Indsigelse mod opsigelse af anpartsselskabs kredit og indsigelse mod manglende rykning med ejerpantebrev for realkreditlån
| Sagsnummer: | 230 /2017 |
| Dato: | 24-05-2018 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Andreas Moll Årsnes, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - rykning
Ejerpantebrev - øvrige spørgsmål Afvisning - erhvervsforhold § 2, stk. 3 og 4 |
| Ledetekst: | Indsigelse mod opsigelse af anpartsselskabs kredit og indsigelse mod manglende rykning med ejerpantebrev for realkreditlån |
| Indklagede: | Ringkjøbing Landbobank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod opsigelse af anpartsselskabs kredit og indsigelse mod manglende rykning med ejerpantebrev for realkreditlån m.v.
Sagens omstændigheder
Den 30. marts 2012 fik et af klageren ejet anpartsselskab, S, en kassekredit på 2.250.000 kr. i Ringkjøbing Landbobank. Af kreditkontrakten fremgik, at kreditten var gældende indtil videre, og at banken ville tage kredittens fortsatte beståen op til behandling en gang årligt, første gang den 1. april 2015. Endvidere fremgik, at banken til enhver tid var berettiget til at tage kreditten op til behandling, hvis debitors økonomiske forhold eller andre forhold af betydning tilsagde dette. Af pkt. 8 i bankens generelle forretningsbetingelser for erhvervskunder fremgik, at parterne til enhver tid kunne bringe kundeforholdet til ophør. Banken har oplyst, at den til sikkerhed for kreditten fik pant i indeståendet på en indlånskonto tilhørende et af klageren personligt ejet firma, F.
I september 2016 købte F to ejendomme, E1 og E2.
Banken har anført, at E1 var en erhvervsejendom, der blev anvendt til en minkfarm. Klageren har bestridt dette og har anført, at E1 blev anvendt til privat brug. Klageren har anført, at hun ønskede, at banken skulle formidle realkreditbelåning af E1 hos DLR Kredit (R1), men at banken afviste dette begrundet i de vilkår, som R1 ifølge banken stillede. Banken har anført, at den vurderede, at bankens indtjening ved låneformidlingen ikke stod i passende forhold til bankens risiko, og at banken derfor ikke ønskede at formidle et lån i R1 til klageren.
Den 26. oktober 2016 sendte bankens erhvervsafdeling et ”Term-sheet” til F med tilbud om et 20-årigt lån på 1.000.000 kr. i banken til finansiering af E1. Det tilbudte lån var med variabel rente på for tiden 2,65 % p.a. og med vilkår om, at banken skulle have pant ”i eksisterende ejerpantebrev på 1.680.000 kr.” F optog herefter det pågældende lån, og der blev oprettet et ”Gældsbrev – Erhvervslån” (herefter banklånet), hvoraf bl.a. fremgik, at banken kunne stille krav om nedbringelse af gælden eller yderligere sikkerhedsstillelse, hvis værdien af de stillede sikkerheder blev væsentligt forringet.
I sagen er fremlagt et ikke underskrevet eksemplar af en pantsætningserklæring og en tinglysningsfuldmagt. Ifølge pantsætningserklæringen gav klageren banken pant for 1.680.000 kr. i ejerpantebrevet i E1 ”til sikkerhed for enhver forpligtelse” som F havde eller måtte få overfor banken. Ifølge tinglysningsfuldmagten blev ejerpantebrevet transporteret til klageren som ny ejer, og banken blev indsat som meddelelseshaver. I sagen er endvidere fremlagt en kopi af ejerpantebrevet, hvoraf fremgår, at banken var blevet indsat som meddelelseshaver i 1972, og at banken i flere tilfælde underskrev rykningspåtegning vedrørende den tidligere ejers optagelse af realkreditlån i E1.
Banklånet blev udbetalt den 17. november 2016.
E2 blev finansieret ved F’s overtagelse af eksisterende gæld i ejendommen. I E2 var der tinglyst et ejerpantebrev på 900.000 kr. Banken har oplyst, at den ikke fik sikkerhed i ejerpantebrevet, men at den blev tinglyst som meddelelseshaver i henhold til en tinglysningsfuldmagt. I sagen er fremlagt en ikke underskrevet tinglysningsfuldmagt, hvorefter ejerpantebrevet blev transporteret til klageren som ny ejer, og hvorefter banken blev indsat som meddelelseshaver.
I december 2016 hjemtog klageren et 30-årigt realkreditlån på 1.690.000 kr. i E1 hos Nykredit Realkredit (R2). I en e-mail af 9. december 2016 til banken rejste klageren indsigelse mod at banken havde afslået at rykke med ejerpantebrevet for realkreditlånet. Klageren fremsatte endvidere indsigelse mod, at den for banklånet stillede sikkerhed var på 1.680.000 kr. samt indsigelse mod bankens kreditvurdering. Klageren henviste bl.a. til F’s årsregnskab og til andre af hendes ejendomme. Banken tilbød efter det oplyste at nedlyse ejerpantebrevet til 1.000.000 kr. Klageren har oplyst, at hun indfriede banklånet under protest den 20. december 2016. Banken slettede herefter sit underpant i E1.
Ved et brev til S af 29. juni 2017 opsagde banken S’s engagement. Banken anførte, at kreditten forfaldt til genforhandling den 1. maj 2017, og at banken ikke ønskede at fortsætte kundeforholdet med S, da banken havde modtaget en henvendelse fra politiet vedrørende en igangværende efterforskning af klagerens økonomi.
I e-mail af 8. juli 2017 anmodede klageren banken om at slette sig som meddelelses-haver på ejerpantebrevene i E1 og E2. Banken svarede den 10. juli 2017, at sletningen ville koste 1.660 kr. pr. ejendom i tinglysningsafgift. I e-mail af 11. juli 2017 oplyste banken, at når den ”som bank overtager et ejerpantebrev tinglyses der underpant, meddelelseshaver og fuldmagt, hvilket du også har givet os tilladelse til med din underskrift”. Banken meddelte endvidere, at den omkostningsfrit havde slettet sit underpant i forbindelse med indfrielsen af banklånet, og at den som anmodet af klageren havde afmeldt sig som meddelelseshaver på de to ejerpantebreve og opkrævet 3.220 kr. til dækning af tinglysningsafgift herfor hos klageren.
Den 12. - 14. juli 2017 blev kassekreditten indfriet ved overførsler fra F’s indlånskonto.
Parternes påstande
Den 17. november 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Ringkjøbing Landbobank skal retablere S’s kredit, at banken skal anerkende at hævningen af 3.220 kr. var uberettiget, at banken skal betale erstatning for tort, svie og smerte, og at banken skal tilbagebetale meromkostninger, som hun blev påført som følge af fejl ved bankens håndtering af ejerpantebrevene.
Ringkjøbing Landbobank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har bl.a. anført, at opsigelsen af S’s engagement var uberettiget. Hun forsøgte at få en begrundelse fra banken, som telefonisk oplyste, at dette måtte hun ”selv bedst vide, men at det var noget med internettet og politiet”. Hun er ikke blevet kontaktet af politiet og er ikke klar over, hvad sagen drejer sig om. Banken har dømt hende på et ukendt og spinkelt grundlag. Banken har stemplet hende som kriminel uden noget bevis og skal betale erstatning for tort, svie og smerte. Banken har efterfølgende anført, at den ikke ønskede at fortsætte kundeforholdet i forbindelse med genforhandling. Begrundelsen forekommer mærkværdig. Det stod klart efter telefonsamtalen med banken, at henvendelsen fra politiet var den reelle årsag. S har overholdt sine forpligtelser over for banken.
Banken afviste uberettiget at hjemtage realkreditlån hos R1, som hun oprindeligt ønskede belåning hos. Banken oplyste telefonisk, at der var vilkår hos R1, som banken ikke ønskede at binde sig til. Banken har ikke oplyst nærmere om de pågældende vilkår. Banken har nægtet at sende lånetilbuddet fra R1. Det må formodes, at banken ikke kontaktede R1, og at banken i stedet ville tjene penge ved at give hende indtryk af, at et banklån var et billigere alternativ, da der ikke skulle betales bidrag, hvilket var forkert. Banken forsøgte ikke at finde et andet, billigere alternativ til realkreditlån hos R1, end bankens lån til 2,65 % p.a. Hun hjemtog selv realkreditlånet på 1.690.000 kr. i R2. E1 var til privat brug, og lånet hos R2 blev givet op til 70 % af E1’s værdi. Banken har nu urigtigt anført, at lånehjemtagelsen hos R1 skulle angå et erhvervslån. Dette viser, hvor vildledende bankens rådgivning var.
Banken tog uberettiget ekstra sikkerhed i ejerpantebrevet på 1.680.000 kr. for banklånet uden aftale og i strid med lov og ærbarhed og med aftalelovens § 36. Banken tilbød ikke kreditfaciliteter eller lavere rente for den ekstra sikkerhed. Hun rejste indsigelse mod, at banken havde taget ekstra sikkerhed. Banken svarede hertil, at den altid tog sikkerhed i den fulde kreditramme på et ejerpantebrev. Bankens tilbud om at nedlyse ejerpantebrevet i E1 til 1.000.000 kr. var utilstrækkeligt. Hun ville derved miste allerede betalt afgift og en kreditramme på 680.000 kr., der kunne anvendes til sikkerhed for andre pengeinstitutter eller tredjemand.
Banken afviste uberettiget at rykke med ejerpantebrevet, da realkreditlånet i R2 på 1.690.000 kr. skulle tinglyses. Banken var bekendt med, at købet af E1 skulle finansieres med størst muligt realkreditlån. Det fremgik ikke af lånedokumenterne, at banklånet skulle have første prioritet. Det er sædvanligt, at en bank rykker for størst muligt kreditforeningslån. Ejerpantebrevet respekterede allerede tinglyste realkreditlån i ejendommen og havde i mange år accepteret størst muligt realkreditlån. I andre af hendes ejendomme har private pantebreve rykket for størst muligt realkreditlån. I mangel af aftale var banken uberettiget til at nægte rykke for det hjemtagne kreditforeningslån.
Banken har ikke dokumenteret, at værdien af de stillede sikkerheder blev væsentligt forringet. Hun hæftede personligt for gælden. Hendes samlede formue udgjorde mere end 25 mio. kr. i 2016. Hun har aldrig misligholdt en betaling til banken. Banken havde overskydende sikkerhed i ejerpantebrevet på 1.680.000 kr. for banklånet. Banken havde oprindeligt også taget pant i et ejerpantebrev på 900.000 kr. i E2 og begrundede dette med, at banken altid tog sikkerhed i den fulde kreditramme på et ejerpantebrev, også selvom der ikke var en aftale om lån med banken.
Banken har hævet penge på hendes konto uden tilladelse.
Banken udøvede et utilbørligt pres og misbrugte sin stilling som långivende bank. Hun indfriede banklånet mod protest. Banken gennemtvang indfrielsen. Banken skal betale erstatning for de meromkostninger, som hun blev påført samt for tort, svie og smerte for den nedværdigende behandling, som banken udsatte hende for.
Ringkjøbing Landbobank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at opsigelsen af bankens engagement med S og finansieringen af E1 vedrører erhvervskundeforhold, som ikke kan behandles af Ankenævnet. Klagerens krav om kompensation for tort, svie og smerte vedrører ikke et konkret økonomisk mellemværende, der kan behandles af Ankenævnet, hvorfor kravet bør afvises i medfør af § 5, stk. 3 nr. 2 i Ankenævnets vedtægter.
Ringkjøbing Landbobank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ikke begik ansvarspådragende fejl i forbindelse med opsigelsen af S’s kundeforhold. Det fremgik af kontraktens genforhandlingsvilkår, at banken en gang om året vurderede, om kreditten kunne videreføres. Det fremgik af bankens generelle forretningsbetingelser, at parterne til enhver tid kunne bringe kundeforholdet til ophør uden varsel. I forbindelse med den årlige genforhandling af kreditten i maj/juni 2017 konstaterede banken, at klagerens økonomi blev efterforsket af politiet som følge af mistanke om uregelmæssigheder. Banken ønskede ikke at videreføre engagementet og opsagde dette.
Banken finansierede F’s køb af E1 med et lån i banken på 1.000.000 kr. i henhold til det fremsendte ”Term-sheet”, hvoraf fremgik, at banken skulle have pant i et eksisterende ejerpantebrev, stort 1.680.000 kr. i E1. Banken har ikke forpligtet sig til senere at rykke for et evt. realkreditlån. Ejerpantebrevet indeholdt ingen bestemmelser om, at det stedse skulle respektere størst muligt realkreditlån. Det fremgik endvidere af gældsbrevet, at banken kunne forlange gælden nedbragt, hvis værdien af de stillede sikkerheder blev væsentligt forringet. Banken var således berettiget til at afvise at rykke for det ønskede realkreditlån eller til at kræve gælden indfriet. Banken accepterede, at ejerpantebrev, stort 1.680.000 kr. respekterede realkreditlånet i R2 under forudsætning af, at banklånet blev indfriet.
Banken ønskede ikke at formidle et lån i R1 til klageren, da banken vurderede, at bankens indtjening ved låneformidlingen ikke stod i passende forhold til bankens risiko ved garantistillelse overfor R1, ligesom R1 kunne foretage modregning af sine tilgodehavender i bankens løbende provisioner. Minkfarme har i de senere år haft en svag indtjening. Hvis klageren ikke ønskede at benytte sig af bankens finansieringstilbud, havde hun mulighed for selv at opsøge alternativer.
Banken aflyste omkostningsfrit sit underpant i E1 i forbindelse med indfrielsen af banklånet. Banken stod fortsat som meddelelseshaver på ejerpantebrevet i E1, da der skulle betales tinglysningsafgift ved sletning som meddelelseshaver. Banken havde ikke sikkerhed i ejerpantebrevet i E2, men var alene registreret som meddelelseshaver i henhold til tinglysningsfuldmagt. Banken har ikke foretaget uberettigede hævninger på klagerens konto. Klageren anmodede selv banken om at foretage sletning af banken som meddelelseshaver på ejerpantebrevet, hvorfor banken opkrævede tinglysningsgebyr som anført i bankens e-mail af 10. juli 2017.
Banken har i enhver henseende behandlet klageren korrekt og har således ikke pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren.
Ankenævnets bemærkninger
Ifølge Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3 og 4 behandler Ankenævnet klager vedrørende private kundeforhold. Klager fra erhvervsdrivende kan behandles, såfremt klagen ikke adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold. Klager fra erhvervsdrivende falder i øvrigt uden for Ankenævnets kompetence. Ankenævnet finder, at klagen vedrørende opsigelsen af anpartsselskabet S’s kassekredit i Ringkjøbing Landbobank efter sin karakter angår et erhvervsmæssigt kundeforhold, der ikke kan sidestilles med et privat kundeforhold. Denne del af klagen falder derfor uden for Ankenævnets kompetence, jf. § 2, stk. 3 og 4 i nævnets vedtægter, hvorfor Ankenævnet afviser denne del af klagen.
Ankenævnet bemærker, at Ankenævnet ikke finder anledning til at afvise den øvrige del af klagen.
I forbindelse med klagerens personligt ejede firma, F’s, køb af ejendommene E1 og E2 ydede banken i november 2016 et lån til F på 1.000.000 kr. med en variabel rente på for tiden 2,65 % p.a. til køb af E1 (herefter banklånet). Det fremgik af bankens ”Term-sheet”, at det var et vilkår for banklånet, at banken fik pant ”i eksisterende ejerpantebrev på 1.680.000 kr.” i E1. Det fremgik endvidere af pantsætningserklæring dateret 4. november 2016, at banken fik pant for 1.680.000 kr. i ejerpantebrevet i E1. Ankenævnet finder, at klageren herved accepterede, at banken fik pant for 1.680.000 kr. i ejerpantebrevet i E1. Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte pantsætningen.
I december 2016 optog F et realkreditlån i E1. Banken stillede krav om indfrielse af banklånet som betingelse for at rykke med ejerpantebrevet. Banken tilbød endvidere at nedlyse ejerpantebrevet til 1.000.000 kr. Banken var ikke forpligtet til at rykke med ejerpantebrevet for realkreditlånet. Banken kunne derfor stille krav om indfrielse af banklånet som betingelse for at acceptere at rykke.
Ankenævnet finder, at banken i juli 2017 var berettiget til at opkræve tinglysningsafgift hos klageren for sletning af banken som meddelelseshaver på ejerpantebrevene i E1 og E2. Ankenævnet lægger herved som oplyst af banken til grund, at klageren i forbindelse med låneoptagelsen i efteråret 2016 havde underskrevet tinglysningsfuldmagter, hvorefter banken var indsat som meddelelseshaver.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at banken i øvrigt i forbindelse med långivningen til klageren eller ved sin håndtering af sagen har begået fejl eller forsømmelser, der kan begrunde, at banken skal pålægges at betale et beløb til klageren.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle den del af klagen, der vedrører opsigelse af anpartsselskabet S’s kassekredit.
Klageren får i øvrigt ikke medhold i klagen.