Afgørelse

Indsigelse mod pantsætning begrundet i utilstrækkelige oplysninger om debitors økonomi.

Sagsnummer:	223/2025
Dato:	23-03-2026
Ankenævn:	Katrine Waagepetersen, Bjarke Levinsky Svejstrup, Signe Kjørup Carlsson, Tina Thygesen og Elizabeth Bonde
Klageemne:	Tredjemandspant - stiftelse
Ledetekst:	Indsigelse mod pantsætning begrundet i utilstrækkelige oplysninger om debitors økonomi.
Indklagede:	Indklagede
Øvrige oplysninger:	OF
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Klageren medhold

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod pantsætning begrundet i utilstrækkelige oplysninger om debitors økonomi

Sagens omstændigheder

Klagerne, der er født i 1942 og 1945, var forældre til debitor S, som var kunde i indklagede.

S drev en personlig virksomhed.

Klagerne har oplyst, at de den 21. november 2022 underskrev en pantsætningserklæring, hvor indklagede fik underpant i et ejerpantebrev på 2.000.000 kr., som blev tinglyst på deres ejendom. Ejerpantebrevet tjente til sikkerhed for de forpligtelser, S havde eller måtte få over for indklagede.

Det fremgik blandt andet af pantsætningserklæringen:

”Jeg er blevet vejledt om følgende forhold, inden jeg har underskrevet pantsætningserklæringen:

• Pantsætningen sker til sikkerhed for en erhvervsvirksomheds låne-/kreditengagement, og jeg påtager mig derfor med pantsætningen en forretningsmæssig risiko.
• Det/den pantsikrede lån/kredit stilles ikke til fri disposition, men benyttes til indfrielse af eksisterende forpligtelser over for pengeinstituttet.
• Det/den pantsikrede lån/kredit stilles kun delvis til fri disposition, og benyttes i øvrigt til indfrielse af eksisterende forpligtelser over for pengeinstituttet.
• Det/den pantsikrede lån/kredit er ydet på baggrund af en kreditvurdering af mig, og på den baggrund må det vurderes, at min pantsætning er forbundet med en ikke ubetydelig risiko for tab.

…

Tredjemandspant

Ved privat tredjemandspant modtager pantsætter kopi af kreditaftalen, som pantet sikrer. Derudover modtager pantsætter debitors seneste årsopgørelser og seneste 3 lønsedler. Er debitor erhvervsdrivende tillige debitors seneste årsregnskab. Tredjemandspantsætter modtager Finans Danmarks og Forbrugerrådet Tænks pjece Information om privatkaution og tredjemandspant.”

Indklagede har fremlagt e-mail af 24. november 2022 fra indklagede til S, hvoraf det blandt andet fremgår, at dokumenter til underskrift var vedhæftet.

Indklagede har fremlagt en udskrift af 21. november 2022 af Forbrugerrådet Tænks pjece ”Information om kaution og tredjemandspant”. Indklagede har oplyst, at klagerne fik pjecen tilsendt. Klagerne har bestridt dette.

Indklagede har oplyst, at klagernes ejendom blev vurderet af realkreditinstitut R forud for pantsætningen. Indklagede fik desuden adgang til klagernes R75 og årsopgørelser og kunne konstatere, at der var en fornuftig friværdi i klagernes ejendom, og at de ejede en del frie midler, herunder aktier. Der blev udfærdiget et almindeligt rådighedsbeløbsbudget.

Den 12. december 2022 underskrev S pantsætningserklæringen. Oven for underskriftsfeltet fremgik følgende:

”… Debitor(er) accepterer, at [indklagede] i forbindelse med tredjemandspantsætning kan udlevere oplysninger om mine økonomiske forhold til pantsætter…”

Samme dag underskrev S et ejerpantebrev samt et underpantebrev, som gav indklagede underpant i ejerpantebrevet. Hovedstolen på begge dokumenter var 2.000.000 kr.

Indklagede har fremlagt et gældsbrev uden datering eller underskrifter, hvoraf det blandt andet fremgår, at S’ personlige virksomhed optog et lån på 2.000.000 kr. med en løbetid på 30 år. Lånet havde en årlig rente på 3,95 %, og de månedlige ydelser udgjorde 12.775 kr. Første ydelse forfaldt den 1. december 2022. Stiftelsesomkostninger udgjorde i alt 51.480 kr., hvorefter provenuet udgjorde 1.948.520 kr.

Den 16. december 2022 blev ejerpantebrevet og underpantebrevet tinglyst på klagernes ejendom.

Klagerne har fremlagt en udskrift fra S’ personlige virksomheds kassekreditkonto for perioden 4. november til 14. december 2022, hvoraf det blandt andet fremgår, at kreditten den 13. december 2022 var trukket med 1.479.321,09 kr., hvorefter 1.948.520 kr. blev overført til kontoen. Saldoen udgjorde herefter 469.198,91 kr.

Klagerne har oplyst, at indklagede den 1. april 2025 fremsatte et krav på 2.000.000 kr. mod dem, da S’ bo var blevet taget under konkursbehandling.

Den 8. april 2025 gjorde klagerne via advokat indsigelse mod indklagedes krav.

Den 15. april 2025 svarede indklagedes advokat klagernes advokat blandt andet, at indklagede fastholdt sit krav mod klagerne. Indklagede tilbød klagerne at optage et lån på 2.000.000 kr. til en årlig rente på 1,95 % til indfrielse af kautionsforpligtelsen. Hvis klagerne ikke inden 10 dage accepterede indklagedes tilsagn eller indfriede kravet, ville indklagede uden yderligere varsel fortsætte tvangsrealisationen af klagernes ejendom. Indklagedes advokat anførte endvidere, at S havde forhandlet med klagerne uden indklagedes medvirken, og at indklagede antog, at S havde orienteret klagerne om, hvad de skulle stille sikkerhed for og om risikoen forbundet med sikkerhedsstillelsen.

Den 29. april 2025 svarede klagernes advokat indklagedes advokat blandt andet, at klagerne fastholdt, at pantsætningen var ugyldig. Klagerne havde underskrevet en standardiseret erklæring, men de havde ikke modtaget nogen pjece, rådgivning eller blevet kontaktet af indklagede forud for pantsætningen. De havde alene handlet på foranledning af S og havde hverken modtaget materiale om hans økonomiske forhold, kreditrammer eller konsekvenserne af deres sikkerhedsstillelse. De anmodede om, at enhver realisation af ejendommen blev stillet i bero i minimum 30 dage, og at betalingsfristen blev udsat tilsvarende.

Den 3. maj 2025 svarede indklagedes advokat klagernes advokat blandt andet, at indklagede ville igangsætte pantebrevsudlæg med henblik på tvangsrealisation. Advokaten anført endvidere, at klagerne ikke var kunder i indklagede, og derfor var de ikke blevet kaldt til møde i forbindelse med pantsætningen. S havde informeret dem og havde udleveret dokumenter til underskrift sammen med de oplysninger, der er godkendt som tilstrækkelige af Forbrugerrådet Tænk. Klagerne havde skrevet under på, at de havde modtaget disse oplysninger.

Indklagede har oplyst, at S er i fuldtidsarbejde og er på den nye virksomheds biler med navn og telefonnummer og er involveret i andre reklamemæssige tiltag på sociale medier m.v. Virksomhedens opgaver er for en stor dels vedkommende samstemmende med de opgaver, som var igangsat, inden S’ bo blev taget under konkursbehandling.

Parternes påstande

Den 19. maj 2025 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at pantsætningen erklæres ugyldig, og at de skal fritages for at hæfte for indklagedes krav.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at indklagede har bevisbyrden for, at der blev ydet tilstrækkelig rådgivning. Dokumentationen for tilstrækkelig rådgivning skal foreligge skriftligt.

Hverken dokumenter eller Forbrugerrådet Tænks pjece ”Information om kaution og tredjemandspant” blev sendt til dem. Det angives i indklagedes e-mail af 24. november 2022, at der fremsendes ”dokumenter til underskrift” og ikke en ”samlet låne-/dokumentpakke til gennemgang og underskrift”. Indklagede har således tilsidesat § 48, stk. 1, 2. punktum i lov om finansiel virksomhed. Indklagede har herudover tilsidesat § 48, stk. 1, 3. punktum, i lov om finansiel virksomhed, idet der ikke blev udleveret hverken S’ seneste årsopgørelse fra SKAT, seneste tre lønsedler eller seneste årsregnskab til dem.

Indklagede har heller ikke på andre måder kontaktet, været i dialog eller drøftet kautionen, konsekvenserne eller risikoen med dem. Indklagede har alene forladt sig på, at S ville opfylde indklagedes pligter, hvilket på ingen måde skete, og hvilket indklagede heller ikke på nogen måde kan have en berettiget forventning om ville ske, idet S på ingen måde blev anmodet herom eller klædt på af indklagede hertil.

Det ændrer ikke på vurderingen, at indklagede anfører, at de burde have forstået engagementet, fordi de er forældre til S og bor i samme by. S bor ikke i samme by som dem, og der er intet grundlag for at antage, at der har været en sådan løbende fælles forståelse eller økonomisk gennemsigtighed i familien, som indklagede forsøger at antyde.

De var i starten af 80’erne og pensionister på tidspunktet for pantsætningen. Dette øger indklagedes ansvar for at sikre forståelse og tilstrækkelig information, jf. § 48, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed. Indklagede undlod at kontakte dem, selvom det stod klart, at de ikke var kunder i indklagede og ikke selv havde kontaktet indklagede.

Det fremgår alene af pantsætningserklæringen, at de havde modtaget oplysninger, hvilket i sig selv ikke er nok. Realiteten skal tillægges afgørende vægt, og realiteten er, at rådgivning aldrig fandt sted.

Der vil ikke skulle føres bevis i form af parts- og/eller vidneforklaringer til dokumentation for mundtlige drøftelser mellem indklagede og klagerne, idet der er enighed om, at sådanne drøftelser ikke fandt sted. Henset hertil kan sagen behandles af Ankenævnet.

Midlerne fra det pantsatte beløb gik ikke til ny investering, men til at dække underskud på S’ eksisterende kreditfacilitet. Det var ikke en reel udvidelse af hans drift, men derimod en forstærkelse af indklagedes sikkerhed. Den af klagerne stillede sikkerhed var en sikkerhed for et risikofyldt og ikke fuldt sikret engagement. Engagementet var allerede på pantsætningstidspunktet nødlidende eller i det mindste at sidestille med et nødlidende engagement.

Opgaver i den nye virksomhed, hvor S er ansat, er ikke samstemmende med igangværende opgaver i S’ tidligere firma. Alle opgaver blev sat i bero af kurator ved S’ konkurs, og intet arbejde fra det tidligere firma er videreført.

Pantsætningen er derudover strid med aftalelovens § 36 og subsidiært § 38 c.

Indklagede har anført, at klagerne havde kendskab til pantsætningen og hæftelsen. S havde over en længere periode en dialog med klagerne og sine søskende om rimeligheden af, at klagerne pantsatte deres ejendom til sikkerhed for S’ virksomhed. S er deres søn, de bor i samme by, og han har med svingende resultater drevet tømrerfirma i mange år. At S valgte at inddrage sin familie med deres viden, kaution, tilladelse til forskud på arv m.v., gør det kun stærkere, at klagerne har haft fuld viden og indsigt. Klagerne forstod S’ engagement og risikoen ved pantsætningen.

Klagerne har haft fuld lejlighed til at stille spørgsmål.

Indklagede modtog en vurdering af klagernes ejendom, fik adgang til deres R75 og årsopgørelser og kunne konstatere, at der forelå en fornuftig friværdi i ejendommen. Herudover havde klagerne en del frie midler samt aktier. Der blev udfærdiget et almindeligt rådighedsbeløbsbudget. Indklagede vurderede på baggrund af de indhentede oplysninger om klagernes formueforhold, at de kunne godkendes som kautionister/pantsættere for S.

Der blev udfærdiget almindelige standard lånedokumenter, herunder pantsætningserklæring og Forbrugerrådet Tænks pjece ”Information om kaution og tredjemandspant” blev udleveret.

Indklagede har været meget åben over for klagerne og har tilbudt at etablere en lånefacilitet til indfrielse af forpligtelsen til en fordelagtig rente. S kunne afhjælpe sine forældres økonomiske byrde.

S er i fuldtidsarbejde i en nyopstartet tømrervirksomhed. Han kan dermed opnå en betydelig indtjening. Han er stærkt tilknyttet driften, han får løn, er på virksomhedens biler med navn og nummer og er involveret i andre reklamemæssige tiltag på sociale medier m.v. Opgaverne er samstemmende med de opgaver, som var igangsat, inden S’ bo blev taget under konkursbehandling.

Det er ikke indklagedes forventning, at klagerne vil blive væsentlig berørt økonomisk.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne, der blev født i 1942 og 1945, var forældre til debitor S, som var kunde i indklagede.

S drev en personlig virksomhed.

Klagerne har oplyst, at de den 21. november 2022 underskrev en pantsætningserklæring, hvorefter indklagede fik sikkerhed i et ejerpantebrev på 2.000.000 kr., som den 16. december 2022 blev tinglyst på deres ejendom.

Ejerpantebrevet tjente til sikkerhed for de forpligtelser, S havde eller måtte få over for indklagede.

Indklagede har oplyst, at klagerne fik tilsendt Forbrugerrådet Tænks pjece ”Information om kaution og tredjemandspant”. Klagerne har bestridt dette.

Klagerne har fremlagt en udskrift fra S’ personlige virksomheds kassekreditkonto for perioden 4. november til 14. december 2022, hvoraf det blandt andet fremgår, at kreditten den 13. december 2022 var trukket med 1.479.321,09 kr., hvorefter 1.948.520 kr. blev overført til kassekreditkontoen. Saldoen udgjorde herefter 469.198,91 kr.

Klagerne har oplyst, at indklagede den 1. april 2025 fremsatte et krav på 2.000.000 kr. mod dem, da S’ bo var blevet taget under konkursbehandling.

Det følger af § 48, stk. 1, i lov om finansiel virksomhed, at et pengeinstitut, inden der indgås aftale om en privat kautionsforpligtelse, skal sikre sig, at kautionisten er tilstrækkeligt informeret om indholdet af aftalen og konsekvenserne af kautionsforpligtelsen, herunder oplysninger om, hvad den konkrete forpligtelse indebærer og en afbalanceret beskrivelse af risiciene. Endvidere skal pengeinstituttet for den debitor, hvis gæld kautionsforpligtelsen skal sikre, med samtykke fra debitor udlevere, den seneste årsopgørelse fra Skat og de seneste tre lønsedler eller det seneste årsregnskab, hvis der kautioneres for en erhvervsdrivendes gæld. Bestemmelsen finder tilsvarende anvendelse på tredjemandspant uden for erhvervsforhold, jf. § 48, stk. 11, i lov om finansiel virksomhed.  

Et pengeinstitut, som ikke har overholdt § 48, stk. 1, kan i henhold til § 48, stk. 2, kun gøre pantsætningen gældende, hvis pantsætteren på anden vis har haft et forsvarligt grundlag for at bedømme de risici, der var forbundet med pantsætningen.

Det er ubestridt, at indklagede ikke har udleveret de i henhold til § 48, stk. 1, krævede oplysninger om S’ økonomiske forhold til klagerne forud for pantsætningen. Indklagede har ikke godtgjort, at klagerne på anden vis har haft et forsvarligt grundlag for at bedømme de risici, der var forbundet med pantsætningen.

Ankenævnet finder herefter, at pantsætningen er ugyldig og ikke kan danne grundlag for indklagedes krav mod klagerne.

Ankenævnets afgørelse

Indklagede skal inden for 30 dage anerkende, at klagernes pantsætning er ugyldig og fritage klagerne for at hæfte for indklagedes krav.

Klagerne får klagegebyret retur.