. og hævet renter på 21.232,36 kr.

Klagerne gjorde indsigelse imod renteudgiften for mellemfinansieringen.

Den 29. september 2003 ydede indklagede pr. kulance en rentekompensation på 6.777,67 kr.

Parternes påstande.

Den 27. oktober 2003 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en rentekompensation.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at det i forbindelse med ejendomshandlerne blev drøftet, at der var behov for en finansiering på 1.520.000 kr. fra den 30. juni 2003, hvor købesummen i ejendomskøbet skulle betales, og til den 15. juli 2003, hvor købesummen vedrørende ejendomssalget skulle berigtiges. Indklagede oplyste, at dette ville indebære en renteudgift på ca. 5.000 kr. De blev ikke informeret om, at ekspeditionen af ejendomssalget kunne risikere at trække ud, og at dette ville koste dem et langt større beløb. Det bestrides, at der var tale om "renteudgift pr. måned", idet samtalen kun handlede om finansiering i perioden 30. juni - 15. juli 2003. Det blev heller ikke oplyst, at købesummen vedrørende ejendomssalget ville blive indsat på en spærret konto. De blev først klar over dette, da de efter sagens afslutning modtog kontoudskriften for henholdsvis omprioriteringskontoen og skødedeponeringskontoen.

Indklagede burde i hvert fald have orienteret dem eller advokaten om den langsommelige sagsbehandling, herunder den usædvanligt langsomme arbejdsgang hos Realkredit Danmark, der måske handlede om, at pantebrevet var blevet væk.

Advokaten rettede allerede den 15. juli 2003 henvendelse til indklagede med henblik på overførsel af indeståendet på skødedeponeringskontoen til udlægskontoen.

Indklagede har behandlet sagen uhensigtsmæssigt og bør nedsætte renten således, at der alene betales rente i den periode, hvor de to konti tilsammen var negative.

Indklagede har anført, at klagerne i forbindelse med rådgivningen blev gjort opmærksomme på, at der ville blive tale om en nettorenteudgift fra det tidspunkt, hvor købesummen var trukket på omprioriteringskontoen, til deponeringskontoen blev frigivet. Det blev oplyst, at renteforskellen ville være ca. 5.000 kr. efter skat pr. måned.

Mellemfinansieringen blev bevilget som et overtræk med henblik på at undgå stiftelsesomkostninger, hvilket er mest fordelagtigt, når kredittens løbetid er kort.

Den 15. juli 2003 meddelte klagernes advokat, at skødet på den solgte ejendom nu var lyst med anmærkning om bestående prioriteter. I overensstemmelse med købsaftalens bestemmelser og med henblik på at minimere klagernes udgifter, blev lånet i Realkredit Danmark derfor indfriet med de deponerede midler.

Købesummen for den ejendom, som klagerne solgte, kan, jf. købsaftalen pkt. 15, først frigives, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, og den i øvrigt er frigivet af berigtigende advokat. Dette skete den 28. august 2003, og restprovenuet blev samme dag indsat på omprioriteringskontoen.

Klagerne er blev stillet i overensstemmelse med de deponeringsvilkår, som de selv har accepteret og underskrevet.

Der er ikke blevet begået fejl, og ekspeditionerne er blevet fremmet bedst muligt. Indklagede er uden ansvar for ekspeditionstiden hos Realkredit Danmark.

Rentesatsen er blevet korrigeret således, at klagerne har betalt en debetrente for mellemfinansiering på 8,75 % p.a., hvilket hverken er usædvanligt eller urimeligt.

Det beløb, klagen angår, kan opgøres til 9.990 kr. svarende til den korrigerede nettorenteudgift ved mellemfinansieringen i perioden 15. juli til 28. august 2003 (8,25 % af 1.013.783,95 kr. i 43 dage).

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Slutsedlen vedrørende salget af klagernes ejendom indeholder en bestemmelse om, at "depositar kan disponere over købesummen mod at indestå for, at skødet kan lyses anmærkningsfrit, jf. standardvilkår nedenfor." Betydningen af denne bestemmelse er ikke ganske klar, og Ankenævnet finder, at indklagede var berettiget il at lægge til grund, at man - mod indeståelse for sletning af anmærkninger - kunne anvende de deponerede midler til indfrielse af pantegæld, der ikke skulle overtages, men at frigivelse i øvrigt forudsatte samtykke fra den berigtigende advokat.

Efter det oplyste modtog indklagede den 15. juli 2003 fra klagernes advokat meddelelse om, at skødet nu var tinglyst med anmærkninger om bestående prioriteter. Det kan imidlertid ikke lægges til grund, at advokaten i denne forbindelse meddelte samtykke til, at det deponerede beløb i det hele kunne frigives mod indklagedes indeståelse for sletning af anmærkninger. Efter det foran anførte kan det derfor ikke kritiseres, at indklagede i første omgang alene anvendte midler fra deponeringskontoen til indfrielse af lånet hos Realkredit Danmark, men afventede tilladelse fra den berigtigende advokat, før overførsel af det resterende indestående til omprioriteringskontoen fandt sted. Meddelelse fra den berigtigende advokat om, at det deponerede beløb var frigivet, fremkom først den 28. august 2003, og indeståendet på deponeringskontoen blev samme dag overført til omprioriteringskontoen.

Det må lægges til grund, at indklagede søgte sagen fremmet bedst muligt, og indklagede kan ikke gøres ansvarlig for den lange ekspeditionstid hos Realkredit Danmark.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede over for klagerne havde oplyst, at renteudgiften ved mellemfinansieringen ikke ville overstige ca. 5.000 kr.

Ved den rentekompensation, som indklagede forud for sagens indbringelse for nævnet har givet klagerne, har man lagt en debetrente på 8,75 % til grund, hvilket ikke kan anses for urimeligt.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.