Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning om forhåndslån samt valg af byggelån til finansiering af renovering og tilbygning af ejendom. Krav om erstatning.

Sagsnummer:	132/2023
Dato:	19-03-2024
Ankenævn:	Henrik Waaben, Mette Lindekvist Højsgaard, Janni Visted Hansen, Rolf Høymann Olsen og Elizabeth Bonde.
Klageemne:	Realkreditbelåning - byggelån Realkreditbelåning - kurssikring Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:	Indsigelse om mangelfuld rådgivning om forhåndslån samt valg af byggelån til finansiering af renovering og tilbygning af ejendom. Krav om erstatning.
Indklagede:	Arbejdernes Landsbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning om forhåndslån samt valg af byggelån til finansiering af renovering og tilbygning af ejendom. Krav om erstatning.

Sagens omstændigheder

Klagerne, M og H, var kunder i pengeinstitut P, hvor de blandt andet havde et boliglån i pengeinstitut P på ca. 1.530.000 kr., som de betalte afdrag på.

Klagerne kontaktede i maj 2021 Arbejdernes Landsbank med henblik på at få finansieret renovering af samt opført tilbygninger til ejendom A. Tilbygningerne skulle blandt andet muliggøre, at H kunne drive en frisørvirksomhed fra egen ejendom, og derved spare lejeudgifter til tredjemand.

Banken anmodede klagerne om yderligere oplysninger, herunder blandt andet en beskrivelse af, hvad der skulle laves, et tilbud på projektet, en resultatopgørelse for 2020 samt en saldobalance for første halvår 2021.

Klagerne har oplyst, at de indhentede tilbud på renovering og tilbygning.

Ved en e-mail til banken af 21. maj 2021 sendte klagerne blandt andet dokumentet ”Saldobalance 2020” for H’s frisørvirksomhed. Klagerne har fremlagt en udskrift af saldobalancen, hvoraf det blandt andet fremgår, at H’s frisørvirksomhed skyldte i alt 241.107,81 kr. i moms og afgifter til SKAT.

Banken har oplyst, at banken den 5. oktober 2021 afholdt et møde med klagerne, som meddelte banken, at renoveringsprojektet og tilbygningerne ikke ville koste mere end 1,3-1,4 mio. kr.

Klagerne sendte den 6. oktober 2021 blandt andet en saldobalance for første halvår 2021 til banken. Klagerne har fremlagt en udskrift af saldobalancen, hvoraf det blandt andet fremgår, at H’s frisørvirksomhed fortsat skyldte i alt 241.107,81 kr. i moms og afgifter til SKAT.

Ved e-mail af 18. november 2021 til klagerne meddelte banken blandt andet:

”…

Jeg har modtaget en betinget godkendelse på 4.300.000,00 med udgangspunkt i et projekt på en renovering på 1.845.000,00. Typisk vil man bede om en udbetaling/egen finansiering på 20 %. Denne har vi valgt at se bort fra grundet den lave gæld i ejendommen samt optimering der vil ske i jeres daglige økonomi. …

…

3) Grundet at vi ser bort fra egen finansiering, så har jeg ikke mulighed for at tilbyde yderligere facilitering såfremt projektet skulle blive dyrere end forventet. Jeg ved godt, at du forventer at det bliver billigere end det projekt der er indsendt. Det er blot vigtigt at understrege herfra.

Byggelånet giver jer de laveste omkostninger i byggeperioden af de to muligheder (se skitsering). Forhåndslånet er altid dét lån som vi anbefaler grundet sikkerheden ved at man sikrer sit lån nu frem mod når byggeperioden er overstået. Men hvis projektet varer mere end 6 måneder kan man ikke bruge forhåndslånet (Kurssikring max. 6 måneder frem).

Jeg skal hurtigt understrege at med byggelån/forhåndslån har I en frist på at færdigmelde byggeriet inden for to år fra udbetalingsdag. Hvis I overskrider denne, vil Totalkredit færdigmelde projektet som det står på det givne tidspunkt og dermed kan værdien være lavere hvis ej færdigbygget (Det er kun for at oplyse jer om forholdene).

…”

Banken har fremlagt den i e-mail af 18. november 2021 beskrevne skitsering af de anslåede udgifter ved optagelse af et byggelån og et forhåndslån, heraf fremgår:

”...

Byggelån på 1.845.000

	Listepris	I skal betale	Rabat
Oprettelse af byggelån
Stiftelsesomkostninger	7.500,00 kr.	7.500,00 kr.	0,00 kr.	(0,5 %, maks. 7.500 kr.)
Ekspeditionsgebyr	1.000,00 kr.	1.000,00 kr.	0,00 kr.
Sikkerhedsgebyr	2.000,00 kr.	2.000,00 kr.	0,00 kr.	(Forhøjelse af eksisterende Ejerpantebrev)
Rente	59.962,50 kr.	59.962,50 kr.	0,00 kr.	(3,25 % i 12 mdr. ved fuld træk på facilitet)
Efterstående finansiering
TK-gebyr	4.000,00 kr.	4.000,00 kr.	0,00 kr.
Prispakkegebyr	7.560,00 kr.	7.560,00 kr.	0,00 kr.
Kurtage	6.890,00 kr.	6.890,00 kr.	0,00 kr.	(0,2 % af Hovedstol)
Tinglysningsafgift	28.530,00 kr.	28.530,00 kr.	0,00 kr.
I alt	117.442,50 kr.	117.442,50 kr.	0,00 kr.

Forhåndslån

	Listepris	I skal betale	Rabat
Forhåndslån
Stiftelsesomkostninger	7.500,00 kr.	7.500,00 kr.		0,00 kr.	(0,5 %, maks. 7.500 kr.)
TK-gebyr	4.000,00 kr.	4.000,00 kr.		0,00 kr.
Prispakkegebyr	7.560,00 kr.	7.560,00 kr.		0,00 kr.
Forhåndslånsgaranti	68.900,00 kr.	68.900,00 kr.		0,00 kr.	(2 % årligt i 12 mdr. af hovedstol på nyt TK lån)
Kurtage	6.890,00 kr.	6.890,00 kr.		0,00 kr.	0,2% af Hovedstol
Tinglysningsafgift	28.530,00 kr.	28.530,00 kr.		0,00 kr.
I alt	123.380,00 kr.	123.380,00 kr.		0,00 kr.

Reel forskel udgør i alt: 5.937,50 kr. Byggelån billigst.”

Banken anmodede herudover klagerne om at give samtykke til e-skat, sende kontooversigter over klagernes konti i pengeinstitut P og klagernes seneste betalingsserviceoversigt, hvor deres realkreditlån fremgik.

Ved e-mail af 22. november 2021 svarede klagerne.

”…

Vi vil gerne gå med den løsning, hvor vi har færrest omkostninger i byggeperioden. Som jeg læser det er det ”Byggelånet”.

Det handler for os om, at vi ikke skal finde penge til det samlede lånebeløb i byggeperioden, da vi jo er afhængige af [H’s] husleje, som først bliver tilgængelig når byggeriet er færdigt.

…”

Banken har fremlagt en byggelånskontrakt med bilag af 2. december 2021. Af denne og bilagene fremgår blandt andet, at banken ydede klagerne et lån på 1.815.000 kr., med en rentesats på for tiden 3,25 % p.a. og med en løbetid på syv måneder, som klagerne underskrev december 2021.

Banken har fremlagt en vejledende skatte- og rådighedsberegning af 20. december 2021. Det fremgår blandt andet af denne, at klagernes forventede indtægter for perioden 1. januar 2022 til 31. december 2022 var 1.093.000 kr., hvoraf klagerne skulle betale 393.269 kr. i skat, og at klagerne havde udgifter på i alt 401.973 kr., hvorfor klagernes månedlige rådighedsbeløb var 24.813 kr.

Banken har oplyst, at da klagernes kredit stod til at udløbe den 30. juli 2022, blev byggelånet forlænget ved kreditaftale af 1. juli 2022. Kreditaftalen af 1. juli 2022 havde en rentesats på for tiden 3,25 %, og trækningsretten på kreditten ville bortfalde den 1. april 2023, hvorefter et eventuelt skyldigt beløb skulle indbetales.

Banken har oplyst, at klagerne i sommeren 2022 sendte banken fakturaer til betaling, som blev betalt via byggelånet, og at klagerne og banken den 5. september 2022 afholdt et møde på klagernes ejendom.

Banken har oplyst, at den på mødet konstaterede, at de to tilbygninger stod færdige uden tag, og at klagerne havde revet alt ned i det oprindelige hus, så der kun stod rå vægge tilbage. Væggene skulle genopbygges, og herudover skulle der ske udskiftning af kloakker mv., hvorfor projektet ville blive ca. 4-500.000 kr. dyrere end først antaget. Banken har oplyst, at klagerne herudover oplyste banken om en skattegæld på ca. 250.000 kr.

Banken har anført, at klagerne ikke før den 5. september 2022 havde oplyst om, at de havde et udestående hos SKAT på 250.000 kr., da gælden i øvrigt ikke fremgik af klagernes årsopgørelser for 2020 og 2021, som banken har fremlagt.

Klagerne har anført, at de både den 21. maj og 6. oktober 2021 havde sendt banken saldokvitteringer, hvoraf udeståendet til SKAT fremgik, hvorfor de loyalt havde oplyst banken om udeståendet til SKAT før den 5. september 2022. Klagerne har oplyst, at betalingen af 22. marts 2021 til SKAT ikke vedrørte momsgælden på ca. 250.000 kr., men i stedet en tidligere gæld til Gældsstyrelsen.

Banken har fremlagt en udskrift af M’s konto -228 for perioden 13. oktober til 18. oktober 2022, hvoraf fremgår, at der blev overført 250.000 kr. til kontoen. Banken har oplyst, at klagerne efter mødet den 5. september 2022 besluttede at optage et forbrugslån på 250.000 kr. hos pengeinstitut P3 til dækning af skattegælden.

Banken har fremlagt en e-mailkorrespondance med Gældsstyrelsen, hvoraf fremgår, at klagerne den 22. marts 2021 foretog en indbetaling af 194.253,80 kr. til Gældsstyrelsen.

Banken har herudover fremlagt et brev af 6. april 2021 til M, hvoraf det fremgår, at Gældsstyrelsen afsluttede M’s lønindeholdelse, hvorfor den ikke længere trak en del af M’s indkomst.

Banken udarbejdede en opdateret beregning af klagernes skatte- og rådighedsbeløb, som viste, at klagernes rådighedsbeløb var negativt, og at de havde en gældsfaktor på 4,9.

Ved e-mail af 20. oktober 2022 meddelte banken blandt andet klagerne, at der var behov for et opfølgende møde, da klagernes projekt var skredet meget i forhold til det oprindeligt aftalte projekt. Banken kunne ikke godkende de ekstra udgifter, der var anvendt, og som ikke var en del af det oprindelige budget. Banken anmodede herudover klagerne om ikke at optage yderligere ekstern gæld. Klagerne skulle oplyse banken, hvor meget der manglende at blive gjort, og hvad det ville koste at lukke huset og gøre huset tæt til vinteren. Banken meddelte endvidere klagerne, at der skulle afholdes et byggesyn, da banken var i tvivl om, hvor stor en værdi ejendommen ville have, når byggeriet var færdigt, da priserne på ejendomsmarkedet var faldende. Banken meddelte herudover klagerne, at de ikke med deres økonomi kunne optage et lån i Totalkredit, da de ikke levede op til Totalkredits krav til rådighedsbeløb og gældsfaktor.

Banken har oplyst, at banken og klagerne den 25. oktober 2022 afholdt et møde, hvor de drøftede byggeriet, klagernes økonomi, herunder rådighedsbeløb, gæld og gældsfaktor, samt mulige løsninger. Banken har oplyst, at den meddelte klagerne, at deres økonomi ikke længere levede op til retningslinjerne for udlån, hvorfor banken ikke kunne omlægge byggelånet, prioritetslånet i pengeinstitut P og de øvrige forbrugslån til et nyt lån i Totalkredit. Det blev drøftet at omlægge byggelånet til et boliglån på vilkår, der matchede et lån med en fast rente og bidragssats i Totalkredit.

Ved e-mail af 25. oktober 2022 svarede klagerne blandt andet, at de forstod, at banken havde ret i det, den sagde. Huset var bygget, som det skulle, og havde en værdi som var højere end den første vurdering. Klagerne ville herudover skære i deres privatbudget og optimere deres indtægter. Klagerne meddelte herudover banken:

”…

Det er ikke jeres skyld at vi er endt i denne situation. Det er vores egen skyld, og jeg har fuld forståelse for at tingene skal følge bankens retningslinjer. Jeg er lidt ked af forløbet med de mange forskellige rådgivere og den manglende dialog og løbende opfølgning som et projekt af denne størrelse kræver. Vi er faktisk glade for at dialogen er startet op, og vi krydser fingre for at i kan hjælpe os i mål.

…”

Banken har oplyst, at en byggesagkyndig den 17. november 2022 vurderede klagernes ejendom, og at den byggesagkyndiges vurdering var, at kvaliteten af byggeriet var tilfredsstillende.

Banken har oplyst, at banken den 1. december 2022 kontaktede klagerne for at aftale det videre forløb, men at klagerne meddelte banken, at de ville skifte pengeinstitut til pengeinstitut P2. Banken fik den 20. december 2022 en overførselsanmodning fra pengeinstitut P2.

Klagerne har oplyst, at de i pengeinstitut P2 optog et forhåndslån med en rente på 4 %.

Den 23. januar 2023 gjorde klagerne indsigelse mod forløbet og den ydede rådgivning. Af klagernes indsigelse fremgår blandt andet:

”…

2. Var det korrekt rådgivning vedr. byggelån fremfor et forhåndslån i begyndelsen af projektet?

…

3. Er det korrekt at vi ikke kunne få en forhåndslån, fordi projektet ville tage mere end 6 måneder? Hvis det ikke er korrekt, vil jeg gerne bede jer om at regne på hvad jeg har tabt økonomisk på den løsning jeg har fået.

4. Hvor var rådgivningen i forhold til byggelån/forhåndslån da man kunne se renteudviklingen? Hvis der havde været en rådgiver som ville tage ejerskab, kunne der have været en dialog, som jeg gentagne gange forsøgte at starte op. Det lykkedes dog ikke, grundet de alt for mange forskellige rådgivere.

…

10. Hvilke muligheder har jeg for erstatning for manglende/forkert rådgivning i forhold til byggelån/forhåndslån, såfremt det som [banken] har oplyst, ikke er korrekt?

…”

Den 6. februar 2023 afviste banken klagernes indsigelse af 23. januar 2023. Af bankens afvisning fremgår blandt andet, at banken afviste, at klagerne havde lidt et tab, og at den pr. kulance tilbød klagerne 15.000 kr. og betaling af en regning på 4.440,48 kr. til den byggesagkyndige.

Den 8. og 9. februar 2023 fastholdt klagerne deres indsigelse.

Parternes påstande

Den 15. februar 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Arbejdernes Landsbank skal betale dem erstatning.

Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse og mere subsidiært betaling af et mindre beløb end påstået af klagerne.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at banken har ydet en ufuldstændig og usand rådgivning, som har påført dem en tab på ca. 2.300.000 kr.

De fik at vide af banken, at de ikke kunne vælge forhåndslånet, da dette var umuligt, idet ejendomsprojektet varede mere end seks måneder, og man alene kunne kurssikre lånet seks måneder frem. Denne rådgivning var afgørende for, at de i stedet valgte byggelånet. Når de i deres e-mail af 22. november 2021 meddeler banken, at de vil gå med den løsning, hvor ”de har færrest omkostninger i byggeperioden”, så skyldes det, at banken havde præsenteret byggelånet, som det eneste lån, de kunne optage. Beslutningen om byggelånet blev truffet af banken for dem og ikke af dem.

Efter en dialog med andre banker, har de konstateret, at banken burde have tilbudt dem et forhåndslån med afdragsfrihed i byggeperioden. Dette lån kunne både holde omkostningerne nede i byggeperioden, samt sikre at man ikke skulle afdrage på flere realkreditlån på samme tid. Efter færdigmeldingen af byggeriet ændres forhåndslånet til et realkreditlån uden omlægning. Banken foreslog ikke dette lån, da den var af den forkerte opfattelse, at klagerne havde et afdragsfrit lån i pengeinstitut P, og da den mente, at en forudsætning for optagelsen af byggelånet var, at byggeperioden ikke overskred seks måneder. Havde de fået korrekt rådgivning fra starten og derved valgt forhåndslånet, så havde det ikke været nødvendigt at forlænge byggelånet. Forhåndslånet ville have haft en hovedstol på 3.500.000 kr. og renten ville have været låst på 1,5 %. Banken har derved handlet culpøst.

Banken burde kunne indse, at dens mangelfulde og usande rådgivning førte til, at de valgte et lån, der økonomisk medførte et tab for dem. Rådgivningen om byggelånet var imod bankens normale anbefalinger, da banken selv havde meddelt dem, at forhåndslånet altid var det lån, som den anbefalede, grundet sikkerheden ved, at man sikrede sit lån frem til afslutningen af byggeperioden.

Banken har skiftet rådgivere flere gange undervejs og har ikke taget ejerskab for ejendomsprojektet, før det var for sent. Banken har derfor ikke handlet på deres henvendelser i forsøg på at mindske tabet. Deres faste rådgiver skiftede afdeling, og banken formåede ikke at finde en ny rådgiver til dem. I den periode ringede de utallige gange for at få rådgivning midt i byggeprocessen og midt i en voldsom rentestigning på grund af krigen i Ukraine. De anmodede på dette tidspunkt banken om at undersøge muligheden for at optage et forhåndslån, men banken svarede dem, at det ikke var muligt. Hvis banken havde givet dem en fast rådgiver med ejerskab over projektet, ville denne have handlet tidligere og mere resolut i processen og derved have begrænset tabet.

De havde flere gange oplyst banken om skattegælden på 250.000 kr. og meddelt banken, at de var uenige med SKAT om et beløb på 75.000 kr. De har derfor ikke under byggeperioden optaget ny gæld, men i stedet flyttet kendt gæld fra SKAT til en anden kreditor. Deres samlede gæld har på intet tidspunkt i forløbet ændret hovedstol.

Banken meddelte dem den 20. oktober 2022, at de med deres økonomi ikke kunne optage et lån i Totalkredit, da de ikke længere levede op til Totalkredits krav om rådighedsbeløb og gældsfaktor. Alligevel gav pengeinstitut P2’s vurderingsmand ejendommen en forhåndsvurdering på 5.500.000 kr., så Totalkredit kunne låne dem 80 % af dette beløb.

Bankens afvisning af deres indsigelse baserer sig på falske påstande fra bankens side. Alligevel har banken tilbudt at betale ca. 20.000 kr. i alt pr. kulance. De kan ikke acceptere bankens tilbud om kulance, da det på ingen måde står mål med det økonomiske tab, de har lidt.

Deres økonomiske tab udgør i henhold til deres beregninger 2.300.000 kr., da dette udgør renteforskellen over en periode på 30 år mellem et 1,5 % forhåndslån, som de kunne have optaget, og et 5 % lån, som de har optaget. Banken bør pålægges at betale dette som et engangsbeløb eller som 30 delbetalinger, som betales én gang årligt de næste 30 år.

Alternativt skal banken betale et engangsbeløb på 1.300.000 kr. svarende til en hypotetisk beregning med en toneangivende rente på 3 % i stedet for 5 %, grundet usikkerheden om den toneangivne rente 30 år frem i tiden.

Arbejdernes Landsbank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at en afklaring af sagens faktum kræver en bevisførelse, der ikke kan ske for Det finansielle ankenævn, hvorfor sagen bør afvises.

Banken har til støtte for frifindelsespåstanden og den mere subsidiære påstand blandt andet anført, at banken har foretaget en kreditmæssig helhedsvurdering af klagernes økonomi og rådgivet klagerne ud fra denne.

Klagerne ønskede den finansiering, som gav dem de laveste omkostninger i byggeperioden, samt at de ikke skulle finde penge til det samlede lånebeløb i byggeperioden. Klagerne fik et byggelån, som er det lån, der gav dem de laveste omkostninger i byggeperioden. Optagelse af et forhåndslån levede ikke op til klagernes ønske om finansiering. Byggelånet var den rigtige løsning for klagerne.

Banken lagde vægt på, at udgifterne ved etablering af et byggelån var mindre end ved et forhåndslån. Det samme var de løbende omkostninger. På et byggelån betales renter af træk på kreditten, mens der på et forhåndslån betales renter og afdrag af det fulde beløb fra første dag samt garantiprovision af hovedstolen. Hvis klagerne havde fået et forhåndslån i stedet for et byggelån, så ville klagerne skulle have indfriet et lån i pengeinstitut P, og dermed ville forhåndslånet blive større, end det byggelån, der blev etableret.

Klagerne optog undervejs i forløbet forbrugslån til at betale skattegæld. Banken har på trods af klagernes skattegæld og et projekt, der blev dyrere end forudsat søgt at hjælpe klagerne i mål med byggeprojektet.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende. Klagerne har ikke godtgjort at have lidt et erstatningsberettiget tab, hvorfor banken ikke skal yde godtgørelse eller erstatning til klagerne.

Ved forlængelsen af byggekreditten burde man have taget stilling til, om det havde været formålstjenstligt at hjemtage et forhåndslån frem for at forlænge byggelånet, og der burde i forbindelse med forlængelse være lavet en større økonomisk gennemgang og opdatering af projektet, fordi det havde ændret karakter. Banken ville ikke på baggrund af klagernes økonomi i september 2022 have tilbudt dem et forhåndslån, hvorfor det ikke er sikkert, at klagerne kunne være blevet godkendt til et forhåndslån på tidspunktet for forlængelsen af byggelånet. En anden løsning end forlængelse af byggelånet var ikke en fordel for klagerne, da et fastrentelån på forlængelsestidspunktet ville have været på 3 % med en kurs på ca. 97,5. Havde klagerne hjemtaget finansieringen af byggelånet og lånet i pengeinstitut P til samlet 3.350.000 kr., ville det med kurstabet have givet klagerne et lån på ca. 3,5 mio. kr.

Det var muligt at få finansieret projektet ved et forhåndslån, også selvom byggeperioden løb længere end seks måneder. Banken beklagede, at klagerne ikke var blevet rådgivet fyldestgørende herom. Selvom forløbet ikke havde været så strømlinet, som banken havde ønsket, så havde projektet ændret karakter og økonomi, ligesom klagerne havde optaget ekstern gæld undervejs uden at orientere banken herom.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne, M og H, var kunder i pengeinstitut P, hvor de blandt andet havde et boliglån i pengeinstitut P på ca. 1.530.000 kr., som de betalte afdrag på.

Ved e-mail af 18. november 2021 sendte banken en oversigt over udgifterne på et byggelån og et forhåndslån med en hovedstol på 1.845.000 kr. Banken meddelte klagerne, at forhåndslånet altid var det lån, som de anbefalede grundet sikkerheden ved, at man kunne sikre sit lån, frem mod når byggeperioden er overstået, men at man ikke kunne bruge forhåndslånet, hvis projektet varede længere end seks måneder, da man alene kunne kurssikre lånet seks måneder frem, og at byggelånet ville give dem de laveste omkostninger i byggeperioden af de to muligheder.

Ved e-mail af 22. november 2021 svarede klagerne, at de ville acceptere den løsning, hvor de havde de færreste omkostninger i byggeperioden, hvilket de forstod var byggelånet, da de ikke ønskede at finde penge til det samlede lånebeløb i byggeperioden, idet de var afhængige af H’s frisørvirksomheds husleje, som først blev tilgængeligt, når byggeriet var færdigt.

Ved byggelånskontrakt med bilag af 2. december 2021 optog klagerne et lån på 1.815.000 kr., med en rentesats på for tiden 3,25 % p.a. og med en løbetid på syv måneder.

Klagerne har oplyst, at de havde forstået bankens rådgivning således, at de ikke kunne vælge forhåndslånet, da dette var umuligt, idet ejendomsprojektet varede mere end seks måneder, og man alene kunne kurssikre lånet seks måneder frem, hvorfor de kun kunne vælge byggelånet. Klagerne har anført, at de grundet bankens mangelfulde rådgivning har lidt et tab på mellem 1.300.000 kr. og 2.300.000 kr.

Banken har anført, at den har foretaget en kreditmæssig helhedsvurdering af klagernes økonomi og rådgivet klagerne ud fra denne, og at byggelånet var det rigtige for klagerne. Banken har endvidere anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende, og at klagerne ikke har lidt et tab.

Ankenævnet finder ikke, at sagen skal afvises.

Tre medlemmer – Henrik Waaben, Mette Lindekvist Højsgaard og Janni Visted Hansen – udtaler:

Vi finder ikke, at det kan anses for godtgjort, at klagerne, hvis de var blevet rådgivet fyldestgørende i efteråret 2021, havde valgt finansiering ved et forhåndslån, da klagerne overfor banken havde tilkendegivet, at de ønskede en løsning, hvor der var færrest omkostninger i byggeperioden, idet de var afhængige af H’s frisørvirksomheds husleje, som først blev tilgængelig, når byggeriet var færdigt. Vi lægger til grund, at byggelånet på rådgivningstidspunktet var det lån med de færreste omkostninger.

Vi har i vores vurdering lagt vægt på, at klagerne med optagelse af forhåndslånet skulle betale omkostninger til forhåndslånsgarantien og rente, hvorimod klagerne med byggelånet alene skulle betale rente af træk på kreditten, sammenholdt med, at banken ikke på rådgivningstidspunktet i efteråret/vinteren 2021 kunne have forudset rentestigningerne i foråret 2022.

Vi finder, at der heller ikke i øvrigt er oplyst omstændigheder, der kan føre til, at banken skal pålægges at betale et beløb til klagerne.

Vi stemmer derfor for, at klagerne ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Rolf Høymann Olsen og Elizabeth Bonde – udtaler:

Vi finder det godtgjort, at banken i sin rådgivning i efteråret 2021 ikke gav klagerne en korrekt vejledning om de foreslåede finansieringsforslag samt eventuelle accessoriske tjenesteydelser, så klagerne kunne vurdere, hvilket af de foreslåede produkter, der passede bedst til deres behov og finansielle situation, jf. § 17 i den dagældende bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021 om god skik for boligkredit.

Da banken ikke gav klagerne fyldestgørende rådgivning herom, hvilket banken har erkendt, finder vi, at banken har handlet ansvarspådragende.

Som følge af udfaldet af stemmeafgivelsen har vi ikke anledning til at tage stilling til størrelsen af den erstatning, som vi finder, banken skal betale klagerne.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.

Kontakt

Indsigelse om mangelfuld rådgivning om forhåndslån samt valg af byggelån til finansiering af renovering og tilbygning af ejendom. Krav om erstatning.