Optagelse af fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår i forbindelse med køb af ejendom. Spørgsmål om bindende tilbud vedrørende indfrielseskurs.
| Sagsnummer: | 348/1999 |
| Dato: | 07-03-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Bjarne Lau Pedersen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Udlån - indfrielse |
| Ledetekst: | Optagelse af fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår i forbindelse med køb af ejendom. Spørgsmål om bindende tilbud vedrørende indfrielseskurs. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører, om klageren er bundet af særlige indfrielsesvilkår i et pantebrev udstedt til indklagede, samt om indklagede ved lånets indfrielse afgav tilbud om, at indfrielse kunne ske til kurs 100.
Sagens omstændigheder.
I september 1991 rettede klageren henvendelse til indklagedes Glostrup afdeling i forbindelse med køb af en bestemt fast ejendom. Af salgsopstillingen vedrørende ejendommen fremgår, at købesummen på 975.000 kr. bl.a. skulle finansieres ved optagelse af et ejerskiftelån på 675.000 kr. til 9%.
Indklagede tilbød at yde klageren et realkreditlignende lån (Danske Kredit lån) til erstatning for det fra sælgers side foreslåede realkreditlån.
Den 21. november 1991 underskrev klageren pantebrev, hvorefter indklagede ydede et 30-årigt realkreditlignende lån på 693.526 kr. Lånet blev ydet med sikkerhed i den købte ejendom. Renten var 9,56%. Af pantebrevets forside fremgår:
"BOLIGLÅN med særlige indfrielsesvilkår udstedt til sikkerhed for lån omfattet af par. 2 i lov om realkreditlignende lån og andelsboliglån m.v."
Pantebrevet er på 11 sider; på side 8-9 er under "Særlige Bestemmelser" anført:
"3. Opsigelse
Debitor har ret til at opsige pantegælden til indfrielse helt eller delvist med mindst 3 måneders varsel til en termin. Omprioritering anses som indfrielse.
........
4. Indfrielse
I tilfælde af førtidig indfrielse, jf. særlige Bestemmelser pkt. 3 gælder følgende regler:
Debitor skal, som anført nedenfor, betale et indfrielsesbeløb og et indfrielsesgebyr tillige med påløbne renter, løbende administrationsprovision og evt. påløbne gebyrer.
Indfrielsesbeløbet beregnes som nutidsværdien på indfrielsestidspunktet af de resterende rente- og afdragsbetalinger på pantebrevet. Ved beregningen anvendes en rente (diskonteringsrenten) svarende til bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån på tilsvarende vilkår. Ud over indfrielsesbeløbet betales et indfrielsesgebyr, fastsat af banken på for tiden 0,35% af indfrielsesbeløbet dog mindst kr. 400,00. Hvis banken eller nogen af bankens datterselskaber yder udlån på sådanne vilkår, anvendes som diskonteringsrente den årlige effektive rente på den statsobligation, som har en gennemsnitlig restløbetid nærmest den gennemsnitlige restløbetid for lånet, eller hvis sådan ikke forefindes, anden tilsvarende børsnoteret obligation. Ved nutidsværdien forstås det beløb, som forrentet med markedsrenten (diskonteringsrenten) vil give banken et afkast svarende til det afkast, banken ville have opnået efter den oprindeligt aftalte afvikling.
Hvis markedsrenten (bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån eller den anvendte (stats)-obligationsrente, jf. foregående afsnit) på indfrielsestidspunktet er lavere end den pålydende rente på pantebrevet, vil debitor således ved de her omhandlede indfrielser skulle indfri pantegælden med et kapitalbeløb, der er højere end pantebrevets pålydende restgæld. Indfrielsesbeløbet i de respektive terminer kan dog højst andrage de beløb, der fremgår af indfrielsesoversigten foran side 5. (Kolonnen "Maksimalt indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse"). Hvis markedsrenten på indfrielsestidspunktet er højere end den pålydende rente på pantebrevet, vil pantegælden kunne indfries med et kapitalbeløb, de rer lavere end pantebrevets pålydende restgæld."
Pantebrevets side 5-7 indeholder en tabel, der angiver lånets afviklingsforløb. Tabellen indeholder seks kolonner, hvoraf den sidste er benævnt "Maks. indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse".
I forbindelse med klagerens salg af ejendommen i januar 1999 foretog den medvirkende ejendomsmægler en salgsprovenuberegning. Af denne - dateret 25. januar 1999 - fremgår, at restgælden på lånet til indklagede var 602.524 kr., der blev anslået indfriet til kurs 112,9.
I forbindelse med salget rettede klageren telefonisk henvendelse til indklagede. Den ekspederende medarbejder gjorde opmærksom på, at lånet til indklagede skulle opsiges til indfrielse. Indklagede har anført, at medarbejderen fejlagtigt antog, at der var tale om et realkreditlån, hvorfor medarbejderen fremsendte en opsigelsesblanket vedrørende et Danske Kredit realkreditlån til klageren, der herefter på forespørgsel fik bekræftet, at lånet kunne opsiges til kurs 100.
Klageren underskrev den 12. februar 1999 opsigelsesblanketten, idet klageren påførte en bemærkning om, at "indfrielse til kurs 100 er den 12/2 1999 bekræftet telefonisk af [indklagedes medarbejder]".
Ved skrivelse af 23. februar 1999 meddelte indklagede klageren, at indfrielse ikke kunne ske til kurs 100, hvilket klageren var blevet orienteret om ved indklagedes modtagelse af opsigelsesblanketten. Den aktuelle indfrielseskurs var på ca. 115. Indklagede beklagede den forkerte oplysning, hvorfor man pr. kulance tilbød at gennemføre lånesagen uden beregning af sædvanligt ekspeditionsgebyr på 3.200 kr.
Under en yderligere korrespondance med indklagede fastholdt klageren, at indklagede skulle indfri lånet til kurs 100. Klageren indfriede lånet til den af indklagede forlangte kurs, men tog forbehold for tilbagesøgning.
Parternes påstande.
Klageren har den 4. oktober 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en kompensation, svarende til den betalte overkurs.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at efter rådgivning fra indklagede blev den oprindeligt foreslåede prioritering med sædvanlig realkreditbelåning ændret, således at der blev tale om en kontanthandel.
Indklagede oplyste, at man netop var blevet i stand til at bevilge lån på samme vilkår som realkreditinstitutter. Lånets betegnelse som et Danske Kredit lån var således også forskellig fra boliglån.
Han henviser endvidere til, at han i forbindelse med låneoptagelsen fik udleveret materiale om Danske Kredit lånet. Heraf fremgår ikke, at der er tale om et boliglån med særlige indfrielsesvilkår, men lånet sidestilles med traditionelle realkreditlån.
Ved salget af ejendommen i 1999 oplyste indklagede, at lånet kunne indfries til kurs 100, hvilket han accepterede. Indklagede må anses for bundet heraf.
Indklagede har anført, at klageren ved optagelse af lånet blev rådgivet om de særlige indfrielsesvilkår, ligesom det blev oplyst, at en førtidig indfrielse af lånet ved faldende renteniveau ville ske til overkurs.
Det fremgår klart af pantebrevet, at der er tale om et boliglån med særlige indfrielsesvilkår. Beregningen af indfrielsesbeløbet er ligeledes klart angivet.
Det valgte lån var på tidspunktet for optagelsen det mest optimale for klageren, idet klageren opnåede den laveste ydelse efter skat.
I forbindelse med salget af ejendommen blev klageren af ejendomsmægleren gjort opmærksom på, at lånet kun kunne indfries til overkurs. Indklagedes fejlagtige oplysning om, at pantebrevet kunne indfries til kurs 100 blev berigtiget få dage efter.
Klageren har ikke lidt noget tab, og efter dansk ret gives der ikke erstatning for skuffede forventninger, jf. afgørelsen i UfR 1996.200H.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at klageren ved sin underskrift af pantebrevet på bindende måde har tiltrådt de særlige indfrielsesvilkår, som klart fremgår af pantebrevet, og som ikke er usædvanlige for pantebreve af denne karakter. Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse med låneoptagelsen gav klageren vildledende oplysninger eller mangelfuld rådgivning.
De særlige indfrielsesvilkår fremgår som nævnt klart af pantebrevet. Hertil kommer, at det i ejendomsmæglerens provenuberegning af 25. januar 1999 er forudsat, at pantebrevet skulle indfries til overkurs. Ankenævnet finder derfor, at det må lægges til grund, at klageren var eller burde have været bekendt med, at den telefoniske oplysning fra indklagedes medarbejder om, at pantebrevet kunne indfries til kurs 100, beroede på en fejltagelse. Klageren kan derfor ikke påberåbe sig oplysningen, jf. aftalelovens § 32, stk. 1.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.