Afgørelse

Spørgsmål om godtgørelse af advokatomkostninger ved afslag på finansiering af køb af ejendom.

Sagsnummer:	294 /2025
Dato:	23-02-2026
Ankenævn:	Bo Østergaard, Dorte Runge-Moos, Lars. K. Madsen og Rolf Høymann Olsen.
Klageemne:	Lånetilbud - øvrige spørgsmål Beregning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:	Spørgsmål om godtgørelse af advokatomkostninger ved afslag på finansiering af køb af ejendom.
Indklagede:	Nykredit Realkredit
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om godtgørelse af advokatomkostninger ved afslag på finansiering af køb af ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren og hans ægtefælle boede i en andelsbolig og havde et andelsboliglån i pengeinstitut P.

Klageren har oplyst, at han og hans ægtefælle ønskede at købe en erhvervslejlighed med henblik på konvertering til privat beboelse. Han kontaktede derfor i januar 2025 Nykredit (realkreditinstituttet) for at drøfte finansiering af købet.

Den 9. januar 2025 foreslog realkreditinstituttet klageren afholdelse af et møde, hvor de kunne drøfte budgetter og afklare eventuelle spørgsmål. Realkreditinstituttet gjorde samtidig opmærksom på, at der ved køb af en erhvervsejendom med udlejning var risici, som klageren skulle være opmærksom på, og at klageren skulle have en skriftlig godkendelse fra kommunen af, at ejendommens status kunne konverteres, inden realkreditinstituttet kunne godkende finansieringen af købet. Realkreditinstituttet medsendte vejledende beregninger for finansieringen af lejligheden og en anden bolig, som klageren havde overvejet at købe.

Klageren og realkreditinstituttet afholdt et møde den 13. januar 2025.

Samme dag skrev realkreditinstituttet til klageren:

”…

Umiddelbart kan vi nok godt lykkedes med køb af begge boliger.

Jeg skal dog have opdateret lidt førend jeg endeligt kan give grønt lys.

- Opsparingseven skal dokumenteres, så kontoudtog for seneste 6 måneder.

- Nyt samtykke til skatteforvaltningen.

Jeg har vendt jeres sager med vores kreditafdeling, og de synes også dette er rimeligt. De har dog ikke kunne svarer på alt vedrørende [erhvervslejligheden]. Så jeg skal have fat i Totalkredits vurderingsfolk, som jeg ikke helt er lykkedes med i dag. Jeg forsøger igen i morgen.

Så vender jeg retur med følgende, i henhold til om det skal starte som erhvervslån. Udbetalingskravet hertil og den dokumentation vi kræver for at kunne være med herpå.

…”

Ved e-mail af 16. januar 2025 skrev realkreditinstituttet til klageren blandt andet:

”…

Som udgangspunkt bør sagen kunne køres fint igennem.

1. Det er fint med kommunens mundtlige bekræftelse på omdannelse til Privat bolig. Det er dog jer der løber risikoen på, at dette ikke kan lade sig gøre på sigt, så kan i komme i klemme. Da et realkreditlån så skal omdannes til erhvervsvilkår.

2. Vi vurdere boligen til et forhåndslån på Private vilkår, når boligen er omdannet til privat skal denne vurderes igen og dermed bekræfte at BBR nu angiver Privat bolig. Så til lånet er det lidt ekstra omkostninger, nogle tusinder cirka.

For mig må i gerne gå ud og byde på boligen, så sørger jeg få at søge endelig godkendelse. Giv endelig besked hvis i vælger denne bolig, så påbegynder jeg arbejdet herfra.

…”

Den 27. februar 2025 meddelte klageren realkreditinstituttet, at han havde budt 5.000.000 kr. for erhvervslejligheden. Købsaftalen var under udarbejdelse og overtagelsesdagen skulle være den 1. april 2025.

Samme dag svarede realkreditinstituttet, at klageren skulle sende købsaftalen, når denne var udarbejdet, og at klageren skulle indsætte et bank- og advokatforbehold i købsaftalen, så realkreditinstituttet kunne trække klageren ud af handlen, da han bar en større risiko som følge af, at der var tale om en erhvervsejendom.

I perioden fra den 27. februar til den 3. marts 2025 drøftede realkreditinstituttet og klageren finansieringen af erhvervslejligheden. I den forbindelse anmodede realkreditinstituttet om oplysninger fra klageren og klagerens ægtefælle til brug for vurderingen.

Den 4. marts 2025 anmodede realkreditinstituttet klageren om yderligere oplysninger. Realkreditinstituttet meddelte herudover klageren:

”Sagen er en kant sag, eftersom der løbes en risiko.

Jeg har været i dialog med vores kreditafdeling og følger også op hos dem løbende. Skal vi kunne godkende sagen i Nykredit, så skal vi også have andelsboliglån/kredit lavet her, således vi har hånd i hanke med mest muligt.

Jeg prøver at vende sagen hos dem forhåbentligt i morgen, så vender jeg retur.”

Samme dag sendte klageren de ønskede oplysninger og svarede realkreditinstituttet:

”Jeg troede egentlig, at du havde haft sagen inde forbi kredit. Forstå mig ret, det er ikke fordi jeg vil lave en mase bøvl, men du skrev til os d. 16/1 at vi fint kunne køre sagen igennem, og at vi gerne måtte gå ud og byde på lejligheden.

Vi har budt prisen (ikke over selvom vi også har drøftet det) og vores formueforhold er kun blevet bedre siden d. 16/1. Derfor kan din mail nedenfor også godt undre mig lidt.”

Den 6. marts 2025 svarede realkreditinstituttet klageren:

”Se gerne vedhæftede budget beregning. Skulle i have ændringer så giv endelig besked. Jeg får indstillet denne til min kreditafdeling senest i morgen.

Jeg har regnet med minimums udbetaling på [erhvervslejligheden], samt andelsboligkredit overtagelse 1:1 i Nykredit. Således jeres rådighedsbeløb er bare nogenlunde acceptabelt. Vores kreditafdeling tager som udgangspunkt ikke sager ind når der ikke er underskrevet køb, så sagen er telefonisk taget med dem flere gange. De har så givet OK til at jeg sender denne, de plejer at bruge 1 hverdag på at vende retur til mig.

Jeg fik i går analysen af jeres andelsbolig retur, denne er foruden eventuelle forbedringer i har foretaget, så udelukkende på baggrund af vores analyse ud fra regnskab. Vi har vurderet andelsboligen til knap 1.850.000. Hvilket i og for sig et OK. Det er dog et krav at andelsboliglånet flyttes til Nykredit.

Jeg får ikke lov at bestille en vurdering af [erhvervslejligheden] foruden der er en underskrevet købsaftale, det går Totalkredit ikke med til. Så på den baggrund skal i være opmærksom på at der ikke er garanti for at vi kan belåne boligen ud fra en vurdering på 5.000.000. Købet kan dog laves betinget af at forhåndslånet er OK fra advokatens side.

Såfremt boligen på sigt ikke kan omdannes til Privat, skal forhåndslånet forfalde, og dermed skal lånet på private vilkår indfries og lån kan kun laves på erhvervsvilkår.

I perioden med 2 boliger får i en gældsfaktor noget over 4, og på den begrundelse kan der kun laves forhåndslån som ej risikolån (Fast rente- og F5 med afdrag).

Jeg er meget i dialog med vores kreditafdeling i denne sag. Da man mener Nykredit smider hånden på kogepladen her.

Men der er fine argumenter for at denne sag er fin. I har en likvid formue som kan supplere økonomien i en periode.”

I perioden fra den 7. til den 10. marts 2025 drøftede realkreditinstituttet og klageren fortsat finansieringen af erhvervslejligheden, herunder klageren og klagerens ægtefælles rådighedsbeløb, vilkårene for andelsboligkreditter i Nykredit, og proceduren for realkreditinstituttets vurdering af, om det kunne tilbyde finansiering.

Den 12. marts 2025 meddelte realkreditinstituttet, at det ikke kunne tilbyde finansiering af købet af erhvervslejligheden, da lejligheden blev anset som en investeringsbolig, hvorfor realkreditinstituttet skulle beregne kritisk lejeindtægt for erhvervsindtægt.

Den 19. marts 2025 gjorde klageren indsigelse mod forløbet, da han ville have droppet projektet, hvis realkreditinstituttet den 16. januar 2025 havde rådgivet ham om, at kreditbevillingen ville ske på baggrund af en rentabilitetsanalyse. Klageren krævede, at realkreditinstituttet erstattede ham afholdte omkostninger til advokat.

Realkreditinstituttet har fremlagt fakturaer fra klagerens advokat af 27. februar og 24. marts 2025 på i alt 25.315,50 kr.

Af faktura af 27. februar 2025 fremgår blandt andet:

”…

Medgået tid på sagen i februar 2025, der omfatter telefon og mails med [klagerens ægtefælle] gennemgang af erhvervslejekontrakt, undersøgelse af omfang af lejers fremleje af klinik-lokaler, udarbejdelse af notat af 14. Februar med muligheder og vurdering i forhold til at opsige lejer. Telefonsamtale med [klageren] herunder besvarelse af spørgsmål i forlængelse af mit notat. Der er anvendt 3,5 timer

…”

Af faktura af 24. marts 2025 fremgår blandt andet:

”…

Gennemgang af modtaget købsmateriale herunder materiale om udlejningserhvervslejlighed og omfattende materiale om ejerforeningen

Teamsmøde 5. Marts, opfølgning på møde. medgået tid 3 timer og 15 min

…”

Parternes påstande

Den 26. juni 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Realkredit skal betale ham 25.315,50 kr.

Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at realkreditinstituttet den 16. januar 2025 meddelte ham, at finansieringen af købet af erhvervslejligheden kunne bevilliges. Han måtte derfor gerne byde på ejendommen. Realkreditinstituttet lovede ham mere, end det kunne holde. Dette er realkreditinstituttets problem. Han havde modtaget rådighedsbeløbsberegninger på projektet. Rådighedsbeløbet var acceptabelt.

Realkreditinstituttet ombestemte sig ud af det blå, hvorfor salget faldt igennem. Dette skete på trods af, at han havde forhandlet prisen på erhvervslejligheden yderligere ned. Ejendommen blev ikke vurderet på private vilkår. Realkreditinstituttet meddelte, at afvisningen skete på baggrund af en rentabilitetsanalyse. Hvis den mest betydningsfulde del af kreditvurderingen var en rentabilitetsanalyse, så burde den ikke være nævnt til sidst og lige inden et afslag. Rentabilitetsanalysen viser likviditeten i ejendommen på baggrund af aktuelle lejekontrakter og inddrager ikke et privat rådighedsbeløb, hvilket understreger, at rådgivningen var forkert. Det kunne fra starten af have været afklaret, at der ikke var plads til gæld i ejendommen på baggrund af daværende lejeindtægter.

Hvis han var blevet rådgivet herom fra starten, ville han aldrig have påbegyndt købsprocessen. Det var forkert af realkreditinstituttet at lade sagen køre helt til 12. marts 2025. Dette burde have været afklaret, inden der blev givet tilsagn om at byde på ejendommen. Dette burde realkreditinstituttet have haft styr på. Det er ikke en ansvarsfritagende faktor, at realkreditinstituttets rådgiver havde rådført sig med et bredt udvalg af afdelinger i realkreditinstituttet og i Totalkredit. Realkreditinstituttets procedurer og oplysninger til ham var forkerte og misvisende. Det er dette, der har påført ham et tab.

Ansporet af realkreditinstituttets meddelelse til ham af 16. januar 2025 har han brugt 25.312,50 kr. på advokatbistand. Alle omkostninger er afholdt efter, at realkreditinstituttet havde meddelt ham, at han kunne byde på ejendommen. Det ville aldrig have været aktuelt at indhente rådgivning fra advokaten, hvis han ikke havde fået at vide af realkreditinstituttet, at han kunne byde på ejendommen. Udgiften til advokaten er derfor en kausal og påregnelig følge af realkreditinstituttets behandling.

Realkreditinstituttet var bekendt med, at det ikke var muligt at tage et bankforbehold af respekt for forhandlingerne omkring ejendommen. Realkreditinstituttet har vedkendt, at et bankforbehold ikke havde gjort nogen forskel i sagen, da det ikke var ham men realkreditinstituttet, der ønskede at komme ud af handlen. Heldigvis underskrev han ikke en købsaftale, da han i så fald var forpligtet af handlen.

Det kan ikke lægges ham til last, at han ikke samtidig med dialogen med realkreditinstituttet indhentede andre tilbud. Alt indtil den 12. marts 2025 indikerede, at realkreditinstituttet ønskede at yde finansiering, og med en planlagt overtagelse den 1. april 2025 var der ikke tid til at finde en ny finansieringspartner.

Der er ikke tale om skuffede forventninger, men i stedet om et forløb, der har ført til en omkostning på grund af mangelfuld indsigt i realkreditinstituttets kreditproces. Arbejdet udført af advokaten vedrørte erhvervslejligheden og finansiering af købet af denne. Advokatens arbejde er værdiløst, når realkreditinstituttet i sidste ende trækker sig fra finansieringen. Det udgør et tab for ham.

Nykredit Realkredit har til støtte for frifindelsespåstanden anført blandt andet, at klageren ikke har lidt et tab, hvorfor realkreditinstituttet ikke kan gøres erstatningsansvarligt. Omkostningerne til klagerens advokat er uafhængige af realkreditinstituttets kreditvurdering. Klageren har rådført sig med en advokat vedrørende en række juridiske spørgsmål, som klageren har haft om det mulige køb af erhvervslejligheden. Klageren har modtaget den ydelse, som klageren har betalt for. Klageren skulle have afholdt omkostninger til klagerens advokat, uanset om klageren kunne godkendes til handlen eller ej.

Realkreditinstituttet har ikke handlet ansvarspådragende. Realkreditinstituttet har aldrig givet klageren tilsagn om, at der kunne bevilges et lån. Dette understøttes af, at realkreditinstituttet har rådgivet klageren om, at købsaftalen skulle indeholde et bankforbehold og oplyst klageren, at han ikke var godkendt til handlen. Kreditvurderingen blev foretaget af realkreditinstituttets kreditafdeling og var dermed en vurdering af, hvorvidt klagerens økonomi kunne bære lånet. Klageren kunne på baggrund af en rentabilitetsanalyse ikke blive kreditgodkendt til købet, da rådighedsbeløbet ikke var tilstrækkeligt.

Realkreditinstituttet har i hele sin rådgivning og dialog med klageren udvist en ansvarlig adfærd ved at fremhæve, at der er tale om en særlig sag, da det er en erhvervsejendom, som skal omdannes til privat bolig. Sagens kompleksitet har gjort det nødvendigt for realkreditinstituttet at have løbende kontakt med en række afdelinger herunder realkreditinstituttets og Totalkredits kreditafdelinger, hvilket klageren også blev gjort bekendt med.

Realkreditinstituttet har fulgt sin almindelige kreditproces i forbindelse med denne sag, bortset fra udgangspunktet om, at der skal være underskrevet en købsaftale, før sagen sendes til kreditgodkendelse. Fravigelsen skete alene af hensyn til klageren og til dennes fordel, da klageren ikke havde fået indarbejdet det anbefalede bankforbehold i købsaftalen, og realkreditinstituttet ønskede at hjælpe klageren bedst og hurtigst muligt.

Der er ikke årsagssammenhæng mellem klagerens tab og realkreditinstituttets ageren. Klageren har ikke ført bevis for, at de af klageren afholdte omkostninger kan tilskrives manglende bevilling af den drøftede finansiering eller realkreditinstituttets forhold i øvrigt. Hvis sagen var blevet bevilget, ville klageren have haft den samme udgift.

Omkostningerne til klagerens advokat er ikke påregnelige for realkreditinstituttet. Klageren har sendt to fakturaer til realkreditinstituttet for arbejde udført i februar og marts 2025. Advokatens arbejde er udført i en periode, hvor realkreditinstituttet havde oplyst klageren, at der endnu ikke var søgt endelig godkendelse, samt at der skulle tages bankforbehold. Arbejdet i februar er udført før, at realkreditinstituttet overhovedet havde fået oplysninger om, at klageren havde budt på erhvervslejligheden.

Klageren har ikke iagttaget sin tabsbegrænsningspligt ved at undersøge muligheden for at få finansieret købet andetsteds.

Klageren bærer risikoen for omkostninger til tredjemand, der på klagerens initiativ er opstået i forbindelse med det mulige køb uagtet, at handlen ikke gennemføres. Klageren har allerede inden accept af bud fra sælger rådført sig med en advokat. Realkreditinstituttet er på denne baggrund ikke erstatningsansvarligt for de omkostninger, klageren har haft til køberrådgivning.

Realkreditinstituttet har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ved siden af den skriftlige korrespondance også har været mundtlig kommunikation mellem klageren og realkreditinstituttet. Realkreditinstituttet bestrider, at det skulle have oplyst klageren, at sagen kunne bevilliges i kreditafdelingen. Behandling af dette spørgsmål vil kræve yderligere bevisførelse i form af vidne- eller partshøring, hvilket ikke kan ske for Det finansielle ankenævn. Det finansielle ankenævn bør derfor afvise at behandle sagen jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og hans ægtefælle boede i en andelsbolig og havde et andelsboliglån i pengeinstitut P.

Den 13. januar 2025 skrev realkreditinstituttet til klageren blandt andet, at det umiddelbart godt kunne lykkes med købet, at sagen var drøftet i kreditafdelingen, og at den skulle drøftes med Totalkredit.

Ved e-mail af 16. januar 2025 skrev realkreditinstituttet til klageren, at sagen som udgangspunkt kunne køres fint igennem, og at klageren kunne byde på ejendommen, hvorefter rådgiveren ville få søgt endelig godkendelse. Klageren skulle meddele realkreditinstituttet, hvis han gik videre med købet, hvorefter rådgiveren ville påbegynde arbejdet med lånefinansieringen.

Samme dag svarede realkreditinstituttet, at klageren skulle sende købsaftalen, når denne var udarbejdet, og at klageren skulle indarbejde et bank- og advokatforbehold i købsaftalen, så realkreditinstituttet kunne trække klageren ud af handlen, da han bar en større risiko som følge af, at der var tale om en erhvervsejendom.

I perioden fra den 27. februar til den 10. marts 2025 drøftede parterne finansieringen, og realkreditinstituttet indhentede oplysninger fra klageren og hans ægtefælle til brug for sagen.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at realkreditinstituttet har givet klageren endeligt finansieringstilsagn vedrørende købet af den omhandlede lejlighed, eller at realkreditinstituttet i øvrigt ved sin behandling af sagen har handlet ansvarspådragende overfor klageren.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Kontakt

Spørgsmål om godtgørelse af advokatomkostninger ved afslag på finansiering af køb af ejendom.