Afgørelse

Krav begrundet i at afdragsfrihed på realkreditlån ikke blev fastsat til 10 år, men alene til ét år i forbindelse med låneomlægning.

Indledning

Sagen vedrører krav begrundet i, at afdragsfrihed på realkreditlån ikke blev fastsat til 10 år, men alene til ét år i forbindelse med låneomlægning.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Jyske Bank.

Klagerens ejendom var belånt med et realkreditlån med årlig rentetilpasning (F1 lån), med afdrag og en restgæld på 640.386 kr. i realkreditinstituttet R, et fast forrentet 5 % realkreditlån med afdrag og en restgæld på 248.751 kr. i R og et boliglån i banken.

Den 5. december 2013 var klageren til møde i banken for at drøfte belåning af ejendommen, herunder omlægning af boliglånet til et realkreditlån. Den 6. december 2013 sendte banken en vejledende beregning fra R til klageren vedrørende omlægning af de eksisterende lån til et fast forrentet 3,5 % lån på 859.000 kr. med en afdragsfri periode på 7 år og en løbetid på 25 år samt et fast forrentet 2 % lån på 202.000 kr. med afdrag og en løbetid på 7 år.

Den 20. januar 2014 var klageren og hans far til møde i banken for at drøfte mulighederne for belåning af ejendommen. Efterfølgende drøftede klagerens far telefonisk mulighederne med banken.

Klageren valgte at optage et tillægslån på 422.000 kr. i R, at indfri det eksisterende 5 % lån samt at optage et nyt boliglån i banken. Klageren valgte endvidere, at det eksisterende F1 lån skulle være med afdragsfrihed. Klageren har anført, at den afdragsfrie periode efter aftale med banken skulle være 10 år. Banken har bestridt dette.

På et møde i banken den 31. januar 2014 underskrev klageren en refinansieringsaftale vedrørende F1 lånet. Aftalen indeholdt bl.a. følgende:

”… Afdragsprofil

Lånet er afdragsfrit indtil 31. marts 2015, hvorefter det afdrages som et annuitetslån. Det betyder, at ydelsen efter den afdragsfrie periode stiger.

Der kan indtil videre kun etableres afdragsfrihed ved lånets udbetaling eller ved rentetilpasning af lånet, uanset pantebrevets bestemmelser herom. Etablering af afdragsfrihed forudsætter [R’s] accept. …

… Ændring af aftalen

Denne aftale gælder hele lånets løbetid, hvis der ikke ved en rentetilpasning indgåes en ny aftale. Låntager kan således – forudsat [R’s] udtrykkelige accept – ændre lånet i forbindelse med rentetilpasning.

Den nye aftale skal være indgået skriftligt senest 2 måneder før rentetilpasningen. [R] kan opkræve gebyr for at ændre aftalen. …”

Banken har oplyst, at R hvert år op til fristen for rentetilpasning udsender et brev om rentetilpasning og afdragsfrihed til sine kunder. Klageren har anført, at han ikke modtog et brev fra R i forbindelse med rentetilpasningen i starten af 2015.

I en e-mail til banken af 2. juli 2015 rejste klageren indsigelse mod, at afdragsfriheden var udløbet. Klageren stillede krav om, at banken etablerede et lån på 26.000 kr. til finansiering af afdrag på F1 lånet frem til næste rentetilpasning den 1. april 2016, og at banken herefter skulle etablere F1 lånet med afdragsfrihed i ni år.

Parternes påstande

Den 7. december 2015 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank uden omkostninger for ham skal etablere F1 lånet med afdragsfrihed frem til april 2024 samt yde ham et afdragsfrit lån på 26.000 kr. med en rente svarende til F1 lånet og med afdragsfrihed frem til den 30. juni 2024, hvorefter lånet afvikles med fire kvartalsmæssige ydelser frem til den 31. marts 2015.

Jyske Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han søgte en samlet realkreditbelåning på 80 %, hvoraf første prioriteten skulle være med 10 års afdragsfrihed, mens anden prioriteten skulle afvikles i de 10 år med afdragsfrihed. Dette understøttes også af beregningerne af 6. december 2013, som vedrørte samme finansieringsmodel med at benytte afdragsfrihed i tillægslånets løbetid.

Banken meddelte, at det kun var muligt at få 75 % realkreditbelåning på grund af hans rådighedsbeløb. På mødet den 20. januar 2014 aftalte han mundtligt med banken, at første prioriteten skulle være med 10 års afdragsfrihed, mens anden prioriteten skulle afvikles i de 10 år med afdragsfrihed.

Mødet den 31. januar 2014 var meget kortvarigt. Banken oplyste ikke noget om, at den i strid med det tidligere aftalte havde lavet en skriftlig aftale om kun ét års afdragsfrihed. Han underskrev aftalen uden at opdage fejlen i fuld tillid til, at aftalen var i overensstemmelse med, hvad der var aftalt på mødet den 20. januar 2014 og i bankens telefonsamtaler med hans far.

Han har ikke modtaget et brev fra R vedrørende rentetilpasning og afdragsfrihed.

Da han modtog terminsopkrævningen den 30. juni 2015, opdagede han, at banken i direkte modstrid med den mundtlige aftale havde lavet en skriftlig aftale med kun ét års afdragsfrihed på F1 lånet.

Det af banken anførte om, at afdragsfrihed i ét år sikrer ham størst mulig fleksibilitet, er irrelevant. Det var åbenlyst for banken, at hans rådighedsbeløb var utilstrækkeligt til at betale afdrag på F1 lånet. Dette bekræftes af, at banken ikke ville yde den ønskede belåning på 80 %.

Bankens fejl betyder, at han i perioden fra den 1. april 2015 til den 31. marts 2016 skal skaffe 26.000 kr. ekstra til betaling af afdrag på F1 lånet. Dette beløb skulle med 10 års afdragsfrihed først have været betalt fra den 1. april 2024.

Jyske Bankhar til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken på mødet den 31. januar 2014 gennemgik refinansieringsaftalen grundigt med klageren og klart oplyste ham om, at afdragsfriheden var på ét år. Klageren blev endvidere oplyst om, at der var mulighed for at ændre den valgte afdragsfrihed ved den kommende rentetilpasning af lånet.

Den afdragsfrie periode og muligheden for ændring fremgik tydeligt af refinansieringsaftalen, som klageren accepterede ved sin underskrift.

Klagerens rådgiver i banken aftalte på intet tidspunkt 10 års afdragsfrihed, hverken med klageren eller med hans far. Klageren har ikke dokumenteret, at rådgiveren gav tilsagn om 10 års afdragsfrihed.

Beregningerne af 6. december 2013 var vejledende og vedrørte omlægning til to fast forrentede lån og dermed en helt anden løsning end den valgte. Beregningerne var foretaget ud fra R’s daværende pakkeløsning om tolags belåning. Klagerens far, der havde mange års erfaring indenfor banksektoren, deltog i mødet den 20. januar 2014, hvor parterne fortsat arbejdede ud fra R’s pakkeløsning. Efterfølgende drøftede rådgiveren mulighederne telefonisk med klagerens far. Klageren havde haft F1 lånet med afdrag i 5 år. Ved denne lånetype havde klageren hvert år senest to måneder før rentetilpasningstidspunktet den 1. april mulighed for at ændre rentetilpasningsperioden og vælge afdragsfrihed. Klageren endte med at vælge, at F1 lånet skulle ændres til afdragsfrihed i forbindelse med den kommende rentetilpasning. Afdragsfrihed i ét år ville give større fleksibilitet. Rådgiveren var fuldt bevidst om, at klageren havde behov for afdragsfrihed på F1 lånet.

Aftalen om et års afdragsfrihed kan ændres ved de årlige rentetilpasninger, hvor der kan tages hensyn til klagerens rådighedsbeløb og muligheden for at afdrage på F1 lånet.

Klageren modtog endvidere et brev fra R om rentetilpasning. Det er klagerens egen skyld, at han ikke reagerede på dette brev.

Jyske Bankhar til støtte for afvisningspåstanden anført, at klageren påberåber sig en mundtlig aftale med banken. En stillingtagen til kravet forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneafhøringer, som ikke kan ske for Ankenævnet.

Ankenævnets bemærkninger

I januar 2014 blev klagerens eksisterende F1 realkreditlån med afdrag ændret til at være afdragsfrit i et år. Ændringen skete i forbindelse med en låneomlægning, hvor klageren bl.a. optog et fastforrentet tillægsrealkreditlån med afdrag og indfriede et andet eksisterende realkreditlån. Klageren har anført, at han forud herfor på et møde den 20. januar 2014 havde indgået en mundtlig aftale med banken om, at den afdragsfrie periode for F1 lånet skulle være 10 år, svarende til løbetiden på tillægsrealkreditlånet. Banken har bestridt dette.

Det fremgik af refinansieringsaftalen vedrørende F1 lånet, som klageren underskrev på et møde i banken den 31. januar 2014, at den afdragsfrie periode var ét år med mulighed for forlængelse på det årlige rentetilpasningstidspunkt. Ankenævnet finder ikke, at klageren har dokumenteret at have indgået anden aftale med banken.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.