Afgørelse

Krav om erstatning begrundet i påstand om manglende opfyldelse af lånetilsagn og mangelfuld rådgivning ved underskudssalg af lejlighed.

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i påstand om manglende opfyldelse af lånetilsagn til køb af hus og mangelfuld rådgivning ved underskudssalg af lejlighed. Indsigelse mod størrelsen af opkrævede renter i 2007 og 2008.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Nordea Bank, hvor han havde et forbrugslån og et boliglån, der var sikret ved et ejerpantebrev i hans ejerlejlighed.

Klageren rettede henvendelse til banken på et tidspunkt i 2011, da han ønskede at sælge ejerlejligheden og købe et hus. I sagen er fremlagt et to siders brev af 27. juni 2011 med et referat af et møde den 27. juni 2011 mellem banken, klageren og klagerens daværende kæreste, S. Klageren har anført, at side 1 og 2 af brevet vedrører to forskellige møder, således at side 2 vedrører et møde før den 27. juni 2011, hvor banken gav afslag på finansiering af huskøb, og side 1 vedrører mødet den 27. juni 2011, hvor banken gav tilsagn om finansiering på nærmere anførte vilkår. Banken har bestridt dette. Af brevets side 1 fremgår bl.a.:

”Tak for et godt møde den 27.06.2011. Her er et resumé af det vi aftalte. På mødet deltog [S], idet hun gerne vil være kunde, hvis I bliver godkendt til køb af hus. … Du ønsker at sælge [ejerlejligheden] og købe et hus … På mødet snakkede vi om, hvor meget du har råd til at købe for…

I den beregning vi lavede på mødet indgår følgende forudsætninger:

• Du forventer et underskud ved salg af lejligheden på ca. 200.000 kr., som du gerne vil have finansieret af banken med et nyt forbrugslån …
• I har selv 140.000 kr. til udbetaling på købet …

Ud fra ovennævnte forudsætninger vil I kunne købe en ejerbolig til en kontantpris op til 2.092.000 kr. ”

Af brevets side 2 fremgår:

”Jeg har nu fået svar omkring udstedelse af lånebeviset. Vi kan ikke hjælpe jer på nuværende tidspunkt omkring udstedelse af lånebevis og finansiering af underskuddet ved salg af [ejerlejligheden]. Begrundelsen er, at dit forbrugslån på 410.000 kr. er meget stort og vi vil derfor ikke udvide vores engagement med dig yderligere nu.

Jeg vil derfor foreslå dig, som du selv var inde på på mødet, at du får afviklet dit forbrugslån hurtigst muligt f.eks. sætter ydelsen op, så meget som muligt. Når lånets restgæld er omkring 100.000 kr. vil vi gerne se på udfærdigelse af lånebevis til dig og [S] igen.

Vil [S] gerne flytte bank, selvom I ikke kan blive godkendt til køb af bolig nu?”

Af en kontoudskrift vedrørende forbrugslånet fremgik, at restgælden på lånet udgjorde 409.943,77 kr. den 27. juni 2011.

I juli 2011 anmodede klageren banken om at eftergive en del af gælden, hvilket banken afslog. Klageren rejste endvidere indsigelse om, at hans lån i en periode ikke blev forrentet efter bankens fordelsprogram. Klageren har i den forbindelse fremlagt kontoudskrifter vedrørende boliglånet for 2007 og 2008. Banken afviste klagerens indsigelser. Banken har fremlagt en udskrift fra sit kundehåndteringssystem, hvori banken den 12. juli 2011 havde noteret, at klageren netop havde ”fået afslag på at låne til køb af ny ejendom med [S] – underskud på eks. ejd vil være ca. tkr. – 200 som vi også skulle finansiere”.

På et tidspunkt i 2011 solgte klageren ejerlejligheden med et underskud.

Banken har anført, at klageren og S i november 2011 søgte om at få finansieret såvel køb af hus som underskud ved salg af ejerlejligheden, og at banken accepterede at finansiere et underskud ved salget, men afslog at finansiere køb af et nyt hus. Klageren har anført, at han først blev bekendt med bankens afslag på at finansiere købet af et hus efter salget af ejerlejligheden.

I perioden fra september til december 2011 havde klageren nedbragt forbrugslånet ekstraordinært med 110.000 kr. I forbindelse med salget af ejerlejligheden blev forbrugslånet forhøjet fra 243.030,30 kr. til i alt 527.294,08 kr. til dækning af underskud ved salget. Ifølge gældsbrev underskrevet af klageren den 19. december 2011 skulle det forhøjede forbrugslån afvikles med en månedlig ydelse på 8.220 kr. over ca. 10 år. Renten var variabel, for tiden 9,25 % p.a., hvilket ifølge gældsbrevet var ”6,5 procentpoint under bankens nuværende basissats”.

Efter salget flyttede klageren sammen med S i S’s lejelejlighed. I marts 2012 flyttede klageren i en ny lejelejlighed. Til dækning af flytteomkostninger mv. fik klageren den 16. februar 2012 en kredit i banken på 15.000 kr. med en variabel rente på for tiden 9,25 % p.a.

I januar 2013 anmodede klageren om at få eftergivet en del af gælden til banken, hvilket banken afslog. Klageren anførte bl.a., at banken havde ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med hans salg af ejerlejligheden.

Banken har oplyst, at klageren i august 2014 søgte om en forhøjelse af forbrugslånet, hvilket banken afslog.

Parternes påstande

Den 11. juni 2015 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal betale erstatning til ham.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at bankens rådgivning var mangelfuld. Banken har handlet ansvarspådragende ved at rådgive ham til at sælge ejerlejligheden med underskud, hvorefter banken sprang fra aftalen om finansiering af huskøbet. Han er blevet påført et stort tab som følge heraf.

Det fremlagte mødereferat vedrører to forskellige møder; dels et møde før den 27. juni 2011, dels mødet den 27. juni 2011. På det første møde oplyste banken, at det var en betingelse for bankens finansiering af et huskøb, at han skulle sælge ejerlejligheden, også selvom det var en underskudshandel. På mødet den 27. juni 2011, hvor han havde fået tilsagn om en kontant udbetaling på 140.000 kr. af et familiemedlem, godkendte banken både salget og købet af huset. Det i brevet anførte ”Ud fra ovennævnte forudsætninger vil I kunne købe en ejerbolig til en kontantpris op til 2.092.000 kr.” er et klart tilsagn om finansiering.

Side 1 og 2 i mødereferatet er selvmodsigende. På side to afviste banken både salg og ønske om huskøb. Hvis side et og to var fra det samme møde, er det besynderligt, at banken alligevel skulle have accepteret at finansiere underskudssalget, der var godkendt sammen med huskøbet på side 1, men afvist huskøbet. Banken har ikke forholdt sig til, at side 1 og 2 er modstridende. Banken har afgivet forkerte oplysninger i sagen om en række forhold, hvilket viser, at banken har et begrænset kendskab til hændelsesforløbet. Det er derfor påfaldende, at banken med sikkerhed kan fastslå, at de to modstridende sider i det fremlagte mødereferat henviser til det samme møde.

Efterfølgende, da han havde solgt ejerlejligheden, afviste banken at finansiere køb af et hus. Banken henviste til, at hans gæld var for stor efter salget. Banken har ikke fremlagt dokumentation vedrørende et møde den 4. november 2011. Banken opfordres til at oplyse, hvornår den godkendte salget.

Bankens rådgivning i forbindelse med salget var mangelfuld. Banken forsømte at rådgive ham om konsekvenserne. Salget har ødelagt hans økonomi. Dette kom som et stort chok for ham. Hans månedlige ydelser efter salget er stort set uændrede, men med den forskel, at han ikke længere har ejerlejligheden, og har yderligere udgifter til lejelejlighed. Banken oplyste ham ikke om dette, hvilket banken må anses at have vedkendt sig under klagesagen. Hvis han havde været bekendt med konsekvenserne, ville han ikke have solgt ejerlejligheden.

Banken tilbød ham at stå for papirarbejdet. Banken havde modtaget et fyldestgørende budget. Banken kan ikke med rimelighed forvente, at han, der kun har folkeskoleeksamen, var i stand til at beregne de økonomiske konsekvenser ved salget, indfrielseskurser for realkreditlån, omkostninger mv. og danne sig et retvisende overblik over økonomien efter salget.

Banken har tjent betydeligt ved, at bankens billigere finansiering af ejerlejligheden blev erstattet med et dyrt forbrugslån.

Banken har anført, at det efterfølgende hændelsesforløb underbygger, at han var klar over, at banken afslog at finansiere huskøbet. Hans mail af 7. juli 2011 henviser ikke til salget af ejerlejligheden, men var en anmodning om nedskrivning af gælden, da banken i en forudgående periode uberettiget og uden varsel havde forringet hans lånevilkår ved at ændre hans status, så han ikke længere var fordel+ kunde. Han betalte derfor for høje renter. Da han henvendte sig til telefonisk til banken herom i december 2008 rettede banken straks dette for fremtiden, men uden at tilbagebetale de for meget betalte renter, jf. kontoudskrifter vedrørende lånet for 2007 og 2008. Anmodningen om nedskrivning af gælden i hans mail var begrundet dette forhold. Banken bør også forholde sig til dette krav i klagesagen.

Kravet er ikke forældet. Han har gentagne gange rettet henvendelse til banken og rejst indsigelse vedrørende de af klagesagen omfattede krav.

Nordea Bankhar anført, at det må lægges til grund, at banken i juni 2011 afslog at finansiere klagerens huskøb og underskud ved salg af ejerlejligheden. Der blev ikke - som anført af klageren - holdt et møde før juni 2011, hvor klageren fik afslag på skift af bolig.

Det fremlagte mødereferat er et sammenhængende dokument. Referatets opbygning og udformning ændrer ikke ved det klare budskab på side to - at banken ikke ønskede at finansiere køb af et hus.

Det efterfølgende hændelsesforløb underbygger, at klageren var klar over, at banken afslog at finansiere huskøbet. I juli 2011 anmodede klageren om at få eftergivet en del af gælden til banken. Udskriften fra bankens kundehåndteringssystem dokumenterer, at banken før den 12. juli 2011 havde meddelt klageren afslag på køb af ny bolig og finansiering af underskud ved salg. Igen i november 2011 søgte klageren banken om at få finansieret køb af hus sammen med S og fik afslag.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med klageren salg af ejerlejligheden og var ikke skyld i, at klageren solgte ejerlejligheden med underskud i 2011. I en købsaftale om et underskudssalg vil der altid være forbehold for panthavernes godkendelse af handlen. Salgsbeslutningen var klagerens egen. Det måtte have stået klageren klart, at ydelsen på forbrugslånet ville stige markant efter forhøjelsen af lånet fra ca. 284.000 kr. til 527.000 kr., og at han skulle betale ydelserne udover udgifter til en lejelejlighed.

Klageren har i sagen både gjort gældende, at han solgte ejerlejligheden med underskud i tillid til, at banken havde givet tilsagn om køb af hus, og at han ikke fik forudgående rådgivning om de økonomiske konsekvenser af salget af ejerlejligheden og indflytning i lejelejlighed. De to situationer udelukker hinanden, og det er uklart, hvilket krav klageren gør gældende overfor banken.

Et evt. krav om erstatning vedrørende rådgivningen er forældet, da der er forløbet mere end tre år fra rådgivnings- og salgstidspunktet. Klageren kendte endvidere vilkårene og størrelsen af ydelserne for det forhøjede forbrugslån i december 2011.

Dertil kommer, at klageren ikke har lidt et erstatningsberettiget tab.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nordea Bank i juni 2011 eller senere gav klageren et bindende løfte om at ville finansiere hans køb af et hus. Det må lægges til grund, at brevet af 27. juni 2011 var et samlet brev, der blev sendt i forlængelse af mødet den 27. juni 2011. Af brevets side 2 fremgik klart, at banken ikke kunne kreditgodkende klageren til køb af et hus. Selvom teksten i brevets side 1 isoleret set kunne misforstås, finder Ankenævnet, at brevet samlet set ikke kunne misforstås.

Ankenævnet finder det heller ikke godtgjort, at banken har pådraget sig et ansvar i forbindelse med klagerens salg af ejerlejligheden i 2011.

Dertil kommer, at klagerens evt. erstatningskrav er forældet. Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Ved fordringshavers ukendskab til kravet regnes forældelsesfristen først fra den dag, da fordringshaver fik eller burde have fået kendskab til kravet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2.

Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at klageren i hvert fald i december 2011, hvor han underskrev gældsbrevet vedrørende det forhøjede forbrugslån, blev bekendt med de økonomiske konsekvenser ved salget af ejerlejligheden, og at klageren på et tidspunkt forud herfor var blevet bekendt med, at banken ikke ville finansiere hans køb af et hus.

Ankenævnet finder herefter, at et evt. krav vedrørende salg af ejerlejligheden og evt. lånetilsagn var forældet den 11. juni 2015, hvor klageren indgav en klage over Nordea Bank til Ankenævnet.

Ankenævnet finder endvidere, at klagerens krav om tilbagebetaling af renter opkrævet i 2007 og 2008 er forældet. Ankenævnet bemærker herved, at klageren har oplyst, at han i december 2008 eller i 2009 rejste indsigelse mod banken over disse renter.

Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt foreligger oplysninger, der kan føre til, at banken skal pålægges at betale et beløb til klageren.

Klageren får derfor ikke medhold i sagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i sagen.